Osztatlan közös, eladás, használati megosztás,

A segítségüket szeretném kérni, mert teljesen tanácstalan vagyok.
Nagyszüleimtől megörököltem egy Bp. XX. kerületi osztatlan közös ingtalan 50 % -át, amit most értékesíteni szeretnék. A vevő ragaszkodik a használati megosztásról szóló megállapodáshoz a kert használatáról. Ilyen jelenleg nincs, viszont, amikor a nagypapám megvásárolta az ingatlan(rész) -t a tulajdonostól 1973-ban, az adás-vételi szerződésben konkrétan lefektették, hogy a ház 50%-át a kert felénél nagyobb területtel vásárolja meg (konkrét méreteket írnak) Nem külön melléklete volt a szerződésnek, hanem a szerződésben volt rögzítve. (Szerződés ügyvédnél letétbe helyezve, tanúk által aláírva, hivatalos bélyegeztetéssel )
A kert eszerint volt használva évtizedek óta, de most a rám eső rész eladása kapcsán a másik tulajdonos ragaszkodik a kert 50%-hoz.
Én most nem tudom, hogy kinek mi jár.

Kérdésem a következő lenne:
A régi adás-vételi szerződés egyenértékűnek tekinthető-e egy használati megosztással
Ha a vevő a régi adás-vételi szerződést nem fogadja el, csináltathatok-e az alapján egy megosztásról szóló megállapodást igazoló dokumentumot, akár a szomszéd (másik tulajdonos) beleegyezése nélkül? Ugyanis ő ragaszkodik a kert feléhez, arra hivatkozva, hogy a tulajdoni lap alapján ő az 50% tulajdonos.

Nagyon szépen köszönök bármiféle segítséget, információt a kérdéssel kapcsolatosan.

V.P.I.

Mivel a két szerződés ellentmond egymásnak...

vagy megegyeztek valamiben
vagy per lesz, drága és hosszú per

Jobban jártok, ha megegyeztek, sokkal jobban.

- -

A lényeg...

• az osztatlan közös tulajdont
• minden tulajdonosa
• TELJES egészében használhatja!!!
• feltéve, hogy a használat nem sérti a többiek jogos érdekét

Az érdek sérelmek elkerülése érdekében szokás
a mindenki által elfogadott használati módot használati megosztás szerződésben rögzíteni.

Amit aztán már csak nyomós indokkal lehet módosítani.

• új közös megegyezéssel

vagy

• per útján, ha nem jön létre új egyezség

Nálatok van egy régóta kialakult a használati megosztás.
Igaz, hogy nincs sírásban!

De...

• régóta elfogadta mindenki, hogy úgy van használva
• van a régóta kialakult jogalapra utaló szerződés is

Most viszont az egyik fél módosítani szeretné a régóta kialakult használatot.

Ezt kérheti a módosítást indokló nyomós indokát előadva.
Igen nyomós indok, hogy 50%-a van, mégis kisebb terület használhat csak.

A másik fél is előadhatja az ő nyomós indokát, hogy miért nem szeretné.

• réges-rég kialakult és eddig elfogadott szerzett joga a kialakult használati mód
• amit még egy szerződés is alátámaszt

Viszont igaz, hogy abban is csak 50% van!!! (ha jól értem)

A felek ezek után rádöbbennek, hogy
mindkettőjüknek nem lehet igaza egyszerre...

Innentől vagy megegyeznek, vagy perre mennek.
A bíróság pedig eldönti, hogy kinek erősebbek az érvei.
De jó eséllyel az 50%-50% lesz a bíróság döntése.
Hacsak nincs különösen erős és méltányolható oka
ez ettől való eltérés további fenntartásának.

Ami indokolja a többlet használatod.

"Mivel a két szerződés ellentmond egymásnak..."

Én már itt elakadtam (bár már ez is egy mondattal több, mint amit el szoktam olvasni). Milyen két szerződés?

Én csak egyik számoltam.

1.
a nagypapám megvásárolta az ingatlan(rész) -t a tulajdonostól 1973-ban,

2.
a másik tulajdonos ragaszkodik a kert 50%-hoz.

Igen. Sajnos különböző állásponton vagyunk.
A másik tulajdonos a tulajdoni lap 1/2 - 1/2 tulajdonrészekre hivatkozik, viszont így nekem a régi adás-vételi szerződés szerint használt és elkerített kertből kell(ene) átadnom egy jelentős részt. Amire természetesen hajlandó vagyok, amennyiben a régi adás-vételben foglaltak nem érvényesek, viszont azt sem szeretném, hogy lemondjak valamiről, ami nekem jár.

http://s1063.photobucket.com/…ll.jpeg.html

V.P.I.

A másik tulajdonos ezek szerint évek óta így használja az ingatlant. Azt kell megértetni vele, hogy az 50% tulajdonrész egy osztatlan közös tulajdonban egyáltalán nem jelenti azt, hogy az ingatlan 50%-át használhatja. Valójában a kettőnek semmi köze egymáshoz, ahogy nonolet is írja. Legalábbis jogilag, persze a józan paraszti ész szerint, meg a gyakorlatban azért ez általában így van, de egyáltalán nem mindig.

Érvényes használati megosztási szerződés áll fenn a két mostani tulajdonos között. Hiszen ráutaló magatartással mindketten elfogadták az írásban nem rögzített szerződést (már feltéve, hogy a másik tulajdonos nem ismeri a nagyapád által kötött szerződés részét, ahol van megosztás leírva, ha ismeri, akkor pláne nem kérdés, hogy elfogadta azt).

Mit tehetsz? Ha a tultárs nem hajlandó papíron is rögzíteni a meglévő állapotot, akkor bírósághoz fordulhatsz, hogy az pótolja a dokumentumot. Ha tud a szomszéd nyomós okot felhozni a változtatásra, akkor lehetséges, hogy a bíróság a tulajdoni hányadok arányában osztja meg az ingatlant (ha az lehetséges) használatra. Ha nem tud, akkor rögzíti a mostani állapotot.

Vagy kérhetsz közös tulajdon megszüntetését, és akkor lesz önálló ingatlanod, amit eladhatsz nélküle is.

Sajnos mindkét eljárás évekig is tarthat, és jelentős költsége is lehet. A legjobb valamilyen kompromisszum lenne. Mondjuk legyen az 50-50% használat, add el "olcsóbban" ezért a részedet, de kompenzáljon ezért valamekkora összeggel. Neki is megéri, mert ha perelsz, és nyered (amire inkább esélyed van, mint nem, de persze ezt nem tudhatja biztosra senki), akkor neki kell fizetnie a perköltséget is. Szóval a megállapodás lehet win-win szituáció egy kis kompromisszummal, de a per az tuti hogy lose-lose lesz.

A másik tulajdonos most is 50% eszmei hányadot birtokol, annál kisebb rész használatával, és az eladás után is pont ugyanez marad a helyzet. Nem éri kár. Nem jogos a kérése, én nem mondanék le semekkora részről a javára.

Elvileg írhatnál egy ugyanilyen szerződést a vevőddel, mint amit linkeltél. Abban ugyanúgy szerepelhet a használat jelenkori állapota.

Az a baj, hogy ez a másik tulajdonostársra értelemszerűen nem lesz kötelező, hiszen nem szerepel a jogügyletben. Ezért a vevődet nem védi semmi, hogy perben nem érvényesíti (szerintem kicsi eséllyel) a másik tultárs az igényét. Nyilván ezért szeretne a másik tultárs aláírásával is egy megállapodást. De erre nem kényszerítheted a másik tultársat, csak a bíróság, Ugyhogy vagy perelsz, vagy kompromisszum, és lemondasz valamiről, esetleg Te fizetsz neki valamennyit, hogy elfogadja a meglévő állapotot. Nem járna neki ezért semmi, azért tanácsolom, mert különben a pereskedésre kell fordítanod egy csomó pénzt, időt, és idegeskedést.