Ingatlan értékesítés adózása - 2008.

Kedves Biborli!

Vagyonszerzési illetéket? Nem szereztetek, hanem eladtatok.

Ha veszel a vételár rád eső részéből egy újépítésű lakást, az illeték a vételártól függ. 15M-ig illetékmentes, 15 és 30M közötti részre kell megfizetni a 6% illetéket. Az eladott telket nem lehet beszámítani, csak másik lakást lehetne.

Tiszteletem a Jog Doktorainak,

Olvastam a forum kezdolapjat.
Mi 1-2 even belul szerenenk eladni a lakasunkat.

Kerdesem, hogy lakoingatlan (amit 2 eve vettunk) eladasabol szarmazo jovedelmet csokkenti-e a hitelfolyositasidij?

Illetve tudnanak-e példát mondani arra hogy melyek lehetnek egyéb kategoriába tartozó bevételt csökkentő dijak?

Tovabbi kerdesem, hogy a bevetel csökkentő tételeket
milyen módon (pl: szamlak?) és kinek (pl.apeh?), mikor(adobevallas?, eladas?) kell/erdemes/szukseges bizonyitani/benyujtani?

Leginkabb az erteknovelo beruhazasokkal kapcsolatban erdekelne ez, mivel vegeztettunk eddig is a jelenlegi lakasunkban renovalast.

Elore is koszonom valaszukat

„Kerdesem, hogy lakoingatlan (amit 2 eve vettunk) eladasabol szarmazo jovedelmet csokkenti-e a hitelfolyosita­sidij?”

nem, mint ahogyan a hitelkamat sem.

„Illetve tudnanak-e példát mondani arra hogy melyek lehetnek egyéb kategoriába tartozó bevételt csökkentő dijak?”

Pl. ügyvéd, ingatlanközvetítő díja, illeték, hirdetés költsége (mind az adózó által fizetett).

„Tovabbi kerdesem, hogy a bevetel csökkentő tételeket
milyen módon (pl: szamlak?) és kinek (pl.apeh?), mikor(adobevallas?, eladas?) kell/erdemes/szuk­seges bizonyitani/be­nyujtani?”

Csak akkor, ha adóhatósági ellenőrzés van. És akkor kellenek a számlák, szerződések, egyéb bizonylatok, melyek hitelt érdemmlő módon bizonyítják a kiadásokat.

„Leginkabb az erteknovelo beruhazasokkal kapcsolatban erdekelne ez, mivel vegeztettunk eddig is a jelenlegi lakasunkban renovalast.”

Értéknövelő beruházásról (mely az adóalapot csökkenti) pl. akkor beszélhetünk, ha az állagmegóvási, felújítási munkák az eladást megelőző két éven belül történtek, és összértékük meghaladja az eladási ár 5%-át.

Szép estét!!

Egy éve "örököltem" édesanyám révén lakóingatlanuk 50%-át, melyből édesapámnak haszonélvezeti joga is keletkezett. Eladáskor szépen meghatározták a szerződésben, hogy a lakás teljes eladási értékének 35%-a engem, 65%-a édesapámat érinti (50%+15%). Az eladott lakás teljes értékére mondjuk 500 000 Ft volt a közvetítői jutalék az ingatlanosoknak. Erről ők úgy állítottak ki számlát, hogy feléről nekem,feléről apukámnak. Ezzel kapcsolatban lenne a kérdésem, hogy alapból nem úgy kellett volna számlálzniuk, ahogy a vételárból részesülünk? Tehát 35 - 65 %-át az 500 000 Ft-nak? Vagy ez mindegy? Hamár ők így számláztak, akkor ezt vegyem figyelembe majd az szja számításakor? Illetve, mivel csak a lakás 50%-a minősül 5 éven belül eladottnak (mivel apukám része 30 éve tulajdonában volt - kivétel persze a haszonélvezeti jog rész), így a teljes közvetítői díjnak csak az 50%-a vehető figyelembe csökkentő tényezőként? Vagy az egész :) ? (azzal tisztában vagyok, hogy majd külön-külön adózunk, csak az érdekelne, hogy ez esetben a közv. díj milyen mértékbeen vehető figyelembe).

Bocsánat, a túl bonyolult leírásért, de ezt még tetőzni tudnám egy másik variációval, amit helyszíni tanácsadásként kaptunk, természetesen hibásan :(

Köszönöm a segítségeteket!!

Tisztelt Tanácsadók!

Információt szeretnék kérni a következővel kapcsolatban:

Válásunkkor (3 éve) az akkor 11 millióra értékelt lakásunk házastársam tulajdonát képező 1/2 részét megvettem tőle 5,5 millió forintért. Most el szeretném adni a lakást, előreláthatóan 12 milliót kapok érte. Hogyan alakul az adózás az eladás során? Milyen összeg után kell az adót megállapítani?

Köszönöm!

Sziasztok!
Az érdekelne, hogy az ingatlan adózásnál az ingatlan vételének a hónapja az évforduló, vagy január 01?

Pl. Mi 2005 júniusba vettünk egy lakást, amit jövőre szeretnénk eladni, ebben az estben már január 01-től él a 70%-os adókedvezmény?

A panelfelújítás állagmegóvásnak minősül e és levonató e a vételár különbözetéből?

Köszi!

Adóév, tehát dec. 31. a fordulónap.

A panelfelújítás csak akkor játszik, ha az eladást megelőző 2 éven belül történt, és a vételár 5%-át meghaladja a kifizetett (!!) költség.

Az enyémre tudna valaki válaszolni?
(nandy.....?)

Köszi:)

Sziasztok,

a kérdésem egyik felére máshol már kaptam választ, így az alábbi kérdésem maradt nyitott, amiben szeretnék segítséget kérni (előző hsz-em sztornó :) ):

Az eladott lakásból az 50% kb 30 éve tulajdonban van, édesapámé, viszont az örökléskor 6/20-ad részt -özv.haszonélv. jog miatt - Ő is egy éven belül szerzett és adott el, és ezzel kapcs. a kérdésem, ha Ő fizetett mondjuk 250 000 Ft-ot ingatlan közvetítői díjként és mivel az eladott lakásból az 50% nem adóköteles jövedelem rész, akkor nála viszont arányosítani kell ezt a díjat? Tehát ebből, az Ő adóköt. jövedelmére csak részben vehető igénybe csökkentő tételként? Hiszen a közv. díj az ő egész bevételére vonatkozott.. Pl. az Ő része az eladásból 8MFt, de ebből csak kb. kettő adózik, akkor a 250 000 Ft e részre jutó arányosított díjával csökkentheti az szja adóalapot v. az egésszel?

Válaszotokat előre is köszönöm!
Szép napot:
K.

citro:

A lakás 1/2-ed részét 2004- ben szerezted.
Az ebből származó jövedelem és adó kiszámítása:

(6 MFt - vételár fele - fizetett illeték, egyéb költségek fele) x 30% x 25% (szja)

A 2005-ben megszerzett rész adózása:

(6 MFt - 5,5 Mft) x 60% x 25%

„akkor a 250 000 Ft e részre jutó arányosított díjával csökkentheti az szja adóalapot v. az egésszel?”

Csak az arányosított díj vonható le.

Köszönöm nandy a segítségedet!!

Szép napot :)

Sziasztok!
Én is segítségért fordulnék Hozzátok. 2005-ben vásároltam 18,5 Mft-ért egy házat a következő megosztásban:

1. édesanyám eladta a lakását 8 mft-ért
2. én örököltem 1,6 Mf-ot, + egy gyermek után járó szocpol 900 EFt és felvettem 8 Mft hitelt.

Ennek megfelelően fele-fele arányban vásároltuk, de a hitelfelvétel miatt én vagyok az 1/1 tulajdonos, Édesanyám pedig 1/1 haszonélvező.
Amennyiben 20 MFt-ért el tudnánk adni a házat, és az adásvételi szerződés egyértelműen tartalmazza, hogy ki, mennyi "pénzt" kap, és eszerint részemre max. 1,6 MFt kerül kifizetésre, melyet automatikusan egy másik lakásba forgatok - ilyen esetben hogy kell igazoljam az APEH felé, hogy nem keletkezett jövedelmem?
Elegendő bemutatnom az örökségemről készült papírokat, valamint az új adásvételi szerződést vagy szükséges Édesanyám előző lakáseladásából származó papírokat is bemutatnom?
Segítségeteket előre is nagyon szépen köszönöm!

A hitel nem játszik!

Tehát 20 MFt-ért adjátok el a házat, ez a bevételetek. Nem az számít, hogy te ténylegesen csak 1,6 MFt-ot kapsz (Gondolom, a többit a banknak fizeti ki a vevő), hanem összességében mennyi a neked járó összeg - levonás nélkül.

nandy: köszönöm szépen!
c.

Kedves Nandy!

Köszönöm a választ! De a férjem is és én is másképp értelmezzük a dolgot!
"Adóév, tehát dec. 31. a fordulónap"
2008. vagy 2009. dec. 31???
Előre is bocsi az értetlenkedésért!! Fontos, hogy mennyit várjunk az eladással 2 hónapot vagy 14-et?

Köszi! Üdv Beus

2005-ben szereztétek a lakást.

A szerzés évét követő 1 év: 2006, a második év: 2008, a harmadik év: 2008, a negyedik év: 2009, az ötödik év: 2010
(Kedvezmény: 0%-30%-60%-90%-100%)

Tehát ha 2009-ben adjátok el az ingatlant, akkor a jövedelem 10%-a lesz az adóalap. Ha 2010-ben, akkor nem kell utána adózni.

És az aeladás (így a jövedelemszerzés) dátuma az az időpont (év) lesz, amikor a szerződést a Földhivatalban érkeztetik.
Ugyanígy kell a szerzést is számolni.

Ha cég cégtől vesz (mindkét cég ingatlankereskedelemmel foglalkozik és áfakörös) lakóingatlant (használt lakást) akkor itt ugye fordított adózás lép életbe. Az eladó cég nettósan adja el a lakást a vevő cégnek, a vevő cégnek kell a lakás után az áfát megfizetnie. Kérdésem, hogy a vevő cég, miután befizette az áfát, vissza tudja azt igényelni?

Nagyon szépen köszi! A türelmet is!

Cat: az ingatlanértékesítés alapesetben ÁFA-mentes (kivéve az új ingatlanokat). Akkor is, ha egyébként a cég ÁFA-körbe bejelentkezett. Tehát ha ÁFÁ-san akarja eladni az ingatlant, akkor azt be kell jelenteni még előtte az APEH-nak.

A lakóingatlan ÁFÁ-ja nem vonható le, csak abban az esetben, ha továbbértékesítik.

ÁFA tv.

124. § (1) A 120. és 121. §-tól függetlenül nem vonható le:

8. a lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított adó;
9. a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított adó;

125. § (1) A 124. §-tól eltérően az előzetesen felszámított adó levonható, ha

1. a 124. § (1) bekezdésének a)-g) és i)-k) pontjaiban említett esetekben a termék igazoltan továbbértékesítési célt szolgál;
2. a 124. § (1) bekezdésének h) pontjában említett esetben a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, azzal, hogy ha a lakóingatlan a 86. § (1) bekezdésének j) pontja alá tartozik, az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával;

86. §(1) Mentes az adó alól:

10. a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek

ja)első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb)első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

88. § (1) A 86. § (1) bekezdésétől eltérően a belföldön nyilvántartásba vett adóalany az állami adóhatóságnak tett előzetes bejelentése alapján dönthet úgy is, hogy

1. a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontjában említett termékértékesítését, illetőleg
2. a 86. § (1) bekezdésének l) pontjában említett szolgáltatásnyújtását

adókötelessé teszi.

De az igaz, hogy ha ÁFÁ-san értékesíti, akkor fordítottan adózik.

142. § (1) Az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője fizeti:

5. a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontja alá tartozó termékértékesítés esetében, ha az értékesítő adóalany élt a 88. §-ban említett választási jogával;

Szia Nandy!

Lenne még egy sürgős és nagyon fontos kérdésem (nagyon szorít már az idő, döntést kell hoznom).

Ma derült ki a földhivatalban, hogy a 2004-ben szerzett 1/2 részemről nem törölték a volt házastársam tulajdonjogát, mivel az ügyvéd nem juttatta el oda a szükséges dokumentumokat (jól tudom, hogy ez minden esetben a felkért, fizetett ügyvéd dolga lenne?). Széljegyzetként az áll a tulajdoni lapon, hogy "Eladás tulajdonjog fenntartásával....., tulajdonközösség megszüntetése". Az adózás miatt lenne fontos a válaszod: a teljes ingatlan megszerzésének melyik dátum számít? Az adásvételi szerződés megkötése ill. a vételár kifizetése (2004), vagy majd a földhivatalba való bejegyzés? Nem mindegy, hogy ha most eladom, 30 vagy 100% után kell adóznom majd....

Köszönöm.