Ingatlan Adás - vétel

Pontosan ezt szeretném, levédetni magam. Meg mert logikátlannak érzem azt, hogy egy már eladott ingatlan egy új ingatlanba fordítva értéknövekedéssel bír. Az a lakás voltaképp benne van a házban, ha eladásra kerülne az új ingatlan fixen megkapja ezt az összeget. A maradék összeg pedig 50-50%-ban osztódik. Nem ez lenne a normális?

„mert logikátlannak érzem azt, hogy egy már eladott ingatlan(ára) egy új ingatlanba fordítva forgatva értéknövekedéssel bír. ”

Már pedig logikus.

Úgy általában az ingatlanok értékmegőrzőnek tűnnek (néha érnövelőnek is ). De csak látszatra, mivel hosszútávon azért minden ingatlan veszít az értékéből.Egy gépkocsi 15 - 20 év alatt értéktelenedik el, míg egy lakás 80 - 120 év alatt A föld, a telek értékállóbb,de kivétel itt is akad. Egy meg valósulandó más etnikumú befogadó tábor viszonylag gyorsan megváltoztathatja egy lakóingatlan forgalmi értékét.
De nem kell az ördögöt a falra festeni......főleg az alföldi falvaink egy részében a 70 -80 év előtti népesség mix változása miatt a nagy értékű
ház/lakásingatlanok mára majd értéktelenné váltak.

„Nem ez lenne a normális?”
Nem.

Rendben, tovább viszem. Ha az ingatlan ára annak megfelelően is növekedik, hogy az alap megvásárolt ingatlant mikkel bővítjük (pl: medence, grill sziget, kerti kisház, sütő, stb) is vonatkozik a 78-22% annak ellenére is, hogy ehhez 50-50%ban járultunk hozzá? A ház vételárán felül minden beruházás fele-fele arányban történik. Így miért csak a 22% járna a teljesből?

„Így miért csak a 22% járna a teljesből?”
Ezt senki nem is mondta.

Ez az ingatlanrész elosztás a hozott ingatlannal.

A közös beruházás értékéből természetesen nem 22 %-al osztoztok.

De amikor viritani kell a lóvét,számit hogy ki mennyit tesz az asztalra.

SophieEny,

Az ingatlan értéke két okból nőhet. Vagy a lakáspiac miatt - ahol minden lakás értéke nő (legalábbis a környéken) -, vagy a ráfordítások miatt, ahol csak ez az adott ingatlan értéke nő (korszerűsítés, napelem, szigetelés, etc).
Előbbiből értelemszerűen a tulajdoni hányadok arányában részesülnek a tulajdonosok, utóbbiból értelemszerűen a hozzájárulásuk arányában részesülnek. Legalábbis ez a "normális", logikus.

Megfordítom a kérdést : ha te semmit nem raksz bele a lakásba, csak a törlesztőrészlet felét, akkor nem az lenne a „normális”, hogy mondjuk váláskor te visszakapd azt a pénzt, amit belefizettél? Én ezt is mondhatnám az (akkor már) exed nevében, akkor is, ha ez csak pármillió forint az évek alatt, az ingatlan piaci értéke meg 100+ millióval nőtt. Há mi közöd hozzá, mennyit nőtt, te befizettél X-et, visszakapsz X-et. Hát nem logikus?

Sajnos ezt előre nem lehet jól leszabályozni. Ha olyan lesz a viszony majd, akkor vita lesz így is, úgy is.
Ha nagyságrenddel kevesebbel járulsz hozzá az ingatlanhoz összességében, akkor nagyságrenddel kevesebbet is fogsz kapni belőle (nominálisan lehet, hogy sokkal többet, mint beleraktál, de arányaiban nem). Nem ez lenne a logikus?
És igen, jó eséllyel, ha töredékét rakod most bele (tehát egy fél négyzetmétert se kapnál most érte), akkor osztozkodáskor is csak annyit kapsz, amiből feltehetőleg majd akkor sem fogsz tudni venni egy másik lakást. Ez ilyen.

A lakáspiacon a pénz beszél nem az hogy ki mit tart logikusnak (a saját szemszögéből nézve.) Ha most beleteszel 20 százalékot akkor eladáskor is annyit veszel ki belőle!
Ez ennyire egyszerű..

Jó napot kívánok, sziasztok! A segítséget szeretném kérni az alábbi ügyben:
Egy ismerősöm 2015-ben egy rokonától megvett 1/4 ingatlanrészt, mivel hitelt kellett felvenniük, mely hitelt rá is terheltek az ingatlanra. Az adásvételi szerződésben rögzítve volt, hogy miután megkapják a hitelt fizetik ki az eladónak az összeget, illetve hogy "ingatlan 1/4 rész vonatkozásában adásvétel jogcímen történő tulajdonjog bejegyzésre irányuló eljárást a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig tartsa függőben..." Illetve az is szerepelt az adásvételi szerződésben, hogy az ügyvéd a földhivatali eljárást teljes körűen lefolytatja.
A most lekért tulajdoni lapon még a régi rokon (eladó) szerepel az 1/4 rész tulajdonosaként, és az ismerősöm nevénél az áll "tulajdonjog bejegyzésének elutasítása". Kérdésem az lenne, hogy ki és mit nem adhatott be valahova, ki hibázhatott, illetve valahogy az ismerősöm nevére kerülhet e az az ingatlanrész?
Köszönöm előre is a segítséget.

Vanda,

„ingatlan 1/4 rész vonatkozásában adásvétel jogcímen történő tulajdonjog bejegyzésre irányuló eljárást a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig tartsa függőben...”

Meg fogsz lepődni. Ha más hiba nem történt, akkor a mulasztás a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásának elmaradása volt. Tekintve, hogy a függőben tartás legfeljebb hat hónapig tarthat, ha ez nem történt meg, akkor a földhivatal törölte a széljegyről a bejegyzést, és ezzel az adásvételivel már nem is fogja bejegyezni. De lehetett az elutasítás oka bármi más, ami nem felelt meg a földhivatalnak.

Ha jól értelek :
Vevő úgy vett (elvileg) 1/4 tulajdonrészt, hogy ahhoz ő hitelt vett fel, az ki is lett fizetve az eladónak, és a bank jelzáloga be is lett jegyezve a tulajdoni lapra? Úgy érted, az eladó nevén lévő részre? Ez elég furán hangzana...
Szóval valami nem kerek, vagy félreértelek.

Vanda#Jelentem!2024.01.25. 11:19
drbjozsef,

Köszönöm válaszát.
Nekem is nagyon furcsa az egész ügy. A tulajdoni lapon én úgy látom az egész ingatlanra van a jelzálogjog bejegyezve x összegben.
Az összeg ki lett fizetve az eladónak.
Valahogy be lehet jegyeztetni tulajdonosként az ismerősömet? Az adás-vételi szerződés megvan, az összegről lehet igazolást adni, hogy valóban el lett utalva...Illetve ki hibázhatott ebben az esetben? Az ügyvéd, aki elvileg eljárt teljes körűen az ügyben, vagy az eladó, hogy nem adta be a papírt az utalás után? Nyilván az ismerősömék is hibásak, hogy akkor nem ellenőrizték le hogy rendben zajlott e minden, de valahogy helyre lehet hozni az ügyet? Köszönöm a segítséget.

Vanda,

• Az ingatlan az "eladó" 1/1 tulajdona? És erre jegyezték be a jelzálogot? (nem tudod a személyes adatokat kisatírozva feltölteni azt a tulajdoni lapot feltölteni egy képfeltöltő oldalra, és idelinkelni a képet?)
• Ki vette fel azt a hitelt? Ki az adósa? A "vevő?

Ami biztos : ha az adásvétel ténye nem vitatott, akkor megoldható a tulajdonos változás bejegyzése, csak nem egyszerű. A meglévő adásvételi szerződés nem megfelelő, a földhivatal már nem fogja elfogadni. Fel kell bontani, és egy újat kötni. Ha erre az "eladó" nem hajlandó, akkor szinte bizonyosan pert kell indítani.

drbjozsef,

Jelenleg nem tudom megoldani a feltöltést, talán este. De a fontos adatokat leírom:
Az ingatlan tulajdonmegosztása 3/4 rész a vevő édesapjáé, az 1/4 rész a vevő nagynénié (vevő édesapjának a testvére). A nagynénitől szerették volna az 1/4 részt megvenni. Tehát az adásvételi szerződés szerint az eredmény 3/4 rész az édesapáé, és 1/4 rész a vevőé.
A vevő vette fel a hitelt a feleségével (8,5 millió), és kifizette a nagynéninek az 1/4 részt (3 millió ft). A tulajdoni lapon a III. részben jelzálogjog van feltüntetve a 8,5 millió összegben, illetve "elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzett jelzálog biztosítására".
És a legvégén szerepel a vevő a tulajdonlapon "tulajdonjog bejegyzésének elutasítása" alatt.

Köszönöm a segítséget.

Vanda,

Értem.
Hát ez elég nagy probléma. A hitelszerződésben a 3/4 rész tulajdonos édesapa nem szerepel? Sem kezesként, sem zálogkötelezettként?
Ez egyébként egy normál lakáshitel?

A normális menete ennek az lett volna, hogy az adásvételiben kikötik, hogy bejegyzik a szerződést a vevő javára függőben tartással, majd a hitelt adja a bank, egyből az eladónak utalva, ha az azt megkapta, akkor köteles beadni (ügyvédje beadni) a bejegyzési engedélyt, és ha bejegyezték a vevőt, akkor ANNAK a részére kerül fel a jelzálog, és a többi teher.

A most bejegyzett elidegenítési tilalom már eleve probléma a vevő tulajdonjogának bejegyzése útjában.

Én azt tanácsolom, hogy keressetek fel egy ügyvédet minden papírral, mert így is úgy is kelleni fog a szerződés ellenjegyzéséhez. Hátha élőben ki tudja bogozni, mi ment félre.

A legfontosabb kérdés az, hogy nincs vita a felek között? Tehát a nagynéni nem tagadja meg az átírást, nem követel plusz pénzt, vagy ilyesmi, nincs semmi probléma amúgy közöttük? Mert akkor menni fog, valahogyan biztosan.

drbjozsef,

Nagyon szépen köszönöm a segítségét. Ezeket a kérdéseket felteszem az ismerősömnek, mert sajnos ezekre én nem tudok válaszolni.
De ezek szerint egy ügyvédet kéne felkeresni, aki segít nekik ebben.

„És a legvégén szerepel a vevő a tulajdonlapon "tulajdonjog bejegyzésének elutasítása" alatt.”
Akkor a leggyorsabb az lehet, hogy a vevő a földhivatalnál kér iratbetekintést, kérve, hogy az ehhez a feljegyzéshez tartozó összes iratot meg akarja nézni. Ott le lesz írva a határozatban, mi volt az elutasítás alapja. Arról kérjen másolatot is. (Egyébként az ügyvéd is ezt kérné először, ha megbízzátok. Aztán, ha majd elolvasta, onnan kezdődhet az észmunka.)

„és ezzel az adásvételivel már nem is fogja bejegyezni. ”
De igen. Az a szerződés ugyanis továbbra is érvényes és hatályos. Azt pedig méltánytalan lenne elvárni a felektől, hogy a szükségesnél több példányt írjanak alá.
Ilyen esetekben, ha megvan az a hozzájáruló nyilatkozat, akkor csak azt kell benyújtani a földhivatalnak (két eredeti és egy másolati példányban), és hivatkozni arra az ügyszámra, amelyen a szerződéspéldányok rendelkezésre állnak.
(Az igaz, hogy az eljárási díjat újra meg kell fizetni.)

„elidegenítési és terhelési tilalom”

A tényállás eléggé zavaros. De ha jól értem, előbb felvett a vevő 8,5M kölcsönt úgy, hogy annak biztosítékaként jelzálogot és elidegenítési tilalmat jegyeztek be az egész ingatlanra, és aztán szerette volna bejegyeztetni a saját tulajdonjogát 1/4 illetőségre?
Gratulálok!

kbs,

Nem te mondtad a múltkor, hogy a 30 napon belüli benyújtási kötelezettség miatt, ha a függőben tartás lejárt, akkor újra, ugyanazzal a szerződéssel nem fogja a földhivatal bejegyezni? Vagy pont az a gyakorlat, hogy a szabály ellenére sem akadékoskodnak ezzel?

Én ilyet sose mondtam. A 30 nap elmulasztása miatt csak bírságolhatnak, de azt se szoktak.

Mindenképpen forduljon ügyvédhez mert ezt a vevő nem tudja megoldani.

Kedves Szakértők!
Tulajdoni lap lekérésével kapcsolatosan lenne a következő kérdésem: Van-e arra vonatkozó törvényi rendelkezés, hogy az ügyvédnek aznap, közvetlen a szerződéskötéskör kell ezt megtennie vagy történhet tegyük fel adás-vételt megelőző napon is? "2017. évi LXXVIII. törvény
az ügyvédi tevékenységről: 45. § Ingatlanra vonatkozó vagy ingatlannal kapcsolatos jog vagy tény közhiteles nyilvántartásba való bejegyzésre irányuló eljárásban való jogi képviseletre, illetve közhiteles nyilvántartásba való bejegyzés alapjául szolgáló okirat szerkesztésére irányuló ügyvédi tevékenység során az ügyvédi tevékenység gyakorlója az ingatlan-nyilvántartási adatokat és a tulajdonjogra, az ingatlannal kapcsolatos egyéb jogra vonatkozó okiratokat köteles ellenőrizni." -ezen kívül nem sikerült más szabályozást találnom erre vonatkozóan. Előre is köszönöm a segítséget!

Nincs.

Van konkrét problémád is?

Funda26,

Milyen relevanciája lenne? Lekéri egy perccel az aláírás előtt, de csak másnap reggel nyújtja be, addig mindent is be lehet jegyeztetni. Igazából nem véd az semmitől, lényegében csak a felek adatait ellenőrzi, tényleg az eladó adja el az ingatlant. Az meg nem függ attól, hogy mikor kéri le a tulajdoni lapot.

Ne felejtsd el : nem az ügyvéd, hanem az eladó szavatol az ingatlan per-, teher-, és igénymentességéért...