ingatlan eladás után fizetendő adó

Tisztelt fórumozók, szakértők!

Kérdésem tárgya egy nagyon kis értékű ingatlan (gyümölcsös)eladása utáni adózás, mégis igen bonyolult a tulajdonviszonyok miatt. A bevallás(ok) helyes elkészítéséhez kérnék segítséget.

Az ingatlan 1986-ban került édesanyám és édesapám tulajdonába (vétel), nagyapám nevére pedig holtig tartó haszonélvezeti jog került bejegyzésre ugyanekkor. A vételár 25.000 Ft volt. Nagyapám a szerződés szerint a teljes vételár után fizetett 750 Ft, szüleim összesen 4350 Ft illetéket.
Édesapám 1998-ban elhunyt, az ő részét hugommal örököltük, édesanyám részére pedig özvegyi jog került bejegyzésre a mi tulajdonrészünkre. Emiatt tesóm és én 5800-5800 Ft után 319-319 Ft illetéket fizettünk örökléskor, édesanyám pedig 800 Ft után 44 Ft-ot.
Ezek után tehát a tuladonviszonyok eladáskor:

• 2/4 rész édesanyámé
• 1/4 rész enyém
• 1/4 rész tesómé
• édesanyám özvegyi joga a mi 2/4 részünk felett
• nagyapám haszonélvezete az egész felett.

Eladásra 2009-ben került sor, 50.000 Ft-ért. A vagyoni értékű jogokról azok tulajdonosai a szerződésben lemondtak. (Gondolom, ha nincs külön említve, akkor nem ingyenesen, hanem visszterhesen).

Nagyrészt már utánanéztem az adózásának, de nem vagyok biztos mindenben.

• Az 50.000 Ft-ból nagyapám haszonélvezete számításaim szerint 10.000 Ft, mert elmúlt 65 (50.000/20*4).Ebből levonható a megszerzésre fordított összeg és az illeték, amit fizetett 86-ban, ha jól tudom. De mennyi a szerzési érték? Itt ugye az nem érvényesíthető, hogy letelt a 15 év, mert vagyoni értékű jog.
• Édesanyám tulajdonrésze (50.000-10.000)/2=20.000 Ebből levonható a szerzési érték és az illeték, majd ez az összeg a 100%-kal csökkenthető, mert letelt a 15 év. A fizetendő adó 0, de mennyi a költség, a szerzési érték? 12.500 vagy ebből még le kell vonni a nagyapám haszonélvezeti jogának akkori értékét?????

Így marad az 50.000-ből összesen 20.000 Ft.

• Ebből 8.000 Ft édesanyám özvegyi jogának értéke, ha jól értelmezem, mert ő 49 éves (20.000/20*8=8.000).

Ebből levonható a szerzéskori érték, ami 800+44 Ft?
Így adóznia a 8000-844 után kell 25%-ot????

• És a maradék 12.000 Ft-ból 6-6 ezer a miénk tesómmal, amelyből levonható az 5800-5800 szerzéskori érték, (mivel az öröklési illeték alapja ez volt) plusz az öröklési illeték, aminek eredménye jövedelem 0, azaz nem kell adózni utána, és még az évek miatti -60%-ot nem is számoltam! ????

Kérem szíves eligazításukat, javításukat. A fizetendő adó vagy nulla, vagy banális összeg, de szeretném helyesen szerepeltetni.Remélem minden szükséges információt leírtam.

Köszönettel: Sz. Anikó

Mivel vettetek egy házat, ráadásul drágábbat, adót nem kell fizetni. Illetéket a kettő közötti érték, azaz 4,5 millióra vonatkozóan. A haszonélvezethez kell az életkorod. De kb. másfél millió, 2 millió. Szóval te fizetsz 40 ezer illetéket, anyud meg 60 ezer körül.

Elnézést az előzőhöz még,édesanyám a 2/3 részt 1980-ban szerezte,csak az 1/3 rész haszonélvezeti jogát szerezte 2009-ben (amiről lemondtam).

Köszönöm segítségük

Elnézést az előzőhöz még,édesanyám a 2/3 részt 1980-ban szerezte,csak az 1/3 rész haszonélvezeti jogát szerezte 2009-ben (amiről lemondtam).

Köszönöm segítségük

Tisztelt Jogi Fórum!

Édesapám 2008.09 hóban elhunyt.2009.01 hóban kerültem a hagyatéki ügyben közjegyzőhöz (öröklési illetéket már nem kellett fizetni).Hagyatéki végzés alapján 1/3 részt örököltem egy öröklakásban.Édesanyámé volt a maradék 2/3.A hagyatéki eljárás során 2,6 Mill értékelték az 1/3 tulajdoni részt.A hagyatéki eljárás során lemondtam az 1/3 rész haszonélvezeti jogáról édesanyám részére, mivel nem ott laktam.Ez ingatlannyilvántartásba bejegyzésre került.Édeanyám 68 éves, így a haszonélvezeti jog értéke, ha jól számolom 600 000 Ft.A haszonélvezeti jogról történő lemondásért ellenszolgáltatást nem kaptam.

2009.06 hóban értékesítettük az egész lakást 9 millió forintért.édesanyám az Ő részét 6 Millióért,én az én részémet 3 Millióért.
Később vettünk egy házat 13,5 Millióért együttesen a teljes tulajdoni jog édesanyámé.Én pedi 1/2 haszonélvezeti joggal rendelekezm.(Ha jól tudom ez adózás szempontjából mindegy, a változások miatt).
Ki adózik,és mennyit?

Tisztelt Szakértő, Válaszadó!

Ingatlanértékesítés ügyében szeretnék tanácsot kapni, de az én esetem még a 2008-as évet érinti, s szeretnénk pontot tenni a végére.

2007-ben vásároltunk egy lakóingatlant feleségem nevére 100% tulajdonos arányban, papíron 5,4 millió forintért (valóságosan 7,2 millióért, de hogy "megérje" az eladónak, csak 5,4-et volt hajlandó beírni a szerződésbe).
Valósan felvettünk hozzá 1,2 millió forint lakáshitelt, ennek fejében jelzálog került a lakásra. Vagyis 6 millió forint készpénzt adtunk bele valóságosan, + a hitel.

2008-ban, nem egészen egy év múlva az ingatlant eladtuk 8 millió forintért, de a ráköltött kiadásokat nem tudjuk számlákkal igazolni, hiszen mindent szülői segítséggel és házilag kiviteleztünk. Nem haszonszerzés céljából vásároltuk és adtuk el, hanem kényszerből, mert nem bírtuk tovább egy bizonyos kisebbség "kultúráját" a közvetlen szomszédságokban. Az adásvételi szerződés az eladásról 2008. július 8.-án köttetett, de a vevők részben hitelből egyenlítették ki a vételárat, ezért is csúszott az ügyintézés. Valójában a hitel miatt csak 2008. szeptember 8.-án került kiegyenlítésre a teljes vételár, ekkor került le a jelzálog is az eladott ingatlanról, mivel a bank természetesen levonta a vételárból a mi lakáshitelünk fennmaradó részét. Tehát durván 6,7 milliót kaptunk a kezünkbe a lakásért.

Ebből a vételárból vásároltunk egy másik ingatlant 4 millió forintért 50-50% tulajdoni hányadra a feleségemmel közösen 2008. szeptember 18-án készpénzért, szerződéskötéskori azonnali fizetéssel.

2009-ben én készítettem el feleségem 2008-ra szóló személyi jövedelemadó bevallását, abban természetesen az 5,4 és a 8 millió forint szerepelt. De arra már nem emlékszem, hogy a vételárból vásárolt 4 milliós ingatlant beleírtam-e vagy sem, s a lakáshitel említésére sem emlékszem és sajnos nem készítettem másolatot a bevallásról. Számításaim szerint 630 ezer Ft szja-t kellett volna befizetni a lakásvásárlás utáni "meggazdagodásunk" miatt.
Az APEH semmiféle értesítést nem küldött a bevallással kapcsolatosan, hogy vajon jól számoltam-e ki, jól vallottam-e be, vagy esetleg csökkenthetném-e az adót valamely tételekkel, vagy hogy ténylegesen mennyit kell feleségemnek befizetnie. Csak hónapokkal később kaptunk egy adófolyószámlaértesítést, melyben kb. kb. 642 ezer Ft fizetendő adót hoztak ki feleségemnek, s egyéb plusz befizetéseivel csökkentve maradt 630 ezer Ft befizetendő adója. Amit azóta sem fizettünk be, mivel a 4 millióért vásárolt ingatlan az apeh értékbecslője szerint is erős felújításra szorult, szorul, s abba fektettük a pénz egy részét (8m és 4m különbözetét). Sajnos számlákkal ismét nem szolgálhatunk, hiszen amit csak lehetett magunk végeztünk el a csak villany közművel rendelkező házban. (Bekötöttük a vizet, csatornát, gázt, cirkokazános központi fűtést csináltunk, festés, ereszcsatorna, részleges villanyvezetékáthúzás, és egyéb, kisebb munkálatok.) Továbbá egy, e vétel előtt megvásárolni kívánt ingatlan vételárelőlegét még nem kaptuk vissza a vételtől való elállás után 1 millió Ft értékben, most pereskedünk érte.
Szóval pénztelenség okán még mindig nem fizettük be a kirótt 630 ezer Ft szja-t, kérvényeztük az apeh-nél a méltányosságot, hivatkozva anyagi helyzetünkre (feleségem munkanélküli, és 3 kisgyermeket nevelünk háztartásukban). Több 20 oldalas fénymásolatpaklik küldözgetése és néhány hónap eltelte után a Fizetési kedvezmények osztályán azt a tanácsot kapta nejem, hogy az eljárási osztályhoz nyújtson be kérelmet, s azon a címen kérjen méltánylást, adójóváírást, hogy a befolyt vételárat lakásvásárlás céljára fordította. A tanácsadó apeh-os hölgy szerint teljes adójóváírás is lehetséges, ha benyújtjuk az adásvételi szerződéseket is (ki tudja már hányadszor).
Egy ismerősünk ezen üggyel kapcsolatosan a következőket mondta nekünk:

Mivel a vétel és az eladás között nem telt el több 1 évnél, az eladott ingatlan utáni 2007-es vételár és a 2008-as eladási ár különbözetének teljes 100%-a adóalapnak számít, s ha azt megszorzom a 25%-os adókulccsal, akkor az 650 ezer Ft adóra jön ki. De állítólag az akkor hatályos jogszabályok értelmében ha az értékesítésből származó bevételemet 60 hónapon? belül másik lakóingatlan vásárlásába forgatom bele, akkor a feleségemnek saját részen az új 50%-os tulajdonhányadát tekintve minimum a 650 ezer Ft-ot kellett beforgatnia az új ingatlanba. Tehát ha a 4 milliós vételár ráeső 2 millió Ft-ja bőven betakarja a minimális 650 ezres értéket, tehát nem is kellene adóznia!
Helyes ez így? Azt sajnos csak sejtette, hogy az akkori szabályok ezt lehetővé tették, de az tuti, hogy már megvonták az adócsökkentés ilyen módjának lehetőségét.
Ebben szeretnék segítséget kérni, hogy vajon tényleg nem is kellene-e fizetnie a feleségemnek, ha minden adásvételi szerződést ismét bead és adójóváírást kér ingatlanvásárlás címén? Vagy ez már nem lehetséges a szigorítások végett? Az adó még a 2008-as évet érinti, tehát feltételezem, hogy az akkor hatályos jogszabályokat kell figyelembe venni, de nem tudom, hol lehetne ezeknek utána nézni, hiszen már "régi".

Előre is köszönöm a tanácsokat és a segítséget!
Üdvözlettel,
Varga Tamás

Tisztelt Válaszadó!
Adott egy családi ház, ahol a szülők még élnek.
Ketten vagyunk testvérek. A testvérem szeretné a részét megváltani, tehát kifizetni engem még a szülők éltében. Ehhez én hozzájárultam.
A kapott teljes összegért szeretnék telket v. kisebb házat vásárolni.
kérdésem, hogy a kapott összeg után nekem kell adót fizetnem, akkor is, ha telket v. kisebb házat vásárolok belőle 1-2 hónapon belül?
nagyon köszönöm!
üdvözlettel: szhajnus

nandy:
Köszönöm szépen.
Még annyit segíts kérlek, hogy a http://www.apeh.hu/…_adatlap.pdf
oladon a nyomtatvány külső és belső források részét hogyan töltsem ki.
Saját forrásként csak az ingatlan értékesítésből származó jövedelmet jelzem, külső forrásként meg a szocpol felét? Egyéb helyre nem írok?

Köszönöm.

homonika:

Azt kell igazolni, hogy az előző ingatlan eladásából származó jövedelmet (amely után az adót megfizette, és most visszakérné) teljes egészében másik lakóingatlan vásárlására fordította.
Ezért kérdezik a külső forrásokat is, mert pl. ha valaki hitelből vásárol lakást, az nem minősül lakáscélú felhasználásnak.

Tehát nektek most azt kell igazolni, hogy azt a 8 milliót a lakásotok megszerzésére fordítottátok. Ha kettőtök nevén van az ingatlan, akkor a 20 milliót meg kell osztani, mint ahogyan a szocpol-t is.
Ha 50-50% a tulajdoni arány, akkor a nejedre eső rész: 10 millió - 1,2 millió = 8,8 millió, azaz a 8 milliót teljes egészében lakásszerzésre fordította. De ha banki hitelt is vettetek fel, akkor annak arányos részét le kell vonni a 8,8 millióból.

Tisztelt Jogi Fórum!

2008-ban vásároltam megy a gyermekeimtől az apai részt /50%/ 7000000 Ft. ért. 2009 ben a teljes jogú ingatlanomat értékesíettem, azaz cseréltem. A meglévő lakásom 50% megvásárlásához hitelt vettem fel 7000000 Ft. ot, melyet 2009 évben fizettem ki. A deviza romlás miatt 9600000 Ft. ot fizettem vissza.
A lakásom 20000000 Ft.-ért kelt el. A jelenlegi 8000000 Ft- ban lett beszámítva a cserébe. Kaptam 12000000 Ft-ot melyből kifizettem a hitelt. Az eladott ingatlanom 1985 óta volt a tulajdonomban.
Kérdem, hogy kell -e nekem adót fizetni?
Várom válaszukat.
Tisztelettel: Magyar Györgyné

Dinka

Szerintem a szüleid bírósági úton megtámadhatják a "kivásárlási" szerződést mert pénzmozgás nem történt, azaz fiktív (= valótlan) a szerződés.

A bátyád bizonyára nem tud bankigazolást vagy bármely bizonylatot felmutatni hogy neki adott időpontban igenis volt annyi pénze és azt a vásárlásra fordította.

Javasolnám ügyvédhez fordulni, már az illeték- és a földhivatali bejegyzés dolga miatt is.

"Mona"
laikus hozzászóló

Kedves Szakértők!

Lakásszerzési kedvezmény engedélyezésére szeretnénk benyújtani a kérelmet az APEH által ajánlott nyomtatványon. Ehhez kérnék segítséget.
Anyósom ingatlan értékesítéséből származó jövedelme 8.000.000,- Ft volt, melynek adóját 2007-ben megfizette a 0653. sz. SZJA- bevallásban. Közeli hozzátartozója (lánya, aki az én feleségem) részére lakáscélra fordította a jövedelmet.
20.000.000,- Ft értékű építési számláink vannak, kettőnk nevére szólnak, hiszen mi vagyunk az építési engedély jogosultjai. Lakásépítési kedvezményt megelőlegező kölcsönt is igényeltünk, ennek összege 2.400.000,- Ft.
Hogyan kell kitöltenem a nyomtatványt:

• saját forrás/ingatlan értékesítésből származó jövedelem: 8.000.000,- Ft (vagy az adóval csökkentett összege ,a 6.000.000,- Ft) ????
• saját forrás/egyéb saját forrás: 0 Ft ????
• külső források: 0 Ft (vagy közvetlen támogatás: 1.200.000,- Ft, a „szoc.pol.” fele)????

Ezek együttes felhasználásnak összegét igazolom a 20.000.000,- Ft értékű eredeti építési számlával és így visszaigényelheti anyósom a 2.000.000,- Ft SZJA-t?.
A segítséget köszönöm.

Sajna az Art. csak annyit ír, hogy "az adózó és vele egy háztartásban élő közeli hozzátartozók megélhetését súlyosan veszélyezteti".

De ügyintézőnként, régiónként más lehet a megítélés, azaz teljesen szubjektív. Plusz időnként központilag kiadják (házon belül, nem nyilvánosan), hogy mindenkit el kell utasítaniuk akkor is, ha valóban rászorult lenne... Ugyanez a helyzet a részletfizetési kérelmekkel is.

Heencsi!
Én ugyanebben a cipőben vagyok.Azt nem írtad,hogy a hitel még fennáll-e.Én 3 éve vettem fel 7 milliót,idén szeretném eladni a házat.Most kb:8.5 milliót kell visszafizetni.Ez az összeg lejön az eladási árból,így a különbözet után kell adózni,de ha idén vásárolok a maradékért ingatlant,akkor csak bevallani kell jövőre,fizetési kötelezettség nincs.Viszont,ha nem költöd el minden pénzt,de az "új"ingatlanra költöd,számla ellenében az után sem kell adóznod.

limma!
Én és 2 ismerősöm adtunk be kérelmet,nekem és a haveromnak elengedték a felét(én 3 gyermeket nevelek egyedül,a haverom egyedül él alacsony keresettel)és a részletet is megkaptam,a barátnőmnek az egészet elengedték(3 gyermeket nevel egyedül,alkalmi melóból).
Ja!A haveromnak azért odaírták,hogy életszerűtlen amennyi keresetet leírt.

Kieg.: feltéve, hogy több pénzért adjátok el, mint amennyiért annak idején szereztétek.

Igen, mert a garázsra továbbra is a 15 éves szabály vonatkozik.

Sziasztok!
A férjemmel több, mint öt éve vettünk egy garázst, a kérdésem az lenne, hogy ha elszeretnénk adni, valamit fizetni kell-e utána??? Éppen válunk, szóval sürgős válasz kellene!!
Köszi előre is jótevőm!!!

Tisztelt Szakértők!

2008-ban férjemmel vettünk egy családi házat, jó részt hitelből. Most a megemelkedett hiteltörlesztés miatt el szeretnénk adni az ingatlant. Kérdésünk: ha eladjuk, a felvett hitel számít-e az ingatlaneladás szempontjából, illetve hogy mi mostmár csak egy bérleti jogot szeretnénk vásárolni, mert nagyon meg vagyunk ijedve, és mégegyszer nem merünk hitelt felvenni, ilyenkor mi a helyzet az eladás utáni adózással és a bérleti jog megvásárlásával?

Várom gyors válaszukat!!

Előre is nagyon köszönöm:

Henriett

Tisztelt Szakértők!
Édesapám 2006-ban eladott egy lakást, a befolyt összeg egy részét telekvásárlásra fordíthattuk. Az építkezés decemberben fejeződött be, használatbavételi kb egy hónap múlva várható. A lakásszerzési kedvezmény érvényesítéséhez minden rendelkezésre áll, ez nem kérdés, DE! édesapám a nyáron hirtelen elhunyt.
Az örökösök érvényesíthetik a lakásszerzési kedvezményt? Ha adótartozást az örökösöknek kellene rendezniük, akkor adóvisszatérítést is kérhetnek, ha minden feltétel adott?
köszönöm

Jó estét!
Olyan kérdésem lenne, 2006. -ban vettem egy lakást 6.4 milláért, most eladom egy részét 1.4 milláért akkor nekem kell ebből adóznom illetve illetéket fizetnem? vagy ha kell mennyit? Ez a kalkulátor nekem kínai.
Köszönöm

http://www.apeh.hu/…rok/ing_kalk

A hívatkozott linc valamiért nem jelenik meg, de ugyanaz másutt igen:

http://www.apeh.hu
és a megjelenő oldalon balra vannak a kalkulátorok., az "ingatlanértékesítést" keresd - ugyanaz.

http://www.apeh.hu
a megjelenő honlap bal oldalsó menűsorában is találhatók kalkulátorok.

Kedves nandy!
A linkre kattintva ezt az üzenetet kaptam:

"A keresett oldalt valószínűleg eltávolították, megváltoztatták a nevét vagy jelenleg nem elérhető"

Esetleg egy másik segitség?
Köszönöm