ingatlan eladás után fizetendő adó

Panka!

"Ha a magánszemély a 2008. január 1-je előtti lakásszerzési kedvezménnyel megszerzett lakóingatlant a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében, vagy az azt követő ötödik naptári év első napját megelőzően eladja, akkor az átruházásból származó jövedelmét ki kell egészítenie azzal a jövedelemmel, amelynek adóját nem fizette meg, vagy visszaigényelte."

Panka, ha jól számolom, akkor az első lakásszerzési érvényesítésed 2002-ben 2mFt volt.

Ezt a 10,7 mFt-os lakást 2007-ben adtad el, úgyhogy az ötödik év megvan, mert az évek számítanak és nem az öt éves fordulónap. (pld. ha 2002.dec.31-én veszel és 2007.jan. 1-én eladod, akkor túl vagy az 5 éven)

2007-ben pedig a nyereségedet bőven beleforgattad a mostani vételbe, úgyhogy megint érvényesítheted a lakásszerzési kedvezményedet. Tehát adóznod nem kell, csak bevallanod.

Cserepótló szintén van, mert az eladást megelőzően és utána 1 évvel újabb vétel esetén jár az illetékkedvezmény, vagyis a két ár különbsége lesz az illeték alapja.

Summa summárum: Adót nem kell fizetned sem a 2002-es, sem a 2007-es lakássszerzési kedvezményed miatt, és jár az illetékkedvezmény az azonos évben vett újabb ingatlan után.

Iván77!

„Nandy egy részére válaszolt, azt akarta mondani, hogyha a telek régebben a tulajdonodban van, mint az épület, akkor ketté lehet választani adózás szempontjából. Ha a telek 5 évnél régebben van a tulajdonodban, akkor annak értékét külön veszed és azután nem kell adóznod.”

Na, azért nem teljesen. Kell adót fizetni (mivel nem lakás, hanem telek), csak az adóalapot lehet csökkenteni százalékosan - a telekre továbbra is a 15 év vonatkozik.
De még így is jobban jár, mintha a teljes telek utáni haszont leadózná.

hpanka: ez akár vizsgatétel is lehetne :)

Kriszta: honnan származik az általad beidézett szöveg?
Kriszta11 # e-mail 2008.04.21. 21:30
Panka!

„Ha a magánszemély a 2008. január 1-je előtti lakásszerzési kedvezménnyel megszerzett lakóingatlant a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében, vagy az azt követő ötödik naptári év első napját megelőzően eladja, akkor az átruházásból származó jövedelmét ki kell egészítenie azzal a jövedelemmel, amelynek adóját nem fizette meg, vagy visszaigényelte.“

A 2006-ban érvényes Szja-tv. így szól:
„ 63. § (6) Ha a magánszemély vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa a lakásszerzési kedvezmény alapjául szolgáló lakást, jogot a megszerzésről szóló szerződés megkötésének (...) évében, vagy az azt követő öt évben átruházza, akkor az átruházás adóévében ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemként veszi figyelembe a msz. álta a lsz. kedvezmény alapjaként érvényesített összeget. (...)”

Nem kötözködni szeretnék, de szerintem egyértelmű: a szerzés évében és az azt követő 5 évben, tehát 5+1 év.

Egyébként Panka esetében a végeredmény ugyanaz: nem kell adóznia.

Mert: 2007-ben eladott lakás eladási ára: 21,4 MFt, vételár 10,7 MFt, különbözet: 10,7 MFt. Ehhez hozzáadjuk még a 2 MFt-ot (előző lsz.kedv.), így a jövedelem: 12,7 MFt, ebből vett másik lakást 15,9 MFt-ért, tehát a jövedelmét teljes egészében lsz.-re fordította. :) (és akkor még nem számoltuk az esetleges illetékeket, ügyvédi díjat stb.)

igen nandy, de akkor nem telt le az 5+1 év (főleg, mert az APEH nem az adókötelezettség keletkezésének az évével kezd el számolni, hanem a bevallás évével -tehát a rákövetkező évvel).
Most melyik jogszabály vonatkozik rám?

Remélem tényleg nem kell adóznom...

Kriszta, nagyon köszönöm az infókat, bár most a két törvényszöveg-részlet elbizonytalanított (teljesen egyformák, de mégsem.)

„főleg, mert az APEH nem az adókötelezettség keletkezésének az évével kezd el számolni, hanem a bevallás évével -tehát a rákövetkező évvel”

Mire gondolsz? Ha 2007. évben adtátok el az ingatlant és a szerződés 2007. dec. 31-ig be lett adva a Földhivatalba, akkor az még a 2007. évi szabályok szerint adózik - tehát jár a lakásszerzési kedvezmény. A bevallás és az adó megfizetésének határideje 2008. május 20.

Arra kell figyelni, ha ezt az ingatlant is eladjátok 2012. dec. 31. előtt, akkor viszont valóban vissza kell fizetni a kedvezményt 20%-kal növelten (mivel nincs már lsz.k., bár ki tudja, hányszor változik még a tv. addig?).

Panka!

Hallgass Nandyre, őszintén mondom, nem ismerek nála jobbat, pedig nagy cégnél dolgozom és a barátosném is könyvelő.

A 2002-es 2 mFt-ot és a 2007-es 10,7 mFt-ot most kellene elszámolnod, de az évek száma itt lényegtelen, mert nagyon ügyesen beleforgattad még a tavalyi évben egy következő ingatlanba, amiben mindkét összeget érvényesíthetted.

Lehet, hogy nem tudatosan, de ügyes voltál.

Én csak azért válaszoltam ebben a témában, mert megszólítottnak éreztem magam, ilyenkor pedig nem bírom magam visszafogni, míg meg nem oldok egy problémát. Bocs.

Üdv,
remélem ezt a lakást már nem kell eladni..
Köszönöm a válaszokat mindkettőtöknek.
A probléma egy részét az okozta, hogy a lsz-kedvezményre vonatkozó öt évet összekevertem az adótartozás elévülésével:-)
P.

laszloferrari!

„A telekvasar­lasrol es az epitoanyagokrol megvannak a szamlaink, viszont a hazat sajat magam epitettem, igy a munkadijrol nincsenek szamlaink. Ez problema? Mert kb. 12 millio forintrol van szamlam a munkadij pedig kb.7 millio es az ingatlant 23–25 millio forintert tudnam eladni.Ebben az esetben a 60%-os adoalap mennyi lenne? ”

Tegnap bevágtam neked valamit, de félek, hogy el fog veszni, újra beidézem:

„Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés ellenértékével a költség nem növelhető. Fontos, hogy a költségeket csak akkor számolhatja el, ha azokat számlával vagy más okirattal tudja igazolni.“

Amennyiben eladod az ingatlant, mondjuk 24 mFt-ért, levonhatod belőle, a telek szerzési értékét, az anyagárat, egyéb költségeket amiről számlád van, olyanra gondolok, hogy ha az építkezés kapcsán kellett fizetned az önkormányzatnak az engedélyért, vagy a szolgáltatóknak bekötési díjat stb., tervezés, ügyvédi költség, a teleknél kifizetett szerzési illeték stb. gondold át, szóval az eredmény 60%-át veszed, mert az idén adod el, és annak a 25%-a az adó.

Nandy!

laszloferrari kérdezte, neked hagytam:

Milyen ertekben kell hazat vasarolnom hogy ne kelljen visszafizetnem a megelolegezo szocpolt es mennyi idon belul?
Elorol kezdodik a 10 ev elevulesi ido az masik ingatlan megvasarlasatol kezdodoen?

Köszi K.

Andi77!

Bennem megvan a jószándék, csak kérdezz konkrétan időpontok, összegek.

Anyósod esetében, az adóból levonhatja az illetéket, de nem tudok konkrétan válaszolni, ha te is nagyjából kérdezel.

Kedves Kriszta!
köszönöm hogy válaszoltál, igyekszem minden fonto-s adatot megadni.
időközben utánajártam egy két dolognak remélem jól értettem őket.
Tehát: 2000-ben vásárolt 2 testvér lakást 3900 e ft-ért + édesanyjuknak holtig tarto haszonélvezeti joga lett erre a lakásra. 2007 ben eladták a lakást a két testvér 2080 e kapott fejenként + édesanyjuk 1040 e ftot kapott (haszonélvezeti jogért)
aZ illetéktv. alapján a haszonélvezet értéke:
3900 e ft-nak a 4/20 része (költség)
1040 e Ft (bevétel) jövedelem 260 e ft. adó 65 e ft
jól értettem ezt a törvényt?
hogy ne kelljen adót fizetni, ezt a 260e ft jövedelmet bele lehet e számitani egy 2006-ban a fia által vásárolt ingatlanba (amire egyszer a fia már 2006 ban érvényesitett lakásszerzési kedvezményt?)
éven belül van és az összeg is belefér.
köszönettel:Andrea

Kedves Kriszta!
Anyósom édesapja 96-ban elhunyt. Az ingatlan értéke (fele) 226e Ft temetési ktg 108 e Ft.(anyósom része 1/5 mivel öten vannak testvérek. ugyanebben az évben 96 ban a lakás másik felét az édesanyja neki ajándékozta. (226 e Ft) ajándékozási illetéket megfizette.
2007-ben eladták az ingatlant 3000 e ft-ért. anyósom része 6/10. mennyi adót kell fizetnie?
Válaszodat előre is köszönöm: Andrea

Szia, most csak a felsőre, mert mennem kell.

Anyósod része 1.800e Ft, a 11. évben értékesítette, így 60%-kal kell csökkenteni az adóalapot és annak a 25%-a az adó.

Az 1.800e-ből levonhatja a szerzési értéket, (ez egyrészt a 226e Ft ajándékozási szerzés és a 45.200.- Ft örökösi szerzés,) aztán a hagyatéki költségek rá eső részét (1/5-öd,) a temetési költség 1/5-öd, részét, az ajándékozási illetéket, földhivatali költségeket, ügyvédi költséget, az eredmény után veszed a 60%-ot és annak a 25%-a az adó.

Kedves Hozzáértők!
Kérdésem:
2007 dec.-ben adás-vételi szerződést kötöttem ingatlanom eladására és másik ingatlan vételére.
Akkor megtörténtek a foglalózások is. A teljes vételár kifizetések 2008-ban történtek.
A földhivatali átírások is 2008-ban történtek meg.
Önadózónak kell-e lennem 2007-re és/vagy 2008-ra?

Szia Kriszta!
köszi a választ. ha 96-ban szerezte az ingatlant akkor az nem számit 1.évnek? ha számitana akkor a 12 évben lenne az eladás.
a kitöltési útmutatóban van egy olyan sor hogy ha az ingatlan szerzési értéke nem állapitható meg akkor az ingatlan értékének a 75%-a a költség. ez mire alkalmazható? mert igy igazából sokkal jobban járna, nem kellene annyi adót fizetnie.

tavaly eladtuk lakásunkat illetve egy telket kis faházzal, majd szintén tavaly vettünk egy újabb lakást. valószínőleg egyszerűek a kérdésem, előre is elnézést.

1. mind az eladott lakáson, mind az eladott telken természetesen volt valamennyi hasznunk.

Mivel még azévben vettünk egy új, nagyobb értékű lakást, a kérdésem az, hogy mindkét ingatlanból származó haszonra is ráfogható-e az hogy az új lakásra forditottuk és igy nem kell adózni egyik haszon után sem, vagy a törvény csak 1 ingatlant enged figyelembe venni? (természetesen matematikailag kijön a dolog, csak jogilag nem vagyok biztos benne)

2. a telek eladás picit komplikált:
a telek-faház az én nevemen volt, anyukámnak holtig tartó haszonélvezeti joggal. eladáskor az ügyvéd tanácsára a bevételt megosztottuk 7o-3o arányban anyuval (illetékfizetés elkerülése miatt)

anyu az ő részét nekem adta az új lakásra, egy fillért sem vett fel belőle.

• egy esetleges APEH ellenőrzéskor hogyan tudja ő igazolni, hogy nekem adta a részét amit az új lakás megvásárlására forditottam? azaz hogyan tudja igazolni hogy jogosan nem fizetett adót a 3o% része után?

Nandy-Kriszta

Összegzés

Telek kevesebb mint 5 éve az enyém.
Tehát ha jól értem ,2009-es adóbevallásnál tüntesem fel a formanyomtatványon,fizesem be a profit 25%-át.
De ha 1 éven belűl veszek egy telket/ingatlant akkor az új telek vásárlásánál az illetket csökkentik ...

• ha kérek adókedvezményt vagy adóelengedést akkor megvizsgálják a szoc. körülmémyemet.

És ha a teljes haszon árából telket vásárolok és az adásvételiszerződésel igazolom azt akkor van esély az 25% adóbefizetés eltörlésére??+ az épitett sorházak banki hitelből lettek finanszirozva,amit most az eladások után törlesztek vissza.

Kriszta!
Most jutott eszembe hogy az anyósom lánya 2006 év végén építtettek az élettársával egy házat, igy ebbe bele tudom számitani az anyós jövedelmét. igy nem kell fizetnie csak bevallania. de most legalább a kitöltés pontos lesz. ha ellenőrzés lesz akkor hogy kell igazolnia hogy ezt a pénzt belefektette a lánya lakásába?

szia Kriszta
Bocs hogy ennyit kérdezek de ez az ingatlan eladás vétel olyan bonyolult dolog.
ha egy lakást 2007 ben értékesitettek, és 2000 évben építtettek (telek+szerkezetkész állapot) saját munka van benne, ilyenkor a szerzéskori érték megállapitásánál lehet azt alkalmazni hogy az eladási ár 75%-a a szerzéskori érték?

Andi77!

„szja tv. 64. §. (3) Ha a megszerzésre fordított összeg a (2) bekezdés rendelkezései szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.
”

A hasznot, az értékesítésből származó nyereséget.

A te esetedben 60%, ami kevesebb a 75-nél. Amiket mondtam, hogy levonhatod, azok jók, sokat nyerhetsz velük.

(4) Ezt követően a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás - a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve

Így 11. év , a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve.

„hogy kell igazolnia hogy ezt a pénzt belefektette a lánya lakásába?”

kapott valamilyen formán jogot?
Az a baj, hogy az apeh 2007. áprilisától a banki utalást fogadja el igazoló bizonylatnak.

Mennem kell, holnap folytatom!

Kriszta!
Azt hiszem egy kicsit zavarosan irtam le a kérdéseimet.
még egyszer hogy biztosan jól értem:
anyósom bevétele 1800 e költség:ajándékozás+öröklés

• ehhez kapcsolódo ktg-ek. a kettő különbözete a jövedelem. az itt kijött összeget csökkentem még a jövedelem 60%ával és az igy kapott összeg után fizetné meg az adót.

Ha a jövedelmet 2008 áprilisában utalja át akkor azt elfogadja az apeh vagy akkor kellett volna átutalni. ha igen akkor a lánya bankszámlájára kell utalni?
A kp már nem is jó, ha esetleg valamilyen papirt ők ketten irnának?
a 75%-os kérdés (szerzéskori érték nem állapitható meg) Azt egy másik bevallással kapcsolatban szerettem volna kérdezni.Bocsi hogy igy összekuszáltalak de már én is meg vagyok zavarodva. 6 bevallás van nálam és mindegyik zűrös.

Kriszta!

A 75 % os kérdés: az előzőtől független bevallás.
2000 ben épittettek egy lakást (telek+ szerkezetkész állapot) a többit saját maguk csinálták. minden munkát, munkadijat beleértve amit nem tudunk számszerűsíteni.
Ez esetben lehet e élni ezzel a 75 % os lehetőséggel. tudom hogy az apeh nem nagyon szereti ezt a megoldást.
2007 ben eladták a lakást. 14.000 E FT ért majd vettek belőle ugyancsak 14000 e ft ért egy másikat (Igazából elcserélték)

Tisztelt Ügyvéd Úr és Nandy ,

köszönöm a válaszokat (03.31),már csak annyi kérdésem lenne , hogy a adóbevalássunkban a 6,8 milliós összeget 50%-os arányban kell-e bevallani a feleségemmel ? (gondolom igy logikus)

Üdv.

Gaspar