Engedély nélküli garázst vettem

Vásároltam egy családi házat egy külön álló garázzsal egyetemben. Az adásvételi szerződés készítése közben derült ki hogy a gárázst ,az eladók engedély nélkül építették, a szerződést készítő ügyvéd az alábbiakat fogalmazta meg a garázs jövőjével kapcsolatosan:
"a szerződő felek megállapodnak abban, hogy amennyiben a vevők (azaz ÉN) egy éven belül kezdeményezik a garázsingatlan mint építmény, feltüntetését az ingatlan nyilvántartásban, úgy az épületfeltüntetéssel együttjáró minden költség és kiadás az eladókat terheli"
Az eladók ezt tudomásul vették és aláírták a szerződést.
Én a szerződés e pontja értelmében elkezdtem intézni a garázzsal kapcsolatos ügyeket, kiderült, hogy az illetékes Önkormányzat az engedélynélkül épült garázsra 1.000.000. Ft büntetést akar kiszabani, és csak ennek kifizetése után akarja a fennmaradási engedélyt megadni a a garázsra. Ezt az összeget természetesen az eladó NEM akatja kifizetni.(ami persze valahol érthető).
Ezek után csak egy megoldás maradt, lebontás, építési engedély, felépítés.
Mint kiderült ő ezt sem akarja vállalni, maximum a lebontást.
Kérdeztem tőle akkor miért írta alá a szerződést, csak annyi volt a válasz hogy Õ kb max 100.000 Ft büntetésre gondolt.
A garázs szerkezete könyűfém váz a szerkezet körben felfalazva 10 cm vastag téglával, szigetelés pucolat rajta.
Tervezők szerint a 10 cm falra egyébként sem adnának engedélyt, ugy hogy tényleg maradna a lebontás.
Mit érdemes tenni?
Hagyjam az egészet a fenébe és bízzak abban hogy senki sem fogja a garázs engedélyét kérni tőlem?
Menyjek bíróságra és valamikor talán megnyerem a pert?

Aki tud kérem segítsen.

Köszönöm

Hány éve épült a garázs?

2001 után.

Akkor bajban vagy. Az építésügyi hatóság - ha már tudomására jutott a szabálytalanság - hivatalból köteles eljárni. Az eljárás persze az engedély nélkül építkezővel szemben történik, viszont ha nem kéri meg a fennmaradási engedélyt a hatóság erre történő felhívásának közlésétől számított 60 napon belül, akkor a hatóságnak mindenfajta mérlegelés nélkül el kell rendelnie a lebontást. A bontásra az építtetőt kötelezik, te viszont ezt köteles vagy tűrni, sőt a hatóság ebben az esetben tűrésre is kötelezhet. Utána követelheted az eladótól a kártérítést.
A 10 cm-es fal önmagában nem volna akadálya a fennmaradásnak, mert esetleg átalakítással ez szabályossá tehető (vagyis meg lehetne erősíteni).
Viszont arra gondoltam, hogy te is megkérhetnéd a fennmaradási engedélyt. Ugyanis az Építésügyi törvény szerint az építtető, vagy az ingatlannal rendelkezni jogosult is megkérheti a fennmaradási engedélyt. Az általad írtakból úgy látom, hogy nem okoz gondot annak a bizonyítása, hogy ki végezte az engedély nélküli építést. Tehát te kapsz egy fennmaradási engedélyt, az építtető terhére megállapítják az építésügyi bírságot, a többi legyen az ő gondja. Neked a tervkészítés és az egyéb költségek jutnak (kérelem illetéke, tulajdoni lap, térképmásolat díja, stb.), bár a szerződésetek szerint ez is az eladóra hárulna elvileg.

"az épületfeltüntetéssel együttjáró minden költség és kiadás az eladókat terheli" ugye ez volt a szerződében, én ezt úgy értelmezem, hogy nem csak a bírásg az övék, hanem az építési engedély készítése és a szükséges megrősítések elvégzése is, ráadásul a tető igen rossz állapotban van, rosszul gondolom?
Ezért is gondlom hogy talán a büntetés fele összegéből fel lehetne egy újat húzni.
A büntetés összegét se értem, decemberben még csak max 150.000 Ft volt, január végén pedig törvényváltozásra hívatkozva lett 1.000.000 Ft.

A józan ész alapján az épület felújításának költsége aligha érthető az épületfeltüntetéssel járó költségek közé. Végül is láttad, hogy mit vettél. (Azt sem hallgatták el, hogy engedély nélkül épült.)
Az építésügyi bírság valóban változott, 2007. január 19-étől új rendelet szabályozza, mások a tarifák, a számítási mód, stb.
Azt nem gondolnám, hogy 500 e Ft-ból tudnál új garázst építeni. (Építési engedélyt akkor is kell kérned, tehát annak a költségei mindenképpen felmerülnek.) Viszont, ha valóban rossz állapotú, akkor nem biztos, hogy érdemes milliós bírságot fizetni meg költeni a rendbehozatalra is.

Én úgy tudtam, hogy akkor kerül be az ingatlanyilvántartásba a jelen garázs, ha kifizeteik a büntetést, elkészítik a fennmaradási engedélyhez szükséges építési dokunentációt, és elkészül a használatba vételi engedély, én úgy gondoltam ez a folyamat. De mivel nagy a büntetés mértéke nem lehet a bontás az egyedüli megoldás, vagy igen?

Az ingatlan-nyilvántartásban épületet az érdekelt kérelmére tüntetnek fel. Ehhez épületfeltüntetési vázrajz, valamint jogerős használatbavételi, vagy fennmaradási engedély szükséges (ez utóbbi - befejezett építmény esetében - egyben használatbavételi engedély is).
A jelenlegi szabályozás szerint (mint már mondtam ez év január 19-étől hatályos) egyidejűleg, egy határozatban kell a fennmaradási engedély megadásáról és az építésügyi bírság kiszabásáról rendelkezni.
Tehát alapvetően az épületfeltüntetésnek nem szükséges kelléke a bírság befizetése. De mivel az egyébként szükséges fennmaradási engedéllyel egy határozatban szerepel, így ez már csak elméleti kérdés szinte.
Az utolsó mondatot viszont nem értem.
Alapvetően két lehetőség van: fennmaradási engedély + bírság; lebontás és nincs bírság.

Ezt mind most már értem, csak az 1.000.000 Ft nem lehet mégsem elméletei kérdés, mert azt az eladónak ki kellene fizetni. A garázs jó állapotú csak a tető szorúl felújításra, ezért is nem akarom lebontani, de a bírságot sem akarja az eladó kifizetni.
Ön szerint mit lehet, mit érdemes most tenni??

Például ragaszkodni a szerződéshez.
Viszont egy fontos dologról még nem beszéltünk. Azt kellene megérdeklődni az építésügyi hatóságnál, hogy a garázs egyáltalán fennmaradhat-e? Előfordulhat, hogy szabálytalan helyen építették fel, vagy a telek beépítettsége nagyobb, mint a megengedhető. Sokszor ilyen okok miatt épít valaki engedély nélkül, mert engedélyt nem kapna rá. (Ha nem is adható fennmaradási engedély, akkor nincs miről beszélni.)
Még egy dolog: a jelenlegi szabályozás szerint a bírságot az építmény alapterülete alapulvételével számítják. Korábban a térfogata alapján történt. Ha most egymillió lenne a bírság, akkor nem valószínű, hogy korábban ez 100 ezer lett volna. Inkább olyan 6-700 ezer.

A telek területe 875 m2, ebből a ház 120m2 a garázs 21 m2, az elhelyezkedése megfelelő helyen van, ezt a hivatalban előzetesen megerősítették.A bírság számításával két verziót mondtak más a büntetése ha van rajta tető és más ha leveszem, első számításként december közepén úgy max 300.000 Ft mondtak, ha leveszem a tetőt ennek töredéke. Január végén viszont már 1.000.000 és 600.000 Ft az előző állapotok szerint. A számítást a következő volt, 100.000 Ft büntetése m2-ként és annak az 50% kell kifizetni, így számolták ki az 1 millót.
A vevőnek mondtam hogy ragaszkodom a szerződésben foglaltakhoz, erre ő nyiltan mondta, hogy semmit nem hajlandó fizetni, maximum lebontja a garázst és ezzel eltünik a probléma, ez persze csak neki megoldás.
Az igazi problémát ott látom hogyha elindítom fennmaradási engedélyezést és
Õ nem akarja kifizetni a büntetést, már pedig nem fogja.
Lehet a büntetést egyenesen az Õ nevére kérni, mivel ugye ő volt az építettő és erről nyilatkozott is.

A bírságot annak kell kiszabni, aki engedély nélkül épített. Ez tulajdonképpen szankció, tehát logikus, hogy vétlennel szemben nem alkalmazható. Viszont az építésügyi törvény amellett, hogy alapvető rendelkezés szerint annak kell fennmaradási engedélyt kérni, aki szabálytalanul épített, lehetővé teszi, hogy az ingatlannal rendelkezni jogosult is megkérje a fennmaradási engedélyt.
Tehát te megkéred, bizonyítani tudod (pl. az adásvételi szerződéssel), hogy az előző tulajdonos épített. A fennmaradási engedélyt kiadják, a bírságot kiszabják. Ettől kezdve nem a te gondod, hogy befizeti a "bűnös", vagy nem. Egyébként ha nem fizeti meg, az építésügyi hatóságnak kötelessége elrendelni az APEH által, közadók módjára történő behajtást.

Kedves Zselatin, mi lett az ügy vége? Jelenleg én is hasonló helyzetben vagyok, Ingatlanvásárlás közepette, szerződéskötés után, Banki értékbecsléskor derült ki, hogy nics a garázsnak engedélye. Ezzel túlárazottá minősítette ÉRtékbecsűs az ingatlant és elesek a CSOKtól. Ezt a helyzetet próbálnám most megoldani, ehhez keresek lehetőségeket. Van tanácsa vkinek ilyen helyzetre? Köszönöm

Garázsra amúgy sincs csok. Sőt, kedveznényes kölcsön se. Ki kell venni a vételárból, és az önerőből kell fedezni. Értelemszerűen az önerő ezzel kisebb.

Papírforma szerint van ügyvéded. Miért nem őt kérdezed?

Köszi a választ, erre én is gondoltam. Családi házról van szó udvarral. Az ügyvéd szerint az egy helyrajzi számon lévő ingatlan (belterületi "kivett lakóház, udvar, gazdasági épület") nem szedhető szét a garázsra külön és a lakóházra külön.

Kifejezetten megköveteli a bank, hogy ha nem csak lakóépület van az ingatlanon, akkor az egyéb épületnek a vételárát külön tartalmazza a szerződés. A mondott okból.

Csak hát jogilag, tulajdoni lap alapján, nincs ott semmilyen garázs, ugye.

Tizennégy éve nem járt erre Zselatin olvtársunk, úgyhogy ő segíteni nemigen fog. De az építkezős topikokban nenemaa olvtárs ért a dologhoz, kérdezz ott.

Amúgy én attól tartok, hogy nem lesz jó híre számodra...

Hazvasarlo80

szerintem kérni kell az építésügyi hatóságtól a garázsra fennmaradási engedélyt, ha megkaptad akkor az már az ingatlan része azt a hivatalos határozatot a bank is el kell fogadja, különösen ha bemutatsz egy iratot, hogy kezdeményezted a földhivatali eljárást is a bejegyzésre.

KBS - kérdezné ő az ügyvédet csak nincs tisztába a jogaival és lehetőségeivel ezért jött ide hogy képbe kerüljön és a megfelelő kérdéseket tehesse fel az ügyvédjének.

„Az ügyvéd szerint az egy helyrajzi számon lévő ingatlan (belterületi "kivett lakóház, udvar, gazdasági épület") nem szedhető szét a garázsra külön és a lakóházra külön.
”
És ha ezt sikerülne rendezni, jön majd a következő kör, amikor is a bank megkérdezi, hogy mi a helyzet a bejegyzett gazdasági épülettel és annak értékével. ;)

Igen. :)

Én azért az ügyvédre hallgatnék....

Tisztelt Jogi fórum!

A rendszerváltás előtt az akkori tanács vb. együttműködésével a lakótelepünk mellé önerőből panelkockákból garázssort telepítettek. Az önkormányzat a rendszerváltás után (elbirtoklási határidő előtt- még időben) közterület-használati díjat vetett ki. Gondolom jogszerűen. Ebben az évben azonban hatszorosára emelte ezt a költségünket. Nyugodtam emelhet gondolom-jogilag- de mi nem tudjuk elszállítani a garázsunkat,egyébként nem csak a hová is tennénk a kérdés, hanem a mellettünk lévő tetőszigetelését is tönkretennénk. Van valakinek tanácsa mit tehetünk? János

Toth Janos,

Azt írod, a tanács együttműködésével, meg telepítették - Konkretizáljuk: anno ki építette a garázst, kinek a telkére? A telek tulajdonosának a tudtával, beleegyezésével történt-e az építés?

Ma, a tulajdoni lap szerint, kié a telek, és kié a garázs? Van-e földhasználati jog bejegyezve garázs és a telek tulajdoni lapjára? (A garázst illető, a telket terhelő) Vagy egyáltalán nincs is külön tulajdoni lapja a garázsnak meg a teleknek?

Mennyi lett az új díj?