Kérdésem az, hogy lehet-e írásban új SZMSZ-t megszavaztatni, ha a régi SZMSZ kifejezetten rendelkezik arról, hogy csak egyhangú és 2/3-os kérdésekben lehet írásos szavazást kezdeményezni. Köszönöm a segítséget!
Társasházi SZMSZ módosítása
Igen, én biztosan kevertem, de azért, mert a társasház kezelői tanfolyam anyagában nem a csatolás, hanem a benyújtás szót használták. Bejegyezni az alapító okiratot kell. Remélem, ezt már nem tévesztettem el?
KBS megjegyzése szerintem nem nekem szólt, hanem a drbJozsef-nek. De végül is mindegy. Azért köszi, mert egyértelműen leírtad, hogy mit kell csinálni:)
Kbs világosan leírta,hogy kevered a bejegyzés és a becsatolás fogalmát..
.
Az szmsz-t elfogadása után 8 napon belül,az elfogadást tanusitó jegyzőkönyvvel,az iratokhoz csatolást kérő kisérőlevéllel együtt kell benyújtani a Földhivatalhoz.
Kedves József,
Nézd el a tudatlanságomat kérlek, de akkor felteszem a kérdést, hogy hol van az ingatlan nyilvántartási iratok helye?
Az ügyvéd Úr bejegyzését úgy értelmeztem, hogy ez a hely egyáltalán nem az ingatlan nyilvántartási hatóságnál van, hanem a közös képviselő irodájában.
Vagy ha mégis ott van, akkor a szavakkal játszunk, mert a lényegen nem változtat, hogy mégiscsak a földhivatalban köt ki a módosítás.
üdv
FERJOZ
Öt hozzászólással alattad írtam be a törvény szövegét.
Most direkt megnéztem, a Tt. nem írja elő, hogy az SZMSZ-t egyáltalán be kellene nyújtani az ingatlan nyilvántartási hatósághoz.
A társasház kezelőknek mégis ezt oktatják:
Idézet a tananyagból
"Az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz történő benyújtás sarkalatos fontosságú, ugyanis az SZMSZ alapján csak onnantól szerezhet jogot, illetve terhelheti kötelezettség a tulajdonostársakat, hogy ennek a benyújtása is megtörtént!"
"Gyakori kérdésként merül fel tantermi oktatások alkalmával, hogy a meghívó és mellékletei E-mail címre történő megküldésével a közös képviselő megfelelően eleget tesz-e a tájékoztatási kötelezettségének? A válasz erre is (mint sok más kérdésre) az, hogy a bírósági gyakorlat ebben nem egységes, így amennyiben az SZMSZ-ben nem szerepel kifejezetten egy ilyen kézbesítési mód, előfordulhat, hogy a jóhiszeműen eljáró közös képviselő kellemetlen helyzetbe kerül egy tulajdonostárs által indított bírósági per alkalmával. Azonban ha az E-mail címre való megküldés lehetőségét az SZMSZ-be belefoglaltuk, (és persze az SZMSZ benyújtásra is került az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz) akkor nem lehet ebből probléma"
„A probléma a meg nem támadott határozatokkal van. Ezek megítélében két, egymásnak szögesen ellentmondó vélemény ismert. Az egyik szerint minden határidőben meg nem támadott határozat érvényes, a társasház belső viszonyaiban kötelező erővel bír. A másik szerint viszont a nem megfelelő többséggel elfogadott határozat nem módosíthatta az SzMSz-t, és ha ellentétes az SzMSz-szel, akkor az utóbbit kell betartani.”
Van némi különbség.
.
A közgyűlés nem dönthetett volna az szmsz módositásáról az előírt tulajdoni hányad hiányában. A határozat érvénytelen.
Őszintén, mint laikus nem nagyon, de ha arra célzol, hogy a különbség a tartalmi vagy érvényességi vizsgálata hiánya, akkor érteni vélem. Bár a kérdező szempontjából nem látom a különbséget...
Ugye, különböztetni tudsz a "bejegyztetni" és a "csatolni" között? Különben pont ezt írtam már korábban is.
„Nem kell az SzMSz módosítást a földhivatalban "bejegyeztetni".”
„Tht.15.§ A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.”
Most kell vagy nem kell?
Vagy nem. De ezt már leírtam neked. Ezek szerint nem értetted.
József felvetésére kiegészíteném azzal, hogy a felújítási díj, mint olyan, eddig nem szerepelt a társasházunk SZMSZ-ében, ezért is vezette fel úgy a közös képviselő, a napirendi pontot, hogy az SZMSZ módosítása a felújítási alap létrehozása miatt.
Mivel a meghirdetett időpontban nem volt határozatképes a közgyűlés, ezért a fél órával később tartandó ismételt közgyűlés döntött a kérdésről egyhangú szavazással, de ott sem volt meg a teljes tulajdoni hányad 51% igen, ezért az ismételt közgyűlés határozata szerintem csak egy sima határozat.
Az a véleményem, hogy a közgyűlés ezen napirendi pontját írásban kellett volna szavazásra bocsátani.
Az eredeti kérdésem egy alábbi példával szemléltetném:
Tételezzük fel, hogyha megvan az SZMSZ módosításához szükséges többség, ebben az esetben a módosítás bejegyzésre kerül a földhivatalban és mindenki e szerint fizeti a díjakat egészen addig, amíg egy újabb közgyűlés nem dönt a díjak módosításáról (pl. emeléséről).
Ha ez a díjmódosítás nem kerül bejegyzésre, akár mulasztás miatt, akár azért, mert nem volt meg a teljes tulajdoni hányad 51% igen, akkor elvileg bármelyik tulajdonostárs mondhatja mindenféle jogi következmény nélkül, hogy ő csak a régi díjat fizeti továbbra is, mert csak azt a határozatot ismeri el törvényesnek, ami a földhivatalban van bejegyezve.
Vagy nem?
FERJOZ
„2019 októberében volt egy második közgyűlés is a felújítási díj miatt. A közgyűlési meghívóban úgy szerepelt, hogy SZMSZ módosítása, amihez ha jól tudom 51% tulajdonosi többség kell. A határozatot a megismételt közgyűlés egyhangúlag elfogadta tekintet nélkül a jelen lévő tulajdoni hányadokra. 536 igen szavazattal, miközben a teljes tulajdoni hányad 5000.”
Ezt úgy kell érteni, hogy a közgyűlésen felújítási alap képzését határozták el? És a felújítási alap képzésének szabályai a közgyűlésig nem voltak benne az SZMSZ-ben?
Szerintem is.
De ha betű szerint nézem :
A 13.§ előírja mit KELL szabályoznia az SZMSZ-nek.
A 14.§ előírja az elfogadás módját.
A 15.§ szerint módosítani a 14.§ szerint lehet.
A felújítási költséget KELL szabályoznia az SZMSZ-nek. Ha annak akár csak az összegét megváltoztatják, akkor változik az SZMSZ tehát 14.§ szerint kell elfogadni a javaslatot.
Javítsatok ki, de nekem nem világos valami.
FERJOZ most úgy érted, hogy szerinted a közös költség és a felújítási alap is az SZMSZ része (Tht.13.§(1)b), ezért ha azt megváltoztatja a közgyűlés, akkor az SZMSZ módosítás, és csak a 14.§ szerinti összes tulhányad 50%+1 szavazhatja meg, de a megismételt közgyűlés, ahol ez nincs meg, az nem?
Az szerintem más kérdés, hogy nem kötelező a módosításokat benyújtani, de ebből adott esetben gond lehet, pl. egy közös költség tartozással kapcsolatos jelzálogjog bejegyzés a társasház javára csak akkor lehetséges, ha az ezzel kapcsolatos szabályozás az SZMSZ-ben szerepel és az SZMSZ-nek a Földhivatalhoz történő benyújtására is sor került. Ha ez nincs meg, akkor jelzálog sem tehető az ingatlanra.
Nem az volt a gondom, hogy egy közös költségről nem lehet szavazni és határozatot hozni a megismételt közgyűlésnek. Biztosan bennem volt a hiba, hogy nem tudtam megértetni magam. :((
A közös költség módositása sima ügy,de az szmsz módositásról nem lehet megismételt közgyűlésen dönteni.
Nem kell az SzMSz módosítást a földhivatalban "bejegyeztetni". Lerakni le lehet, de a földhivatal se a tartalmát, se az érvényességét nem vizsgálja.
A közös költség összegét a megismételt közgyűlés a jelenlévő szavazatok egyszerű többségével határozza meg.
Igen, lenne konkrét eset is, de ez már határidő túllépés miatt nem támadható. A 2019 októberében volt egy második közgyűlés is a felújítási díj miatt. A közgyűlési meghívóban úgy szerepelt, hogy SZMSZ módosítása, amihez ha jól tudom 51% tulajdonosi többség kell. A határozatot a megismételt közgyűlés egyhangúlag elfogadta tekintet nélkül a jelen lévő tulajdoni hányadokra. 536 igen szavazattal, miközben a teljes tulajdoni hányad 5000.
Ilyen szavazati arány mellett ez nyilvánvalóan nem volt elég az SZMSZ módosítására, mert még a földhivatal sem fogadja el. Viszont sima társasházi határozatként elmegy. Kérdés, hogy egy ilyen határozat betartatásához milyen jogi eszközei lehetnek a társasháznak? Ha a földhivatalban is be szeretnék jegyeztetni, akkor minimum az, hogy egy írásbeli szavazást kellene tartani, mivel a résztvevők szokásos száma miatt eleve nem szokott határozatképes lenni a közgyűlés. Bár ha meg is lenne a határozatképesség, akkor is egy irányban többnek kéne lenni a szavazatoknak, mint a teljes tul hányad 51%-a
Az a kérdés, hogy érvényes-e egy olyan határozat, amely egy tartalma szerint módosítja az SzMSz-t, de az SzMSz módosításához szükséges szavazatszámnál kevesebbel fogadták el?
Az nemigen kérdéses, hogy ha az arra jogosultak valamelyike egy ilyen határozatot határidőben bíróság előtt megtámad, akkor azt a bíróság hatályon kívül fogja helyezni.
A probléma a meg nem támadott határozatokkal van. Ezek megítélében két, egymásnak szögesen ellentmondó vélemény ismert. Az egyik szerint minden határidőben meg nem támadott határozat érvényes, a társasház belső viszonyaiban kötelező erővel bír. A másik szerint viszont a nem megfelelő többséggel elfogadott határozat nem módosíthatta az SzMSz-t, és ha ellentétes az SzMSz-szel, akkor az utóbbit kell betartani.
VAn konkrét probléma is?
Tisztelt Kovács_Béla_Sándor!
Köszönöm a megjegyzését, viszont még mindig nem értem, hogy a kisebbségben (megismételt közgyűléseken) meghozott határozatoknak mi az értelme, ha eleve nem az volt vele a cél, hogy az SZMSZ-t módosítsák, mert én úgy tudom, hogy ami határozat nem kerül bele az SZMSZ-be, ott kötelezettség sem terhelheti a tulajdonostársakat.
Tisztelettel
FERJOZ
Nem egységes a joggyakorlat a kérdésben; de a fősodor elfogadja az SzMSz-t formailag nem, de tartalom szerint módosító határozatokat érvényesnek, ha azokat az SzMSz módosításához szükséges többséggel fogadták el.
Tisztelt fórumozók,
Nem világos előttem, hogy milyen erővel bírnak azok a közgyűlési határozatok, amelyeket nem kifejezetten az SZMSZ módosítására hoz meg a közgyűlés? Milyen jogi lehetőség van a társasház közösség kezében azokkal szemben, akik az egyszerű szótöbbséggel hozott határozatokat nem tartják be?
Egyáltalán van-e értelme úgy határozatokat hozni, hogy azok nem kerülnek bele az SZMSZ-be?
Tisztelettel
FERJOZ
Szintén egyszerű többséggel,az összes tulajdoni hányadból.
kiadja a Jogászoknak Kft.
cégjegyzékszám: 02-09-067243
adószám: 12559044-2-02