társasházi közös tulajdon eladása

Köszönöm szépen a választ.

deen,

A fő dilemmád a közgyűlési határozatok és egyéb okiratok nélkül nemigen válaszolható meg.

Véleményem szerint a leírásod alapján nincs felelősségetek. Bár született egy határozat, de a beruházónak tudnia kellett, hogy négyötöd vagy 100% egyetértés fog kelleni, vagyis ennek tudatában a saját kockázatára ment tovább az ügyben.

drbjozsef, köszönöm, bár ezt csak mellékesen kérdeztem, a fő dilemma a történetben nem ez.

deen,

Igaz.

„Tht.10.§ (3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.”

Köszönöm szépen a válaszokat. Számunkra is az lett volna a logikus és jogos, amit Majordomus írt, előbb a közös tulajdon eladásához szükséges többséggel közgyűlési határozat az eladásról, aztán minden más, de nem így volt. Még néhány részlettel szeretném kiegészíteni, elnézést, ha kicsit hosszú lesz, de minden részlet fontos. A legfontosabb, hogy még 2/3-os többségi határozat sem született soha az eladáshoz, nemhogy 100%. A közös képviselő állítása szerint egyébként ehhez elég a 80% (kérdezem: valóban így van?), de annyi sem volt soha. A legelején körbeküldtek egy papírt, ami hangsúlyozom, nem írásbeli szavazás volt, hanem egy hangsúlyozottan informális tájékozódás, hogy ha erre az útra lépnénk, akkor ki lenne a felújítás ilyen formában történő megoldása mellett, itt 80% körül volt azok aránya, akik elfogadhatónak találták ezt a megoldást. Ami még fontos lesz később, hogy kizárólag a TETŐ eladásáról nyilatkoztak a tulajdonosok. Utána volt egy közgyűlés, ahol csak a jelenlévők egyszerű többségét ért el az a javaslat, hogy adjuk el a tetőt (hangsúlyozom, továbbra is csak a TETŐRŐL volt szó ekkor is!) és megbízzák a közös képviselőt a lebonyolítással. A pontos arányokra nem emlékszem, de kb. 40-50%-os részvétel mellett született egyszerű többségi szavazás, tehát az összes tulajdoni hányadnak még a felét sem tette ki az igenek aránya. Aztán itt egy nagy szünet van, amiről a többség nem tud sokat. Közben összehívtak pár találkozót, ami hangsúlyozottan nem közgyűlés volt, hanem lakógyűlés/lakossági fórum, ahol pár (nagyon megengedő becsléssel 25-30%-nyi) tulajdonos és a közös képviselő találkozgatott, egyezkedett, alkudozott a befektetőjelölttel. Aki kb. 1 év múlva legnagyobb megdöbbenésünkre bejelentette, hogy jogerős építési engedélye van a tetőn építendő kétszintes lakásokra + még egy csomó közös tulajdonú helyiség átépítésére/hasznosítására (jelentős alapterületekről beszélünk itt is, nem pár nm-ről!). Ez utóbbiakról egyébiránt addig szó sem volt, hogy el akarnánk adni, de ő csak így együtt látott fantáziát a projektben, ezért ragaszkodott ezek megvételéhez is.
"Építési engedélyt egy jövőben megkapható lehetőségre nem nagyon szoktak osztogatni." A fentiek fényében ezért döbbentett meg bennünket is a dolgok alakulása, hiszen a tetőről sem volt nemhogy 100%, de 2/3 sem (a tházi dokumentumaink egyébként nem engedik meg a 2/3-ot), a többi közös tulajdonú helyiség eladásáról pedig szó sem volt addig. Furcsának találtuk, hogy ha pl. egy közös képviselő csak közgyűlési határozat birtokában nyithat mondjuk bankszámlát, akkor hogyan kaphatott egy végül is vadidegen befektetőjelölt építési engedélyt anélkül, hogy csatolta volna az erről szóló közgyűlési határozatot.
Pont fordított menet szerint, mint Majordomus volt kedves írni és mint ahogy logikus lenne, most, hogy megvannak a tervek, jogerős engedélyek, a konkrét szerződéstervezet birtokában akarnák kvázi utólagosan szentesíteni az eddigi állást. A tulajdonosok egy része azonban nemmel szavazna, sokan azok közül is, akik elviekben egyetértettek a tetőeladással, a többi közös tulajdonrészt azonban nem akarnák eladni, és most már a részletek ismeretében a konkrét vevőjelöltnek történő tetőeladással sem értenek egyet. Néhány tulajdonos viszont 20 milliós kártérítéssel riogatja a bizonytalankodókat, ha nem kerül megszavazásra a szerződés. Ezért kérdeztem, hogy valóban fennállhat-e a kártérítési/fizetési kötelezettség, ha a tulajdonosok ez irányban SOHA nem kötelezték el magukat a szükséges többségű közgyűlési határozattal. Egyébként valójában ehhez elegendő a 80% is, ahogy a közös képviselő mondja, vagy 100% kell, ha nem szerepel alapító okiratban olyan kitétel, hogy 2/3 is elég?

Csak mondanám,hogy ezt én is igy csináltam 2 esetben.
Először közgyűlési szándéknyilatkozat,68%-os többséggel,a képviselő felhatalmazása az ügyintézésre,azzal a kitétellel,hogy eladó feladata az az uj Alapitó Okirat elkészittetése,költségei,a hozzájárulások és engedélyek beszerzése.
Első körben a 2/3-ad aláirása az eladáshoz.
Na ott kell kikötni,hogy a társasház nem tartozik anyagi felelősséggel ha bármely okbol nem jön össze az ügy.
Elég ha az ügyeletes társasházi hülye nem irja alá...

deen

„ha a befektetőjelölt erre feljogosító közgyűlési döntés NÉLKÜL kezdett bele az előkészítésbe,
kért és kapott építési engedélyt és egyéb engedélyeket”

Félek, hogy valamit te értettél félre és bizony megvan neki a lehetősége már rá.
Na de ezt mi innen távolról ennyi információ alapján nem tudhatjuk.
Építési engedélyt egy jövőben megkapható lehetőségre nem nagyon szoktak osztogatni.

„A folyamat elején volt egy közgyűlési szavazás az eladás szándékáról, illetve a közös képviselő megbízásáról a tárgyalások lefolytatására a jelentkezőkkel, egyszerű többségi döntéssel (50egynéhány %).”

Nem vagyok benne biztos, hogy csak szándékról döntöttetek akkor és ott. Tudni kellene, hogy mi van annak a közgyűlésnek a jegyzőkönyvében a közös képviselő ezzel kapcsolatos felhatalmazásáról. És ahogy én utána olvastam, bizonyos esetekben - pl. ha erre az alapító okirat lehetőséget ad - kétharmados többség is elég a döntéshez, nem kell 100 %.

„A tulajdonosok egy része nincs meggyőződve arról, hogy ezt a szerződést meg lehet/szabad kötni.”

Írtál egy fontos dolgot még az elején:

„Egy társasházban elvi nyilatkozat született a tető eladásról (emeletráépítés céljából)
az épület felújítása fejében ”

Ergo ha erről lemondtok, akkor az épület vagy úgy marad, ahogy van, vagy pedig akkor arra kell majd költenetek és a tetőtér marad közös tulajdonban, beépítetlenül. Sőt nem kizárt, hogy fizetni kell majd annak a befektetőnek - akár perrel kikényszerítve, jóval többet, mint amit beleölt már a projektbe.

Bocsánat, egy fontos elírás benne maradt. Az utolsó mondat helyesen: Valóban keletkezik/keletkezhet ilyen esetben fizetési/kártérítési kötelezettsége a társasháznak, ha a befektetőjelölt erre feljogosító közgyűlési döntés NÉLKÜL kezdett bele az előkészítésbe, kért és kapott építési engedélyt és egyéb engedélyeket?

Egy társasházban elvi nyilatkozat született a tető eladásról (emeletráépítés céljából) az épület felújítása fejében, a közös tulajdon elidegenítéséhez szükséges többségű közgyűlési határozat erről nincs, nem is volt soha. A folyamat elején volt egy közgyűlési szavazás az eladás szándékáról, illetve a közös képviselő megbízásáról a tárgyalások lefolytatására a jelentkezőkkel, egyszerű többségi döntéssel (50egynéhány %). Ezt követően jelentkezett egy befektetőjelölt, aki a közös képviselővel és a tulajdonosok kisebbségi csoportjával úgynevezett lakógyűléseken (a közös képviselő megfogalmazása szerint: lakossági fórumokon) folytatott egyeztetések alapján terveket készíttetett és engedélyeztetett, így annak ellenére jogerős építési engedélye van új lakások létrehozására, illetve más közös tulajdonrészek hasznosítására, hogy ehhez soha nem volt meg a 100%-os (illetve 80%-os) többségű közgyűlési határozat. A tulajdonosok egy része nincs meggyőződve arról, hogy ezt a szerződést meg lehet/szabad kötni. Hamarosan kiírásra kerül az ügydöntő közgyűlés, most már a szerződéstervezet tartalmának ismeretében. Jelenleg azonban az adásvétel mellett kardoskodó tulajdonosok azzal igyekeznek a projekt mellé állítani a bizonytalankodókat, hogy amennyiben nem születik meg a szükséges többségi szavazás a szerződés megkötése MELLETT, a társasháznak több 10 milliós összeget kell megfizetni a befektetőjelöltnek, hiszen ő már időt és pénzt ölt a projektbe. Valóban keletkezik/keletkezhet ilyen esetben fizetési/kártérítési kötelezettsége a társasháznak, ha a befektetőjelölt erre feljogosító közgyűlési döntés birtokában kezdett bele az előkészítésbe, kért és kapott építési engedélyt és egyéb engedélyeket? Köszönöm a választ.