Társasházi írásbeli szavazás kiértékelése

Tisztelt Fórumozó Szakértők!
Segítséget szeretnék kérni, illetve inkább megerősítést a véleményemben.
Társasházunk legutóbbi közgyűlésén az egyik tulajdonostárs azt javasolta, hogy a tulajdonosok írásban szavazzanak - többek között - a közös helyiségek hasznosítási módjáról (pl. közös helyiséget kizárólag bútorok tárolására vagy hobbitevékenységre is bérbe vehetik-e a tulajdonosok), valamint a fizetendő bérleti díjról.
34 tulajdonos közül 24 szavazata érkezett be határidőre [bár a lakásukat bérbeadó, nem a társasházban lakó tulajdonosok valószínűleg későn kapták meg a postán kiküldött szavazólapokat, így azok később, határidőn túl érkeztek be, azokat a közös képviselő (Kkv.) már nem veszi számításba]. A határidőre beérkezett 24 szavazatból 1 „nem szavazott” szöveggel érkezett, 1 pedig tartózkodott, így ezeket nem lehet figyelembe venni.

A szavazatok kiértékelését a Kkv. először darabszám szerint végezte el, ám most – mivel ezt a módszert kifogásoltam, hivatkozva a 2003. évi CXXXIII. A társasházakról szóló törvényben (a továbbiakban: társasházi tv.) foglaltakra - a tulajdoni részarány alapján átszámolja a szavazatokat.

A szavazólapon (több javaslat közül lehetett választani) és 2 oszlop szerepelt: elfogadom” és a „nem fogadom el” lehetősége. A Kkv. elmondása szerint a számítást a következőképpen fogja elvégezni: pl. az egyik tételnél, amely a hasznosítás módjára vonatkozik, beírja a megfelelő oszlopba a 22 szavazat alapján a tulajdoni részarányokat, és amelyik a magasabb lesz, az lesz érvényes. Szerinte mivel nem hívtuk fel a figyelmet arra, hogy ez a szavazás az SZMSZ-t módosítja, így azt nem is érinti, ez egy „egyszerű szavazás” (?) A közgyűlésen is, amennyiben nincs meg a határozatképesség (egyszerű szavazattöbbséggel), akkor az azt követően összehívott közgyűlésen már nem kell meglennie a döntésekhez az egyszerű szótöbbségnek.

Szerintem: a társasházi tv. konkrétan és tételesen meghatározza, mely kérdésekben kell egyhangú, vagy az összes tulajdoni hányad szerinti 4/5-ös többséggel eldönteni, illetve mely döntésekhez (és ilyen az SZMSZ módosítása is) elegendő a szavazattöbbség, de az összes tulajdon többsége, nemcsak a közgyűlésen jelenlevőké. Minden más esetben a jelenlevők egyszerű szavazattöbbsége elegendő a határozat meghozatalához.
Ezért én a következőkre hivatkoztam: A társasházi tv.26. §-a értelmében a Szervezeti-működési szabályzatnak (a továbbiakban: SZMSZ) része a társasház házirendje, melyben meg kell határozni „… a közös tulajdonban levő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.” Ugyancsak e törvény (14-15.§-ában) határozza meg, hogy az SZMSZ-t, a közösség „ az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg”. Mivel az említett írásbeli szavazás tárgya az SZMSZ módosítását, (és mivel eddig nem szabályoztuk, így annak) kiegészítését eredményezi, ezért a szavazás értékelésénél is ezt az arányt kell megkövetelni ahhoz, hogy azzal valóban módosíthassuk az SZMSZ-t.

Ez alapján szerintem az „összes” tulajdoni hányad azonos az összes, tehát a 34 tulajdonos tulajdoni hányadával, és ez lenne a számításban a hányados. Ehhez kellene viszonyítani az „elfogadom” –ra adott szavazatok által képviselt tulajdoni hányadokat, és amennyiben ez legalább egyszerű szavazattöbbséget képvisel, csak akkor lehet elfogadottnak tekinteni az adott tételt.

Kérdéseim: 1. Az SZMSZ-t módosítjuk akkor is, ha arra külön nem hívtuk fel a figyelmet a szavazólapon? Számomra egyértelmű, hogy a szavazás témája, tárgya dönti el, hogy az mit érint, és ebben az esetben az SZMSZ-t.(A Kkv.szerint nem érinti az SZMSZ-t.)

2. Ha az egyik szavazati témánál az „elfogadom” mögött levő szavazati arány nem éri el az összes (34) tulajdonos tulajd. részarányának több mint felét, akkor az tekinthető-e elfogadottnak, és így az SZMSZ módosításának? Szerintem nem, de - a Kkv. számítása szerint - előfordulhat, hogy a 22 tulajdonos közül 11 (35 %-os tulajd.részaránnyal) elfogadta azt a tételt, 11 nem (33 %-os t.r.a.) és ezáltal az SZMSZ 35 %-os részaránnyal (holott az „50 %+valamennyi” szükséges ehhez) módosításra kerül!
Előre is köszönöm a segítséget!

Ezt három egymondatos kérdésben meg lehetett volna fogalmazni.

1. Írásbeli szavazás csak akkor eredményez határozatot, ha az összes tulajdoni hányad több mint fele szavazott. (És itt igenis számít a tartózkodó szavazat és a "nem szavazott" is, utóbbi érvénytelen.)
2. A törvény által az szmsz elemeként meghatározott kérdést csak az szmsz.-ben lehet szabályozni.
3. Az szmsz. módosításához az összes tulajdoni hányad felét meghaladó támogató szavazat szükséges.

Kbs

Mintha nem lennének hölgy ügyfeleid!

Nekik 3 kérdés egy A4-es oldal.

Köszönöm a válaszait, tisztelt Kovács Úr! Mindhárom válasza engem erősít meg. Viszont, azért fogalmaztam ilyen hosszan(...!), nehogy valamit kihagyjak, ami befolyásoló lehet.
Igazából még mindig meglepődök(pedig már vannak vele kapcsolatban elkeserítő tapasztalataim), hogy a közös képviselőnk ilyen alapvető dolgokban vitatkozik, meggyőzni meg pláne nem hagyja magát, még a törvényi hivatkozással sem. ( a többi tulajdonos bólogat, vagy közömbös,"majd csak lesz valahogy". Rajtam kívül egy férfi tulajd. még van, aki ajánlott levelekkel próbálkozik, de a Kkv. azokra nem válaszol sem szóban, sem írásban)

Lenne még egy kérdésem, ígérem rövid leszek.

Mi a helyzet, ha a beküldött szavazólapok elképesztően rosszak,nemtörődöm módon kitöltöttek. Hogyan lehet ezeket figyelembe venni?
Pl. a közös helyiségek hasznosításánál van 3 változat:

1. kizárólag bútor tárolásra 2. hobbitevékenység 3.egyéb. Véleményem szerint, ha valaki az 1.változatra szavaz("kizárólag"!), akkor nem szavazhatna a másik kettőre. ( a 2. és 3. változatra leadott együttes szavazatnak van értelme).

Van olyan tulajdonostárs is, aki az összes változatra bejelölte az"elfogadom"-t. pl. a bérleti díjnál volt 1. 150 Ft/m2, 2. 200 Ft 3. 250 Ft.
Ilyenkor mit lehet elfogadni? vagy nincs más lehetőség, mint - bocsánat, de - "ész nélkül" összesíteni kell mindent?! tücsköt-bogarat?!

Szerintem nem lehet ilyen szofisztikált módon írásbeli szavazást tartani. Olyan kérdést kell feltenni, amelyre egyértelmű igennel és nemmel lehet válaszolni.
(Azon lehet vitatkozni, hogy szabad-e egyszerre több kérdésről szavazni. Szerintem ez - ha nem tilos -, akkor is kerülendő; különösen az, hogy egy szavazólapon több kérdést tegyenek fel.)

Igaza van Ügyvéd Úr! A Kkv. senkinek nem mutatta meg az összeállított szavazólapot. Amikor megkaptuk, hasonlókat fogalmaztam meg neki.

Irigylem a problémáidat.

Szombaton délután ráérsz azon görcsölni, hogy mit lehet tárolni a közös tárolóban.

Normális, a társasházunk tulajdonosait érdeklő és érintő kérdéseket tettem fel. Örüljön, akinek nincsenek problémái egy társasházban, és minden flottul megy. Segítséget is kaptam, ráadásul az én véleményemet megerősítőket. Köszönöm még egyszer is Kovács Ügyvéd úrnak.

Major Domus! Ha szombaton délben is és este 9-kor is ilyen válaszok megfogalmazásán kell törnie a fejét, hogy mivel szurkálhat oda valakinek, akkor nagyon sajnálom. Ha segíteni nem tud, vagy nem akar, akkor inkább kérem mellőzze a válaszait.

Törpilla25

Nekem is lenne néhány észrevételem:
Az alábbiakat írod: Társasházunk legutóbbi közgyűlésén az egyik tulajdonostárs azt javasolta, hogy a tulajdonosok írásban szavazzanak - többek között - a közös helyiségek hasznosítási módjáról (pl. közös helyiséget kizárólag bútorok tárolására vagy hobbitevékenységre is bérbe vehetik-e a tulajdonosok), valamint a fizetendő bérleti díjról.

Kérlek nézd meg, hogy az SzMSz tartalmaz-e bármit is az írásbeli szavazásról. Mivel érvényesen csak akkor lehet írásban szavazni, ha azt megengedi az SzMSz.

Ha van rendelkezés erről, akkor kezdeményezd, hogy egyszerű eldöntendő kérdést lehessen csak feltenni és a kérdést ne lehessen tagadó kérdést feltenni.
Azaz a jó kérdés: ön hozzájárul, hogy a tárolóba csak bútort lehessen tárolni?
A rossz kérdés: ön nem járul hozzá, hogy a tárolóba autógumit is lehessen tárolni?

Az írásbeli szavazás esetén, ha eredménytelen a szavazás (azaz nem adott le annyi szavazatot a társasház, amennyi a minimum részvételi arányhoz szükséges) akkor rendes (értsd szóbeli) közgyűlést kell tartani.

„Mivel érvényesen csak akkor lehet írásban szavazni, ha azt megengedi az SzMSz.”
Ez így nem igaz.

Akkor hogy igaz?

Thtv 40 § (2): Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.

Ebből nekem az jön le, hogy kell rendelkezni az szmsz-ben róla. Igen nem megengednie kell csak szabályozni.

Így igaz.

T. Jogértők!

Hogyan tud társasházi ügyben tulajdonos a távolból érvényesen szavazni?
(Az egyik tulajdonos állandóan Szerbiában tartózkodik, miközben egy 80 %-os ügyben történik majd szavazás.)

Köszönöm!

Üdv,

Egyszerű!
Meghatalmazza valamelyik szomszédját.

Emailban,de úgy,hogy a meghatalmazást a bejelentett emailcíméről a közös képviselőnek is megküldi.

A dokumentumot aláirva beszkenneli és megkűldi mindkét címre. Ennyi.

Tisztelt fórumozók,

Az írásbeli szavazást kezdeményező tulajdonostárs, aki megszerezte a tulajdonosi hányad 1/10 -ét, hogyan tudja ellenőrizni az írásbeli szavazás tisztaságát, ha nem bízik meg a közös képviselőben? Joga van-e ahhoz, hogy ő dobja be a szavazólapokat a levélszekrényekbe, joga van-e ahhoz, hogy a szavazatokat ő gyűjtse be?
Köszönettel.

Nincs!

Ahhoz viszont jogod van,hogy részt vegyél a szavazást kiértékelő bizottság munkájában,s a jegyzőkönyv elkészitésében!

Egyébként alap hogy a közös képviselőben bízni kell. Ellenőrzésre ott van a Számvizsgáló bizottság.

Tisztelt Szakértők,

Írásbeli szavazás kiértékelésében kérném a tanácsukat. Szmsz rendekezik róla. Lényegi pontok:

1. A szavazás érvényes, ha tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostárs szavaz.
2. "Igen" vagy "nem" akaratát eljuttatja. Tartózkodó szavazat érvénytelen.
3. A határozat elfogadható, amennyiben az érvényes szavazatok több mint fele igenlő.
4. (1) és (3) nem teljesülése esetén a határozat elutasításra kerül.

Kérdéseim:
Több határozati pontról is szavazunk egyszerre. Tegyük fel, hogy nem jön össze a tulajdoni hányad fele?

1. Így érvénytelen a szavazás akkor is, ha többségben lesznek az igenek az adott határozati pontban?
2. Ha érvénytelen szavazás ellenére is megrendeli a társasház az adott szolgáltatást, akkor mit lehet tenni?
3. Ezzel csak az SZMSZ-t sértjük és nincs jogi következménye?
4. A társasházi törvény is rendelkezik arról, hogy érvényes írásbeli szavazáshoz kell az 50% részvétel? Ebből kifolyólag jogi következménye is van?

még egy kérdés:
A tartózkodó szavazat beleszámít a részvételi arányba?

Természetesen.
.
A közgyűlési határozat írásban is meghozható de a törvény szerint kell kiszámitani a szavazás eredményét.
A közgyűlés a döntéseit szavazattöbbséggel hozza.
A tartózkodó szavazat nem szavazatnak számít.

Vagyis ha 10 szavazatból 4 igen,4 tartózkodás és 2 nem szavazat van akkor igaz hogy kétszer annyi az igen szavazat mint a nem,de a javaslat mégsincs elfogadva. Mivel nincs meg a többség.
.
Ha megrendelik a munkát feljelentést kell tenni.
.
Kell az 50 % a szavazáshoz,de csak az első közgyűlés határozatképességéhez.

jogging,

A "tartozkodás" szavazat kizárása az SZMSZ-ben törvénytelen. Lásd Tht. 44.§(2) "b".
Nyilván kell tartani a Határozatok Könyvében azt is, tehát értelemszerű, hogy érvényesen NEM zárható ki.
Az SZMSZ-etek azon része semmis.
(Bár ez valójában nem változtatja meg az írásbeli szavazás eredményét, hiszen elfogadás szempontjából így is - úgy is csak az "igen" szavazatok számítanak.)

Majordomus:

A tartózkodó szavazat nem szavazatnak számít.
Úgy érti, hogy nem számít szavazatnak? Vagy "nem" szavazatnak számít?
Ha a tartózkodó szavazat "nem" szavazatnak számít, akkor a fenti 10 szavazatos példában 6 "nem" van (4 tartózkodás + 2 "nem)

Kell az 50 % a szavazáshoz,de csak az első közgyűlés határozatképességéhez.
írsábeli szavazásnál ezt hogy kell értelmezni? Ott nincs 15 perccel megismételt közgyűlés, mint szóban.
Kell az 50% részvétel az érvényes szavazáshoz írásban?

drbjozsef:
A részvételi arány számolása szempontjából a tartozkodás beleszámít? Feltételezem, hogy igen!

jogging

„A részvételi arány számolása szempontjából a tartozkodás beleszámít? Feltételezem, hogy igen!”
Igen. Ezért "szavazat". A határozatképességbe, és az összes szavazatba is beleszámít. Ezért írta MD azt, amit : hogy "nem" szavazatnak számít. Ez így nem igaz, de a határozat megszavazása szempontjából csak az "igen" szavazatok számítanak.

„Kell az 50% részvétel az érvényes szavazáshoz írásban?”

Tht. 56.§
„4. Eredménytelen az írásbeli szavazás
4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget,
4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét.”

Azt írtam hogy a közgyűlés a döntéseit szavazattöbbséggel hozza!
.
Erre írtam hogy a tartózkodás az nem szavazatnak számit!
.
Nincs többség!

Sziasztok. Írásbeli szavazással kapcsolatban szeretném kikérni a véleményeket.
A társasház SZMSZ-a úgy rendelkezik, hogy írásbeli szavazás kérésekor a számvizsgáló bizottságnak véleményeznie kell és a véleménnyel bocsátható ki a szavazás. Ha e nélkül kerül ki egy írásbeli szavazás akkor jól gondolom, hogy az nem jogszerű? Ha az írásbeli szavazás egy olyan kérvényen alapul ami 2 éves és 2 éve már lett szavazva róla akkor jól gondolom, hogy a szavazás nem jogszerű? Lehetséges e ennél az írásbeli szavazásnál egy új pár napos kérvényt kiküldeni "jaj bocsának tévedtünk" és úgy lebonyolítani vagy új írásbeli szavazás kiírását kellene indítani?