Rejtett hiba - ingatlan eladásakor

Jó estét!

Ez év mérciusában adtam el a lakásomat, (amit felujitott állapotban vettem 2006-ban)juniusban gáz strangot cseréltek,ezt a közös költségből fizette a társasház. Az ezt követö müszaki ellenőrzésen a lövetkezö problémák merültek fel: légbevezetök hiánya (ablak), gázterv, az am.konyh.nappali ajtóval történö leválasztása a hálótól,és egy dugózott gázcső megszüntetése. Ezen problémák felmerülésekor eltávolitották a gázórát. Csak akkor helyezik vissza az órát ha mindezt elvégzi a tulajdonos. Mindez 320000ft-ba került.
Az új tulajdonos mindezt rám szeretné átháritani, rejtett hibára hivatkozva.
A vevő megtekintett állapotban vásárolta meg a lakást, és az egyikünk sem müszaki szakértő, mindemellett ebben az állapotban vettem meg én is 2006-ban. Mit tehetek ebben az esetben?
Segítséget előre is köszönöm!

Köszi szépen. A vakolat ki lett cserélve, 1m 20 cm magasságig, és meszelve,nem diszperzittel lefestve teljesen betartva mindent, amit a kivitelező ajánlott.
Nagyon szeretném, ha minden rendben menne, nem akarunk senkinek semmi rosszat. A tavaly januártól májusig fűtöttünk,semmi gond nem volt azalatt, most a télen elfelejtettük bekapcsolni a fűtést.

Így van! A penészesedéshez hőmérséklet különbség kell a fal és a belső levegő között. Ehhez fűteni kell. A legjobb, amit tehettek, ha a penészesedés vonatkozásában a szerződésben eleve kizárjátok a szavatossági igény érvényesítési lehetőségét. Ez nem zárja ki, hogy a garanciát érvényesítsék az injektálóval szemben.

A fűtéskor jön elő a penészedés és nem a hidegtől.

Vizesedni nem fog alulról, mert le lett szigetelve, viszont félő, hogy a vakolatban még ott a gomba és a fűtésre elő fog jönni.

Ha előre szóltatok a vevőnek és ő így veszi meg a lakást, akkor nincs kártérítési kötelezettségetek.

Tisztelt Ügyvéd Úr!

2009 szeptemberében vásároltunk egy lakást, két hétre rá egy méter magasságig mindkét szoba vastagon bepenészedett. Amikor el akartunk állni a vételtől a volt tulajdonos saját költségén injektálásos módszerrel körbe szigetelte a lakást, a munkát végző cég 10 év garanciát vállalt. A lakás injektálása 2010 januárjában történt azaz 1 éve. Azóta a lakás nincs használva, nincs fűtve, és nem vizesedik, penészedik. Most úgy néz ki sikerül eladnunk. Engem mégis nyugtalanít, hogy mi van ha valami miatt el kezd penészesedni. Mi a vevőt tudattuk az előzményekről, sőt minden papírt, garancialevelet bemutattunk, majd odaadunk. Ha véletlenül vizesedni fog a fal, akkor felelősségre vonhatóak vagyunk, vagy a szigetelést végző cég felelős. Mi azt a tényt, hogy egész évben nem fűtöttük és egy csepp víz sem jelent meg, úgy könyvelhetjük el, hogy nincs hibája a lakásnak, azaz nem beszélhetünk a leírtak fényében rejtett hibáról? Köszönöm a válaszát előre is, szerződést csak jövő héten kötünk, mire figyeljünk? Tisztelettel
e71f

Tisztelt Professzor Úr és Kedves Hozzászólók!

Szomorúan tudomásul vettem, hogy így jártam. Köszönöm a jogi tanácsadást.

Zsumami

Kedves Zsumami!

Egyetértve Rexorral magam sem látok igazán jó esélyt egy ilyen igén érvényesítésére. Most nem kezdenék jogászkodni abban a körben, hogy a szavatossági jogok érvényesítése miként viszonyul a hiba felismerésének időpontjához, a bizonyítási teher ugyanis Önt terheli, hogy a lakás már az eladás pillanatában is penészes volt, és ez a lehetetlennel tűnik határosnak. Vagy ha később vált azzá, hasonlóan nehéz bizonyítani, hogy ez valamilyen, már az eladáskor is fennálló hibára volt visszavezethető. Ráadásul az évszázad szinte legcsapadékosabb éve áll mögöttünk, és ez nem róható az eladó terhére. Elég sok ilyen pert tárgyaltam már, nem mondom, hogy ez eleve megnyerhetetlen, de lehet, hogy okosabb nem belevágni. Üdv:

T.. zsumami !
A penész sok dolog miatt keletkezhet !
Lehet a szigetelés elégtelensége miatt, de lehet a helytelen lakás használat miatt is !!

T.. zsumami !
A penész sok dolog miatt keletkezhet !
Lehet a szigetelés elégtelensége miatt, de lehet a helytelen lakás használat miatt is !!

zsumami

Sajnos sok jóval én sem tudlak biztatni.
Ingatlan adás-vétel esetén tudomásom szerint 1 év az az időpont, amig érvényesíteni tudod a rejett hibából adódó kárigényedet.
Ezen mindenképpen túl vagytok.
Attól is függ,hogy új vagy használt ingatlanról van szó.

Én nem sok esélyt látok arra, hogy be lehessen hajtani ezt a volt tulajdonoson. Az kiderült, hogy mi okozta a penészesedést?

Tisztelt Szakértő!

Javítom az előző levelemet: a házat 2009 májusában vettem, tehát még nincs két éve. Elnézést kérek.

Zsumami

Tisztelt Szakértő!

2008 májusában vettem egy házat. A penész már az első télen megjelent a kamrában, de akkor a pár hónapos kisfiam mellett nem tudtam foglalkozni ezzel a problémával, egyszerűen kipakoltam a kamrát. Idén télen azonban már a ház több részén megjelent és egyre terjed a penész. Azt hittük, a műanyag nyílászárók miatt van, hogy nem szellőzik a ház, de a konyhabútorokból egyre erősebb dohszag jött, ezért leszereltük a beépített konyhabútorokat. Mögöttük egy jó részen már a vakolat is lepergett a penész miatt. Mivel költözés előtt álltunk, alkalmunk volt elmozdítani a könyszekrényeket is a nappaliban, azok háta is penészes. A baj nyilvánvalóan több, mint a műanyag nyílászárók.

A ház vételekor nyár volt, nem érződött a dohszag, a volt tulajdonosok pedig nem említették ezt a problámát. Azt szeretném megtudni, hogy van-e még törvényadta lehetőséges ennyi idő után is elállni a szerződéstől rejtett hiba miatt? Ha nem, perelhetem-e a volt tulajdonost a hiba helyreállításának költségéért?

Előre is köszönöm a segítségét.

Zsumami

Ha megvan a kivitelező addig -indits pert ellene mig fel nem számolják.

"Nos, megnéztem a fal vastagságát a tervrajzon: 45 cm."

És a valóságban? Megmérted? Ha nem, mérd meg. Egy kérdéssel utána kevesebb lesz. ;-)

Ha egyértelmű a kivitelezési hiba, akkor lehet, hogy nem ártana perre menni. Annak keretében majd a bíróság kirendel egy szakértőt, aki megállapítja a hiba okát és az elhárításának módját.
Ha salétromosodik a fal, akkor azt egyszerű festéssel nem lehet eltüntetni. Ha nem verik le tégláig a vakolatot, akkor mindig elő fog jönni.

Ha nem lakják a lakást, akkor a szellőztetéssel még nem lehet a vizesedét teljes egészében kiküszöbölni. A fűtetlen helyiségekben a páralecsapódás is okozhat problémát. Ha a penész csak külső határoló falak belső oldalán a bútorok mögött jelenik meg, akkor az nagy valószínűséggel hőszigetelési hiányosság (magyarán elspórolták az előírt hőszigetelés felrakását).
Padlóvonal mentén jelentkező felvizesedés vagy falszigetelés hiánya, vagy hőhíd kialakulása is lehet. A szomszédoknak nincsenek ilyen problémái?

zoldalmacska!

Nagyon sokszor előfordul, hogy a kivitelező, csak papíron teljesíti, a tervben előírtakat. A műszaki ellenőr, az építtető helyszíni megbízottjaként elsősorban az építés szakszerűségének, terv szerinti megvalósításának, és előírt költségkereten belül történő létrehozásának biztosításában van nélkülözhetetlen feladata. A magánberuházások jelentős részében az építtető, rosszul felfogott takarékossági megfontolásokra hivatkozva, mellőzi az műszaki ellenőrök foglalkoztatását.
Az építtető, és a műszaki ellenőr között, megbízási szerződés alapján, polgári jogviszony jön létre a műszaki ellenőr jogai, és kötelezettségei tekintetében, a felelősség kérdésében pedig a Polgári Törvénykönyv rendelkezései a meghatározók.
A ház tervdokumentációjában, a házzal kapcsolatos összes információ megtalálható. Ezt a dokumentumot érdemes lenne, egy hozzáértő szakemberrel megnézetni.

Anna

Nos, megnéztem a fal vastagságát a tervrajzon: 45 cm.

MajorDomus
Igen, műanyag nyílászárók vannak, amelyekben nincsenek beszerelve légbevezetők.

Nanemaaa
Nem most jött ki a penész. Már az első télen is gondot okozott, csak nem ekkorát. Már ott tartunk, hogy a nappaliban és a hálószobában (amiknek nincs közös faluk) alulról felázik a fal. Lehet látni a sarkokban a felázásokat. Illetve a nappaliban az egyik konnektor alatt, bár én nem értek hozzá, de azt mondták, hogy salétromos a fal. Mállik le a festés a fallal együtt. Azt ne mondja valaki, hogy ez az én hibám! Minden nap kétszer megy valaki szellőztetni, mert hát senki sem lakik benne.
Vidéken van ez a lakás, az építő meg a fővárosba költözött. Már az első tél óta próbálom elérni, hogy legalább nézze meg, de sohasem veszi fel a telefonját. Most is csak azért sikerült sms-ben! beszélnem vele, mert a keresztapám megkereste Budapesten.

Kedves Anna!
Igazad van, már az első télen megjelent a penész, csak a bérlők nem vették észre, mert megbújt a szekrény mögött. Már csak akkor figyeltek fel rá, amikor a bútor is penészes lett.

Nanemaaa!

Nem vagyok fogadatlan "prókátor", de ha elolvastad zoldalmacska levelét, a hiba nem a harmadik évben jött ki.
A fal nedvesedése nem látványos jelenség, általában csak akkor figyelünk fel rá, ha már a penész is megjelent a lakásban. Gyakran megbújnak a penészfoltok a szekrények, vagy kanapé mögött, így mire észrevesszük, már terebélyes folttal találjuk szembe magunkat. Kialakulása nem egy év.

Anna

Nem zártam ki a kivitelezési hibát. Mindössze azt mondtam, hogy már az első évben ki kellett volna jönnie a hibának. A mostani egybeesésnél kilóg a lóláb.

Egyébként a mai falvastagságok általában 38-44 körül vannak. Tehát a 40-50 cm harmada nem igaz. A levegőben lévő pára többszöröse a technológiai víz, aminek az első évben illett volna kiszáradnia a falakból és födémekből.

Ettől még a külső hőszigetelést természetesen lespórolhatták. A penész akkor is az első tél óta ott van. Erre nem kellett volna 3 évet várni.

Biztos vagyok benne,hogy a beépitett műanyag ablakokra nincs felszerelve a ,,légbevezető,, légmentesen zárt a lakás, ezért penészedik a !

nanemaaa

A falpenész megjelenésének okai: magas páratartalom, rossz hőszigetelés,hőhíd, megfelelő szellőztetés hiánya.
Azt kellene tudni, hogy a házban ez egyedi probléma, vagy más lakásoknál is felmerült.
A napjainkban egyre gyakrabban találkozhatunk penészes vakolatokkal, lakásokkal, melynek oka az építőipari fejlesztések nem megfelelő alkalmazása, főleg a külső hőszigetelő rétegek, és a nyílászárók területén.

A mai korszerű ablakok többsége tökéletes légzárású, ezzel azonban megszűnt a nyílászárók természetes szellőzése.
Régebben általánosan harminc-ötvan-hatvan centiméter vastag falakat építettek, ma ennek harmada-negyede az elterjedt falvastagság. A belső falfelületek páragazdálkodók voltak, a belmagasság gyakran elérte a négy métert, a nagy felületű nyílászárók pedig, a pillanatnyi szélviszonyoktól függően szellőztették a lakásokat. Ehhez képest ma sokkal kisebbek a hasznos légterek, és sok felületet elzárunk attól, hogy páragazdálkodó tudjon maradni: speciális szigeteléssel az energiatakarékosság érdekében, hidegburkolattal, illetve vastag műanyagfestéssel.
Előfordul. hogy a kivitelező, a nem megfelelő vastagságú szigetelőréteggel spórolt.

Anna

Anna

Ez nekem nem tiszta.
3 évig nem volt gond a lakással, csak most, hogy sürgősen el kellene adni. És egy frissen festett lakás azért jobban néz ki, könnyebben eladható, mint egy albérlők által 3 évig "be- vagy lelakott".
Ha a lakás penészedik, s ez kivitelezési hiba, akkor az első évben lett volna alegpenészesebb, amikor a szerkezetek még tele vannak vízzel.

Nem akarom védeni az építési vállalkozókat, mert azok is megérik a pénzüket, de ez atörténet erősen sántít.

zoldalmacska

A jótállási kötelezettség e rendelet szabályai szerint kiterjed az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek az 1. számú melléklet 1. pontjában meghatározott épületszerkezeteire, az 1. számú melléklet 2. pontjában meghatározott lakás- és épület-berendezések beépítésére, illetve beszerelésére, valamint az e lakóépületeknek a 2. számú mellékletben meghatározott, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire. Ezeket később, nem sorolom fel....amit kérdeztél az 1/1 pontban felsorolásra kerül.

A jótállási kötelezettség kiterjed az 1. számú melléklet 2. pontjában meghatározott lakás- és épület-berendezésekre is, amennyiben azok a lakás alkotórészének minősülnek.

A jótállási kötelezettség az építési szerződéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét (a továbbiakban együttesen: vállalkozó) terheli.

A vállalkozó az e rendeletben foglaltaknál a megrendelőre nézve kedvezőbb jótállási feltételeket vállalhat.

Semmis az a megállapodás, amely az e rendeletben foglaltaktól a megrendelő hátrányára tér el. Az érvénytelen megállapodás helyébe e rendelet rendelkezései lépnek.

A jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három év.

A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) tulajdonosa, a lakás tulajdonba adásáig a megrendelő (a továbbiakban együtt: jogosult) a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt szervezettel szemben érvényesítheti.

A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető. A vállalkozó a jótállási jegyet lakásonként külön-külön köteles kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni. A jótállási jegynek tartalmaznia kell:

• a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések meghatározását,
• a jogosultat a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit,
• a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét,
• az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontját.

A jótállási jegy szabálytalan kiállítása vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét.

A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség szerint a lakóépület, illetőleg a lakás használatát ne akadályozza.

1/1. számú melléklet

A lakások és a lakóépületek kötelező jótállás alá tartozó épületszerkezetei:

1. a lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei,
2. a lakások burkolatai (ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is),
3. a lakóépület nyílászáró szerkezetei, korlátjai és mellvédjei,
4. a lakóépület kéményei,
5. a lakóépület tetőzete és az azon levő tetőfelépítmények,
6. a lakóépületen levő ereszcsatornák és esővízlefolyó vezetékek,
7. a lakóépület szigetelése és a külső vakolat.

Stb..

Anna

Kedves MINDIANA!

Először is nagyon köszönöm a gyors válaszadást. Nagyon kedves, hogy ilyen gyorsan válaszolt a kérdésemre.

A 3 éves jótállás júliusban fog lejárni. Azt mondta az építtető, hogy mindent kijavít a lakásban a saját költségére. Csak hát úgy érzem, ez elég időigényes munka lesz. De perelni semmiképpen nem szeretnék, mert az még hosszabb idő lenne és nekem most az a legfontosabb, hogy el tudjam adni, mert másik városba szeretnék költözni.

Mivel lakhatatlan a penész miatt, még csak ott lakni vagy kiadni sem tudom. Kötelezhetem az építtetőt, hogy fizesse ki a lakással felmerülő költségeimet(pl:rezsi, hitel törlesztőrészlete)?

Illetve azt szeretném még megkérdezni, hogy ha az építtető elkezdi a javításokat, írni kell valamilyen szerződést arról, hogy ő kijavítja a hibákat és esetleg felelősséget vállal a munkáért? Tehát ha eladom később a lakást és olyan probléma miatt megkeres a vevő, amit most kijavít az építtető, tudjam bizonyítani, hogy nem az én hibámból ered a probléma.

Előre is köszönöm a válaszát!