Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

panellako,

Nem értem, akkor mit nem értesz. Te magad idézed, hogy jár a 2%.
Árverést kérni nem kötelező, licitálni nem kötelező, ezek a saját döntéseid.

„Ha úgy veszem meg az ő részét, ugyanitt lennék”

Na látod, ezt jelenti a mérlegelés és a felelős döntés.

Ha valaki meg vesz 1/6 részt, azt valószínűleg nem véletlenül teszi, szóval meg tudtál volna vele egyezni a közös megszüntetéséről így-vagy úgy. Ha meg nem veszi meg senki, ami a valószínűbb, akkor megvehetted volna te. Ez hívják kockázatnak. Ehelyett te inkább a biztosra mentél. Az alacsonyabb kockázattal kisebb nyereség jár, teljesen természetes ez így.
(Persze azon, hogy a 2% sok vagy kevés, lehet vitatkozni, talán érdemes is, mindenesetre ez a szabály.)

„Érdemes-e beadnom végrehajtási kifogást?”

Ahogy a közvetlen előtted kérdezőnek írtuk : teljesen felesleges a végrehajtási kifogás, mert az olyan esetre van, amikor a végrehajtó egy intézkedésével (vagy annak elmaradásával) megsérti a Vht. valamelyik paragrafusát. Tudsz ilyet? Megsértett valamit? Egyáltalán nem. Élből hajítják a kukába.

Ahogy drbj írja, nem kellett volna kérni a te részed árverésre bocsátását, és akkor elég lett volna az egyhatodot megvenni. Igaz, azzal azt kockázattad volna, hogy másnak is kell az egyhatod, mivel akkor alacsonyabb lett volna annak a kikiáltási ára is.
Persze, adj be kifogást, 15 ezer forint az illetéke, és úgy elveszíted, mint a huzat. De szerintem erre a megerősítésre vártál, hát tessék.

A végrehajtó 600 ezer ft ellenében megszabadított a tulajdonostársadtól amit egy sima megállapodásban is elértél volna.

Ha makacs akkor perben kérhetted volna a közös tulajdon megszüntetését.
Ez volt a tanulópénz.

panellako

Tudnál abban segíteni nekem, amikor kérted a végrehajtót, hogy a te 5/6 részed is árverésre kerüljön, kaptál infót arról, hogy kb. mikor lesz kitűzve az árverés?
Hogy gondolod, gyorsította az árverés kitűzését az, hogy a teljes ingatlan került árverésre?

panellako
Technikailag, hogyan történik a vételár befizetése? Ki kell fizetned az 1/6 részre eső árat és a Te 5/6-od részed után a 2%-ot
és az 5/6-od rész pedig nem, mert az már a tulajdonodban van?

drbjozsef, gerbera317,

Köszönöm. Úgy tűnik, ezt a békát le kell nyelnem.

Laci6711,

„kaptál infót arról, hogy kb. mikor lesz kitűzve az árverés?”
Igen: "amint odajutunk". Egyfelől értem, mert ez nem sokkal a Covid-moratórium vége után volt, másfelől viszont a vh. nem tartotta be a Vht. 139. § szerinti harmincnapos határidőt. Aztán három hónap késlekedés után kapott egy vh. kifogást, és a bíróság utasította, hogy írja ki az árverést.
„Hogy gondolod, gyorsította az árverés kitűzését az, hogy a teljes ingatlan került árverésre?”
Nem.
„Ki kell fizetned az 1/6 részre eső árat és a Te 5/6-od részed után a 2%-ot és az 5/6-od rész pedig nem, mert az már a tulajdonodban van?”
Igen.

panellako

Köszönöm szépen a segítséged!

Laci6711
Miért olyat kérdezel, aki először és utoljára árverezett? Miért nem a fórumot?
Az idegen tulajdoni illetőség vételárát meg kell fizetni. A saját tulajdoni illetőség vételárát visszatarthatod. Ennek 2 százalékát kell befizetni, nem vételárként, hanem munkadíjként.

gerbera317
Már nagyon sok értékes tanácsot kaptam Tőletek, amit nagyon köszönök :)
panellako hasonló szituációban volt, mint amiben én vagyok.
Adnám is a tulajdonrészem, venném is a másik felét, de áll az ügy, nem mozdul semerre, így minden ínfó jól jön.

Kedves Fórumozók!

A korábbi tanácsaitokat is megköszönve szeretnék tőletek ismét segítséget kérni.

A tegnapi nap folyamán megkaptam a bíróság 2022.december 07.-én kelt az adós kifogásait elutasító végzést, és az adós törvényszékhez 2023.január 02.-án beadott fellebbezését egy február 13.-ai végzéssel amiben felhívják a felek figyelmét, hogy 15 napon belül észrevételt tehetnek.
Egyáltalán érdemes bármit erre reagálni ? Miért szükséges a fellebezés továbbítására több mint egy hónapot várni, majd ismét 15 napot hogy bárki észrevételt tegyen?Nyilván az adós fellebbezett, az OTP ezzel kapcsolatban nem fog észrevételt tenni és nekem is meg kell várnom a törvényszék , mint másodfokú bíróság döntését .
Az adós ügyvédje a Törvényszéket fellebbezésében arra kérte, hogy a korábbi ingatlanárverési jegyzőkönyvet semmisítse meg és új árverés lefolytatására kötelezze a végrehajtót. Egyáltalán nem jelzi, hogy élne az elővásárlási jogával. Számomra időhúzás ez az egész .
Attól tartok leginkább , hogy a következő októberi moratórium beállta előtt sem tudom az ingatlant birtokba venni.
A tényállásban kifejti, hogy az elsőfokú bíróság a jogszabályi háttér teljeskörű vizsgálata nélkül utasította el a kifogást .
Fellebezésében a korábbi kifogások közül már leginkább csak azt sérelmezi , hogy szerinte a végrehajtónak elővásárlási jogot kellett volna biztosítania az árverés alá vont ingatlan tulajdonosainak egymás tulajdonrészének tekintetében. A Vht. 123. paragrafusának 2./e és a 3. bekezdéseire hivatkozik.
Álláspontjuk szerint, a tulajdonosok annak ellenére, hogy saját tulajdonrészeik tekintetében adósok, a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadára vonatkozóan nem lehetnek adósok a “nemo plus iuris” klasszikus elvére figyelemmel, így tulajdonostársi jogállásuk miatt elővásárlási jog illeti meg őket .
Szerinte ez összecseng a Ptk 5:81 paragrafusával is.

Szeretném megkérdezni tőletek, hogy valóban igaza van az adósok ügyvédjének ?

Előre is köszönöm válaszotokat :

Mazsola

Mazsola,

Szelektíven olvassa az adós a Vht-t. Mert csak egy kicsit lejjebb, mint az általa hivatkozott paragrafus, áll ez:

„123/A. § (1) Ha törvény a dologra nézve elővásárlási jogot enged annak kényszerértékesítésére, azt e törvény alkalmazásában előárverezési jognak kell tekinteni (a továbbiakban: előárverezési jog). Előárverezési jog szerződéssel nem alapítható. Az előárverezési jog bírósági végrehajtás során történő gyakorlásának feltételeit e törvény határozza meg.
(6) Az elővásárlási jog bírósági végrehajtás során az előárverezési jog alkalmazási körén kívül nem gyakorolható.”

Megpróbáltak előárverezni? Ha nem, akkor ott a vége. Ha igen, szerintem akkor is elhajtotta őket a végrehajtó, de ott volt egy végrehajtói intézkedés, amit megtámadhattak volna kifogással. Azt és akkor. Nem vagyok meggyőződve arról, hogy nem futottak ki a határidőből, ha csak a jegyzőkönyv kézhezvétele után adták be a kifogást?
Időhúzás-szaga van a dolognak. Persze, ez rajtad nem segít...

Ezek a klasszikus ajándék megbízási díjak, mert elhiteti az adóssal, hogy van remény. De nincs. A Vht. a Ptk-hoz képest lex specialis. Amit osztap hivatkozott: hibátlan. Sajnos sokan többet gondolnak az előárverezési jogba, mint kellene. Pedig az nagyon sovány.

Ráadásul, a félreértés elkerülése végett :

„(2) Az előárverezésre jogosult az árverésről az árverési hirdetmény közzétételével, ha pedig részére e törvény a hirdetmény kézbesítését írja elő, annak kézbesítésével szerezhet tudomást.”

Ez szemmel láthatóan írja felül a Ptk. azon passzusát, hogy közölni kell a jogosulttal a szerződést. Ráadásul az nincs is, hiszen az árverés nem adásvétel kész, aláírt szerződéssel.

„szerinte a végrehajtónak elővásárlási jogot kellett volna biztosítania az árverés alá vont ingatlan tulajdonosainak egymás tulajdonrészének tekintetében.”
Ez megtörtént magának az árverés kitűzésével, és, ha kellett a hirdetmény megküldésével.

Nincs itt semmi látnivaló, húzza az időt az adós.

Nagyon szépen köszönöm az értékes hozzászólásokat!
Szeretném még abban is kikérni a tanácsotokat, mit lehet tenni annak érdekében, hogy a Törvényszék mihamarabb elbírálja a fellebbezést és még az októberi moratórium beállta előtt birtokba vehessük az ingatlant?

Köszönettel : Mazsola

Abban semmit. Isten malmai lassan őrölnek(igaz biztosan). A bíróságot nem lehet sürgetni.
Illetve lehet,de nem érdemes.

Kedves Szakértők!
A barátnőm árverési vételével kapcsolatban is lenne kérdésem . Az ő tulajdonjoga már január elején bejegyzésre került a kis lakásra. A moratórium miatt azonban nem kerülhet birtokba. A lakást évek óta nem lakják, az adós több mint 5 éve eltűnt. Ezért nem vett át évek óta egyetlen levelet sem. A szülei és a testvére elhunytak, az unokatestvérei kerestették de sikertelenül . Korábban tartotta a kapcsolatot a társasház lakóival, barátaival és rokonaival, de ez hirtelen megszakadt és onnantól elérhetetlenné vált .
A végrehajtó tanácsára felvettük a kapcsolatot a közös képviselővel és pár régi lakóival is. Az egyik intézőbizottsági tagnál kulcs is van a lakáshoz , de nem enged be senkit. Mit lehet tenni ilyen esetben? Mit kell majd tenni az ott található ingoságokkal? A szomszédok szerint rettenetes állapotban van a lakás . Jó lett volna legalább belülről szemügyre venni, a merőórák gyári számát leolvasni. Az óraállásokat rögzíteni .
A bejutáshoz mindenképp meg kell várni a moratórium végét?
Válaszaitokat előre is köszönöm :
Mazsola

Nem kell megvárni a moratórium végét, de ha a vevő a végrehajtótól akarja birtokba kapni a lakást, muszáj lesz.

Mazsola,

Bővebben, idézve egy választ a néhány százból ebből a fórumcsoportból :

„Ha eléggé (!!) biztos vagy benne, hogy az előző tulajdonosok NEM fognak hisztizni, pereskedni, vagy bátor vagy és megkockáztatod, akkor menj oda két tanúval, nyissátok fel a lakást (HA már tulajdonos vagy), leltározz mindent amit bent találtok, és a jegyzőkönyvet írasd alá két tanúval (esetleg mindent folyamatában videózz is le), cseréld le a zárat, vedd birtokba. Ezután jelentsd be a végrehajtónak, hogy az adós neked adta át a kulcsokat, és adta birtokba az ingatlant, ezért kéred tőle az ingatlan átadását a Vht. 154.§ szerint (FONTOS, hogy NEM a Vht. 154/A.§ szerint). Ez csak egy jegyzőkönyv, nem kell hozzá helyszíni cselekmény, akár november 15 után is megy. Ezzel a jegyzőkönyvvel intézheted majd a közműveket is.”

Mazsola,

Az ingóságok tekintetében alkalmazhatod a Vht. 182.§(2)-t :

„(2) Ha a másik lakásban a kötelezett ingóságait vagy egy részüket nem lehetett elhelyezni, raktárban vagy más alkalmas helyiségben való elhelyezésükről - a kötelezett költségére és veszélyére - a végrehajtást kérő gondoskodik. A végrehajtást kérő az ingóságokat 60 napig köteles tárolni, ezt követően megszünteti az ingóságok további őrzését, és az ingóságok megsemmisítése vagy hulladékként való átadása iránt intézkedik.”

Esetedben annyival módosítva, hogy értesítened kellene az ingóságok tulajdonosait, és kézhezvételtől adsz neki 60 napot.
Meg kellene próbálni elérni, az ismert utolsó címére küldeni valamit, kifüggeszteni a társasház tacepaóján, esetleg az önkormányzatot megkérdezni, ott lehet-e ilyen hirdetményt, stb. A lényeg, hogy igazold, te megpróbáltad megkeresni.

Ha tényleg elérhetetlen, akkor az értékes dolgot megtartanám, de a többit kihajítanám 3 hónap után. Ha egyáltalán van ott bármi használható. Ha nincs, úgysincs mire fel hisztizzen utólag, évek múlva esetleg. Erre jó a leltár nálad.

Mazsola,

Nem tudsz semmit se tenni, hogy meggyorsítsd a kifogás elbírálását. Te "csak" az árverési vevő vagy, ezzel a gondolattal jobb megbarátkoznod.

Esetemben olyan 8 hónap volt, mire első- és másodfokon is elutasították az adós kifogását (pedig olyan dolgot kifogásolt, amit postafordultával el kellett volna utasítaniuk). Ebből olyan bő 4 hónap volt a másodfok. Persze ez csak egyetlen eset.

Mazsola,,

Egyébként ha a tulajdoni lapon szereplő címre küldesz levelet, a te buzgóságodat az is épp eléggé bizonyítja.

Kedves Hozzászólók,
drbjozsef, gerbera317, lelkes amatőr, majordomus, papinianus 88 és osztap!

Hálás vagyok mindenkinek aki vette a fáradtságot és tanácsokkal látott el bennünket !
Tőletek , itt a jogi fórumon sokkal több dolgot tanultam az árverezésről, mint amit a végrehajtóktól megtudtam.
A kedvem még nem ment el a dologtól, de már látom h sokkal nagyobb türelemmel kell hozzáálnom az efféle ügyekhez. Azt tapasztaltam hogy a végrehajtói irodákban rengeteg alkalmatlan és hozzá nem értő dolgozik, aki még egyszerű kérdésekre sem tud válaszolni.
Ma pl a barátnőmnek egyszerűen azt mondták, hogy vegye birtokba a lakást, mert a birtokba adás nem is az ő feladatuk. Ha nem hallom, el sem hiszem . Persze számukra egyszerűbb lenne ha az árverési vevő , mindent elrendez és elküldi számukra a jegyzőkönyvet , minden munkát és fekelősséget eltolva maguktól. Semmi értelmes tanácsot , segítségnyújtást nem adva. Sebaj ! Legjobb lesz kivárni a moratórium végét és ismételten kérni a birtokba adást. Akkor az eltűnt volt tulajdonos, vagy annak rokonai, nem követelhetnek majd olyan dolgokat amik ott sem voltak.