Társasházak jogásza!

Julia82

„Mi van akkor, ha egy lakó 3 millió forintos kártérítést nyert a társasházzal szemben károkozás miatt,
de a háznak nincsen semmi megtakarítása, a közös képviselő csak annyi pénzt szed be ami a működéshez szükséges?”
Egy dolog megnyerni egy kártérítést, más dolog azt behajtani bárkin is, ha önként nem tud fizetni.

Üdv!

Mi van akkor, ha egy lakó 3 millió forintos kártérítést nyert a társasházzal szemben károkozás miatt, de a háznak nincsen semmi megtakarítása, a közös képviselő csak annyi pénzt szed be ami a működéshez szükséges? Mi történik? Hogyan juthat a károsult a pénzéhez? A ház kevés lakásos, újabb építésű, gazdag környéken, jómódú, középkorú, fiatal lakókkal, akiknek van pénze (mindnek jó állása, drága autója van). Nem arról van szó, hogy a nyugdíjas nénitől akarna bárki plusz közös költséget követelni amit nem tud a nyugdíjból fizetni.

És a szakértő nem kevés díját is.

gupcsi imre,

A leírtak alapján én azt akarnám bizonyítani (kérdezni a bíróság által kirendelendő szakértőtől), hogy (i) a betonaljzat csak azután kezdett-e vizesedni, miután leraktad a járólapot, és (ii) ez a vizesedés amiatt van-e, hogy az udvarról a társasház falán keresztül beszivárog a víz. Ha mindegyikre igen a válasz, akkor jó esélyeid vannak a kártérítésre a járólap felpúposodása miatt. Ha legalább az egyikre nem a válasz, vagy nem tudod bizonyítani, akkor szerintem bukod a pert.

Szakértő!

A csatorna társasházi közös tulajdon.Az érintett csatornaszakaszt a társasház kicseréltette kb.3-4 évvel ezelőtt..Ezért a csatornától a továbbiakban nem lehetett és nem lehet jelenleg ázás az aljzaton.
A főfal vizesedését csak a felújítást követően vettem észre.A padlóburkolat szintjének megemelkedése, valamint a padlólapok repedése ez év elején jelentkezett.Előszőr a főfalakon jelentek meg a vizesedés jelei a belmagasság 2.1m fele tájékán, kb. azon a területen ahol az épületbe bejövő közös tul.ban levő víznyomócső bejön a helyiségbe és terjedt, szivároghatott tovább jobbra és balra a falban, valamint lefele is.Ez a feltételezésem.

gupcsi imre,

„A közgyűlésen hangzott el, hogy tüzelőanyagtároló”
Az nem írja felül az alapító okiratot. Marad mosókonyha.

„A betonaljzat alatti csatorna törése és cseréje után a betonaljzatot is saját költségünkön alakítottuk ki”
A csatorna társasházi közös tulajdon? (Lényegében attól függ, hogy más szennyvizét is viszi, vagy csak a Tied.) Ha igen, akkor a társasháznak helyre kellett volna állítania a feltörés előtti, eredeti állapotot. Ha az betonaljzat volt, azt, ha más, azt. Mi volt? Ha nem tette, erre felszólíthattad volna, ha arra sem tette, saját költségedre megcsináltatod, és az árát behajtod rajta (fizetési meghagyás, végrehajtás). Ez még most sincs későn, öt év az elévülés.

„ a kültérről a felszíni víz továbbra is bejutott volna az épületbe”
Mivel a Te mosókonyhád ázott, fel kellett volna szólítanod a társasházat, hogy csináltassa meg. Ha nem teszi, birtokvédelmet kérhettél volna a társasház ellen a jegyzőnél, vagy perben. Ha nem tudtad rendeltetésszerűen használni a mosókonyhát, kérhettél volna kártérítést is.

Mivel Te nem a fenti úton indultál el, hanem tudva, hogy vizesedik a mosókonyha aljzatbetonja, és ezért a járólap fel fog púposodni, mégis leraktad a járólapot, szerintem nem tettél eleget kármegelőzési kötelezettségednek. Ekkor szerintem nem jár a járólap törése miatt kártérítés, vagy új járólap lerakása.

Köszönöm a hozzászólásokat.Kiegészítésül :az Alapító okiratban a kárral érintett pincei helyiségünk mosóhelyiségként szerepel.A közgyűlésen hangzott el, hogy tüzelőanyagtároló.Ez már idejét múlt,se nem mosóhelyiség, se nem tüzelőanyagtároló ,senki nem az eredeti funkcióra használja a pincei területét, s már régóta gázzal fűt minden tulajdonos.
A betonaljzat alatti csatorna törése és cseréje után a betonaljzatot is saját költségünkön alakítottuk ki.A csatorna hibájából adódóan a betonaljzat bontása miatt használhatatlan volt a helyiség, meddig kellett volna várni, hogy a társasház megcsináltassa?Ha még el is készült volna, a kültérről a felszíni víz továbbra is bejutott volna az épületbe,-áztatta volna továbbra is a falakat, betonaljzatot és nyilván az is megrepedt volna- mivel nincs külső falszigetelés.A károkozást ennek a hiánya okozza, mivel az épülethez és alá víz nem juthatna be.Ez pedig a társasház közös tulajdoni részéből ered.
A hosszú évek óta általam jelzett probléma ellenére - a társasház csak halogatta, meg a kibújási lehetőséget kereste- csak most értem el, hogy a társasház ez ügyben döntsön és végeztesse el- bár még csak az ajánlatbekérési szakaszban vagyunk- a közös tulajdoni részen a szükséges munkát.
Igazságügyi szakértő nincs a láthatáron?
Előre is köszönöm a válaszokat.

Nem úgy tűnik hogy a társasház áll nyerésre...

gupcsi imre,

Három dolgot tennék hozzá drbjozsef hozzászólásához:

1. Másfél sornál hosszabb mondatokat ne használj. Mi végigolvassuk a hatsorosakat is. A bíróságnak nem biztos, hogy lesz türelme.
2. Olvasgasd a szerződésen kívül okozott károk szabályait a Ptk. 6:518. §-ban és utána. Különösen fontos a 6:525. §, a károsult kármegelőzési kötelezettségéről. Beázott már a fal, mielőtt leraktad a padlólapot? Akkor kellő gondossággal eljárva, várhattad volna, hogy a burkolat felpúposodik, majd a padlólapok eltörnek
3. A tüzelőanyag-tárolónak pont, hogy száraznak kell lennie ahhoz, hogy rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen. Próbált már a közös képviselő nedves fával begyújtani? Ha pedig száraz, nem jön föl a járólap. De majd a szakértő megmondja.

gupcsi imre,

Ez nem jogi kérdés, hanem műszaki.

Jogi szempontból alapesetben, főszabályként, igazad lenne, ha a kárt a közös rész hibája okozta, akkor a külön tulajdonotokban esett kárt is a társasháznak kellene viselnie.
De itt, ahogy leírtad, felmerülnek műszaki kérdések, például a tűzifa tárolót nem szokás hidegburkolattal ellátni, ha műszaki szakértő is azt állapítja meg, hogy a kárban ez is közrejátszott, akkor várhatóan kármegosztás lenne per esetén is, és csak részben fizetne a társasház. Ez lényegében a kár bekövetkeztében a közrehatásotok lenne, ezért legalább részben, felelősek is azért.

6 lakásos társasházi ingatlan közös tulajdoni részének évek óta fennálló, -általunk többször is jelzett, kifogásolt- műszaki hiányosságából és hibájából - felszíni vízelvezetés hibája, a külső főfali szigetelés hiányából, a térburkolat helytelen az épület felé vezető lejtéskialakítása, a betonburkolat repedezettsége, a vízelvezető "folyóka" amely állandóan eltömődik a hordaléktól - eredően a 2-3 éve saját költségünkön felújított, s előtte a betonaljzat alatti csatornavezeték törése miatt felbontott és balesetveszélyes padozatú, ez által használhatatlan állapotú, külön lakástulajdonunkhoz tartozó , de nem lakás céljára használt pincei tároló (korábban mosóhelyiség) helyiségünk főfalai beáznak, megemelkedett a padlóburkolat szintje több helyen, sok padlólap megrepedt.A társasház ugyan vállalja a külső felszíni vízelvezetés kialakításának , külső főfalak szigetelési munkáinak a költségét, de a pincei tárolónk belső helyreállítási munkáinak a költségét nem, arra való hivatkozással, hogy a helyiség eredeti funkciója tüzelőanyag tároló volt, továbbá az általunk elkészült hidegpadló burkolat lezárja a talajpárát és ez által nincs szellőzése.A társasház kötelezhető-e a fent említett közös tulajdoni problémákból eredő külön tulajdonukhoz tartozó de nem lakás céljára használt tárolónk helyreállítási munkáinak költségeinek viselésére , továbbá ki milyen arányban viselje a költségeket?Jogos-e a társasház felé az ez irányú igényünk?A társasház azzal, hogy elismeri és vállalja a közös tulajdoni részen a felszíni vízelvezetés, külső falszigetelés elvégzésének a költségét, ezzel elismeri, hogy a kárunk a közös tulajdoni rész hibájából ,hiányosságából keletkezett, mivel a víz ezekből eredően okozta a kárt.Igényünk miként kerülhet elbírálásra?

Tomi
Két eset lehetséges.
Az elszámoló közgyűlésen a tulajdonosok látják a tavalyi biztositási összeget és megismerik a biztositó idei évre szóló indexálási ajánlatát,ami a tavalyi kárhányad szerint változik. Nem keveset sajnos(9-18%) között.
Ekkor a képviselő utasitást kap kedvezőbb biztositás kötésére.
Másik: mikor alkusz cégek keresik meg a társasházat kedvezőbb ajánlattal.
Ami lehet hogy kicsit drágább de tartalmilag előnyösebb. Példa: az Alfa idei évtől nem vállalja a különleges üvegek biztositását!
Ha más cég igen,persze hogy vált a képviselő mert az erkélyen 2 db kopilit üveg cseréje már 100 ezer ft lakatosmunkával...
Szóval előbb nézz utána a dolgoknak.
Mindkét esetben joga van a képviselőnek váltani.
Szerinted ha Mariska 100 ezer ft/hó ellenében takarit mig a szomszéd házban Julika 80 ezert ft ellenében közmegelégedésre,akkor a képviselő hivjon össze közgyűlést hogy válthat e?

Tomi8822,

„Az egészben az a bosszantó, hogy a biztosító váltást megteheti a kk a társasházi közösség nélkül.”
Ha nincs konkrét határozat, akkor igen.
De a társasház ügyeiben természetesen a közgyűlés dönt, és ez kötelező a közös képviselőre, aki csak a végrehajtó - akinek bizonyos ügyekben szabad keze van, de a határozatok őt is kötik.
Úgyhogy győzd meg a lakótársakat az igazadról, ha tudod, és akkor a közgyűlés - ha lecserélni nem akarja a közös képviselőt -, konkrétan választhat biztosítót is akár. Ez esetben saját hatáskörben azt nem is változtathatja majd meg.
Persze, ha a leváltásra nincs meg a többség, akkor erre sem lesz egyszerű.

Ez sajnos ilyen. Ha a többség közönyös, lusta, érdektelen, pláne hülye hozzá, akkor így megy ez a közösségben. Nézz csak rá az országra...

osztap

Sajnos bizonyos okok miatt a többség nincs meg egyelőre, így a leváltás nem jön számításba.
A közös képviselő szerint az új biztosítás előnyösebb, de a számok alapján egyértelműen nem.
Az egészben az a bosszantó, hogy a biztosító váltást megteheti a kk a társasházi közösség nélkül.

Tomi8822,

Amit most írsz, azaz, hogy a biztosítás rosszabb és drágább, az más tényállás. Ezt a Tht nem szabályozza, de a Ptk. kártérítési szabályai igen, Ptk. 6:518. § és utána. Ehhez a társasháznak (mint károsultnak) bizonyítania kell a 6:520. § szerinti jogellenes károkozást. A kk. meg bizonyíthatja, hogy a károkozás nem volt felróható. Ezért érdemes lenne megkérdezni a közös képviselőt, miért váltott. Mert lehet, hogy annak a biztosításnak, ami régebben volt, felment a díja, vagy a biztosító maga mondta fel.

Mivel a kk mint a társasház képviselője nem fogja beperelni saját magát mint kk-t, az első lépés az, hogy fe kell mentenetek. A társasház közgyűlése bármikor, indoklás nélkül felmentheti a közös képviselőt. Ha megvan hozzá a többség. Megvan?

Köszönöm a válaszokat, és a LB döntésről szóló cikket is.

A 01. kérdéshez viszont lenne még egy kérdésem:
A közös képviselő tehát a biztosító váltást jogszerűen megtehette, mert az csak egy beszállító váltás.
Ezek alapján a közös képviselő akkor is jogszerűen jár el, ha az új biztosítás nem feltétlenül előnyösebb a közösség számára. Gondolok itt arra: az új biztosítás jóval drágább, a biztosítási összeg alacsonyabb a korábbinál, és kevesebb biztosítási eseményre terjed ki mint a korábbi.

osztap,

Persze, ez megvan, egyet is értek vele, a hitelesítés hiánya önmagában nem kell hogy érvénytelenítse a határozatokat, ahogy fordítva is, a hitelesített jegyzőkönyvben is lehetnek ugye törvénysértő határozatok. Ez világos. A tartalmi részt kellett volna támadnia (ha volt ilyen).

Szomorú örökös,
Biztosan nem olyasmi.

drbjozsef,

Az a másodfok véleménye volt. Az LB nem így gondolta. A végén ugyan az LB is elutasította a keresetet, de azért, mert az alperes a hitelesítés hiánya miatt kérte a határozatok érvénytelenné nyilvánítását, a határozatok tartalmát nem vitatta. Pedig, ha tette volna...

drbjozsef

Ez kb. olyasmi lehet, mint amikor készül egy bármiféle magánokirat, mondjuk egy adásvételi szerződés.
Ott is a tanúnak nem az a feladata, hogy a szerződést tartalmát megerősítse, ő csakis az aláírások hitelességét igazolja.

„Kitért arra: hitelesítő személynek nem feladata vizsgálni, a jegyzőkönyv a valóságnak megfelelően rögzíti-e a közgyűlést.”

Tulajdonképpen mit hitelesít akkor a hitelesítő? Csak azt, hogy tényleg volt közgyűlés? Ha nem számít, mi van benne, mi az értelme egyáltalán egy jegyzőkönyvnek?

A kérdező problémája, gondolom, az, hogy szerinte a határozatok nem azok, amik a jegyzőkönyvben vannak, vagy akár nem is érvényesek. HA egy perben kétségbe vonná ezeket, AKKOR a társasház feladata azt bizonyítani, hogy mit határoztak, és hogy azt érvényesen tették-e, mert a jegyzőkönyv - hitelesítés hiányában - már nem teljes bizonyító erejű magánokirat. Érdekes cikk az LB-döntésről:
https://www.vg.hu/…tese-elmarad

02. Igy igaz.
Megjegyzem,a jegyzőkönyv hitelesitésének bármely okból történő elmaradésa nem jelenti a közgyűlési határozat érvénytelenségét!(LB).

Tomi8822,

1. Igen. Hacsak nem volt egy közgyűlési határozat korábban arról, hogy a társasház csakis az X biztosítónál köthet biztosítást. Vagy hogy be kell mutatni az ajánlatokat. Különben csak beszállítót váltott, és teljesen jogszerűen járt el a Társasházi törvény 43. § (b) alapján.
2. Nem. A Tht. 39. § (2) miatt. Akit a közgyűlés hitelesítőnek megválaszt, az hitelesít, nem más.

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Kedves Fórumozók!

Az alábbi két társasházi témában kérem véleményeteket.

Nemrég jutott tudomásunkra, hogy a közös képiviselő 2023 őszén a társasház régi tömbbiztosítását felmondta, és egy másik biztosítótársaságnál újat kötött. A tulajdonosok erről nem tudtak, és utólag sem lettek tájékoztatva. Az új biztosítás megkötése után kb 7-8 hónappal, most szereztünk róla tudomást.
Közgyűlési határozat ilyen témában nem született, ami felhatalmazta volna a közös képviselőt erre. Biztosítási ajánlatokat nem mutatott be a tulajdonosoknak.
Kérdésem: Közgyűlési határozat és a tulajdonosok tudta nélkül a közös képviselő válthat-e biztosítást? (Az SZMSZ-ünk erről nem rendelkezik.)

A múlt heti elszámoló közgyűlésen az egyik megválasztott jegyzőkönyv hitelesítő végül nem hitelesítette az elkészült jegyzőkönyvet, mert szerinte számos lényeges dolog másképp szerepel a jegyzőkönyvben, mint ahogy elhangzott, és az nem a teljesen valós képet tükrözi.
A közös képviselő ezeket nem javította, hanem megkért egy másik tulajdonost, aki ugyan ott volt a közgyűlésen, de nem lett megválasztva hitelesítőnek, hogy ő hitelesítse a jegyzőkönyvet.
Kérdésem: Az ilyen módon való hitelesítés szabályos-e? Érvényes-e így a jegyzőkönyv?

Köszönöm
T.