Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Fórum → Végrehajtási jog
régebbi elöl     új hozzászólás

eulimen # 2024.05.07. 08:00

sikerült badarságot írnom, elnézést kérek.
Szóval „"A végrehajtás jogerőre emelkedése esetén ezt a tényt...”" helyett Az árverés jogerőre emelkedése esetén ezt a tényt..." értendő.

papinianus88 # 2024.05.07. 07:21

a bírósági végrehajtási ügyvitelről és pénzkezelésről szóló 1/2002 IM rendelet (Vüsz) 29/A. § (3) bek. is rendelkezik arról, hogy a biztonsági papírt 4 példányban kell elkészíteni, melyekből két példányt – a Vht. rendelkezései szerint – az ingatlanügyi hatóságnak, egy példányt az ingatlan vevőjének kell megküldeni, a fennmaradó egy példányt pedig a végrehajtási ügy iratai között kell elhelyezni. Az illetékes földhivatal - merem remélni - a te kérelmedre nem fogja bejegyezni a tulajdonjogot. Egyrészt 2 példányt kell kapnia, a végrehajtótól, akinek minden apró-cseprő dolgot konkretizálni kell, például azt is, hogy a vételárat megfizették és az árverés JOGERŐS. Ahogyan eulimen említette a jogerő tényét a szárazbélyegző is tanúsítja, de a precízebbek az árverési jegyzőkönyvön fel is tüntetik mikortól. A felfüggesztés tényéből következően érdekes ez a tényállás, valami nekem hiányzik, valami kimaradt, máshogy volt.

eulimen # 2024.05.06. 20:34

@wordgam
Itt valami nincs teljesen kibontva.
A végrehajtás jogerőre emelkedése esetén ezt a tényt a szárazbélyegzős árverési jegyzőkönyv tanúsítja.
Neked is, meg a földhivatalnak is.
Ezt megkaptad?
Nyilván nem - hiszen az árverés nem lett jogerős!
De akkor milyen dokentum alapján kérted a földhivataltól a tulajdonjog bejegyzést? Főleg, hogy árverés esetén a tulajdonjog bejegyzést a földhivatalnál sosem az árverési vevő kezdeményezi, hanem a végrehajtó, a Vht. alapján.
Az igen valószínűtlen, hogy a bíróság a végrehajtást megszüntette, az viszont annál inkább, hogy az árverést (vagy valamely végrehajtasi intézkedést) semmisítette meg az adós alapos kifogása alapján.
Nem akarnád esetleg pontosan leírni a tényállást, hogy tudjuk: új árverés lesz kiírva, vagy miről rendelkezett a bíróság?
„"még enyém a ház”" ami egyetlen percre sem volt a tied...

wordgam # 2024.05.06. 17:07

Sziasztok,

Az alábbi kérdésem lenne. Árverésen tavaly licitáltam egy ingatlanra, amit megnyertem. Aláírtam a jegyzőkönyvet. Időközben az adós fellebbezett, az eljárást döntésig felfüggesztették- időközben a vételi árat kifizettem. Első fokon elutasították, majd megtámadta másodfokon. Az eljárást a bíróság döntésig ismét felfüggesztette, közben a végrehajtó jelezte nekem, hogy a földhivatalnál indítsam el a tulajdoni jog bejegyzését. A másodfok helyt adott az adósnak és az egész végrehajtást megszüntette. A földhivatalnál jelenleg széljegyzetben van a tulajdoni jog kérvényem. Arról, hogy másodfokon megtámadták es helyt adtak neki, a végrehajtó nem tájékoztatott ( csak az első beadványról tudtam) így azt sem tudtam, hogy a bíróság a döntésig leállított minden további intézkedést. Ebben az esetben, még az enyém a ház vagy marad az adósnál? Bejegyzik így a tulajdonjogot? Érhet engem bármilyen kár, hogy a végrehajtó annak ellenére átadta nekem az ingatlant, hogy a bíróság felfüggesztett minden további intézkedést?

Köszönöm a válaszokat!

osztap # 2024.05.06. 11:02

„A kérdésem inkább arra irányulna, hogy bemehetek az ingatlanba?”
Igen.

„Jogom van ott lakni”
Igen.

„zárat feltöretni”
Nem.

Jogod van bemenni és használni az ingatlant, a tulajdonostárssal együtt. HA a tulajdonostárs kizár, AKKOR tértis levélben követelheted, hogy vagy engedjen birtokba lépned, vagy fizessen havi x Ft többlethasználati díjat (annyit, mint a bérleti díj lenne). Amelyiket választod. Ha nem teljesít, akkor az előbbiért perre kell menned ellene, az utóbbiért fizetési meghagyást kell kiadatnod. A végén a végrehajtó fogja kikényszeríteni, ha máshogy nem megy.

hbalazs25 # 2024.05.06. 09:58

Sziasztok,

1/2-es tulajdoni hányad szerzésénél hétvégi ház esetében milyen jogai és lehetőségei vannak a vevőnek?
Az rendben van, hogy ki lehet vásárolni a másik tulajdoni részt ha ő is el akarja adni, illetve lehet kérni közös tulajdon megszüntetését amit valószínűleg nem az árverési vevő javára ítélne a bíróság.
A kérdésem inkább arra irányulna, hogy bemehetek az ingatlanba? Jogom van ott lakni, esetleg zárat feltöretni, hogy bejussak, vagy az ott lakás azt illeti meg aki oda be van jelentve, esetleg előttem is ott lakott és ott is lakhat akár még 50 éven keresztül is én meg csak nézegethetem a papíron 50%-os tulajdoni részem. Természetesen az számomra is egyértelmű, hogy a bent lakó nem minden esetben tehet a másik fél trehányságáról, de az 1/2-d tulajdoni hányad kivásárlása neki is ott volt mint lehetőség.

papinianus88 # 2024.04.20. 06:55

Robiot:

Minimális. Egyrészt a Vht. 171. § (2) bek. rendelkezik a felosztásról, amennyiben a végrehajtás során befolyt összeg nem fedezi valamennyi követelést:

A végrehajtó az ingatlan értékesítéséből befolyt vételár felosztása során azokat a követeléseket elégíti ki, amelyek az értékesítés alapját képező hirdetményben fel voltak tüntetve, illetve amelyek tekintetében a végrehajtható okirat az árverésen kívüli értékesítést megelőzően a végrehajtóhoz megérkezett, és a követelés jogosultja az eljárás költségét megelőlegezte. A később elrendelt végrehajtások jogosultjai az előbbi végrehajtást kérők követeléseinek teljes kielégítését követően fennmaradó összegből részesülhetnek a kielégítés általános szabályai szerint.

Ez a lemarad kimarad elv, vagy ki korán kel, aranyat lel. A végrehajtó nem fog évekig várakozni, hogy ugyan még érkezik-e követelés, végrehajtási joggal biztosítsa a követelést stb. 95%, hogy a befolyt vételár nem fedezi valamennyi követelést. Ha fedezi, akkor még egy követelés lefoglalás lehetséges lenne az új végrehajtási üggyel kapcsolatosan, de nagyon ritka.

gerbera317 # 2024.04.19. 18:53

Ha beszopják az fmh-t, akkor szerencséd van. De ha ellentmondanak, és perré alakul, akkor azt a pert el fogod veszíteni, hiszen nem létező követelést próbálsz meg érvényesíteni.
De akár szerencséd lesz, akár nem, amit az árverési vételárral kitaláltál, az nettó baromság.

Robiiot # 2024.04.19. 17:00

Sziasztok! Teoretikusan kérdezem:

Ha már azelőtt sikerül tudomást szerezni egy árverésen megvásárolt ingatlanról,hogy azt a nevemre irnák (jegyzőkönyvet már aláirta az ember,de még a kifogáson morfondirozik a bíróság), hogy mennyi a vizdíj tartozás és erre az összegre elinditok fizetési meghagyást, aminek nem mondanak ellent valamiért és elinditom a végrehajtást rá, van arra esély, hogy az általam kifizettet vételárból a végrehajtó vissza adja nekem az FMH-ban kért összeget? Tehát az aláirt jegyzőkönyv után érkező követeléseket kiegyenlithet a végrehajtó az árverésen befolyt összegből?
Köszönöm

Majordomus # 2024.03.12. 21:16

Nagy valószinűséggel senki sem fog felelősségre vonni,a volt élettársnak meg semmi köze hozzá.

Lépkedj úgy a területen mint egy tulajdonos.

Nem valószinű hogy az adósok a veszett fejsze nyele miatt hazautaznának.

Agika0317 # 2024.03.12. 14:12

Kedves drbjozsef!

Köszönöm a segítséget :)

drbjozsef # 2024.03.12. 14:06

Agika0317,

Jelentsd be a végrehajtónak írásban (vagy nála jegyzőkönyvbe mondva), hogy az ingatlan birtokosa részedre átadta a kulcsokat, azt neked birtokba adta, és kéred a Vht.154.§ szerinti átadást.

„Vht. 154. § (1) Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.”

Ez egy jegyzőkönyvvel megtehető, nem kell hozzá helyszíni eljárás. Hívd fel a végrehajtó figyelmét, hogy NEM a Vht.154./A.§ szerinti átadást kéred, nincs szükséged helyszíni cselekményre.

Ha nem tartasz attól, hogy a tulajdonosok protestálni fognak a végrehajtónál, akkor ebben nincs túl nagy kockázat. Esetedben elenyésző.

Megjegyzem : ha már bejegyeztek jogerősen tulajdonosnak, és a tető megítélésed szerint "életet, testi épségét vagy vagyont közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély"-t jelent, akkor mint tulajdonos kötelességed is ezt megszüntetni, ha máshogy nem megy, a birtokos zavarásával is, az ingatlanba belépéssel is. Ha azt tapasztalod, hogy esetleg az ingatlannak nincs birtokosa, vedd birtokba.
Persze ezzel kockáztatod, hogy a birtokos arra fog hivatkozni, hogy ott tartotta a gyémántjait a kredencben. Úgyhogy ha bemész, akkor két tanúval, videófelvétellel, leltározással, listázással, jegyzőkönyvezéssel tedd.

Agika0317 # 2024.03.12. 13:09

Kedves drbjozsef!

A haszonélvező elhunyt,de ezt írtam is lentebb. Erről a végrehajtó nem kapott tájékoztatást.
2 db tualjdonos van akik egyben az adósak is. Ők 15 éve nem tartózkodnak az országban. Annyi az információ,hogy teljesen elveszek benne, ezért próbáltam segítséget kérni. Említettem a végrehajtónak a 154 §-t ekkor mondta,hogy július végén lesz az átadás.

drbjozsef # 2024.03.12. 12:55

Agika0317,

Tehermentes, beköltözhető, de van haszonélvező? Valami kimaradt...
(Az "adós" és a "tulajdonos" fogalmak sem feltétlenül mindig szinonimák, de mindegy)

Van itt pár végrehajtós topik, olvassgass vissza, sokszor le volt írva, mi a járható, bár nem teljesen szabályos út.
Vht.154.§ szerinti átadás kérése, miután te a "birtokostól birtokba kaptad".

Mindent el tudsz intézni majd a tulajdoni lappal, ahol bejegyzett tulaj vagy, és a jogerős árverési jegyzőkönyvvel.

Agika0317 # 2024.03.12. 12:42

Sziasztok

Tanácsra lenne szükségem.
Vettem végrehajtáson egy ingatlant. Tehermentes és beköltözhető. Két adós 15 éve külföldön él, nem elérhetőek. Mikor bent voltam aláírni az árverési jegyzőkönyvet akkor a végrehajtó tájékoztatott,hogy leghamarabb július végén fogja a birtokomba adni az ingatlant.
3 éve nem lakják az ingatlant, a haszonélvező akkor hunyt el. Szeetném minél hamarabb birtokba venni,mert a tető elég rossz állapotban van és nem szeretném,ha ez tovább romlana. A két adós 15 éve nem járt itthon, attól nem kell tartani,hogy beszeretnének költözni az ingatlanba.
A házat megnéztem kintről. A haszonélvező volt élettársa ott lakik pár háznyira, ő látta mikor megálltam az ingatlannál. Feltételezhetően ő azóta volt bent a házban,hiszen le lett vágva a lakat a kapuról..... Tartok attól,hogy szándékosan kárt fog okozni az ingatlanban. Mit tudok ilyenkor tenni?
Illetve szeretném majd a közüzemi szolgálgáltatókat átíratni, ha az előző tulaj nem elérhető,hogy tudom,ezt megtenni?

Előre is köszönöm a segítséget.

eulimen # 2024.02.20. 14:24

@tarapara
a Vht+Nagykommentár együtteséből szerintem nem az következik, hogy a végrehajtó nem helyezheti birtokba a nem lakóingatlan árverési vevőjét, hanem az, hogy erre nem kötelezi a jogszabály.
A példád azt mutatja, hogy van olyan végrehajtó és árverési vevő kombó, amelynél ez mégis megvalósult. Erre a végrehajtó nem volt köteles, de ugyanakkor jogszabályt sem sértett, és hatáskörén sem terjeszkedett túl.

papinianus88 # 2024.02.20. 14:11

Mint korábban említettem: a gyakorlatban megcsontosodott, hogy a vh-k tömkelege birtokba adja azon ingatlanokat is, amelyek nem minősülnek lakóingatlannak. Más kérdés, hogy nem törvényi kötelezettségük, ha szűken értelmezzük a Vht. 154/A. § rendelkezéseit.
A Nagykommentárt szeretik fellapozni, hiszen nem minden esetben mélyülnek el a titkárok a végrehajtás szépséges útvesztőiben, cserélődnek, pályáznak, nem szeretik stb. Érdekes kérdés, mint említettem egy végrehajtási kifogás során nem tudnék egyértelműen állást foglalni, hogyan is döntene a T.Végrehajtást foganatosító bíróság.

tarapara # 2024.02.20. 13:57

Tavaj bejárta a híreket egy eset, amikor a Bp. Soroksári Qualitas Gimnázium épületét elárverezte a Berki András. A hírekbe először a birtokbaadáson készült felvételekkel került be.
Az ingatlan: Kivett irodaház, udvar és rekreációs központ. Vagyis nem lakóingatlan. Ehhez képest a végrehajtó a sajtó nyilvánosságot is vállalva végig vitte a helyszínen a birtokbaadást.

tarapara # 2024.02.20. 13:28

A Wolters Kluwer Nagykommentár valóban egyértelműen konkretizál lakóingatlanra.

Ezek szerint az alábbi egy másik kommentár, ebben nincs lakóingatlanra korlátozás:
A bírósági végrehajtásról szóló törvény és a kapcsolódó jogszabályok kommentárja (HVG-ORAC, 1032 B/5 oldal, 2021)

„Természetesen itt is lehet érvelni mellette és ellene. A jogalkotói cél is valószínűsíthetően a lakóingatlan birtokba adására vonatkozott, abból lehet kiköltözni. (kivéve ha a nem lakóingatlan lakóingatlannak tekinthető a tételes jog szerint”
Ez érdekes lesz, önmagából a Vht-ból nehezen tudom kiolvasni a Nagykommentár lakóingatlanra korlátozását, erre tesz rá esetemben, hogy a valóságban egyértelműen lakóingatlanról (családi ház) van szó.
A bíróság mennyire veheti figyelembe a Nagykommentárt? Alkalmas arra, hogy kiegészítse, leszűkítse vele a Vht. törvényét, indokolja vele a saját döntését?

papinianus88 # 2024.02.20. 12:13

Wolters Kluwer Nagykommentárra gondoltam. Prof. Udvary Sándor tollából, aki amellett, hogy egyetemi oktató, a gyakorlatban is benne van, hiszen önálló bírósági végrehajtó pár éve. 399. o. Ott konkretizálja, hogy azon ingatlanok, amelyen nem minősülnek lakóingatlannak, önkéntes átadással vagy egyéb jogi úton kerülnek a tulajdonos birtokába. Pl: birtokvédelem. Ezzel maximálisan egyetértek. Konkrétan azt is kiemeli, hogy a birtokba adási kötelezettség is csak lakóingatlanra vonatkozik (mind a Vht. 154/A. § (1), mind a Vht. 154/A. § (10) )

Természetesen itt is lehet érvelni mellette és ellene. A jogalkotói cél is valószínűsíthetően a lakóingatlan birtokba adására vonatkozott, abból lehet kiköltözni. (kivéve ha a nem lakóingatlan lakóingatlannak tekinthető a tételes jog szerint, de ez ritka Vht. Vht. 147. § (4) a-b), (5) bek.)
Ebből következően az ingatlan itt nem gyűjtő fogalom. (birtokba adásnál). A becsérték és hirdetménynél viszont kötelezettség feltüntetni a beköltözhető és lakott értéket is, mert nincs kivétel szabály a Vht.-ben. Sem általános becsértékre, sem másra. Vagy beköltözhető, vagy lakott. Más kérdés, hogy mennyire félrevezető a birtokba adással kapcsolatos rendelkezések tükrében.

tarapara # 2024.02.20. 12:01

papinianus88
A Nagykommentárban esetleg megtudnád nevezni a konkrét pontot, amelyik az átadást lakóingatlanra korlátozza.
A 2021-es Nagykommentárban az 1524 és 1533 pontokat találtam, amik a Vht. 154/A. § (1) és (10) bekezdéseket magyarázzák, de mindkettő ingatlant ír, idézem:
„A lakás és más - nem lakás céljára szolgáló – helyiség kiürítésére irányuló kötelezettség teljesítése magában foglalja a kötelezett jogán a lakásban lakó családtagoknak és a kötelezett által befogadott más személyeknek a lakásból (helyiségből) való eltávozását és ingóságaiknak a lakásból (helyiségből) való elvitelét is.”
„Ha az adós a kiköltözési kötelezettségének nem tett eleget, akkor az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti az ingatlan birtokba adását.”

„A Vht. 143. § (1) e) alapján de.”
Megnéztem több nem lakóingatlan hirdetményt és valóban, a többség feltünteti nem lakóingatlannál is hogy beköltözhető, de nem mindenki. Pechemre pont az utóbbiba futottam bele.

A Vht. több §-a is érinti a lakott/beköltözhető kérdést:
140. §
(1) A végrehajtó … megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére.
(3) tájékoztatja a végrehajtást kérőt arról, hogy az ingatlan lakott állapotban történő értékesítésére akkor kerül sor, ha
(4) tájékoztatja az adóst arról, hogy az értékesítést követően fennálló kiköltözési kötelezettség
141. §
(2) Az ingatlant – a (3) bekezdésben foglalt kivétellel – beköltözhető állapotban kell árverezni.
(3) Lakottan kell árverezni az ingatlant, ha …
143. § (1) Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, és ebben feltünteti: e) az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítését,

Véleményem szerint a közös bennük, hogy nem tesznek különbséget lakóingatlan és nem lakóingatlan között a beköltözhető/lakott állapot kérdésében. 140. § (4) bekezdés a kiköltözési kötelezettségről is általánosan ír.
Lakóingatlant a 147. § (4) bek. konkretizálja. Értelmezésem szerint a lakóingatlan különbséget a nem lakóingatlanhoz képest a következőkben jelent:
138/C. § - jegyzői értesítés a lefoglalásról; 147. § (3) - minimál ár megállapítása; 154/A. § (11) és (12) - jegyzői értesítés a birtokbaadási kérelemről és a téli moratórium miatti elhalasztás

A kissé hosszadalmas poszt miatt elnézést kérek.

papinianus88 # 2024.02.20. 08:28

tarapara: A Vht. 154/A. § (10) valóban lakóingatlanra vonatkozik. Lásd a Nagykommentárt amit hivatkoztam. Természetesen a tételes jogi rendelkezésekben van hiba. Azonban a gyakorlat, jogalkalmazás ezt kimunkálta. A beköltözhető/lakott érték megadása kötelező. Más kérdés, hogy egy kivett beépítetlen terület is beköltözhetően kerül értékesítésre, pedig a birtokba adást a "nem lakóingatlannál" a végrehajtó nem foganatosíthatja. Más kérdés, hogy a Vht. 154. § (1) alapján átadja az ingatlant. Erről a szakértők itt rengeteget írtak.

„Magyarázata, hogy a hirdetményben sem kell feltüntetnie, hogy beköltözhető vagy lakott az ingatlan, illetve az, hogy a 154/A. § lakóingatlanra vonatkozik.”

A Vht. 143. § (1) e) alapján de. Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, és ebben feltünteti:

  1. az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítését,
tarapara # 2024.02.19. 16:06

gerbera317,
Valahol érthető, hogy egy nem lakóingatlannal kapcsolatban a beköltözhető vagy lakott fogalmak nehezen férnek össze, viszont a Vht a beköltözhető/lakott fogalmak alatt a birtokjog átadhatóságát érti.
Kérdésem elsősorban a nem lakóingatlan birtokbaadására irányul.
Esetemben a végrehajtó azért nem akar eljárni a birtokbaadásban egy nem lakóingatlan ügyében (valóságban az adós az ingatlanban lakik), mert szerinte csak lakóingatlan esetében van erre kötelessége. Magyarázata, hogy a hirdetményben sem kell feltüntetnie, hogy beköltözhető vagy lakott az ingatlan, illetve az, hogy a 154/A. § lakóingatlanra vonatkozik.
Az utóbbi indokot nem is értem. Idézve a törvényt:
„Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek… kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni….”
A törvény kétszer is ingatlant nevez meg, nem szűkít egyszer sem lakóingatlanra.
Véleményem szerint a végrehajtónak a Vht. 154. § (1) bekezdése alapján mindenképpen birtokba kell helyeznie az árverési vevőt.
Jogos a végrehajtó részéről, hogy nem akar eljárni egy nem lakaóingatlan birtokbaadásban?
Válaszodat előre köszönöm.

papinianus88 # 2024.02.19. 09:14

„A nem lakóingatlannak csak általános becsértéke van.”

gerbera ezzel nem értük egyet. A Vht. 140. § (1) bekezdése egyértelmű: az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére. Az adó- és értékbizonyítványnak, illetve az igazságügyi szakértő szakvéleményének tartalmaznia kell azt, hogy az ingatlan a 147. § (3) bekezdése szerint lakóingatlannak minősül-e.

Az más kérdés, hogy egyes végrehajtói irodák megállapítanak általános becsértéket, vagy az adóügyi osztály nem közli mindkét értéket. Utóbbi nem problematikus, hiszen a hiányzó adatot a végrehajtó pótolja. Azonban a becsérték megállapítása csak akkor jogszerű, ha beköltözhető és lakott érték is megállapításra kerül.

Majordomus # 2024.02.18. 21:11

Egy telefonnal megkérdezheted a végrehajtótol..