Ingatlan Adás - vétel

Mindegyik ügylet tárgya lakóépület volt?

Az a baj, hogy a begyakorolt sémára működnek.
Semmi kreativitás.
"Kérem ez az előírás"

Tisztelt Fórumozók!
Osztatlan közös tulajdonban lévő családi ház társtulajdonosai által érvényesíthető elővásárlási jog korlátairól szeretnék érdeklődni, egy speciális „visszterhes vagyonátruházás” esetében.
Konkrétan: Egy özvegyi joggal terhelt családi háznak régóta vagyok ½ részben a társtulajdonosa. Évtizedekig az Özvegyé volt a másik hányad, de négy és fél évvel ezelőtt, ő kötött egy eltartási szerződést. Ezáltal, azóta az eltartó lett a tulajdonos-társam.
Az özvegyi jog bő egy éve elhalálozás miatt megszűnt, de mint kiderült az eltartó közműszámla tartozások, és több más jogcímen, annyi jelzálogot halmozott fel, hogy a tulajdonrésze árverésre kerül.
Azt szeretném kérdezni, hogy egy ilyen árverés után, a nyertessel szemben, társtulajdonosként tudok-e elővásárlási jogot érvényesíteni, vagy a végrehajtás alá vont tulajdoni hányadot csak akkor tudom megvásárolni, ha én is „beszállok” a licitbe. ( Kockáztatva ezzel azt, hogy egy esetleges rosszakaróm szándékosan, „felveri” az árat.)
Ui.: A közös tulajdon megszüntetésére tett eddigi kísérletek kudarccal végződtek. A volt eltartó, aki jelenleg birtokon belül van, az én részemért irreálisan keveset ígér, a sajátjáért arcátlanul sokat kér. Pedig a tulajdoni arány: ½ - ½. Többlet-használati díj követelését rossz megoldásnak tartanám, mert az életem hátralévő részét nem kívánom azzal tölteni, hogy havonta könyörögjek az engem jogosan megillető pénzekért. Ráadásul az örököseimet is szeretném megkímélni attól, hogy elvarratlan szálakat hagyjak magam után.
A válaszokat, és az esetleges egyéb megoldási tippeket előre is köszönöm.

Hupasi,

„Azt szeretném kérdezni, hogy egy ilyen árverés után, a nyertessel szemben, társtulajdonosként tudok-e elővásárlási jogot érvényesíteni, vagy a végrehajtás alá vont tulajdoni hányadot csak akkor tudom megvásárolni, ha én is „beszállok” a licitbe. ( Kockáztatva ezzel azt, hogy egy esetleges rosszakaróm szándékosan, „felveri” az árat.)”
Árverés után csak akkor élhetsz elővásárlási jogoddal, ha egyszer az árverési vevő el akarja majd adni. Ami lehet évtizedek múlva is. Most előárverezési jogod van: ha tartod a legmagasabb árat, amit más ajánlott, akkor a Tiéd. Egy licitáló hülye lenne piaci ár fölé vinni az árat, mert ki kell fizetnie. Utána viszont közös tulajdon megszüntetése iránt pert indíthatsz ellene, ahol nem fog piaci ár fölött kapni, hiába fizetett ő többet...
https://mbvk.hu/…yakorolhato/

„Többlet-használati díj követelését rossz megoldásnak tartanám, mert az életem hátralévő részét nem kívánom azzal tölteni, hogy havonta könyörögjek”
Nem kell havonta könyörögni. Egy tértis levélben, az elején, egyszer követelni kell. Ha nem fizet, háromhavonta kiadatsz ellene fizetési meghagyást. Ha a végrehajtó sem tudja beszedni tőle, egy év után kéred az ingatlan árverését.

Hupasi,

Ha árverésre kerül az ingatlanrész, akkor ott csak úgy élhetsz az elővételi jogoddal, hogy bejelentkezel az árverésbe előárverezőként. El kell menned egy végrehajtóhoz, be kell regisztrálnod magad, le kell tenned az előleget, satöbbi, a lényeg, hogy pontosan ugyanúgy kell licitálnod, mint mindenki másnak, egyetlen fontos kivétellel : neked nem kell licitáláskor emelned a tétet a licitlépcsővel : ha előárverezőként vagy a rendszerben, akkor neked lesz olyan gomb is, hogy te csak tartod az utolsó licitet. Ráígérned nem kell.

Az árverés után már nem tudsz élni az elővételi jogoddal.
Persze, neked ott lesz a lehetőséged, hogy bíróságon kérd a közös tulajdon megszüntetését perben, ha nem te nyered a licitet (a nyertesnek nem feltétlenül).

Nem lenne egyszerűbb eladni a résztulajdont???

Tisztelt Szakértők!

Föld adásvétele esetén még mindig szükséges az un. "zöld papír"?(földátruházási biztonsági okmány)
Azt olvastam,hogy ez megszűnt,helyette elektronikus regisztáció van,de ügyvéd mást mondott,azzal a kitétellel,hogy utána néz..
Köszönöm szépen

Köszönöm,előző válaszomra megtaláltam a választ:létezik zöldpapír,2024-től várható az e rendszer bevezetése(azért kérdeztem,mert az ügyvéd saját bevalllás szerint is régen jegyzett föld adásvételi szerződést).

Úgy van. "Majdnem" bevezették idén az e-nyilvántartást, de aztán mégse. (Igazából már ki lehetne vezetni a "páncélpapírt", hiszen funkcióját vesztette - de valahogy megmaradt.)

A bürökrácia malmai lassan őrölnek.

Köszönöm a válaszokat.
Azt, hogy előárverezőként regisztráljak, jó lehetőségnek tartom, de minden további a kikiáltási ártól függ. A vásárlásról döntést hozni, befektetési szempontok mérlegelése után fogok.
Tudomásomra jutott azonban egy újabb furcsaság az ingatlannal kapcsolatban.
Az eltartó, és a fiának a családja már évek óta, és most is, a házban lakik. Amikor arra járok, látom őket az udvaron, esténként pedig világít a villany. A kéményen is észre lehet venni, amikor a kazán épp fűt.
Viszont a nyilvántartás szerint ott senki nincs bejegyezve sem állandó, sem ideiglenes lakcímmel. Ez, húsvét előtt, véletlenül jutott a tudomásomra, és az-óta újabb gondolatok kavarognak a fejemben. Ha a néhai özvegy az eltartónak és családjának csak szívességből biztosított lakhatást, de azt, hogy ők ott hivatalosan is lakcímet létesítsenek, azt nem engedte meg, akkor most, vajon milyen jogcímen élnek ott? Vonatkozik-e rájuk a birtokvédelem? Beléphetek-e a kapun, előzetes egyeztetés nélkül? Ki áll szerződésben a közműszolgáltatókkal? Fizeti-e valaki a számlákat?
Ez utóbbi kérdés nyugtalanít a leginkább. Néhány évvel ezelőtti tapasztalatom szerint a közmű-cégek csak a velük szerződésben állónak adnak ki információt. Még a szerződő személyét is titkolják.
Kérem, adjatok tanácsokat, hogy milyen buktatókat kell kivédenem az árverés kiírása előtt.
Köszönöm.

„Ha a néhai özvegy az eltartónak és családjának csak szívességből biztosított lakhatást, de azt, hogy ők ott hivatalosan is lakcímet létesítsenek, azt nem engedte meg, akkor most, vajon milyen jogcímen élnek ott? ”
Mint tulajdonos.

„Vonatkozik-e rájuk a birtokvédelem? ”
Igen, mert jelenleg ők vannak birtokban. Nem zárhatod ki őket.

„Beléphetek-e a kapun, előzetes egyeztetés nélkül? ”
Igen, mert a közös tulajdont egészét használhatja minden tulajdonos, azaz Te is. Ők sem zárhatnak ki téged.

„Ki áll szerződésben a közműszolgáltatókkal? ”
Ezt a közműszolgáltatók tudják. Mint tulajdonossal, szóba kellene veled állniuk.

„Fizeti-e valaki a számlákat?”
Ezt is a közműszolgáltatók tudják. Azt írtad, hogy a közműszámla-tartozások miatt fogják árverezni a társtulajdonos tulajdoni hányadát, tehát a valószínű válasz: nem.

„Igen, mert a közös tulajdont egészét használhatja minden tulajdonos, azaz Te is. Ők sem zárhatnak ki téged.”
Ezt vitatnám. Ha van birtokos, akkor fel kell szólítani a birtokbaengedésre, és ha azt megtagadja, lehet perelni, vagy többlethasználati díjat követelni. De önhatalmúlag bemenni szerintem nem. Az birtokháborítás.

drbjozsef,

Egyetértek, nem voltam pontos. Ha nincs tárva-nyitva, vagy társtulaj nincs otthon, amikor odamegy, akkor pont úgy, ahogy írtad. Ha nem engedik be, nem törheti be a kaput.

Tisztelt Szakértők!

Van egy osztatlan közös tulajdonú ingatlan, amelyben három lakás került kialakításra (három különböző tulajdonossal), ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztással. Az általam tulajdonolt lakást szeretném eladni, viszont az egyik társtulajdonos egy ügyvédet meghatalmazva levélben leírta, hogy tulajdoni igénye van az én lakásom egy bizonyos hányadára. Ezt különböző dolgokra hivatkozva állítja, viszont ezeket az állításokat kérésemre nem tudta bizonyítani. A lakást nem szeretné megvenni, gondolom csak hátráltatni próbálja az eladást. Sajnos egyéb módon se sikerült vele megegyezni. Azt szeretném kérdezni, hogy ha értékesítem a lakást, akkor az adásvételi szerződésben leírhatom, hogy a lakás per, teher és IGÉNYmentes? Nagyon furcsa lenne számomra laikusként, hogy egy ilyen bemondás miatt (ami nincs bizonyítva) nem tudnám igénymentes állapotban árulni az ingatlant. Azt tudom, hogy a tulajdoni igény nem évül el, de ilyet tényleg lehet csinálni? Félek, hogy ha így van, akkor csak áron alul tudom értékesíteni a lakást. Köszönöm a válaszokat!

Azért necces az ügy,mert irásban tette tehát tudsz róla.

A másik gond hogy ekővételi joga van.tehát a lemondó nyilatkozatát be kell szerezned. Ezzel húzni tudja az időt.

Milyen igényt terjesztett elő?

Tulajdoni igényt jelentett be arra hivatkozva, hogy 1998-ban az általam örökölt lakás teraszát részlegesen beépítették, amit állítólag az édesanyja pénzéből finanszíroztak, így lett plusz egy szoba. (Az ő édesanyja és a nagybátyám élettársak voltak, az édesanyja hamarabb hunyt el, mint nagybátyám, én pedig nagybátyám után örököltem a lakást öt évvel ezelőtt). A lakásban egyébként az édesanyjának nem volt tulajdonjoga. Sem az édesanyja halálakor, sem nagybátyám halálakor a hagyatéki tárgyaláson nem jelentette be az igényét, ez csak most jött elő, mikor megtudta, hogy szeretném eladni a lakást. Kértem, hogy számlákkal igazolja a beépítés tényét, vagy legalább egy engedélyt mutasson a teraszbeépítésről, de nem kaptam ilyen dokumentumokat. Peren kívül se lehetett vele megegyezni, sőt, egyre többet akart. A lakást nem kívánja megvenni, pedig azt is felajánlottam neki.

MRM,

Ha ez az igény esetleg jogos lenne, ez akkor sem tulajdonjogi igény. Az édesanyjának soha nem volt tulajdonjoga az ingatlanban, tehát adott esetben az édesanyjának megtérítési igénye lehetett volna az általa fizetett építkezésben. Itt szerintem szó sincs a Ptk. szerinti hozzáépítésről, nem saját anyagával épített idegen épülethez épített, se be- vagy ráépítés. Ez egyszerű megtérítési igény.

Ha az édesanyja élt volna tovább, akkor ő is csak ezt követelhette volna a nagybátyádtól. Nem tulajdonjogot.

Én a helyedben írnék annak az ügyvédnek, hogy a tulajdonjogi igényt nem ismered el, mert ez nem az. Ezen túl a kötelmi igényét több felszólításra sem volt hajlandó igazolni, ezért az is alaptalan az álláspontod szerint. Ha az ügyfelének igénye van, 8 napon belül indítson pert és ezt ezt követően 3 napon belül igazolja neked, különben az egész igényt semmisnek tekinted.

Ha letelik ez a 11 nap, akkor simán hirdetném igénymentesen a lakást, ha a szomszéd bekavar, mert erre jó esély van, mármint, hogy majd beszól a vevőjelöltednek (pláne, hogy ha jól értem a közös miatt elővételi joga is van, tehát az eladás tényéről időben értesülni fog, bár a vevő adatait kimaszkolhatod a szerződésből amikor elküldöd neki, azt nem kell tudnia), de te ezzel a levéllel tudod igazolni, hogy az igény alaptalan, részedről semmisnek tekinted, a lakás igénymentes, és ha esetleg, utólag, tényleg lesz valami igénye a szomszédnak, az csak és kizárólag feléd lehet pénz megtérítésére, az ingatlanhoz semmi köze.

Egyébként, ha az 1998-ból jól értem, a megtérítési igénye rég elévült.
A tulajdonjogi igény nem évül el, ez igaz, minden bizonnyal pont ezért próbálkoznak ezzel, hátha megijedsz, és majd megkéred, hogy inkább hagy fizessed ki őt. Próba szerencse alapon, hátha talál pénzt egy balektól. Sima lehúzás. El kell hajtani a vérbe.

„igazolja a beépítés tényét, vagy legalább egy engedélyt mutasson a teraszbeépítésről, ”
Ne haragudj, de azt csak meg tudod állapítani a saját érzékszerveiddel, hogy be van-e építve az a terasz vagy nincs.

A hozzáépítés tulajdonjogot keletkeztet; a tulajdonjogi igények nem évülnek el.

Szerintem az, hogy a tulajdonos beépíti a teraszát, és hogy ehhez pénzügyileg hozzájárul az élettársa, az nem tartozik se a Ptk. szerinti hozzáépítésbe, se a ráépításbe, de még a beépítésbe sem.
Adott pénzt az építkezéshez. Ezt visszakérheti, akár a jogutódja is.

Köszönöm a gyors válaszokat! Igen, a saját szememmel is látom, hogy részlegesen be van építve a terasz. Én azt kértem tőle, hogy bizonyítsa be, hogy az édesanyja pénzéből készült el a bővítés, mert nyilvánvalóan csak bepróbálkozik ezzel is. Ezen kívül is évek óta hátráltatni próbálja a lakás eladását, ez a tulajdonjogi igény csak egy újabb mozzanat. Miután sokadik levélváltásra sem sikerült vele megegyezni (még azt is felajánlottam neki, hogy kap egy bizonyos összeget a lakás eladása után vagy megveheti ő a lakást áron alul), megírtam neki, hogy az összes igényét visszautasítom, illetve nem ismerem el. Hozzátartozik a történethez, hogy nagybátyám hagyatéki eljárása során hozott egy végrendeletet (én nem tudtam ilyenről, de ez persze nem jelent semmit), melyet állítólag nagybátyám írt. Viszonylag rövid úton kiderült, hogy nem nagybátyám írta alá a végrendeletet, ráadásul a két tanú közül az egyik ő volt (nagybátyám élettársának lánya) és az ő javára szólt volna a végrendelkezés, amiben természetesen mindent ő örökölt volna. Ezek után a törvényes öröksönek adta át a közjegyző a hagyatékot (ideiglenes hatállyal). A rendelkezésre álló idő alatt nem történt fellebbezés, stb, így végleges hatályúvá vált. Csak azért írtam le ezt az egészet, hogy jobban kontextusba helyezzem a dolgot. Valószínű azóta is haragszik rám (pedig ő követett el bűncselekményt a hamis magánokirat felhasználásával) és minden módon megpróbálja hátráltatni a lakás eladását.

Ha az ingatlanon álló épület alapterülete bővül az hozzáépítés. Mi más lenne?

KBS,

„Mi más lenne?”
Legyen az. De a Ptk. szerinti fogalommeghatározásokra nem hivatkozhat, mert azokban nem ez van. De akkor vajon mi a jogalap?

MRM,

Oké, akkor nem nagyon van teendőd. Nem tudod megakadályozni, hogy pert indítson. Ha indít, majd bizonyíthat ott, ahogy tud. Ez 25 év távlatából nem lesz egyszerű. És hát mégis mit csinált az elmúlt években? Csiszolgatta az igényét?
Utasíts el minden igényt, szólítsd fel, hogy indítson pert, ha ezt határidőre nem teszi meg, én simán igénymentesen hirdetném az ingatlant.

Dede. A Ptk. fogalommeghatározása megfelel a történeti tényállásnak. (Ti. valaki olyan ingatlanon épít saját költségén, amelyen már áll épület. Az ilyesmi közös tulajdont keletkeztet, értelemszerűen, ha a hozzáépítő már tulajdonos, akkor megváltoztatja a tulajdoni arányokat.)