Egy telek több övezeti besorolás

Kedves mindenki

Azzal a kérdéssel fordulok hozzátok, hogy milyen szabályok vonatkoznak azokra a telkekre, ahol a telek különböző részei különböző övezeti besorolás alá tartoznak. Mondjuk egyik része kertvárosias, a másik meg városias. Melyik szabályokat kell ilyenkor figyelembe venni?

Pontosabban a következő Önkormányzati választ nem teljesen értem:

"Egy teleknek lehet több övezeti besorolása, de ez esetben az a szabály,
hogy a szabályozási terv szerint a két különféle szabályozással
rendelkező telekrésznek megfelelően kell megosztani a telket és csak
akkor lehet beépíteni, ha a megosztás megtörtént. Így azonban rendkívül
megnehezedik az építési engedélyezés, mert a tömbbelső felé lévő telek
nem fog rendelkezni közútkapcsolattal, tehát nem lehet megosztani, így
viszont nem lehet építkezni. Ördögi kör! "

Azt mondja, oszd meg a telkedet az övezeti besorolás szerint, ez után csak az egyiket, a közútkapcsolatos telkedet építheted be, olyan formán, ahogy az be van sorolva.

:) Ja, szolgalmi bejárást kell biztosítanod az elzárt területre.

Szolgalmi joggal nem lehet egy telket építési teleknek tekinteni. Az Étv fogalommeghatározása szerint építési telek (több egyéb feltétel mellett) az, amely közterületről, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott földrészletről gépjárművel közvetlenül megközelíthető.

A megoldás ott van, hogy marad továbbra is egy telek, amelyet a helyi építési szabályzat több építési zónába sorol. Az adott zónákra vonatkozóan külön előírások érvényesek, ezeket a teleknek a zónára eső részén kell teljesíteni. Pl a telek kisvárosias részén a kisvárosi övezetre vonatkozó előírások szerint a zónahatárok figyelembevételévfel kell kialakítani az építési területet... és a zónahatárok szerinti terület alapján megállapítani a beépíthetőséget, elő-oldal- és hátsókerteket...stb.
A másik zónára eső részre ugyanezek érvényesek.
A telek meg maradhat egyben.

hát így is lehet:)

nanemaaa

köszi, de ez azt jelentené, hogy mivel korlátozás van az építhető lakásszámot illetően kifejezetten jól járnának azok akiknek ilyen telke van, hiszen a kertvárosias telekre max 2 lakást húzhat fel, míg a kisvárosiasra max. 4-et vagyi összesen 6 lakást építhetne egy telekre, ami viszont így tulajdonképpen egyik besorolásnak sem fog megfelelni önmagában. További kérdés, hogy az előkertet hogyan számolod, amit ugye az utcafronttól kell mérni. Ilyenkor a második telekrészen ez nem tud teljesülni mivel nincs utcafront. Nem teljesen értem, de szolgalmi úttal tényleg nem valósítható meg. Szabályozhatja-e az ilyen eseteket a HÉSZ úgy, hogy ha két besorolás van egy telekre, akkor a telek megosztása nélkül a szigorúbb besorolásra vonatkozó szabályokat tekinti mérvadónak?

Bármit szabályozhat, de ezzel előfordulhat, hogy egy telekrészen belül is kettős szabályozás lenne érvényben, ami nagy kavart okozna. Ha egy teleknek van két olyan része, ami két övezetbe esik, és mindkettő önmagában beépíthető alakú és méretű, akkor szerintem nem születik jogelőny a szomszédokhoz képest, hiszen ez azt jelenti, hogy eleve nagyobb telke van. Az építési helyeket pedig úgy kell kijelölni, mint ha az övezethatárok telekhatárok lennének.... tehát lényegében teljesen önállóan (külön) kellene kezelni a két telekrészt. Ha valami olyan különös körülmény áll fenn, mely alapján nem egyértelmű a telek beépíthetősége, akkor arra lehet a törvény szerint elvi építési engedélyt kérni... hiszen ez az eljárás - többek között - pont erre a célra szolgál. Egyébként sem ártana, hiszen a hatóság döntése eyg évig köti a hatóságot mindazon kérdésekben, amelyekről kifejezeten rendelkezett... ergo, ha később valami szabály változik, akkor is ki kell adnia az engedélyt, ha már egyszer elvit adott rá.

Kedves Farkassz!

Érdeklődnék mi lett végül a megoldás?
Sajnos hasonló ügyem van. A tervezett beépítést kb 6 évvel ezelőtt egyeztettem az illetékes hatósággal. Azóta az épület pozíciója változott a telken és azon belül az általános mezőgazdasági övezeten belül. Mostanában melegedett fel a terv és véglegesítve újra egyeztettük. Mindvégig minden rendben volt. Aztán egyszer csak hívtak a hatóságtól, hogy el lesz utasítva a kérelem, mivel egy telek nem lehet két övezet. A főépítész is ezt az álláspontot képviseli. A megyei főépítész kedvesen, előzetesen hozzájárul a telekalakításhoz (természetesen annak költségeit, mint földmérő, művelésből kivonás, földvédelmi járulék, új behajtó, új közmű bekötések nem gondolja finanszírozni). A rendezési terv készítője szerint ez egy előremutató megoldás, hogy úgy szabályozták ki, hogy telekalakítás nélkül és a szabályozási terv módosítása nélkül nem lehet semmit építeni :D

Kérj egy fogadóórát a föépitésztől és tiszta vizet önt a pohárba.

miert
Elvileg nem rossz a megoldás és hosszú távon még profitálhatsz is belőle, ha megcsinálod a telekalakítást.
Igaza lehet az építési hatóságnak, ha ehhez ragaszkodik, ha a HÉSZ nem tér ki rá, hogy a több zónába tartozó telken milyen szabályokat kell érvényre juttatni.
A 312/2012. (XI.8.) Korm rendelet szerint:
„18. § (1) * Az építésügyi hatóság az építési engedély iránti kérelem elbírálása során vizsgálja, hogy

1. a tervezett építmény elhelyezése megfelel-e az Étv. 18-22. §-ában és 31. § (1) bekezdésében előírtaknak,
2. * az építési tevékenységgel érintett telek kialakítása az új építmény építése vagy meglévő építmény bővítése esetén - kivéve az összevont telepítési eljárás integrált építési engedélyezési szakaszában - az Étv. 23-24. §-ában, a településrendezési tervekben és a jogszabályokban meghatározottak szerint megtörtént-e, a telek rendezett-e,”

Települése válogatja.
A főépitész az úr.

MD
A főépítész nem jogforrás, csak azt képzeli magáról. ;)

Sajnos ez így van.
Állam az államban.

Én a 6.főépitészt koptatom a praxisom alatt,de szerintem nem az utolsót!

nanemaaa

Amennyiben még él ez a fórum, szeretném kérdezni, hogy amit 2009-ben írtál azzal kapcsolatban, hogy egy építési telek két övezeti besorolásba esik (nálam ez két szinte teljesen ugyanolyan tulajdonságú övezet, Lf3 és Lf6) és ilyenkor csak a zónák szerint kell külön kezelni őket, ez valahol törvényben is megtalálható? Vagy van erre valami jogerős forrás esetleg?
Épp ilyen ügy miatt akadtunk el az építési engedély megszerzése során.
Esetünkben ráadásul azért van a telkünk végében más besorolás, mert anno 2005-ben terveztek oda egy utat, ami a hész-ben még megvan, viszont nem lett megvalósítva és nem is lesz. A főépítész nem bólint rá az építkezésre, pedig mi a telek utcafrontjára és az annak megfelelo besorolásba terveztettunk mindent.
Jól jönne bármilyen jogi kapaszkodó ha létezik ilyen...
Nagyon köszönöm, ha kapok választ!

@HOI
a HÉSZ-t nézi a főépítész, nem azt, hogy mit akar vagy mit tud az önkormányzat.
Ha abban útleszabályozás van, csak akkor kaphatsz építési engedélyt, míg a leszabályozási vonal szerint le nem választod a telkedből az utat (és át nem adod az önkormányzatnak)

„mert anno 2005-ben terveztek oda egy utat, ami a hész-ben még megvan, viszont nem lett megvalósítva és nem is lesz. ”
Nyilván csak azután lehet megvalósítani, ha az út minden érintett telekből le lett szabályozva....

@eulimen

Köszi a válaszod. A helyzet az, hogy az út nincs tervben már és nem kérte senki annak az útnak szánt területnek a leválasztását (ha csak ennyi lenne a kérés akkor gond nélkül teljesíteném ás átadnám azt a 3-4 métert). A helyi főépítész azért nem ad engedélyt, mert az anno odatervezett út mentén más övezeti besorolást határoztak meg mint, ami a telek elején van. A kérése az, hogy legyen megosztva a telek a különböző övezeti zónák találkozásánál. Ez viszont nem valósítható meg mert akkor a hátsó telekrésznek nem lenne útkapcsolata.
Tudom, magánúttal, ami hátramegy megoldható lehetne a telekosztás, de egyelőre szeretném biztosan tudni, hogy köteles vagyok-e ezt a folyamatot végigvinni ilyen megoldásokkal.

281/2024. kormányrendelet
15.§ (9) "[...]az építési tevékenységgel érintett telek akkor minősül rendezettnek, ha a helyi építési szabályzat, ennek hiányában az illeszkedés szabályai szerint alakították ki, továbbá bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba."

TÉKA rendelet:
5.§ 134. "szabályozási vonal: a közterületet és az egyéb nem közterületet elválasztó meglévő, valamint a szabályozási terven meghatározott tervezett közterületi telekhatár, amely egyben övezethatár is"

Ebből szerintem nem következik, hogy az övezethatáron meg kellene osztani. A főépítész talán tévesen azt gondolja, hogy az övezethatár egyban szabályozási vonal is, pedig nem az, hiszen a szabályozási vonalnak feltétele, hogy annak egyik oldala szabályozás előtt vagy után közterület legyen.
De lehet, hogy a HÉSZ tiltja kifejezetten, hogy egy telek két övezetbe is tartozzon? Mert akkor viszont fel kell osztani!
És igen, ennek lehet az a következménye, hogy a hátsó telek a felosztás után már nem minősül építési teleknek, hiszen nem lesz közútkapcsolata. De ha oda nem akarsz építeni, akkor nem is kell hogy legyen.
Őszintén nem tudom, az új jogszabályok alapján mi a főépítészi vélemény jogorvoslati lehetősége, van-e egyáltalán.

@HOI
mi amúgy a két övezet közti különbség?

@HOI
Továbbá a TÉKA rendelet 45.§-a szerint
45. § (1) "Az építési telek – továbbá ha indokolt – a telek beépítési módját a helyi építési szabályzatban az építési hely határozza meg."
Tehát attól függetlenül, hogy a telek két övezetbe is tartozik, adódni fog, hogy melyik részébe tudsz/akarsz építkezni (előkert, hátsókert szabályok stb.), és az építési hely szerinti övezet előírásai lesznek a mérvadók.

@eulimen

Nagyon köszönöm a gyors reagálást. Egyébként itt egy falusi telekről van szó.
Szóval: A két övezeti besorolás között (Lf6 van elől és Lf3 van hátul) az épületre vonatkozóan nincs különbség, ezt megvizsgáltuk amikor tartottunk egy meetinget az ottani polgármesterrel és főépítésszel. Én egyértelműen csak a telek első részére szeretnék építeni az annak megfelelő besorolást figyelembe véve.

A főépítész asszony nem igazán tud konkrétat mondani csak hogy így nem adhat engedélyt, ezért továbbította a kérdést a városi főépítésznek (vagy állami főépítész bocsi nem teljesen ismerem a megnevezéseket). Onnan még nem érkezett válasz. Ez a szerencsétlen téma már húzódik jó ideje, nem is gondoltuk, hogy így elakadunk pedig telekvásárlás előtt meg is kérdeztem (írásban) a polgármestert, hogy lát-e bármilyen akadályt az építkezésben...
Már azért sem akarok belevágni a telekosztásba, mert az megint sok plusz idő lenne (magánút, aztán telekosztás), ami nekünk már nem fog beleférni időben.

ne felejtsük el, hogy az OTÉK és TÉKA rendelet közt van némi átmenet. A TÉKA rendelet január 1-jétől él, de az alábbi szabályt tartalmazza:

TÉKA rendelet 137/A. § "A 136. § (1) bekezdésében foglaltak kivételével e rendelet rendelkezéseit azon építmények, telekalakítások vagy területhasználatok esetében, amelyek vonatkozásában 2025. július 1-je előtt
a) indul az építési engedélyezési vagy az egyszerű bejelentési eljárás,
b) történik meg az építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött, kivitelezési dokumentáció alapján végezhető építési tevékenységre vonatkozó kivitelezési dokumentáció átadása,
c) kezdik meg a kivitelezési dokumentációhoz nem kötött építési tevékenységet,
d) indul a telekalakítási engedélyezési eljárás,
e) kezdik meg a területhasználatot,
az OTÉK 2024. december 31-én hatályos szövegét kell alkalmazni."

Tehát esetedben valószínűleg még az OTÉK rendelet előírásait kell alkalmazni. Az sokkal részletesebben fogalmaz. Az építési határvonalak valószínűleg olyan területet határoznak meg, amely mindkét övezetre átlóg, azonban a felsorolás konjunktív, nem pedig vagylagos (érdekes, hogy a jogalkotó duplázta a "építési hely"-et):
OTÉK rendelet 34. § (1) "Az építési telek, – továbbá ha indokolt – a telek beépítési módját a helyi építési szabályzatban az építési határvonalakkal meghatározott terület, az építési hely, az építési hely határozza meg úgy, hogy

1. szabadon álló beépítési mód esetén azt minden oldalról a saját telkének az előírt elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai és a telek határai közötti beépítetlen része vegye körül,
   2. oldalhatáron álló beépítési mód esetén annak egyik építési határvonala a telek egyik oldalhatára, szemközti építési határvonala és a telek másik oldalhatára között beépítetlen telekrész legyen,
   3. ikres beépítési mód esetén a szomszédos telkek egymás felőli építési határvonala a telkek közös oldalhatára legyen,
   4. zárt sorú beépítési mód esetén annak a telek előkerti építési határvonalához csatlakozó oldalai a telek két oldalhatára legyen,
   5. a nagyvárosias lakóterületen és a kisvárosias lakóterület lakótelepén alkalmazható telepszerű beépítési mód esetén, azt minden oldalról a saját telkének határai vagy a saját telkének az előírt elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai és a telek határai közötti beépítetlen része vegye körül, és az építési határvonalak által meghatározott építési hely egy telepszerű építési övezeten belül vagy egy övezeten belüli telekcsoportra kerül meghatározásra olyan módon, hogy az építési határvonalak lehetnek telekhatárok és egyben szabályozási vonalak is."

„A főépítész asszony nem igazán tud konkrétat mondani ”
Elmehet a csudába. Ha nem tudja jogszabály alapján megindokolni, akkor pofára oszt hozzájárulást?

Ha jól emlékszem, az Étv-ben van a passzus, mely szerint akkor lesz egy telek beépíthető, ha az rendezett. Ebbe sok település építési hatósága belekapaszkodott, és megkövetelte a telekalakítást. De mióta a hatáskör a Kormányhivatalnál van, azóta többé kevésbé egységes a jogszabály értelmezési gyakorlat.
Egyebekben a főépítésznek és a falu bírájának, legyen az bárki is, semmi köze egy építéshatósági ügyhöz. A hatóság a kormányhivatal, amit ők mondanak az az igaz. A szerény véleményem szerint lehet rendezett egy telek akkor is, ha az két övezetbe tartozik. De nem tudom, hogy a kormányhivatalok ebben a kérdésben milyen jogértelmezésre helyezkedtek.

HÉSZ-ből kimásolt rész:
"Az építési övezetek lehatárolása a beépítésre szánt területeken szabályozási vonallal, beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területeket elválasztó határvonallal (ha ezek nem szabályozási vonalak is egyben) és építési övezeteket elválasztó határvonallal (építési övezetek egymástól való leghatárolása) valósul meg. Az SZ1 szabályozási terven az építési övezeteket ezen határvonalakon túl az egyes területrészek jelkulcs szerinti sraffozása és színe/árnyalata, valamint az “építési övezet jele” hivatkozó tábla is megkülönbözteti.A természetben ezek a határok általában élővízfolyás, közút, valamint közforgalom előtt megnyitott magánút formájában jelentkeznek."

Ez alapján (ha jól értelmezem) valóban feltétel az övezetek elválasztása telekfelosztással? Amennyiben a "határvonal", mint fogalom ezt jelenti

@HOI
„Ez alapján (ha jól értelmezem) valóban feltétel az övezetek elválasztása telekfelosztással? ”
Nem.
Ez csak annak a definíciója, hogyan kell meghatározni/lehatárolni az építési övezetet a szabályozási tervben.
Ha jól találtam meg a Nemzeti Jogszabálytárban (Dötk), akkor ugyanebben a szakaszban (11.§) az építési helyről szóló (3)-(9) bekezdés is fontos. Egészen pontosan a (7):
"Amennyiben telekosztás, telekhatár-rendezés vagy más szabályos telekalakítási eljárás folytán a telekhatár az építési hely határa vonalra vagy az építési helyen belülre kerül, sem az OTÉK 35. §-a szerint meghatározott elő- oldal- és hátsókert területe sem az OTÉK 36. §-a szerinti építmények közötti legkisebb távolsággal lehatárolt terület nem vehető építési helyként figyelembe."

És ha jól találtam meg, akkor Lf03 meg 06Kte övezet van, de ezek nem határosak egymással. Viszont az övezethatárok egybeesnek a telekhatárokkal.
Szóval akkor mi is a tényállás?

Egyébként nanemaaa jól mondja. Hogy került a hozzánemértő települési építésznő meg a vétója a képbe?
Az ÉTDR-ből ingyen tudsz hatósági állásfoglalást kérni a kérdésben (rendezettnek minősül-e, fel kell-e osztani, stb.). Aztán ha neked tetsző a hatósági válasz, az építésznő fejre is állhat.