ingatlan eladás után fizetendő adó

Sziasztok!

Olvasom a hsz-eket és ebből kiderül, hogy én vagyok a lúzer. Ugyanis én olcsóbban adtam el, mint vettem a lakást, és nem találok rá példát, hogy a mínuszomból is kell adóznom???
14Mért vettük, 13,7M-ér adjuk el. Az -300e Ft. Ilyenkor is kell adózni???????

Zsani:

Az eladás adózni nem kell, ha nincs haszon.

De a szerzés után illetéket kell fizetni, akkor is, ha "mínusz" az alapja.

Noémi:

a 4,7 MFt és 4MFt különbözete után kell 25% szja-t fizetned. (levonható még a szerzés miatt fizetett illeték, stb.)

A "pontozásos rendszer" illetékügyben merülhet fel.

Nandi! Biztos, h. nem vonhatom le a fűtéskorszerűsítés díját? Csak azért kérdezem, mert több cikket is olvastam már róla, hogy ez is levonható. Megjegyzem, semmi hivatalos írással nem találkoztam ezzel kapcsolatban, ezek cikkek voltak.
Egyébként hol lehet érdeklődni ezzel kapcsolatban?
Tudomásom szerint levonható

1. fűtéskorszerűsítés díja,
2. Hírdetések ára(pl újságban)
3. vagyonszerzési illeték
4. közvetítői díj

Javítsatok ám ki, ha hülyeségeket beszélek! Mert már semmiben sem vagyok biztos...

Nandy!
Köszönöm, hogy válaszoltál, de bizonytalanságomat tovább fokoztad. Délután elmentem egy ügyvédhez is, ő azt mondta, hogy a 4700000-2470000 után kell adót fizetnem, s csak a 61500Ft-os illetékkel csökkenthetem az adó alapját. Nekem nyilván a te számításod lenne a kedvezőbb, de félek, hogy a másik verzió a valós. Képtelenség másikat venni, ezt viszont nem tudom renoválni. Mire eltelik az 5 év tovább romlik az állapota,az árából ugyanúgy nem tudok venni semmit. Kár volt eltörölni a mentességet,hiszen bele vagyunk kényszerítve,hogy egy ember lakjon 140 négyzetméteren.

zutyuf: a hirdetés, ügynöki díj, illeték a szerzéshez közvetlenül kapcsolódó költség (kiadás).

A fűtéskorszerűsítés viszont már nem. Főleg, ha csak egy szabályzó és mérő felszerelése történik.

No de nézzük konkrétan:

Szja. tv. „62. § (1) Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:1109 1110

1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
2. az értéknövelő beruházásokat;
3. az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.”

Ebből számunkra a b) pont a kérdéses.

Szja. tv. 3. § „32. Értéknövelő beruházás:115
a szokásos piaci értéket növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás, amely

2. ingatlan átruházása esetében a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet szerint meghatározott korszerűsítés céljából történt, és/vagy az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt. ”

Azzal indul a mondat, hogy értéknövelő beruházásnak a szokásos piaci értéket növelő ráfordítás minősül.
Azon el lehet gondolkodni, hogy vajon önmagában a fútőtestre szerelt szabályozó szelep és mérőeszköz mennyiben befolyásolja a lakás piaci értékét.
véleményem szerint semennyire, hiszen önmagában ezen eszközök felszerelése nem feltétlenül eredményez jelentős fűtésköltség megtakarítást. Ezért a lakások árában ez nem is igazán jelenhet meg.
(Más lenne a helyzet, ha ezzel egyidejűleg/előtte a homlokzatszigetelés is megtörténik, hiszen az már egyértelműen növeli a lakás értékét)

Muszáj hangsúlyozni: nem az számít, hogy a tulaj milyen összegre taksálja az ingatlan értékét, hanem az, hogy a piac ezt akceptálja-e!

folyt. köv.

„az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.”

Tehát állagmegóvás céljából történt... véleményem szerint a mérő és szabályzó felszerelése önmagában nem alkalmas az ingatlan állagának megóvására.

Tehát ebbe a kategóriába sem sorolható.

Így nem minősül az szja. tv. szerint értéknövelő beruházásnak, így az adóalap sem csökkenthető vele.

Állásfoglalást lehet kérni az APEH-től, de azt nem kötelező alkalmazni! Egy ellenőrzés során a revizornak sem kötelessége figyelembe venni azt!

Noemi:

Szja. tv. 62. § (1) „Öröklés esetén, ... a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. ”

A törvény sem úgy írja, hogy "tiszta érték", sem úgy, hogy a "hagyatéki terhekkel csökkentett érték".

(Ha valakinek ellenvéleménye van, jelezze nyugodtan)

az illetéket ,számították, tehát ez a rosszabbik verziót jelenti.4000000-ért eladom, adóznom kell 1530000-illetékből.

Nézzük a másik oldalról:

A 4,7 MFt eladási ár nem egyedül a te bevételed! Abból a haszonélvezőnek is bevétele keletkezik.
(Az új szabályok szerint teljesen mindegy, hogy másik ingatlant, jogot szerez, az nem vonható le a bevételből.)

Tehát te nem a teljes jövedelem után fogsz adózni, hanem csak a rád eső rész után!

Nem tudom, hogyan rendelkezik az adásvételi szerződés. Több eset lehetséges.

1. a haszonélvező lemond a jogáról - ebben az esetben neki nem kell szja-t fizetnie, de ez ajándékozásnak minősül, ezért annak a személynek, akinek a javára lemondott, ajándékozási illetéket kell fizetnie. De az ajándék értékét és a fizetett illetéket a megajándékozott (aki egyben a lakás eladója) levonhatja az adóalapból!
2. a haszonélvező nem mond le a jogáról - ebben az esetben neki is bevétele keletkezik. Ezt a bevételt kétféle módon lehet megállapítani.

1. a szerződés tartalmazza
2. a szerződés nem tartalmazza, ebben az esetben jön a "szorzós" módszer, amit te is említettél. Számítása: 4.7 MFt/20x4 = 0,94 MFt

Ha ezt a számítást követjük, akkor

1. a te jövedelmed: (4,7 MFt - 0,94 MFt) - 2,8 MFt (4 MFt - 1,2 MFt) - illeték = cca. 0,96 MFt, ennek adója: cca. 240 ezer Ft.
2. a haszonélvező jövedelme: 0,94 MFt - 1.2 MFt, tehát nincs jövedelem, nem kell adót fizetnie.

(Tehát sem az ügyvédnek, sem nekem nem volt igazam... bocsánat)

...és mennyire szokták ellenőrizni, hogy én biztosan valós dolgokat vontam le az adóalapból, az adóbevallásnál? Kijönnek, megnézik? Számlát elkérik? Vagy egyáltalán, hogy van ez? Valakinek ezzel kapcsolatban bármi infoja, esetleg tapasztalata?????????

Ha ellenőrzés alá vonnak, akkor be kell mutatnod minden bizonylatot. Számlát, szerződést... a nyugtát nem fogják elfogadni, mivel azon nincs feltüntetve a vevő (te) neve.

Egyébként sem vonnám le ezt a tételt (indokot lásd korábbi írásomban).

A d9ntés a tiéd...

Nandy köszönöm a hozzászólásokat, sokat segítettél.
Ezekután nem merem levonni ezt az összeget.
Marad a B verzió, kevesebb összeget írunk a szerződésbe.

Tisztelt nandy.
Olvasva a fórumot tapasztalom,hogy nagyon széles látókörben,nagyon tapasztalt vagy. Okt.5.-én "titoka77" névvel küldtem én is be kérdést,és ha megtennéd szeretném,hogy számomra is válaszolj. Előre is köszönöm.
Szeretném azt is megkérdezni,hogy már az idén nem él az a lehetőség,hogy a (örökölt) ház eladásából származó hasznot felhasználhatom a saját házam valamiféle felújítására?

„Szeretném azt is megkérdezni,hogy már az idén nem él az a lehetőség,hogy a (örökölt) ház eladásából származó hasznot felhasználhatom a saját házam valamiféle felújítására?”

nem, a lakáscélú felhasználás kedvezménye 2008.01.01-től megszűnt.

Viszont öröklés esetén adót csak a hagyatékátadó végzésben szereplő összeg (ami után öröklési illetéket fizettél) és az adás-vételi szerződésben szereplő eladási ár különbözete után kell fizetni.

(Ha ez megegyezik, vagy az eladási ár kevesebb, mint ami a hagyatékátadó végzésben szerepel, akkor nem kell adót fizetni.)

A ház eladási értéke nagyobb volt,mint ami után a örökösödési illetéket kellett megfizetnünk,ezért szeretném tudni,hogy ezen összeg milyen tételekkel csökkenthető. Pl: KÖZJEGYZŐI DÍJ? (itt az a gond,hogy a 3 öröklő testvér közül az egyik nevére lett írva.Ha ez a díj levonható lenne,akkor ilyen esetben,hogy 1 öröklő nevén van,mi a tehendő?)
Vagy pl: a KOMMUNÁLIS ADÓ ,amellyet annak kell fizetni,akinek a nevén január 1-én a ház van. Nagypapa dec. végén hunyt el,a papírokat csak következő év januárban tudtuk intézni,akkor ezek szerint még az ő nevén van a ház? Ha igen ,akkor ő ugye már nem tudja fizetni,és nekünk kell.Ezt a kb 13ezres összeget meg is fizetették velünk,de a csekkre a papa neve van írva. itt mi a tehendő,ez levonható a mi adónkból?Vagy egyáltalán ki kellett ezt nekünk fizetni?Ha igen,akkor kinek a nevére kell,hogy szóljon a csekk?

közjegyzői díjjal, temetés költségeivel biztosan nem csökkenthető az adóalap, hiszen azt egyszer már az illetéknél mont kiadást figyelembe vették.

A kommunális adó pedig nem minősül sem az ingatlan megszerzése költségének, sem értéknövelő beruházásnak, tehát ez sem vonható le az adóalapból.

(ps. adóból egyébként sem vonható le semmi, max. az adóalapból)

Érdeklődni szeretnék, hogy abban az esetben ha a szüleim váló peres tárgyalása során lemondtak a javamra az ő nevükön lévő lakásról 2006-ban(édesanyám mint hasznélvező került bejegyzésre), ekkor került a nevemre 100%-ban, 2006ig csak 20%-ban voltam tulajdonos, 2008-ban eladára került az ingatlan (14.400000) érdeklődnék, hogy mennyi illetéket illetve adót kell fizetni ez után az összeg után? Kell e külön fizetnie édesanyámnak vagy csak nekem?
Illetve az illetéket a földhivatal fogja küldeni csekken vagy nekem kell bejelenteni valahova? Az adót, mint egyéni vállakozó, mikor kell befizetnem?

Az eladás miatt nem kell illetéket fizetni, "csak" adót.

Érdemes lenne kettébontani a bevételt 20-80% arányban.

Egyéni vállalkozónak a tárgyévet követő év február 15-ig kell bevallania és befizetnie az adót.
A többi kérdésben a könyvelőd segíteni fog szerintem - egyébként is az ő dolga a bevallás elkészítése.

Csak mégegy kérdés. Az adóalapot szeretném csökkenteni az illeték ősszegével. Ezt az összeget sárga csekken fizettem be. Ez elég lesz az igazoláshoz. Vagy erről is áfá-s számla kell?

"mégegy" = még egy

7-es adószámmal rendelkező magánszemély vagyok (van főállásom). Üzlethelyiséget adok bérbe, számlával, a forrásadót a bérbevevő fizeti, én elkülönülten adózó jövedelmként vallom be. Évek óta nem emeltem a bérleti díjon, mert azt hallottam, hogy bizonyos összeg felett valamilyen (sajnos tájékozatlan vagyok) járulékot kellene fizetnem. Valóban így van? És ha igen mennyi az az összeg, ami felett fizetési kötelezettségem van?
Előre is köszönöm a segítséget!

zutyuf:

Az illetékről nem fognak áfá-s számlát adni :)

Elég a határozat és a csekk.