Földek átminősítése

JA most látom...

"kivett szántót szeretnénk vásárolni,"

MÁR KIVETT!!! az egész...

Akkor mit akarsz még kivonatni?!

kivett=mezőgazdaság művelés alól már végleg kivont.

Arra tehát már építhetsz, ha egyébként lehetséges.

Tiszteletem
XVI. ker van 570 m2 telken 1 lakóépület valamint 1 egyéb. Az egyéb épületet lakjuk !hogy lehene lakóépületté nyilvánitani? Köszönöm

Hááát.... talán előbb rendeltetés módosítás?!
Ez újabban már nem engedély köteles.
Azonban bizonyos előírásoknak meg KELL felelni hozzá.

Aztán pedig "Hatósági bizonyítvány" kérése az új állapotról.

Ami alapján átvezetik a nyilvántartásokban.
http://kormanyablak.hu/…9/JEGYZ00014

"az építésügyi hatóság az Étv. 34. § (5) bekezdése céljából ... hatósági bizonyítványt állít ki."

A hivatkozási alap...

Étv. 34. §
(5) Az építésügyi hatóság jogszabályban meghatározott esetekben tény, állapot, egyéb adat igazolása céljából
az ingatlan adataiban bekövetkezett változásnak
a külön jogszabályban meghatározottak szerint
az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetéséhez !!!!
helyszíni szemle alapján hatósági bizonyítványt állít ki.

Hajrá!

DE! ez így vélhetően nem lesz sima ügy.
Arra készülj, hogy nem akarják majd megcsinálni, győzködni kell őket.

Szükség lehet jogilag felkészült segítőre is.

- -

Alapvetően...
Abból kell kiindulni,
hogy
a nyilvántartásoknak
MINDIG a VALÓSÁGOT KELL tükrözniük!!!

Azaz, ha lakóépületként működik, akkor azt.
Ehhez kell az utat meglelni..

Tisztelt Fórumozók!

Mint itt is olvastam, a határidő lejárt a művelés alól kivonni a zártkertet. Most éppen egy ilyet szeretnék venni, ami nincsen kivonva. Így viszont borzasztó nehéz. Valójában egy nyaralóról van szó. A határidő lejárta azt jelenti, hogy soha többé nem lehet kivonni? Vagy más az eljárás? Tud valaki valami linket, ahol ez le van írva?

Ingyen és csak egy sima kérelemre nem lehet már.

A normál ügymenetben lehet.

Az engedély főbb feltételei.

• megfelelő indoklás (hasznosítási cél)
• földvédelmi járulék megfizetése
• nem legyen "zöld" védettségű terület
• 4 éven belül a hasznosítás cél megkezdése

- -

De miért kéne a művelésből kivonatni?

Csak a gyors vétel miatt?
Amiatt nem igazán érdemes...

Azért, mert ez a gyakorlatban egy Tisza parti nyaraló. Mentetlen árterületen. Most szeretném megvenni. Eladó el akarja adni, én meg szeretném venni. Nyaralóként szeretném használni. Tehát semmi hátrány, ha ki van vonva. Azonban ha nincsen, akkor szerencsés esetben is csak jövőre tudnám használni. Addig lóg a levegőben. Így viszont nekem nem kell. Az eladó nem tudta, hogy ez ilyen macerás, árban is úgy egyeztünk meg, hogy mielőbb birtokba vehetem.

A kivonás sem lesz ám meg gyorsabban!!! mint a meghirdetéses eljárás.
Csak a kivonás még pénzbe is kerül.

- *-

A birtokba vételnek NINCS akadálya!
Az eladó azonnal birtokba adhatja neked és használhatod.

Csak némi kockázata van.
Az, hogy esetleg bejelentkezik rá a meghirdetés során egy "földműves" elővásárló.
Azonban ez nem valószínű.

De, ha mégis...
Akkor az eladóval szükség szerint el kell számolnod az addigi birtoklás okán, mivel végül mégsem te leszel a vevő.

- -

Vagyis...

• kösd meg a szerződést, fizess foglalót
• de vegyetek bele valami ilyesmit is, hogy

"2018. .....tól eladó birtokba adja vevőnek és így az ingatlan hasznai/terhei a birtokba vételtől a vevőt illetik, eladó a hivatali ügymenet ideje alatti használat miatt nem tart igényt semmilyen használati vagy más díjra/térítésre, akkor sem, ha végül más lesz a vevő"

• aztán útjára indul meghirdetéses eljárás

(ami 6-9 hónap lesz kb.)

A végén igen jó eséllyel a tiéd lesz az ingatlan.
Akkor kifizeted a maradék vételárat és kész, ügy lezárva.

Ha netán másé lesz, akkor visszakapod a foglalót
és az ügyvédi költséged is a helyedbe lépő elővásárlótól.
(ez is legyen szerződésbe bele véve)

Plusz ingyen nyaraltál egy ideig :-)

NYILVÁN!!!
NE alakíts át ott semmit érdemben, amíg tart az ügymenet.
Csak használd és csak minimálisan költs rá, ha muszáj.

Ha mégis komolyabban variálni akarod,
akkor ELŐTTE kérd az eladó írásos engedélyét.
Valamint ilyen esetben tisztázzátok azt is írásban,
hogy ha végül netán másé lesz, akkor hogyan számoljátok el egymással a variálást.

De jobb semmi komolyat nem csinálni amíg le nem zárul az ügymenet.

- -

Az, hogy elővásárló akad-e elég gyorsan kiderül!
(2 hónap kb.)

HA a határidőig nem jelentkezik be senki,
akkor már szinte biztosan tiéd lesz (99,98%).

Utána már csak kamara és a hatóság tud keresztbe tenni.
De az aligha fog ilyen esetben.
(nem szokott, mert minek, csak lassú dögök)

gylab

"eladó nem tudta, hogy ez ilyen macerás"

....és te sem.

Vagyis közös a hiba!
Ne csak őt okold.

A tudás az ügymenethez ebben van... egyébként.

Földforgalmi szabályozás kézikönyv
https://www.nak.hu/…zikonyv/file

Gondolta a fene. Ha meghirdetnek egy nyaralót egy olyan helyen, ahol csak nyaralók vannak, gazdálkodás nincsen - nem is lehet, időnként elönti a Tisza - az az egy adott telek pont nincsen kivonva.

Sajna nem tudom valóságban birtokba venni, mert erősen felújítandó. Azt utolsó árvíz megrongálta, közmű sincsen benne. Így számomra teljesen használhatatlan. Ha pedig felújítom, számításaim szerint majd' annyit kell rá költeni, mint a vételár, akkor persze hogy viszi bárki, hiszen kétszer annyit ér, mint ami a szerződéses állapot. Amit ráköltök, nem tudom kivenni belőle, és elvinni. Az eladóra sem lehet semmit ráterhelni, hiszen olcsó az ingatlan.

Sajnos azt hiszem, keresem tovább a nekem való nyaralót, mert nem ez az, bár mindenben pont megfelel, árban is, csak a törvényeknek nem. :( Már egy éve keresem aktívan...

Megtúrtam a netet, találtam táblázatot a földvédelmi járulékra. A tulajdoni lap szerint kert III, 5.7 AK.
Ennek járuléka 5.7 x 60e = 342 e. Ez a föld értékének kb. kétszerese. Hm. Viszont művelési kötelezettség is van, ha ezt elmulasztja a tulaj, akkor ezt akár évente is kivethetik földvédelmi bírság címén.
Valami nagyon nincsen itt rendben.
Amit viszont nem értek, hogy a terület 1/5 ha, azaz a minősége 28.5 AK / ha. Ez magasan az átlag feletti (az átlag 19). Ez hogy lehet? Árterület, gyakorlatilag művelhetetlen. Tavaszi árvíz/belvíz eláztatja (ha nem kerül teljesen víz alá), járművel nem is megközelíthető.
Nincs is művelt telek a környéken. Hogyan lehet felülvizsgáltatni ezt az Ak illetve kert III besorolást?

(Az egyiptomiak kifejezetten csak ott termesztettek növényeket, ahova a Nílus kiáradt.)

342000/2/2000=85,5 Ft/m2

Inkább ez feltűnően olcsó... nem a járulék sok.

Az AK az földterület jövedelmezőségi mutatója.

Ami függ

• a föld minőségétől
• művelési módjától
• egyéb gazdasági körülményeitől

(mint pl. út minőség, piactól való távolság)

Az AK felülvizsgálat a földhivatal a hatásköre.
Akkor esedékes ha valami változás történt a fentikben.
(pl. a művelési ág)

- -

Manapság a földpiac jellemzően 50-100 eFt/AK sávban értékeli a földet.
A szélsőséges estektől eltekintve.

Jelen esetben lévén kert elég magas 1 m2-re eső jövedelem érhető el az üzemszerű művelésével.

Az elvárt éves jövedelme az AK alapján 5,7x60000=342000 Ft
Ami 342000/2000=171 Ft/m2 fajlagosan.
Ez kertként művelve nem egy extrém magas mutató.

Avagy földként nézve rendben van dolog

- -

A te bajod sem ez, hanem az e miatti hosszú eladási eljárásrend.

Mint már írtam, szerintem.

• vedd meg így
• vedd birtokba
• használd, bővítsd

Pláne, ha tényleg csak potom 170 eFt körüli ára van a 2000 m2-nek.

Annak az esélye, hogy rájelentkezik valaki elég kicsi.

De kétségtelen, hogy ez esetben nem sima ügy visszakapni, ha költesz rá, mi több kétséges.

Ez a kockázatod.
Cserébe egy olcsó vételért.

DE!! a kifüggesztés elég gyorsan leketyeg ~2,5 hónap
ügyvéd 2 nap
jegyző max 15 nap
kifüggesztve 60 napig

HA ezt kivárod, akkor már szinte kizárt, hogy ne te legyél a tulajdonos végül.

Innentől lehet rá költeni szinte nulla kockázattal.
De csak szinte nulla... ez a maradék kockázatod.

Ha most szerződsz, akkor ez július eleje körül esedékes.

Nyár végére az előzetes eljárás is meg lesz.
Utána a kamara jön, ami lassú, de vélhetően nem emel kifogást.

- -

Ha tetszik, akkor ennyire olcsón én megvenném.

Aztán július elejéig nem nagyon költenék rá.
Utána az idén nyárra éppen használható állapotba hoznám... saját kockázatra.

Valamikor ősz vége felétől tél végéig pedig végleg lezárul az ügy.

(jómagam két ingatlant vettem már így előre birtokba véve, egyiknél sem lett gond, bár ez semmit nem jelent rád nézve)

Sajna azért nem ennyire olcsó. Én a föld értékére írtam a kb. 170e-t. Ezen azonban van egy kis ház is. Így már 700e. AK értéket persze a ház nem befolyásolja.
Azonban a gond, hogy mindenképpen ki kell vonnom, mert nem tudom művelni, ezért akár évente kaphatom a bírságot.

HA nincs gaztenger és/vagy rovarinvázió az már művelt!

Ha ezek vannak, akkor meg kivonás esetén is kapod a büntit...

Tisztelt Fórumozók!

A közeljövőben szeretnék megvásárolni egy külterületi telket (

Tisztelt fórumozók!

(Elnézést, az előző hozzászólásomat a kisebb mint kacsacsőrtől megette a fórummotor...)

Szóval a közeljövőben szeretnék megvásárolni egy külterületi szántó művelési ágú földterületet (kisebb mint 5000m2). Ez jelenleg önkormányzati tulajdon. A terület saját belterületi ingatlanommal határos, másik két szomszédja szintén szántó, illetve még egy közút (földút) határolja, bár ez inkább már csak papíron létezik. Én nem szántóként szeretném hasznosítani, hanem a kertem afféle "folytatásaként" dísznövényeket, gyümölcsfákat (nem fasort, csak elszórva párat), gyümölcstermő bokrokat szeretnék rá ültetni, illetve egy kisebb részen zöldséget, dísznövényeket (cserjéket) termeszteni. Emiatt nekem talán a KERT művelési ág lenne ideális választás, szeretném erre (ha sor kerül az adás-vételre) átminősíttetni a területet. Lehet-e ennek akadálya Önök szerint a földhivatal részéről (pl mert két szomszéd szántó)? A növények jellege miatt szeretném állandó kerítéssel el is keríteni, ha jól tudom ehhez a helyi vadásztársaság engedélye lesz szükséges - talán ezzel nem is lesz gond, lévén egyébként is belterülettel határos telek, és a környéken számos terület már most is el van kerítve. Jelenleg nem vagyok őstermelő, semmilyen elővásárlási jogom nincs. A kérdésem, lehet-e jogi akadálya az átminősítésnek, rémlik, hogy 5 évig másra nem használhatnám, vagyis maradnia kéne szántónak? Ez sem lenne gond, legfeljebb ugaroltatom, és kevés növényt (fát, sövényt) telepítek addig. Vagy ilyen esetben nincs ilyen kötelezettség? Másnak nem szeretném bérbeadni, magam hasznosítanám. Épületet nem szeretnék rá emelni (mivel a szomszédos telkemen van a lakóházam és gazdasági épületek), leszámítva talán egy 12-15m2-es üvegházat és egy 5m alatti kilátót (vadászles-szerűt, de nem vadászati célra), de ezek bármelyike lehet ideiglenes. Van-e esetleg valamilyen jogi buktató, amire figyeljek? Köszönöm!

Ja igen, az kimaradt a második begépelésből, hogy kivonatni nem szeretném sem most, sem később, és a végső cél (10-20 éves távlatban hogy nagyobb részben őshonos növényfajokat (kivéve fák) bemutató botanikus kertet (de nyílván nem közparkot) alakítsak ki, ez a jelenlegi telkemen már nagyjából ki is alakult).

Amit akarsz az "művelési ág változtatás".
Szántóról, kertre.
Ebben a témában olvasgass...

Amihez csak akkor kell ELŐZETES engedély (tudtommal),
HA
valamiféle védettséggel-korlátozással érintett a terület.

Megkérdezed a földhivatalt, hogy: kell-e előzetes engedély?
Ha kell beszerzed, ha tudod-akarod...

HA NEM kell, akkor pedig csak simán bejelented a változás tényét.

- -

" 5 évig másra nem használhatnám, vagyis maradnia kéne szántónak? "

Maradnia kell mezőgazdasági művelésűnek...
Kivéve a kivételeket persze.
Plusz csak TE hasznosíthatod az 5 év alatt.

Derítsd ki, hogy kell-e engedély.
Aztán az info birtokában vedd meg szántóként.
(kertként drágábbra kell értékelnie az önkorinak és nem is érdekük bajlódni az üggyel egy vevő kedvéért)
Amikor tiéd műveli ágat váltasz és kész.

Mondjuk a célhoz inkább a fásítás passzolna jobban, talán.
De annak vannak-lehetnek kisebb hátulütői is.
Lásd: erdő törvény

Köszönöm válaszod! Nem áll semmilyen védettség vagy különleges szabályozás alatt, de biztos ami biztos erre még rákérdezek.

Igen, azt olvastam valahol, hogy külterületi arborétumokat, botanikus kerteket erdőként kell számon tartani, de nálam kevés egzóta lenne, fa meg alig-alig, talán összesen 10-15 elszórva néhány alacsonyabb, mert az a meglévő területemen már rengeteg van. Cserje (dísz és gyümölcstermő) viszont sokszáz lenne, egyrészt a park-jelleg miatt, másrészt szaporításhoz. (Szeretném őstermelőként árulni azt, amit eddig ingyen osztogattam az ismerősöknek, kis keresetkiegészítés gyanánt). Ezért gondoltam a kert művelési ágat, mert az egyébként is jobban passzolna a jellegére. Csak az zavar ezzel a kert művelési ággal, hogy szinte mindenhol keverik a szépemlékű zártkerttel, így alig találok rá releváns információt (azt leszámítva, hogy mit lehet bele ültetni), példát hasonló változtatásra (külterületi szántó -> kert) egyáltalán nem találtam (csak olyat ahol kiderült, hogy zártkertről van szó).

Akkor az 5 év szerencsére nekem nem okozna gondot, mert mezőgazdasági célra használnám, és saját magam akarom művelni.

Művelési ágak

http://www.agt.bme.hu/…15_ea_06.pdf

A művelési ágról alapvetően te döntesz.
Hisz te műveled tetszésed szerint.

Alapban tehát csak bejelented a változást.

Kivéve amikor nem... mert előzetes engedély kell.
E miatt kell kérdezni, célszerűen ÍRÁSBAN!

Két helyre érdemes egy-egy levelet megereszteni

• illetékes földhivatal
• illetékes környezetvédelmi hatóság

Úgy 3-4 hét alatt szoktak válaszolni.

Köszönöm, a lenti pdf már megvolt, ezek szerint pont ebben olvastam a külterületi arborétumokat. Akkor ha sikerül az ügylet, csak bejelentem. (Vagy kicsit később, idén úgysem tudok már semmit kezdeni vele egy esetleges őszi füvesítést, részleges szántást leszámítva.)

Kert művelési ágra itt találtam pontosabb definíciót:

http://kormanyablak.hu/…4/FOLDH00021

Ez elég jól leírja azt, amit én szeretnék kezdeni vele.

Kedves Fórumozók!
Van a tulajdonomban egy külterületi zártkert, gyümölcsös, a rendezési terv szerint üdülőterület.
Sajnos a művelés alól nincs kivonva, de el szeretném adni,s van is rá egy vevőm. Értelmezésem szerint ez úgy lehetséges, hogy miután megkötjük az adás-vételi szerződést, meg kell hirdetni a helyi gazdáknak, s elkezdődik a több hónapos folyamat.
A másik út, hogy végleges más célú hasznosítást folytatunk le, de szerintem ez a mi esetünkben nem tud működni, hiszen lakóház udvarral - ez lenne az átminősítés célja, amit nem én, hanem a vevő építene rá. Viszont az aranykorona érték addig nem kerül le, amíg a ház használatba vételi engedélye nincs meg, tehát addig a telek az én nevemen maradna?
A vevő kérése továbbá, hogy minősíttessük át a területet belterületté. Ezt nem értem, mert ilyen kérvényezést csak az önkormányzat tehet a törvény szerint. Ha az önkormányzat támogatja a belterületté minősítést, akkor nekem a fenti átminősítést kell kérnem?
Válaszukat előre is nagyon köszönöm!

"A vevő kérése továbbá, hogy minősíttessük át a területet belterületté."
Ez nem úgy működik, hogy benyújtunk az önkormányzathoz egy kérelmet és a kívánságunk teljesül is.
Az ingatlan belterületbe vonásához az önkormányzatnak jogszabályt kell alkotnia (rendezési terv módosítása) ami adott esetben, több éves procedúra meg több százezer Forint költséget jelent.
Röviden és tömören: ezt az opciót felejtsétek el!