ingatlan eladás után fizetendő adó

Tisztelt ügyvéd úr

Azt szeretném megtudni ,hogy 2004 ben vásároltam egy telket aztán három év alatt felépítettem egy családi házat ugy hogy igénybe vettem a szocpolt is és vettünk fől rá jelzálog hitelt is.
De most családi okokból el kell adnunk és a hitelt vissza kell fizetnünk.
Én azt kérdezném ha 20millio forintért eladjuk
a hitelünk kb 10 millio és a maradék pénzből megint építenénk milyen adókra vagy illetékekre számitsunk?

köszönettel
Richárd

„2006-ban vettünk 6,2 millió Ft-ért egy házat feleségemmel,amit a 2007-ben eladott ház árából fizettünk ”
És ezt itt így hogy?
Hogyan lehet egy később eladott lakás árából egy évvel korábban venni egy másikat?

gaspar:

Ha max. 12 hónappal az eladás előtt vettétek a másik házat, akkor valóban figyelembe vehető, mint lakásszerzési kedvezmény.

Bevallás:

• bevétel: 6,8 millió Ft, ebből levonható az a
• költség: az az összeg, amennyiért a lakást 1999-ben vettétek + akkor fizetett illeték

Ami így kijön különbözet, annak a 70%-a lesz a jövedelem.

Pl. ha annak 1999-ben 2 millió forintért vettétek, akkor (6,2 MFt - 2 MFt) x 70% = 2,94 MFt

Ebből a jövedelemből levonható az egy évvel azelőtt vásárolt lakás értékének azon része, míg a jövedelem 0 lesz (mínuszba nem mehet át a jöv.).

Példa szerint: lsz. kedvezmény = 2,94 MFt

Tehát bevétel: 6,8 MFt, költség: 6,8 MFt, jövedelem: 0 Ft, fizetendő adó: 0Ft

Arra kell figyelni, hogy ha 5 éven belül eladjátok ezt a lakást, akkor az igénybevett lakásszerzési kedvezményt (példában 2,94 Mft) 20%-kal növelten kell visszafizetnetek.

„az igénybevett lakásszerzési kedvezményt (példában 2,94 Mft) 20%-kal növelten kell visszafizetnetek.”

Illetve a lakásszerzési kedvezményre jutó adót kell 20%-kal növelten visszafizetni.
(Példa szerint: 2,94 MFt x 25% adó x 120% = 0,882 MFt)

Richárd:

Adózás szempontjából a hitel nem játszik.
Tehát az számít, hogy valójában mennyibe került az építkezés (kivitelező számlái, anyagvásárlás, telek vásárlása). Ezt lehet levonni a 20 MFt eladási árból.

Tisztelt ügyvéd úr

A telket a 3 millióért vetük(de már akkor is fél ár volt a piaci árhoz képest)a ház költségvetése meg 8,5 millio volt.Mivel kőműves vagyok kivitelezői számla nincsen mert én építettem.Szoval igy a 11,5 milliot kell levonni a huszból?Az nem számit ,hogy épiteni szeretnénk egyből egy másik házat ugyanannyi szobaszámmal ugyanolyan komfort fokozattal?Csak más faluban.Igy kb mire számítsunk mennyit kell féretennünk adóra és illetékre?

válaszát előre is köszönöm

üdvözlettel
Richárd

Tisztelt Ügyvéd Úr ás Nandy,

igen ,a 2006 aug.-ban vásárolt házat úgy vettük meg hogy szerződésben bele foglaltuk hogy árát a másik ingatlan értékesitéséből befolyt eladásból egyenlitjük ki, és 2007 májusában sikerült is.

A 1999ben vás. házat 1,6 millióért vettük.

Ha nullára jön ki az adó akkor is be kell vallani ?

és hogyan ,fele-fele arányban a feleségemmel?

Tisztelettel : Gaspar

Tisztelt Ügyvéd Úr ás Nandy,

igen ,a 2006 aug.-ban vásárolt házat úgy vettük meg hogy szerződésben bele foglaltuk hogy árát a másik ingatlan értékesitéséből befolyt eladásból egyenlitjük ki, és 2007 májusában sikerült is.

A 1999ben vás. házat 1,6 millióért vettük.

Ha nullára jön ki az adó akkor is be kell vallani ?

és hogyan ,fele-fele arányban a feleségemmel?

Tisztelettel : Gaspar

Én itt csupán azt, hogy ha egy adófizetés dolga "0" Ft-ra jön ki - kivételesen szerencsés eset -, akkor is fel kell tüntetni a szja bevalláskor, tehát f. év május 20-ig bezárólag. (Ha egyéb más bevallani való nincs akkor is ki kell tölteni az adóívet és beküldeni, nehogy később probléma legyen miatta.) Azt hogy melyik pontot kell x-elni az adóíven azt megmondani nem tudom.

Még van idő az APEH-nél az ügyfélszolgálaton a személyes érdeklődésre, de akár egy könyvelőiroda is tájékoztat.

Richárd:

Igen, nagyjából annyit lehet levonni. Levonható még a telek szerzése és az építési, haszn.vételi engedély miatt fizetett illeték, stb. Tehát mindent, ami a ház építésével összefüggésben kiadás volt.

Ha a telket 3 millióért vette és ennek a dupláját éri, ezt a "nyereséget" kell most leadózni.
A saját munka nem vehető figyelembe kiadásként, de ha jobban meggondoljuk, ha saját munka helyett vállalkozóval szerződik, akkor a vállalkozó kb. dupla annyiért vállalta volna, viszont ő abból adózik (jó esetben). Míg saját munkánál nincs adófizetés - csak akkor, amikor a lakást/házat értékesíti.
Tehát kb. ez az adózás logikája. Egyszer valakinek adót kell fizetnie.

Még egy:
nincs már lakásszerzési kedvezmény. Tehát hiába épít/vesz másik ingatlant, annak az árával nem csökkenthető az szja alapja.

Lehet méltányosságból kérni az eladás után fizetendő szja mérséklését/elengedését, de ezt csak akkor adják meg, ha a kérelmező vagyoni és jövedelmi helyzete indokolja.

gaspar: nem kötelező, de ajánlott 0-ásan is kitölteni a bevallást (tehát bevétel x mFt, költség x mFt, jövedelem 0). Az APEH-nek "jó szokása", hogy ha a bevallási kötelezettség alá nem eső jövedelmet az adózó (teljesen törvényesen) nem vallja be, akkor utólag felszólítja a bevallás pótlására.
Tehát ezt a kört célszerű már most megspórolni(akár egy vagyonosodási vizsgálatot is meg lehet vele előzni)

Sziasztok!

Ismét egy kis segítségre lenne szükségem a lakásértékesítés után fizetendő szja tekintetében. A férjemmel válófélben vagyunk és értékesíteni szeretnénk ingatlanunkat és azt hallottuk hogy ha 3 fél személy felé értékesítünk nem kell megfizetni az adót, ha az adásvételi szerződésbe bele lesz foglalva, hogy a vagyonmegosztás miatt történik az értékesítés.

Szeretnék érdeklődni hogy tud-e valaki valamit erről!

Segítségeteket előre is köszönöm!

Rosszul tudod:

2. A lakáshoz kapcsolódóan adómentes:
2.4. a házassági vagyonközösség megszüntetése következtében ingatlannak, ingónak vagy vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem;

Tehát csak akkor nem kell adót fizetni a keletkező jövedelem után, ha valamelyikőtök magához váltja a másik részét.

Mióta tietek a lakás? Ha több, mint 5 éve, akkor egyébként sem lesz adóköteles az ebből származó jövedelem.

Köszi szépen!

én is így tudtam ,csak a férjem ügyvédje mondta ezt.....
Sajnos csak kb két éve van lakhatási engedélyünk.

Bocsánat, ha már elhangzott...

2004-ben vásárolt lakást most szeretném eladni, és ha jól tudom, az öt éven belüli eladás adószabályai vonatkoznak erre. Csakhogy. Apukámtól kölcsönkapott pénzből már vásároltam egy másik lakást, ami többe került, mint amennyiért a 2004-ben vettet el fogom tudni adni. Kb. 2,5-3 millió forint lesz a különbség. Amint eladom a lakást, visszafizetem a kölcsönt apukámnak, vagyis nulla forintom fog maradni, sőt, még részletekben törlesztem a maradék 2-3 milliócskát.
Kell-e adót fizetnem a nulla - sőt mínusz 3 millió - forintból? (Ez viccesen hangzik, de olyan kelet-európai.) MI a teendőm adózás szempontjából? Köszönöm

Éppenséggel a te álláspontod az abszurd. Mintha hat havi bruttó bérednek megfelelő összeget előre elköltenél, majd követelnéd, hogy a következő félévben fizetéskor ne vonjanak tőled adót, hiszen a kölcsön visszafizetése után "nulla forintod fog maradni".

Annyit tehetsz, hogy bevallod (majd 2009,05.20-ig) az eladásból származó bevételed, ebből levonható az eladott lakás szerzési ára, akkor fizetett ügyvédi díj, illeték stb.
Ami marad, annak a 30%-a lesz a jövedelem, ez lesz a 25%-os adó alapja.

És írsz egy kérelmet az APEH-nek, hogy méltányosságból engedjék el vagy csökkentsék a fizetendő adó mértékét.

Vagy: vársz még egy évet az eladással és akkor már nem kell adót fizetni.

Tisztelt ügyvéd úr!
2003 ban építettünk egy házat feleségemmel, majd 2006-ban elváltunk. 2007ben az ő 1/2 tulajdonát magamhoz váltottam, jelentős hitel felvételével. Ha most szeretném eladni, tudomásom szerint a két részt adózás szempontjából külön kell kezelni. Azt már a visszaolvasásokból tudom, hogy a visszafizetendő kölcsön összegét nem lehet költségként levonni.Azonban azon gondolkoztam, lehetőség van-e a megválltott és az eredetileg is tulajdonomban lévő két fél rész más-más áron történő értékesítésére? Esetleg létezik-e az a módszer, hogy hitelátvállalással adom el a házat, és az eladási ár csak a hitelen felüli összeg?( hisz gyakorlatilag valóban csak ennyi a bevétel, amiből le lehet vonni a költségeket. Ami egyébbként nem is igazolható, mivel mint egy lentebbb író sorstárs, magam építkeztem, a megváltott részt meg pontosan a kölcsön nagysága miatt jóval alacsonyabb áron vettem mint az értéke).Válaszát előre is köszönöm.

Igen, kétfelé kell bontani.
Az egyik fele után már nem kell adózni, hisz a szerzéstől számított 6. adóévben értkesíti.

A másik fele: bevétel lesz az eladási ár fele. Nem lehet azt mondani, hogy az egyik fele x millióért ment el, a másik fele meg csak y millióért.

az számít bevételnek, ami az adásvételi szerződésben szerepel.

Tisztelt Ügyvéd Úr!
1994-ben vettem egy lakást az önkormányzattól 380 eFt-ért, részletre. Az utolsó részletet, pontosabban a fennmaradt 60 eFt tartozást egy összegben törlesztettem 2008. januárban. Értéknövelő beruházás nem történt.
Ezt a lakást nemrég eladtam. A folyamat 2007. decemberben kezdődött szerződéskötéssel, és ugyanekkor átvettem 1,5 mFt foglalót. A vevő ügyvédje 2007. decemberben nyújtotta be a a Földhivatalnak az adásvételi szerződést. A vételár fennmaradó részét, 12 mFt-ot, 2008. januárban vettem át.
Sejtem, hogy a régi szabály szerint kell adóznom, de hogyan? A foglaló 2007-es bevétel és a többi 2008-as? És mit vonhatok le az adóalapból, és hogyan érvényesíthetem a következő lakásvásárlással kapcsolatos adócsökkentést?
Tisztelettel
Mendelzon

Mendelzon!

Az ingatlan szerzésének időpontja 1994. Az eladásának időpontja 2007. A teljes bevétel 2007-ben jövedelem, mert akkor került a szerződés a földhivatalba.

A 2007-es adózási szabályokat kell alkalmazni, ami szerint a mostani vételárból le kell vonni a költségeket, és a beszerzéskori értéket, a fennmaradó rész 20%-a az adó alapja, az adó ennek a 25 %-a. Igénybevehető a lakásszerzési kedvezmény már a bevallásban, ha a bevallási határidő előtt megveszed az új lakást. Ha erre később kerül sor, akkor most megfizeted az adót, és a lakásszerzés után pedig érvényesíted a kedvezményt az APEH-nál utólag.

Jézusom...
Ez már majdnem az a kategória, ahol kártérítést lehet követelni az ügyvédtől. Jó, jó, mondom, hogy csak majdnem...

Ha vár néhány hetet, és csak 2008-ban adja be a szerződést, akkor nem kellene adóznod. Így viszont ki fogsz pengetni olyan 650 ezer forintot.
Persze, ha az eladást követő 60 (vagy megelőző 12)hónapon belül lakáscélra fordítod, akkor mentesülsz, illetve visszaigényelheted.
De akkor is.

Ha idén május 20-ig nem veszel másik lakást, vagy megveszed, de az adásvételi szerződést 2008. május 20-ig nem adjátok be a földhivatalba, akkor be kell vallani és fizetni az adót.

Javaslom, hogy a bevallással egyidőben adjatok be az APEH-nek egy "Fizetési könnyítési kérelmet", ezen belül kérjetek fizetési halasztást erre az adóra, mondjuk kérjetek 6 hónapot vagy 1 évet (amikorra várhatóan meg tudjátok venni a másik lakást).

Így nem kell most azonnal fizetni. Ha az APEH engedélyezi a halasztást, akkor később sem - a halasztásban kért időpontig.
Amikor a lakás adásvételi szerződése megvan, írni kell egy levelet az APEH-nek erről a tényről, és csatolni kell a szerzést igazoló okiratot.

A kérelem mintája innen letölthető:

www.apeh.hu/…3/fizmag.pdf