Vagyonkezelős lakás vasarlas

T.Osztap!
Köszönöm a segítséget !

drbjozsef,

Az én gondolatom az volt, hogy a házassági vagyonjogi szerződéssel ÉS ingatlanvásárlással a feleség különvagyonából a kérdező hitelezője nincs rosszabb helyzetben, mintha nem lenne házassági vagyonjogi szerződés és a kérdező nem tudná megvenni az ingatlant. Ezért fedezetelvonás nincs.
Az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a feleség akkor is nyilvántartáson kívüli tulajdonos, ha házastársi közös vagyon lenne. Akkor 1/2, a szerződéssel 1/1.
De ez valóban olyan struktúra, amin vita várható. Ezért írtam, érdemes volna egy vagyonjogis ügyvéddel átbeszélni, ha ezen indulnak el.

utazo111,

Igen. Lakástörvény 46. § (5)-(6)

T.Osztap!
Kérdésem még az lenne, ha a gyerek nevére történne a vétel az elidegenítési tilalom azaz LTV-ben szereplő 4 évre vonatkozik?
Jól gondolom?

„Ha a vétel előtt köttök házassági vagyonjogi szerződést, szerintem megállapodhattok úgy, hogy a feleséged különvagyonából veszed meg a lakást, az az ő különvagyona lesz, és egyelőre ő ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos lesz. ”

Simán lehet, hogy ez működik, de azért én érzek itt egy kis... kellemetlenséget. Azért ez a hitelező kijátszása úgy, hogy közben az ingatlannyilvántartás közhitelességét is szándékosan sérted... szóval nem tudom, csak egy fura érzés, hogy azért ez nem biztos, hogy teljesen kóser.

Tisztelt Osztap!
Hálásan köszönöm ezt a minden problémámra kiterjedő teljesen érthetően és világosan leírt magyarázatot!
Most már értem, hogy mit tehetek és mit nem!
Eddig ezt így érthetően senki nem tudta összefoglalni!
Mégegyszer nagyon köszönöm !
Utazo111

drbjozsef

„Önkormányzati lenne? Akkor miért keresi a kérdező az MNV-t?”
Májusban még önkormányzati lakással kapcsolatban volt ugyanez a téma,
keresd nyugodtan vissza! Nem hiszem, hogy ez MNV-s lakássá átminősült ennyi idő alatt.

https://www.jogiforum.hu/forum/32/156893

„utazo111 2024.05.08. 15:50
Üdv!
Van 1 önkormányzati lakás amiben a férjemmel 33 éve együtt lakunk. A férjem a bérlője a lakásnak. En családtagként vagyok bejelentve.Most lehetőség lenne a megvételére.
Nem szeretnénk a Férjem nevére venni mivel neki tartozása (viszonylag nagy)van amit tiltanak a nyugdíjból.
Lemondhat e a feleség,tehát az én javamra a vételi jogáról?
Vagy milyen lehetőségek vannak?
Válaszukat előre is köszönöm!”

utazo111,

Ha jól értem, állami lakást akarsz megvenni a Lakástörvény 45-61. § alapján, a forgalmi érték 15%-án. Emellett korábban írtad, hogy van egy tartozásod, ami az ingatlan értékének 30%-a, amit a végrehajtó tilt a nyugdíjadból. Feltettem, az ott írtak szerint az a tartozás a különvagyonod, azaz az életközösség kezdete (nem a házasságkötés!) előtt keletkezett.
Halálod után, ha nincs végrendelet, a lakásod tulajdonjogát törvényes örökösként csak a gyereked örökli, de a feleséged haszonélvezeti jogot örököl rajta mint közösen lakott ingatlanon. Minden más vagyont és a tartozást fele-fele arányban öröklik.

Az alapkérdés, hogy ki és milyen arányban nyerjen rajta - a feleséged vagy a gyereked? Ez nagyrészt a Te döntéseden múlik.

A gyereked a hozzájárulásoddal megvehetné a lakást - 45. § (2) d).

Ha Te veszed meg, akkor csak egyedül veheted meg (nem a feleségeddel együtt), mert a feleséged nem bérlőtárs. Ha 2021.11.18-án az lett volna, akkor is csak a felét vehetné meg. 45. § (5) bek.

Ekkor a tulajdoni lapon Te leszel az 1/1-es tulajdonos. A feleséged ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos lesz az 1/2-re, ha a törvényes vagyonjogi rendszer áll fenn köztetek (nincs házassági vagyonjogi szerződés).

Ha a vétel előtt köttök házassági vagyonjogi szerződést, szerintem megállapodhattok úgy, hogy a feleséged különvagyonából veszed meg a lakást, az az ő különvagyona lesz, és egyelőre ő ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos lesz. Ha ezt a szerződést bejegyeztetitek a házassági vagyonjogi szerződések országos nyilvántartásába, akkor az harmadik személlyel szemben (azaz a tartozásod jogosultjával szemben) hatályos lesz (Ptk. 4:65. § (2)). Ezt azért érdemes lenne egy házassági vagyonjogis ügyvéddel részleteiben átbeszélni.

Mivel a letiltás már folyik, szerintem valószínűtlen, hogy egyhamar újra lekérdezné a végrehajtó, lett-e ingatlanod. Halálod után viszont biztosan téma lesz a hagyatéki eljárásban, hogy van egy lakásod és egy tartozásod.

De akár még életedben jegyeztetne be végrehajtási jogot a végrehajtó, akár halálod után kerülne elő a hagyatéki eljárásban, a feleségednek bizonyítania kellene, hogy (i) a lakás fele az övé mint házastársé (vagy teljesen, ha a fenti házassági vagyonjogi szerződést megkötitek), és (ii) a tartozás a Te különvagyonod. Ha akár a gyereked, akár a tartozás jogosultja bármelyiket vitatja, akkor perben.

A kölcsön nem jó ötlet, mert attól még a tartozásod jogosulja kérheti az ingatlan árverezését, akár most, akár halálod után. Ő pénzénél lesz - Te pedig pont ezt nem akarod.

Alternatíva lehet viszont, hogy a gyereked veszi meg, ÉS haszonélvezetet ajándékoz mind a kettőtöknek. A vétel után csak elidegenítési tilalom lesz a lakáson, terhelési tilalom nem. Nyilván ezzel a gyereked valamivel jobban jár, a feleséged valamivel rosszabbul. De Ti mind a ketten lakhattok a lakásban, amíg éltek. Ha nincs más vagyonod, akkor pedig mind a kettejüknek érdemes visszautasítani az örökséget utánad, azaz a halálod után fennmaradó tartozást nem kell kifizetniük.

Köszönöm válaszát!
De, az eddigi válaszokból az derült ki, hogy a feleségem aki nem a bérlőtársam csak bejelentett családtag a vagyonkezelős lakasban, nem lehet a kedvezményezettje vásárlásnál a lakásnak. Tehát én nem vehetem meg az ő nevére, sajnos. Pedig mi ezt szeretnénk.
Mivel az ő pénzéből vennénk meg halálom után az öröklési rend szerint örökólnie kellene az én részemet amit ő fizetett ki. Úgy, hogy közben nekem az előző hazassagomból van egy gyermekem , tehát ő is belépne a képbe. Elég bonyolult ez így!

utazo111,

Már hogy örökölne egy lakást, ami eleve az övé (már ha a nevére vennétek)?

Ha nincs közös gyermeketek és élő szülőd, akkor ő lesz a törvényes örökösöd, és megörökli, ha te most megveszed a saját nevedre.
Hogy honnan a pénz, azt senki nem fogja megkérdezni. Ha neki így megfelel, hogy majd örökli.
De ha megvetted (és nincs rajta a kedvezmény miatt mondjuk elidegenítési tilalom), akár egyből nekiajándékozhatod.
Házastársak között az öröklés és az ajándékozás is illetékmentes.

Köszönöm válaszukat !
Azért kérdeztem rá mégegyszer, mert most jött el az idő, hogy valóban létre jöhet a lakás megvásárlása.
A baj csak ott van, hogy a feleségem tudná kifizetni a külön vagyonából és az én halálom után (én nagyon beteg és idős vagyok) neki örökölni kell azt a lakást amit tulajdonképpen ő fog megvenni.
Erre lenne valami megoldás?
Kölcsönadási szerződés vagy valami hasonló? Vagy milyen lehetőségeink lennének?

Önkormányzati lenne? Akkor miért keresi a kérdező az MNV-t?

Majordomus

Önkormányzati bérleményről és annak esetleges kedvezményes megvásárlásáról van most is szó, mint májusban is volt már ez. :-)

Jelentsd be bérlőtársnak ha a tulaj beleegyezik.

utazo111

„A lakás bérlője én vagyok 30 éve, de velem lakik, szintén 30 éve ide bejelentve a feleségem is. Szeretném a lakást az ő nevére megvásárolni. Először berlőtársnak kéne bejelentenem? Akkor megvehetnem az ő nevére?”

Egyszer ez már téma volt itt májusban és választ is kaptál rá. Nem fogod tudni egyből az ő nevére megvenni.
Attól, hogy akkor a feleséged írt ide ugyanezen azonosítóval, most meg te, a válasz ugyanaz rá és egyértelmű:

„Önkormányzati lakás megvásárlására csak bérlő vagy bérlőtárs jogogosult. A szerződést módositani kell. Ehhez a tulajdonos önkormányzat és a bérlő hozzájárulása szükséges. Ha az önkori felajánlja eladásra akkor bele fog menni. Az nem biztos hogy neked mint új bérlőnek ezt a kedvezményt megadják.”

És hát az a bizonyos megvásárlási kedvezmény is kérdés volt májusban, az nem biztos, hogy a feleségednek egyből meglesz.
Május 20-án egyébként ezt írtátok ide (mindegy, hogy ki):

„A gond az, hogy én megveszem a saját pénzemből a Férjem nevére, nem vagyunk már fiatalok és a férjem igen súlyos szívbeteg évek óta. Ha, valami történne vele a lakást megörökölném, amit én vettem meg, de ezzel együtt a tartozást is , ami nem az enyém.
Szóval ezért keresünk olyan megoldást ahol nem a Férjem nevére kerülne a lakás.”

Üdv!
Kérdésem az lenne, hogy jeleztem az MNV felé a vételi szándékomat a bérelt lakásomra, amire most lett lehetőség.
A lakás bérlője én vagyok 30 éve, de velem lakik, szintén 30 éve ide bejelentve a feleségem is.
Szeretném a lakást az ő nevére megvásárolni. Hogy tudom ezt megtenni?
Először berlőtársnak kéne bejelentenem? Akkor megvehetnem az ő nevére?
Viszont a szerződés ilyen módósítása nem változtatná meg az én kedvező vásárlási feltételeimet? Pl.25 év felett a lakás értékének 15 % a vételár.
Válaszukat előre is köszönöm!