Társasházak jogásza!

hoviragsajt

„A régi képviselő lemondott, tehát nem hibázott.”

El is számolt mindennel maradéktalanul? Ezek után kétlem! Akkor pedig nem csak ő hibázott, hanem ti is, hogy nem kértétek rajta számon.

„Az új hibázott, mert újra kellett volna 2018-ban számolnia mindent. Új árajánlatokat kérni , és az új hitelajánlatot is ő kérte be. Az új számolást közgyűlésen szavaztatni kellett volna és határozatba foglalni.....A projekt indulása előtt tisztában volt a költségekkel és a hitel feltételeivel, csak nem foglalkozott vele.”

Magyarul semmivel nem lettetek volna előbb, az árak akkor is megdrágultak, csak te ezt nem vagy hajlandó elfogadni. A pótbefizetés kérése éppen emiatt van nyilván. Leginkább az lett volna a várható a te leírásod alapján, hogy eleve meg se kellett volna rendelni a munkákat, mert a ház eleve meg se szavazta volna a felújítást. Egyébként 2017 és 2018 között voltak a lakók részéről befizetések? Ha igen, akkor azok hová lettek, mire fizettétek be egyáltalán, ha a felújítás meg se történt?

„Pénz egyébként volt, nem kevés, sehonnan nem kellett elvonni.”

Valahonnan mégis csak hiányzik most a pénz és azt pótolni kell. Nem hinném, hogy ezért is az új képviselő volna a hibás,
hiszen ő csak végrehajtott egy korábbi közgyűlési határozatot, ami nagy valószínűséggel előírás volt számára.

drbjozsef
Köszönöm a hozzászólásod. Így gondoltam én is. Az utolsó vállalkozói kifizetés is 5 éven túli. Itt nem játszik az 5 éves elévülés? Lehet erről még szavazni? Megtisztelnél ha válaszolnál.

Szomorú
A régi képviselő lemondott, tehát nem hibázott. Az új hibázott, mert újra kellett volna 2018-ban számolnia mindent. Új árajánlatokat kérni , és az új hitelajánlatot is ő kérte be. Az új számolást közgyűlésen szavaztatni kellett volna és határozatba foglalni. Pénz egyébként volt, nem kevés, sehonnan nem kellett elvonni. A projekt indulása előtt tisztában volt a költségekkel és a hitel feltételeivel, csak nem foglalkozott vele. Most meg kgy. határozat nélkül követeli a különbözetet, amit a közösből fizetett ki, társasházi hozzájárulás nélkül.
De köszönöm a választ.

hoviragsajt,

Szerintem a Tht. 28.§(1) "c" pont alapján a pótbefizetésről (amely így, ebben a formában külön a Tht.-ban nem szerepel) kizárólagos hatáskörrel csakis a közgyűlés jogosult.
A kk. levele alapján nem vagytok kötelesek azt befizetni. Hívjon össze közgyűlést, indokolja meg rendesen a befizetés okát, döntsenek a tulajdonostársak arról.

Ugyanakkor feltételezem, hogy tudod, hogy ha a hiány valós, az a társasház hiánya, ha vétkesen nem mulasztott egyik kk sem, akkor azt valahonnan majd elő kell teremtenetek. Ehhez jó lenne egy hozzáértő és karakán számvizsgáló bizottság. Ha ilyenetek nincs, akkor nem sok lehetőségetek van. Akár le is válthatjátok a kk-t, de attól a pénz nem lesz a kasszában.

hoviragsajt

„2023 tavaszán előállt azzal, hogy a hitel feltételei és a projekt bekerülési ára 2018-ban változott.”

Feltehetően a hitelt csak 2018-ban vette fel az új közös képviselő. Ugye nem gondolod komolyan te sem, hogy ha 2017-ben ti eldöntitek, de a hitelfelvételre nem kerül sor, akkor azért a bank majd az előző évi feltételek alapján fog nektek hitelt adni, mert ti arról szavaztatok? Mi több, még az előző évi árakon dolgozzanak a vállalkozók is, mert ti arra kaptatok ajánlatot (ami persze már lejárhatott simán)? Nálam egy árajánlat érvényessége 30-60 nap között mozog. Ha utána rendelik meg a munkát, akkor az már simán drágább is lehet.

„Csinált egy zavaros számolást, és küldött egy levetet, hogy fizessünk.”

Nyilván azért zavaros nektek, mert feltehetően nem volt elég a pénz, máshonnan kellett elvonnia - amit te a ház pénztartalékának nevezel ugyebár - amit most pótolni kéne. Ha bajotok van, ne az új képviselőt csesztessétek, hanem a régin verjétek el a port, hogy miért nem hajtotta végre még a lemondása előtt a határozatot.

Kötelezhet-e a társasházi közös képviselő a szokásos közös költségen felüli pótbefizetésre kgy. határozat nélkül?
2017-ben a régi k.képviselő felújítást tervezett hitelfelvétellel a társasházunkon. Árajánlatokat, hitelajánlatot bekért. Mindent kiszámolt, és megszavaztatott. Önkéntes alapon ki-ki választott a havi részletfizetés és az egyösszegű befizetés között. Lemondott. A felújítást az új képviselő 2018-ban valósította meg. Semmit nem számolt ki, az addigi befizetésekből, hitelfelvételből és a ház pénztartalékából mindent ki tudott fizetni. 2023 tavaszán előállt azzal, hogy a hitel feltételei és a projekt bekerülési ára 2018-ban változott. Közgyűlést nem tartott erről, értelemszerűen kgy. határozat sincs. Csinált egy zavaros számolást, és küldött egy levetet, hogy fizessünk.
Jogszerű a követelése?

Amit idéztél az társasházra vonatkozik.

Mi van az alapszabályban?

Ez a lakásszövetkezet nagy hátránya.

Ott egy döntés vonatkozik minden épületre,a te épületedet a tömbmegbízott képviseli.
Aki általában az Elnök embere.

drbjózsef: Akkor ránk mi vonatkozik? Ugyanis az sem logikus, ha egy 16 lakásos társasház sorsába ilyen ügyébe azok is beleszólhatnak, akik a többi házban laknak, mert mit nekik, ha a mi házunkban átvágnak egy főközfalat. Nem nekik kellett kibírni a pokoli zajt és nem az ő házuk dől össze, ha mégsem megfelelő a statikai szakvélemény. Viszont van ilyen jogszabály: „19. § (1) * A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.”
Csakhogy a közvetlenül érintett lakások közül is legalább egy vagy kettő a kérdéses családé, tehát pont a felújítóké.
Egyébként velem cselből aláiratott a nő még a felújításuk 2-3. hetében egy olyan papírt, hogy hozzájárulok a fütéskorszerűsítésükhöz, amihez át kell törni a falat. Arról szó sem volt, hogy főközfalat, úgyhogy nem is gyanakodtam, úgy lehetett érteni a szóbeli magyarázatból, hogy a kéménynél alakítanak valamit, szóval aláírtam. Meg sem néztem, szemüveg sem volt kéznél, mert szóban azt mondta, hogy ez ránk nézve semmivel sem jár, zajos munka sem lesz, hiszen láthatom a konténert is elvitték, már csak festenek és összetakarítanak. Azóta persze jöttek konténerek, és hónapokig vésték továbbra is a falat, szóval hazudott. Lehet viszont, hogy ezt a hozzájárulásomat fel tudják használni, hogy megvan tőlem az engedély a falbontásra? Még most is folynak valamivel csendesebb munkálatok. 9:30-tól este 8-ig, szóval még a házirendet sem tartják be. Tényleg nincs jogunk megtudni, meddig tart az állapot? Most már semmit sem mondanak, az összes eddig ígért időpont megdőlt. Szeptember első hetétől tart. Az elnök email-re, telefonra sem válaszol. Amikor még válaszolt, akkor is csak annyit, hogy nem tud semmit tenni, csak sajnál minket, hogy ezen kell keresztül mennünk.

Lépcsőház? Miféle jogi entitás az?
Legfeljebb részközgyűlés, de még az se, mert ez nem társasház, hanem lakásszövetkezet.

Ez olyan, mintha egy településen a saját utcáját érintő kérdésben csak az ott lakók döntenének, nem az önkormányzat.

Tatquiq

A kizárólag a ti lépcsőházatokat érintő kérdésben csakis ti döntötök. Abba a többi lépcsőház nem szólhat bele. Az elnök kizárólag szerintem a szövetkezet közös ügyeit érintő szavazásról beszélt.

"„szavazás esetén nem tudnak többségbe kerülni, mert majdnem 100 szövetkezeti lakás van.”"
Ezt a szövetkezet elnöke válalszolta nekem arra a kérdésemre, hogy bármilyen kérdésben leszavazhatnak-e minket többieket, ha már elég lakás lesz a tulajdonukban, mert most még "csak" 5 vagy 6 lakás az övék? Ugyanis az a célja ennek a családnak valamilyen okból kifolyólag, hogy még több vagy akár az összes lakást megvegyék a házban. És gondolom az utolsó megmaradt lakók már csak áron alul tudják eladni a lakásukat akár ennek a családnak, akár idegennek. Gondolom senki nem fog kapkodni olyan lakás után, ahol esélye sincs beleszólni szavazással a házat érintő kérdésekbe, mert mindent egy család dönt el. Na erre válaszolta az elnök azt, hogy nem tudják überelni az egész lakásszövetkezet tulajdonosát szavazás esetén. Remélem így érthető..

"Ugyanis a társasház a törvény értelmében eleve megtilthatná a nem lakás célú önálló rendeltetési egységek rendeltetésének megváltoztatását"

Bár így lenne de sajnos nem.

Kártyabarlang és kupleráj kivételével semmit nem tilthatunk meg.

„Üzleti terv, piackutatás, szakértők bevonása, számítások, tőkebevonás akár külső finanszírozással, marketing stratégia stb., így indul egy vállalkozás. Végtelenül sokat lehet beszélgetni egy vállalkozás indításáról és arról, hogy mennyiben különbözik egy félelmeken alapuló döntéstől de ez már elég távoli a jogi topiktól.”

Pont ezt mondtam. Számítások? Stratégia? Kutatás? Terv? Sehol egy egzakt tény.
Minden induló üzleti vállalkozás egy blöff.
Van amelyik jobban, van amelyik kevésbe. De semelyiknek sincs garantálva a siker.

Tatqiq

„szavazás esetén nem tudnak többségbe kerülni, mert majdnem 100 szövetkezeti lakás van.”

Ugye azt te se gondolod komolyan, hogy a ti házatok alakításába a többi 84 lakás is majd beleszólhat? Neked is lehet olyan problémád, amit közgyűlés elé kell vinni és hogy éreznéd magad, ha téged is simán a többi házban lakó tulajdonos leszavazna?

„Én nem akarom a szomszédokat megválogatni”

De, pontosan azt teszed.

„Egyébként az egyik lakásban kutyapanziót "üzemeltetnek", nyáron akár 5-7 kutya is tartózkodik egyszerre náluk.”

Ha a házirendben nincs kikötve ennek a tiltása, akkor bizony ezt is megtehetik és te tűrni vagy köteles.

„Gondolom Ön hasonló mentalitású lehet, azért védi őket.”

Köszönöm a bókot, de egyáltalán nem védem őket, viszont én magánházban lakom és a magam ura vagyok. Ha te egy, gyakorlatilag társasházszerű épületben laksz, akkor sose fogsz egyedül lakni, mindig lesz előbb-utóbb valakivel konfliktushelyzeted. Javaslom neked is a magánházat ez esetben, ott max. egy rossz szomszéd tudja megkeseríteni az életedet, de hidd el, nagyon megteheti ő is, mert ott már nincs társasház, nincs lakásszövetkezet, kizárólag magántulajdon. Olvasgass kicsit ezen a fórumon, találsz néhány szaftos sztorit ezekből is.

Tatqiq
A szövetkezeti tulajdon nem azonos a társasházzal. Ott nem kell senkinek a hozzájárulása semmihez, az elnök egy személyben dönt a tulajdonosi kérdésekben. Persze ha megalapozottan akar dönteni, kérheti a szomszédok nyilatkozatát, de nincs kötve hozzá.

„Jó lenne hivatalos fórumon megfuttatni az ügyet, már csak a jogi rész miatt is, kiváncsi vagyok hogy mit mondanának a jogi agytrösztök.”

Minden lehetőséged megvan rá. Pereld be az önkormányzatot a rendeletalkotással számodra sérelmes előírások miatt, a társasházat pedig azért, mert nem azt akarják, amit te elvársz tőlük. És egyből lesznek jogi referenciáid.
Megjegyzem, hogy a kereskedelmi egység nem azonos a vendéglátó egységgel, ergo igenis szóba jöhet a rendeltetés módosítás.

Majordomus: Köszönöm a választ.
Szomorú örökös: Igaz, hogy 16 lakásos társasház és 5 vagy 6 lakás ennek a családnak a tulajdona, de mivel lakásszövetkezetről van szó az elnök azt mondta, hogy szavazás esetén nem tudnak többségbe kerülni, mert majdnem 100 szövetkezeti lakás van. Én nem akarom a szomszédokat megválogatni, de azért azt elvárnám, hogy ne tegyék pokollá az életünket. 5-6 lakás árából már mehetnének családi házba, ha már nem tudnak tekintettel lenni a többi lakóra. Persze az ilyeneknek eszébe sem jut, hogy milyen önző bunkók. Egyébként az egyik lakásban kutyapanziót "üzemeltetnek", nyáron akár 5-7 kutya is tartózkodik egyszerre náluk. Gondolom Ön hasonló mentalitású lehet, azért védi őket.

Uhh..., egy vállalkozás nem egy prekoncepción alapul, illetve lehet rózsaszín álmon is alapítani de azok ritkán lesznek sikeresek.
Üzleti terv, piackutatás, szakértők bevonása, számítások, tőkebevonás akár külső finanszírozással, marketing stratégia stb., így indul egy vállalkozás. Végtelenül sokat lehet beszélgetni egy vállalkozás indításáról és arról, hogy mennyiben különbözik egy félelmeken alapuló döntéstől de ez már elég távoli a jogi topiktól.
És ha nem lehet elvonatkoztatni attól, hogy a vállalkozó vendéglátós csak romlást és pusztulást tud hozni a társasházra akkor ezen nagyon nincs is mit ragozni és így a topik címe lehetne akár a lakóközösség jogásza! :)

Alapvetően amúgy is a jogi rész érdekes a sztoriban, Thtv értelmezése, valamint, hogy fennáll-e ellentét az alacsonyabb és a magasabb jogszabály között, illetve az olyan jogi helyzet kialakulása amiben az egyik fél jogi megoldás hiányában marad (közgyűlést nem tudja összehívni).
Nincs válasz arra ha a vállalkozó nem tud közgyűlést kezdeményezni miközben a hatóság elvárja azt, illetve arra sincs válasz, hogy a Thtv szerinti kereskedelmi szempontú szabálynak mik a jellemzői. Ez pedig olyan távoli vizekre és elvont fogalmakhoz vezet mint a jogbiztonság. Jó lenne hivatalos fórumon megfuttatni az ügyet, már csak a jogi rész miatt is, kiváncsi vagyok hogy mit mondanának a jogi agytrösztök.

„de feltevésekre alapozni, vagy tapasztalt nélkül előzetesen egy konkrét termék forgalmazását megakadályozni nem túl előremutató.”
Hm, ez elég faramuci : ezek szerinted ezt elkezdeni lehet így - hiszen minden üzleti vállalkozás az elindításakor bizonyos értelemben feltevésekre alapul tapasztalatok nélkül (legalábbis ott és akkor, ahol új üzletet nyitna az ifjú vállalkozó) -, de a társasháznak nem lehet? :)

A bizonytalanságok és feltevések miatti kockázatot miért a társasháznak kellene futnia? Ők nem akarják, és kész. Az a biztos.

Ennyiből társasházi kockázat is lehet az hogy valaki zavaró tevékenységet végez a társasházban Az üzleti kockázat üzleti tevékenységből fakad nem elbénázott jogi szabályozásból...

Ne keverjük össze a rendeletetést a használattal vagy hasznosítással. Egy üzlet kialakítása nem jár rendeltetésmódosítással.
A rendelet módosítása előtt semmilyen hozzájárulás és AO módosítás nem volt szükséges, illetve AO módosításra továbbra sincs szükség.

„Konkrét példát is mondok. Bérlő bérleti szerződést köt, hogy megvalósítsa a vállalkozását, ezért rengeteg pénzt és energiát öl a kialakításba ami több hónapig tart. Közben megváltozik a rendelet, majd néz mint vak a moziban amikor engedélyeztetni akar. Ha előre tudja nem kezdett volna bele. Lehet máshol vállalkozni, komoly konstruktív hozzállás...”

Ez bizony benne van a pakliban. Ezt hívják üzleti kockázatnak egy elvárt profit reményében.
Megjegyzem, hogy az önkormányzat lényegében csak segíti az üzleti vállalkozásokat azzal, hogy nem árt tudni előre, hogy egy adott rendeltetés módosításhoz mit szól a társasház? Ugyanis a társasház a törvény értelmében eleve megtilthatná a nem lakás célú önálló rendeltetési egységek rendeltetésének megváltoztatását.
Az pedig, ha előre beszerzed a hozzájárulásukat, és nem a végén próbálkozol, talán segíteni fog a rendeltetés módosítás után az alapító okirat módosításához, hiszen ott majd úgyis eleve 100% hozzájárulás lesz szükséges.

drbjozsef,

valóban, ez már az önkormányzati jogalkotási téma azonban szorosan kapcsolódik a társasházi törvényhez, hiszen a thtv szabályára alapozva hozta meg a döntést.

A Thtv. kommentár azt írja, hogy a társasházi törvény 17. § (3) bek.feljogosítja a települési önkormányzatot, hogy rendeletben meghatározza a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának módját és feltételeit. A rendeletnek városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján kell megszületnie és a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban kell lennie.

Mi számít kereskedelmi szempontnak? A lakóközösség védelme aligha...

És nyilván több száz másik olyan terméket vagy szolgáltatást lehetne még felsorolni ami közvetve vagy közvetlenül zavarhat egy lakóközösséget. Itt a fórumban bőven van is erre példa.
Én továbbra is megértem, hogy a lakóközösség nyugalma kiemelt érdek, de feltevésekre alapozni, vagy tapasztalt nélkül előzetesen egy konkrét termék forgalmazását megakadályozni nem túl előremutató.

„ Közben megváltozik a rendelet”

Ennek semmi köze az eredeti kérdésedhez.

Ha menet közben változik a szabály, akkor az nyilván valamelyik félnél problémát, hátrányt jelent(het). Lehet átmeneti rendelkezést tenni, vagy a hatályát kivételekkel megszabni a folyamatban lévő esetekre.

De ez más dolog.

Önmagában az, hogy az önkormányzat rendelete a lakóközösségnek beleszólást enged a társasház ügyeibe, az rendeben van.

drbjozsef,

a baj azzal van hogy lehet el se döntik hivatalosan határozati formában, az alább leírtak alapján. Társasház pedig nem csak lakóközösségből áll, akiknek persze kiemeltek az érdekeik, viszont ha objektív szemmel nézem és nem lakóközösség tagjaként, maga a jogi szabályozás a társasház egyik szereplőjét lényeges hátrányba helyezi.

Konkrét példát is mondok. Bérlő bérleti szerződést köt, hogy megvalósítsa a vállalkozását, ezért rengeteg pénzt és energiát öl a kialakításba ami több hónapig tart. Közben megváltozik a rendelet, majd néz mint vak a moziban amikor engedélyeztetni akar. Ha előre tudja nem kezdett volna bele. Lehet máshol vállalkozni, komoly konstruktív hozzállás...