Telekhatárra épített ház problematikája

Üdvözlök Mindenkit!

Nagyon kellemetlen helyzetbe vagyunk.
Családi házunkat a 2000-2003 időszakban építettük. Ugyan 2003-ban megkaptuk a végleges lakhatási engedélyt, de anyagi okok miatt nem tudtuk befejezni.
Egyebek mellett a külső hőszigetelés és a vakolás is elmaradt.
Most szeretnénk megoldani és mivel a ház telekhatárra épült, megkerestem a szomszédot, hogy engedje, hogy a munkák idejére bemehessünk a telkükre.
Beleegyezett, majd később teljesen mást mondott, azóta többször is mindig mást és mást ... nem egyszerű a helyzet.
Sajnos a napi kapcsolatunk sem kifejezetten baráti.
Ezért arra gondoltam, hogy felajánlom, megvesszük a házunk mögötti telekrészt (1 m-es csíkot), azzal a céllal, hogy a későbbiekben se legyen gond, ha karban kell tartania házat, stb.
Előzetesen természetesen egyeztettem a helyi építési osztállyal és a földhivatallal is. Hivatalos oldalról nem lenne akadálya.

Amikor megkerestem a szomszédot a javaslatommal, ő közölte velem, hogy jó is lenne ez, mert szerinte amúgy is ráépítettünk a telkükre, és a családja szerint be kellene, hogy pereljenek minket, mert akár bontási engedélyt is kérhetnek, és/vagy kártérítést is.
Teljesen ledöbbentem.
Azt már másoktól is hallottam az utcánkban, hogy azt terjesztik, hogy mi ráépítettünk az ő telkükre, és pénzhez szeretne ebből jutni, de nem gondoltam, hogy ennyire komolyan beleélte magát.

Mindehhez tudni kell, hogy amikor mi elkezdtünk építkezni, akkor a szomszédban még nem ők laktak, hanem egy kedves idős pár, akikkel gyerekkorom óta jó kapcsolatom volt. (A mi telkünkön régen a nagyszüleim éltek.)
A mostani problémás szomszéd, már azután költözött ide, miután mi lakhatási engedélyt kaptunk.
Ők, mint az idős pár unokája és társa, elvileg azért költöztek ide, hogy segítsék a betegeskedő időseket, akik az ideköltöző unokával eltartási szerződést kötöttek.
Az idős pár sajnos nagyon hamar meghalt. (Bár ahogy bántak velük, talán jobb is így nekik.)

Mi engedéllyel építkeztünk a telekhatárra. Az engedélyben az is benne volt, hogy a határon lévő falhoz tatozó ereszrész 60 cm-el lóghat át a szomszéd telek légterébe. Betartottuk.
A gondom csak a fallal van.
Sajnos nem tűzettük ki a házat építés előtt; hanem a kerítés elbontásakor egyből megásattuk az új ház alapját.
Szándékosan biztosan nem építettünk át.
De mi van ha mégis átléptük a saját határunkat???
/Én ugyan több helyen bent hagytam a régi kerítésből oszlopokat, és az új kerítések, és a ház alapja is ettől beljebb lett a saját telkünkön megépítve..., de amikor a minap a földhivatalnál jártam és kikértem a térképet, ledöbbenve tapasztaltam, hogy iszonyú régi, kézzel rajzot, skiccelt rajzuk van csak, és az abban foglaltak igen hiányosak. pl. az utcabeli telkeknek csak a szélességi mérete szerepel a térképen (az is pontatlanul), a hosszúsági nem.
A megtekintett rajzok alapján lehet, hogy a már több mint negyven éve megépített kerítések, épületrészek sem jó helyen épültek a környező telkeken. Vagy rosszul lettek feltérképezve, megrajzolva.
A földhivatalnál is azt mondták, hogy tudják, hogy a mi településrészünkön nagy a fejetlenség, kavalkád ezekkel az adatokkal./
Ezek alapján, hogyan tudnám bizonyítani, hogy mi márpedig jól, jó helye építkeztünk??

A lényeg a szomszédom ugyan hajlik rá, hogy eladja a házunk mögötti csíkot, de azon spekulál, hogy jobban járna, ha megvárná amíg hőszigetelünk (mert a szigetelés szerinte már biztosan átlóg majd), és akkor kezdene ellenünk eljárást.
Azzal a hátsó szándékkal, hogy a szigetelt ház és fal, és ezáltal a telkére esetlegesen átépített rész is értékesebb lesz (amit mi biztosan nem bontatnánk majd el), és így nagyobb összegű kártérítésre tarthat igényt? Mert a pénz és annak nagysága itt a lényeg.

Nagyon elkeseredettek vagyunk.
Ha abból indulok ki, hogy valóban rosszul építkeztünk és átlógunk:

• Mit tehet eben az esetben a mostani szomszéd?
• Milyen lehetőségei vannak?
• Milyen módon kérhet kártalanítást és annak mi a számítási alapja?
• Az nem számít, hogy amikor 2003-ban a lakhatási engedélyt megkaptuk, akkor még az idős pár lakott itt, és ők nem kezdeményeztek velünk szemben ilyen jellegű eljárást?

Ha valakinek volt már hasonló tapasztalata, vagy szakértőként lenne javaslata, kérem ossza meg velünk.
Köszönettel: msism

Mekkor fake! Mondom a kulcsszót: digitális térkép.

Én úgy tudom, minden földhivatali térképet digitalizáltak már.
De mindegy.
Bontásra semmiképpen nem fognak kötelezni, a megvásárlandó földterület pedig nem lesz értékesebb attól, hogy hőszigeteled a házadat.
A szomszéd köteles biztosítani a bejárást a munkák elvégzéséhez, erre akár a jegyzővel köteleztethedet is.

Ha meg pénzt szeretne, akkor neki kell megfogalmaznia az igényeit, neked különösebb tennivalód addig nincs, míg nem áll elő konkrét követeléssel.

Kedves Sándor!

Nem beszélek angolul, és most a humorérzékem sincs felturbózva.
A webfordító a „fake” megjegyzésedre azt dobja ki, hogy „csal, csalás, csel, hamis, ....”
Ezt a helyzetre, magamra, vagy a szomszédomra kellene értenem?

A kulcsszóként említett "digitalizálás" nem újdonság nekem sem.
S nem csak azért mert műszaki területen dolgozok; sőt, a rokonságban van földmérő is aki ipari szinten térkép digitalizálással is foglalkozott régebben.
A földhivatalnál -kérésemre- mutattak digitalizált térképeket is, de azokon valójában a régi skicceket alapul véve (azok valóságtartalmát elfogadva) vannak felvezetve, átvezetve (digitalizálva) az adatok.
A digitalizálást előzetes felmérés, bemérés -azaz a valós helyzet feltérképezése- nem előzte meg. (Különben nem fordulhatna elő, hogy a közel ötven éve megépített kerítés, a skicctérkép adataihoz képest 100 cm-rel a saját telkemen van belül; vagy hogy az egyik utcabeli ház félig a szomszédja telkére épült, stb. Ez így faramucinak tűnhet. Leegyszerűsítve ezeken a skicceken látod a telkeket, a telekhatárokat, a telkeken belüli építményeket. Minden jó helyen van (rajzilag), senki nem épített más telkére vagy közterületre, stb. De ha a térképről leolvasott számokat, méreteket nézed, és esetleg azokkal újra rajzolod a térképet, akkor előjönnek az anomáliák.)
Erre mondták a földhivatalnál, hogy tudják, hogy kavalkád van az adataikban.

Természetesen, ha most megvennénk a szomszédtól a csíkot, akkor változás bejelentéshez szükséges vázrajz elkészítését végző földmérő, aki főállásban a földhivatalnál dolgozik, elmondása szerint most GPS-el jönne ki, és végezné el a szükséges munkákat.
Azaz, valószínűsíthető, hogy ezután az utcán belül, a szomszédunk telkét és a mi telkünket érintő adatok már a valóságnak megfelelően kerülnének be a földhivatali adatbázisba. Természetesen digitalizáltan is.

De ettől én még mindig nem tudom, hogy mire számíthatok abban az esetben, ha szomszédom úgy dönt, hogy kivár és nem adja el, hanem inkább földmérőt fogad és ha bebizonyosodik, amit most még csak remél, akkor pert indít ellenem.

Időközben most látom az újabb hozzászólásodat. Köszönöm!
Szerinted ebben a helyzetben -mert könnyen lehet, hogy igaza van- milyen igényt fogalmazhat meg reálisan? Pl. ha eladás esetén a környékünkön 2000Ft/m2 ár körüli telekárak vannak, a kártérítési igényében kérheti ennek a többszörösét is?
Esetleg visszamenőlegesen telekhasználati díjat, vagy egyebeket?
Azt kér amit akar, vagy van olyan szerv, ami felülvizsgálja, hogy mi a jogos és ésszerű?
msism

"A földhivatalnál -kérésemre- mutattak digitalizált térképeket is, de azokon valójában a régi skicceket alapul véve (azok valóságtartalmát elfogadva) vannak felvezetve, átvezetve (digitalizálva) az adatok."

Ez gyakorlatilag kizárt. A digitalizálás országos adatbázis alapján történt, skiccek nem hordoznak műszaki tartalmat.
Természetesen nem kizárt, hogy a fél utca gyakorlatilag átépített a szomszédba, ilyen esetben ha az egyik elkezdi, a többi kénytelen lesz láncszerűen továbbperelni a szomszédait.

Arra semmiképp sem bátorítanálak, hogy esetleges átlógás esetén elvégezd az utólagos hőszigetelést, mert ha ezt a szomszéd bejelenti az építési hatósághoz, akkor azt le is szedetik veled. Ez által ténylegesen drágább lesz a megvásárolni szándékozott telekrész, hiszen e mellé teheted majd a hőszigetelés felrakásának és leszedésének dupla költségét is.

A telek vételára lényegében szabadáras, de ha nagy az aránytalanság, akkor lehet kérni annak bírósági felülvizsgálatát. A gond max annyi lehet, hogy ha megalapozott a kérelmed, akkor a bíróság visszaállítja az eredeti állapotot, s neked nem lesz plusz telekterületed.

Ha tanácsot is szeretnél, akkor azt javasolom, hogy mielőtt hosszas tárgyalásokba kezdenél, hivatásos földmérővel tűzesd ki a telkedet. Nem árt, ha legalább egyikőtök tisztában lesz a valós helyzettel.

Szia!

Ha mégis a szomszéd földjére építettél jóhiszemű túlépítés történt.

Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd( választása szerint) követelheti, hogy

• a túlépítő a beépített rész használatáért, ill. a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást
• vagy a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható.

Szervusztok!

Egy jó hosszú hozzászólásban reagáltam nanemaaa válaszára, de mire elküldtem volna -valószínűleg túl sokáig fogalmaztam- elveszett az éterben.
Már nincs energiám újra nekikezdeni.
A lényege az volt, hogy nem csak úgy nézegettem a rajzokat. A digitalizálás lényegével is tisztában vagyok.

A Földhivatalhoz a földmérő rokonommal mentünk, s 6000 Ft megfizetése ellenében olyan térképrészletet kaptunk, amit -elmondásuk szerint- én magánszemélyként meg sem kaphattam volna; amit csak földmérőknek szoktak kiadni telekalakításhoz.

Amit kaptunk az gyakorlatilag egy 70-es évek elején, szabad kézzel készült, kézzel írt számokkal méretezett térképből kifénymásolt térképrészlet volt.
Utólag kaptunk e-mailben digitalizált rajzot is, ami egy PDF jellegű fénykép volt a telkünkről.
Ezen a házunk úgy van rajzolva, hogy szabályosan a telekhatárra épült, stb... azaz minden rendben van.
Pedig a valóságban nem mindenütt a telekhatárra épült a ház, és még csak nem is párhuzamos azzal.

A digitalizálásra visszatérve.
Szerintem az akkor ér valamit, ha olyan adatok alapján digitalizálnak egy térképet, miket előzetesen leellenőriztek; a helyszínen bemértek.
Esetünkben erről szó sem lehetett, mert akkor nem fordulhatott volna elő, hogy a méretarányosnak kikiáltott, kézi rajzolású térképen 100 cm-esnek jelölt távolság a valóságban 400 cm. Vagy hasonlók...

Ami az előzetes kitűzést illeti.
A földmérő rokonnal bemértük a telket és a rajta lévő épületet.
Valamint a rendelkezésünkre bocsátott térkép adatait ránk nézve nagyon szigorúan véve, azaz eleve azt feltételezve, hogy mi hibáztunk, és átépítettünk szomszéd telkére, .... a rokon megrajzolta autocad-ben a valós helyzetet is.
Ebből az derült ki, hogy ha átépítettünk akkor azt egy derékszögű háromszög alakú részen tettük meg, ahol az átépítés legnagyobb mértéke ~20-25 cm, és ez 6-8 fm-en csökken vissza nullára.
Azaz a falunk szöget zár be a telekhatárral.

Az előző gondolatmenetet követve azonban az is kiderül, hogy a már nagyszüleim idejében megépített kerítés sem volt (van) jó helyen, mert az hihetetlen lenne, hogy a nagyszüleim a valós telekhatár helyett, a kerítést attól ~85 cm-re a saját telkükön belül építették volna meg.
Azaz ezeken a részeken a szomszédunk használja a mi telkünket.

Egyébként ha így is lenne, (bár ebben az esetben a szomszéd által -vétlenül- bitorolt rész nagyobb, mint a mi általunk -szintén vétlenül- bitorolt rész) minket nem zavarna, mondván, hogy nincs nagy jelentősége...
A szomszéd ellenben azt mondaná, hogy építsek új kerítést, és vegyem vissza a nála lévő részeket, de ahol mi építettünk át, ott kártalanítsuk.
Ő mindenképp pénzt szeretne látni ebből a helyzetből.

Számunkra egyszerűbb lenne, ha eladná a házunk mögötti részt.
Gondolom, hogy az adásvétellel kapcsolatos földmérő által elkészítendő vázrajz, felmérés elkészültekor amúgy is közelebb kerülnénk a valósághoz, és kiderülne, aminek ki kell derülnie. Kétségkívül nem lesz könnyű dolga a Földhivatal földmérőjének.
(Ahogy így elnézem, most sem lettem rövidebb.)
msism

„Kétségkívül nem lesz könnyű dolga a Földhivatal földmérőjének.”

á-á. Saját földmérőt kell megbíznod a kiméretéssel.

Szerintem a jobbik megoldás, ha fizetsz a szomszédnak, mert azt is elérhetné, hogy bontsd vissza az épületedet. Keskeny telek esetén, erre a bíróság is kötelezhet.

Semmiképpen nem kötelezik bontásra.

Egy nem megosztható telken, aminek kisebb a telekmérete, mint a helyi rendeletben előírt teleknagyság, ott bizony ez az egyetlen megoldás.

Nincs gond a telekméretekkel. Legalábbis a telekvásárlás miatt, telekmegosztás miatt nincs.

Előzetesen -amikor felvetődött bennem ez a lehetőség, főként abból az indíttatásból, hogy később se legyünk kiszolgáltatva a szomszédoknak; se mi, se majd a gyermekeink- érdeklődtem a helyi építési osztálynál is, akik szakhatóságként érintettek, és a földhivatalnál is.
Mindkét helyről azt a választ kaptam, hogy megvalósítható a telekmegosztás, azaz a hivatalok részéről nincs akadálya annak, hogy megvásároljunk a házunk mögötti szomszéd telkéből, egy részt.
Ha a szomszéd eladja.

Imacculata!
Saját földmérő lenne. Azaz én bíznám meg, és én fizetném a két telket érintő földmérő munkálatok elvégzésével kapcsolatban. (Ezt a munkát -gondolom- mellékállású vállalkozóként végzi, vagy társként érdekelt egy földméréssel foglalkozó vállalkozásban, mert főállásban a földhivatalnál dolgozik.
Az én szemszögemből mindez lényegtelen.)

Bárki is végezze az esetleges telekalakításunkkal kapcsolatos geodéziai teendőket, figyelembe véve a rendelkezésre álló földhivatali térképeket és a helyszínen fennálló helyzetet, biztosan nem lesz könnyű dolga.
Persze lehet, hogy ez az egész csak nekem, laikusnak tűnik ennyire bonyolultnak.
msism

Az a baj, hogy a bíróság nem kötelezheti eladásra. Viszont, ha megoldható a dolog telekhatárrendezéssel úgy, hogy utána a telek területek változatlanok maradjanak, akkor talán lehetséges.

Santal
Jóhiszemű szabálytalan építés fogalma az építésügyi jogszabályokban ismeretlen. :D

Nanemaaa!
Mivel mindenképpen pénzhez szeretne jutni a szomszéd, biztosan lesz megoldás. Előbb, vagy utóbb.
Csupán csak az kérdés, hogyan dönt.

1. Eladja most a házunk mögötti részt, ~1m-es csíkot.
2. Vagy megvárja, amíg hőszigetelünk és vakolunk, és utána kezdeményez valamilyen birtokháborítási pert a túlépítés miatt.

Döntésében csak az befolyásolja, hogy számításai szerint melyik megoldástól remélhet több pénzt.

A hozzászólásaitokból úgy veszem ki, hogy per esetén sem járhatok sokkal rosszabbul, mint vétel esetén. Azaz ha adásvétellel a telekrészt megvehetném 1000-2000 Ft/m2 áron, (környékünkön ez a szokásos ára az önkormányzat által eladott kiegészítő telkeknek), akkor valószínűleg a kártalanítási perben sem kérhet ennél sokkal többet. Gondolom én.

Ha meg az derül ki hogy mi átépítettünk, akkor az is ki fog derülni, hogy a szomszéd (és régebben az idős pár is) a mi, azaz a nagyszüleim telkét is használta, mert rosszul lett megépítve a kerítés.
Alapból ez engem nem zavarna és még csak nem is akarnám visszaállítani az eredeti -földhivatali térképeknek megfelelő- helyzetet, de ha a mostani szomszéd a túlépítés miatt perre vinné a dolgot, mi is megkeressük a jogi módját kárunk orvoslásának.
Mondom ezt annak ellenére, hogy én magamtól nem vagyok híve az ilyen pereskedgetéseknek, és inkább hajlanék a békés megegyezésre, egy kávé mellett.
msism

Változatlanul óva intenélek az átszigeteléstől, mert aránytalanul megnőne a vételár..és a szomszéd tárgyalási alapja. Elég lenne csak annyit mondania, hogy "vagy megveszed az általam kínált áron, vagy megyek az építési hatósághoz, aki majd szépen bontat veled...és utána veszed meg az általam kért áron".

Magyarán addig kell tárgyalni vele, míg nem érzi, hogy milyen magasan is van az a nyereg. ;)

Kedves Nanemaa!

Én a Ptk-t idéztem, arra az esetre, ha túlépítés történt volna.

Úgy tűnik, ezúttal hiába, santal. Ragaszkodik a bontás mint szankció téveszméjéhez, Ptk. ide vagy oda.

????

Az építéshatóság bontathat anélkül, hogy az ügy a bíróságra kerülne.

A Ptk. két alternatívát ajánlott, megfelelő körülmények esetére. De, mi van ha a telek nem megosztható, mi van a felek nem tudnak megegyezni, a bíróság kötelezi a tulajdonost, hogy a tulajdonát annyiért adja el, amennyiért a "jóhiszemű" építő meg kívánja venni?

De ha már Ptk.-nál tartunk (mellesleg megjegyezném, hogy a tulajdonjog fejezetet nagyon elcseszték)

(1) Az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg.
:))

Ptk. 98. § A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem.
(1) A tulajdonjogi igények nem évülnek el.
(2) A tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.
(3) A tulajdonos követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését, ha pedig a dolog a birtokából kikerült, követelheti a visszaadását.

Na tessék! csak olvasgatni kellene a Ptk-t

Ptk. 106. § A törvénynek a szomszédjogra vonatkozó rendelkezéseitől jogszabály vagy a felek megállapodása eltérhet.
Ptké. 21. § A Ptk-nak a szomszédjogra vonatkozó rendelkezéseitől eltérő szabályokat a települési önkormányzat rendelete is megállapíthat.

„(1) Az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg.”

Kivéve, ha...
Ráadásul itt nem a ráépítés, hanem a túlépítés szabályait kell alkalmazni. Amelyeket santal, nagyon helyesen, citált.

A szomszédjognak meg végképp semmi köze a túlépítéshez.

„De, mi van ha a telek nem megosztható, mi van a felek nem tudnak megegyezni, a bíróság kötelezi a tulajdonost, hogy a tulajdonát annyiért adja el, amennyiért a „jóhiszemű“ építő meg kívánja venni?”
Fordítva. A túlépítőt kötelezi, hogy vegye meg, annyiért, amennyit a telektulajdonos kér. Vagy amennyit az igazságügyi szakértő megállapít.

Nem helyesen, mert valami régi vacakot idézett a jelenlegi helyett:

Ptk. 109. § (1) Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd - választása szerint - követelheti, hogy a túlépítőTúlépítés|3

1. a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást,
2. a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható, vagy
3. az egész földet vásárolja meg.

(2) A szomszéd az egész földjének a megvásárlását akkor követelheti a túlépítőtől, ha

1. a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná válik,
2. a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik.

Ptk. 110. § (1) Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd a 109. § (1) bekezdésében meghatározottakon kívül - választása szerint - követelheti, hogy a túlépítő

1. saját földjét és az épületet a gazdagodás megtérítése ellenében bocsássa tulajdonába, vagy
2. az épületet bontsa le.

(2) A szomszéd az épület lebontását akkor követelheti, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik; megilleti azonban a beépített anyag elvitelének a joga.

de ki akar itt Santallal kötekedni:)

„A szomszédjognak meg végképp semmi köze a túlépítéshez.”

a birtokvédelemhez pedig van. Márpedig előre eltervezett birtokháborgatás van tervbe véve.

De az én gondolataimat csak én tudom követni:))

Ha azért mész át a szomszéd telkére, mert a saját házadon a munkálatokat onnan tudod elvégezni, az nem birtokháborítás, azt a szomszéd tűrni köteles. Éppenséggel a szomszéd követ el birtokháborítást, ha nem biztosítja számodra a bejutást.

Akkor a bontás kérdésében dűlőre jutottunk?

„Sajnos nem tűzettük ki a házat építés előtt; hanem a kerítés elbontásakor egyből megásattuk az új ház alapját.”

Szerinted jóhiszemű volt? vagy csak Santal így mondta?Egyébként pedig az új szomszéd tulajdonos attól a perctől tiltakozik a túlépítés ellen, amióta birtokba lépett.