Társasházak jogásza!

„Adott egy 4 lakásos társasház.”

„ Az egyik lakás”ban vannak lakók,tehát kettő vagy annál több. Ha elférnek miért ne!

„ A társasház ¾-e szeretné ha ”
hát ezekből az derül ki, hogy nagyjából azonosak azok a lakások. Most, hogy egyben bérlők, tulajok vagy mások laknak az nem számít.
Az se hogy van szerződés.

„ vizet nem fizetik, a víz szerződésüket felmondták”,
Ésegyébpanaszok.

Össze kell hívni egy közgyűlést, felszólítani a fizetésre,ha nem teljesítik ugyan ez közjegyzőileg kibocsátva. Ha nem reagál végrehajtást
Sok embert nem kell meggyőzni. ha egy lakótárs belemegy az már 50 %kérni.

Üdvözletem!

Következő problémám van. Adott egy 4 lakásos társasház.
Az egyik lakás egy volt Eszközkezelős, amit a cég megszűnésével lepasszolt egy Kft.-nek. A lakók ugyanazok maradtak. Azt sem tudjuk hogy van-e bérleti szerződésük vagy nincs. (mivel a szeretetszolgálat meg az egyház a cégalapító nem hiszem hogy sokat adnának erre) Az eredeti Eszközkezelő a bérleti szerződését felmondta, így vélhetően most sincs szerződésük.

A probléma hogy vizet nem fizetik, a víz szerződésüket felmondták, a tetemes tartozást a vízmű a társasháznak számlázza ki, a lakók nagyban tesznek a társasházi házirendre, a többi lakót zaklatják, csak jogaik vannak, az udvart, pincét telepakolják szeméttel, a kutyáik szabadon rohangálnak az udvaron, persze nem takarítanak utánuk, a társasház vagyonvédelmi kameráját meg letakarták, mivel zavarja a személyiségi jogaikat.
A társasház ¾-e szeretné ha kipakolnák őket, de az ingatlan tulajdonosát különösebben nem érdekli semmi, szokásos állami gőgtől vezérelve.

A lakóikat/bérlőiket semmilyen módon nem korlátozzák, nem kötelezik hogy betartsák a házirendet, a szemetüket nem akarják eltávolítani a társasház közös használatú helységeiből, kutyatartás sem érdekli őket.

Szerintem csak bírósági bírtok pert lehet indítani, mivel a probléma már 5+ éve fennáll.

Mivel a lakók/bérlők papíron nincstelenek (valószínűleg bérleti szerződésük sincsen), ezért a tulajdonost gondoltuk beperelni, mert szerintünk ebben az esetben őt terhel minden felelősség amit a lakóik elkövetnek.

Hivatkozom a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
20. § (1) A tulajdonostárs köteles:

3. a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit,

23. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.

26. §
(2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.
(3)A házirend szabályait – a használat jogcímétől függetlenül – a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani.

Hivatkozom a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
16. § A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.

Alapján ezt jól gondolom-e?
Illetve ha még is lenne szerződésük, akkor is a tulajdonos felel-e ezért? Vagy legalább azért, ha a többszöri felszólítás után sem hajlandó foglalkozni a bérlőivel/lakóival hogy azok betartsák a társasház házirendjét.
Azt szeretnénk elérni a bíróság kötelezze a tulajt hogy kirakják a lakóikat. (igaz ez aggályos mert a tulajdonost nem lehet korlátozni abban hogy mit tesz a saját lakásával.) De ha pereskednie kell, bírságokat fizetni, akkor talán hajlandó lesz a lakás kiürítésére.

De minimum céljaink: felhalmozott szemetet tüntessék el a közös használatú helyégekből, a kutyákat tüntessék el, a kamerát ne árnyékolják le a továbbiakban, a lomizással hagyjanak fel stb…

Tulajdoni hányad szerint.
Egyszerűbb ha megbíztok egy ügyvédet és elmondjátok hogy mit akartok.
Mindkét működési formában a többség akarata érvényesül.

„ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak ”, tehát lehet rendelkezni, hogy ne szótöbbség legyen, hanem más...de ezt a mást hogyan lehet megszavazni? Szótöbbséggel? 100%?
Igen, mindenki szeretne albetétet.

falsu,

„Mikor határozatképes a "közgyűlés" (minek nevezik?)? A szótöbbség gondolom több mint 50%-ot jelent. A jelen lévőkét vagy az összes tulajdoni hányadét?”
Ptk szerint nincs "közgyűlés", tehát mindig az összes hányad számít. Nem is kell összegyűlni, dönteni lehet írásban is, körbejárva a szomszédokat. Csak legyen egyértelmű a döntés.

„Az "eltérő rendelkezés"-t is úgy lehet megszavazni, mint bármi mást?”
Pardon?

„4 lakásos társasházat tervezünk alapítani és valszeg a Ptk. szerint lesz működtetve, ezért a kérdések...”
Milyen előnyét látjátok a 4 lakásos társasháznak az osztatlan közös + egy ügyvéddel ellenjegyzett, bejegyzett, korrekt használati megosztással szemben? Fontos az albetét?

Igen, úgy értettem, hogy nem fizet.
„A tulajdonostársak – ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben
”
Mikor határozatképes a "közgyűlés" (minek nevezik?)? A szótöbbség gondolom több mint 50%-ot jelent. A jelen lévőkét vagy az összes tulajdoni hányadét?
Az "eltérő rendelkezés"-t is úgy lehet megszavazni, mint bármi mást?
4 lakásos társasházat tervezünk alapítani és valszeg a Ptk. szerint lesz működtetve, ezért a kérdések...
Köszönöm.

falsu,

Nem teljesen értelek.
Többséggel meghozzátok a határozatot, és ő nem hajtja végre? Őt jelöltétek ki karbantartani, felújítani, takarítónak, kertésznek?
Úgy érted, nem hajlandó fizetni? Akkor 5:75.§, 5:76.§. Összedobjátok, és megkínáljátok egy fizetési meghagyással. Sajnos ez az útja.

Felújítási alap képzése? Hát, nem tudom, megpróbálhatjátok azt is FMH-val behajtani. Határeset, mert ha én nem akarok tartalékolni, akkor az közös tulajdonnál szerintem nem biztos, hogy kikényszeríthető. Az én bajom, ha hirtelen kell több millió forint felújításnál...

„Egyszerűen szavazattöbbséggel határoznak (Ptk. 5:78.§) a házat érintő ügyekben, és aki éppen ráér elintézi a papírmunkát. Hol ez, hol az a lakó, akár mindig egy (de ettől ő nem lesz Tht. szerinti közös képviselő).”
Mit lehet tenni azzal a tulajjal, aki egy határozatot nem szavaz meg és nem is hajlandó azt végrehajtani? Pld. megszavazunk egy karbantartást, felújítást, felújítási alap képzését; hogy takarítót/kertészt fogunk alkalmazni; házirend jellegű határozatok; stb.
Köszönöm.

Miért felejteném el? ÉN nem vagyok hülye... :)
Ha MD nem írogatna (szinte folyamatosan) hülyeségeket - vagy jobb esetben irreleváns, oda nem illő, értelmetlen kérdéseket -, akkor miért lenne az baj, ha megjegyzem, hogy hülye?
Javítgatni már annyit csináltuk, de semmi foganatja. Semmi.
Igen, ez egy picit néha zavar, ilyenkor tényleg nem könnyen állom meg, hogy csak úgy átlapozzam. Pedig tízből kilencszer azt teszem, ha nem ezt tenném, minden hozzászólására írogatnom kellene...

Majordomus

„Lehet hogy nem tünt fel,de én eddig egyetlenegyszer sem minősitettelek és nem sértettelek meg. Csak ennyit várok el tőled is.”

Reménytelen akarat ez! Úgyis ha valamin felidegesíti magát, akkor helyből elfelejti, hogy gyakorlatilag egy nyilvános fórumon írogat.

Ha reménytelen eset vagyok,akkor talán ne foglalkozzál velem.

Lehet hogy nem tünt fel,de én eddig egyetlenegyszer sem minősitettelek és nem sértettelek meg.

Csak ennyit várok el tőled is.

Egyébként nem "közös képviselő féle" vagyok hanem hivatásos társasházkezelő még csak 35 éve.
A saját szakmámat nem tőled fogom megtanulni.

Nem keseritelek el,csak olvasási problémáid vannak.

Én azt írtam hogy társasházban (amelyik társasházként működik)vagy közös képviselő van,vagy IB.

Tudsz esetleg egyebet is?

Majordomus,

Kérlek, ne keseríts el, tizenkétezerszer megbeszéltük ezt már, kétségbeejtő, hogy pont neked aki valami közös képviselő féle vagy kell újra meg újra a szádba rágni, mert egy bővített mondat értelmezése már meghaladja a képességeidet.
Gyengébbek kedvéért ott van a paragrafus, egy mondat, magyar nyelven, és nem is túl bonyolult, leírom betűkkel is, hátha a számokkal van gondod : Tht., tizenharmadik paragrafus, harmadik bekezdés.

Társasház az, amelyiket alapító okirattal megalapítanak, és ilyenként bejegyzik. Akár két lakás,, akár ezer is lehet.

Hét, vagy annál több lakás esetén a társasháznak a Tht szerinte kell működnie. Nincs választása.
Hat, vagy annál kevesebb lakásra a Tht azt írja, hogy ha határozatot hoz arról, hogy a Tht. szerint kíván működni, akkor aszerint működik. De ha ilyet nem hoz, akkor FŐSZABÁLY szerint is a Ptk. közös tulajdon szabályai szerint kell működnie.

Ha egy épületben kettő, nyolc, harminchét, vagy ezetháromszáztizenkettő lakás is van, de NEM jegyeztetik be magukat társasházként, akkor ők a Ptk. szerint KELL működjenek. Igen, a sok lakásos is. Nem tilos (bár valóban nem szokásos, hiszen nem célszerű).

És a Ptk. alapján nincs közös képviselő, SZMSZ, IB, FB, normál közgyűlés sem.

"A társasházban vagy közös képviselő van vagy Intéző Bizottság
Nem"

De!

A vita itt azon van,hogy a kérdező "háza" társasház vagy sem.

Ha társasház,akkor csak képviselő vagy IB irányithatja.

"Ez nekem azt mutatja, hogy nem az AO-ban kell ennek lennie, a közösség (mondjuk a Ptk. közös tulajdon tulajdoni hányad szerinti határozathozatalával) hozhat erről döntést, és ONNANTÓL - már ha a Tht. szerinti működés mellett dönt -, már működhet közös képviselővel meg SZMSZ-szel. Rosszul gondolom?"

Jól gondolod.

Meg is találtad az egyik súlyos gyakorlati problémát, amit ez a nagyon megengedő értelmezés felvet. :) Néha az egészséges jogérzék jobb megoldást ad, mint a tudálékos, fontoskodó jogászkodás.

Érdekes.
Főleg, hogy a törvény nem "döntést", hanem konkrétan "határozatot nem hoz" fordulatot használja, amelyet nem szoktunk ráutalva hozni.

Tulajdonképpen ezen az alapon a Tht. bármelyik rendelkezését lehet ráutaló magatartással végrehajtani, mondjul egy közös képviselő választását... :)

A doktor felvetésére utánanéztem. Meglepetésemre az ítélkezési gyakorlat valóban az, hogy a hatlakásosnál kisebb társasház közössége akár ráutaló magatartással is meghozhatja azt a döntést, hogy működésére a Tht. rendelkezéseit alkalmazza.
Ez az értelmezés dogmatikailag alappal bírálható, és számos gyakorlati problémát is felvet - de ez van. Ha innen nézem, akkor a kérdező társasháza időközben - ráutaló magatartással - már vissza is vonta azt a határozatát, hogy a Tht. szabályai szerint működik.

Kérdezem a kérdezőt: tulajdonképpen mit szeretnél?

KBS,

A Ptk. szerinti működés szabálya a 13.§, ami a "A szervezeti-működési szabályzat" fejezetben van, és a szövege szerint "Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz...".

Ez nekem azt mutatja, hogy nem az AO-ban kell ennek lennie, a közösség (mondjuk a Ptk. közös tulajdon tulajdoni hányad szerinti határozathozatalával) hozhat erről döntést, és ONNANTÓL - már ha a Tht. szerinti működés mellett dönt -, már működhet közös képviselővel meg SZMSZ-szel. Rosszul gondolom?

„A társasházban vagy közös képviselő van vagy Intéző Bizottság.”

Nem.
Ahogy hozzáértő már írta, 6 lakásos társasház FŐSZABÁLYKÉNT a Ptk. szerint működik : Tht. 13.§(3).
Miért kell mindig a jót kijavítani valami hülyeségre?

Ha nem hoztak határozatot a Tht. szerinti működésről, akkor nemhogy nem kell, de nem is lehet közös képviselő, intézőbizottság, SZMSZ, FB. Mert nincs ilyen a Ptk.-ban.

Van olcsóbb megoldás is.
A társasházban vagy közös képviselő van vagy Intéző Bizottság.

Váltsátok le a közös képviselőt,helyette válasszatok IB-t.

Akkor nem kell semmit módositani,nem kell sehonnan kilépni.

Más kérdés,hogy "azt a kevés feladatot" valakinek el kell majd végeznie de 6 lakásra ez nem lehetetlen feladat.

Ha az alapító okiratban benne van, hogy a társasházi törvénynek megfelelően alakítjátok a ház szervezetét, akkor ahhoz, hogy ne így legyen, bizony az alapítót kellene módosítani. Az összes tulajdonos egyetértésével. (Ha esetleg nincs benne, akkor eddig működtetek szabálytalanul.)

A kérdésem a következő lenne
A 6 lakásos társasházunk 2019 óta társasházként működik alapító okirattal, közös képviselővel. Azonban a megválasztott közös képviselő azt a kevés feladatot sem látja el, ami többletként jelentkezik a havi könyvelésen kívül. Mivel csak 6 lakásos a lakóközösségünk azt olvastuk, hogy nem kötelező a Társasházi Törvényben előírtaknak megfelelően működni, a Ptk közös tulajdonnal kapcsolatos szabályai is követhető. A kérdésem az lenne, hogy mi ennek a módja, hogy saját magunk intézhessük az ügyeinket? Hogyan lehet kilépni?
Köszönöm előre is a válaszokat

Bosko

Van a házakban önkormányzati tulajdon???

Bosko

„Az lenne a kérdésem, hogy ez így jogszerű? Rendben van ez így hogy hosszú évek óta fizetjük a közösköltséget ( hál' istennek a mi tömbünkben szinte mindenki 0-ás tehát elenyésző tartozás van ) és ennek ellenére még ezt is rajtunk akarják behajtani.”

Ezzel kapcsolatban meg csak annyi, hogy a közös költség nem egy banki betét, ami vég nélkül csak szaporodik, nyilván az többnyire fel is lett használva. Mert gondolom a társasházatok sem ingyen működik, vannak költségei (nem csak a közös képviselő díjazására gondoltam). Ha a közgyűlés felújítási alapot határozott meg, akkor az oda kerülő pénzt lehet esetleg ide felhasználni, de ahhoz is nyilván közgyűlési döntés szükséges, hogy mire és mikor felhasználható ez az összeg. Ezt a közös képviselő egy személyben nem döntheti el.

Bosko

„Csakhogy nem csinálnak semmit... de tényleg semmit, csak fizetünk a semmiért.”

Ja persze, nem csinálnak semmit. Ezek szerint ezeket sem ő csinálja...pedig valaki ezeket is intézte-intézi, elhiheted.

„1. Egyenlőre most ott tart a dolog hogy a közös képviselő gyűjti be az árajánlatokat a gázszereléssel foglalkozó cégektől”
„2. a javítási költség egy részét a közös képviselőnk elmondása alapján kifizeti az önkormányzat”

És akkor gondolj csak bele! Egyszer csak elkészül a közös vezetékek javítása, majd ismét nyomáspróba, de akkor már a lakásokat is rányitják és kiderül, hogy néhány lakáson belül ugyanúgy szivárog, ergo megint nem fogjátok megkapni a visszakapcsolás lehetőségét. Mivel amíg azokban a lakásokban a tulajdonos meg nem csináltatja - nyilván azt már nem közös pénzen - addig tuti nem adják vissza a gázt.