Társasházak jogásza!

"ragyasdezső"

A tanácsát megfogadtam,sajnos semmire sem jutottam a jegyzőnél tett panasszal. Alább okulásul mindenkinek.

2017. december 5-én érkezett panaszlevelére válaszolva Jegyző úr megbízásából az alábbi tájékoztatást adom.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Társasházi törvény) 23. § (2) bekezdése szerint a Közgyűlés meghatározhatja a közös tulajdonban álló épületrészek használatának módját és ez a Közgyűlés kizárólagos hatásköre. A Társasház osztatlan közös tulajdonába tartozó mélygarázsban történő parkolás szabályozása a Társasház szervezeti és működési szabályzata és a házirend szabályozási körébe tartozik. Mindkét dokumentumot a Társasház tulajdonosaiból álló Közgyűlés fogadja el. E dokumentumokban foglalt szabályokat minden tulajdonostárs köteles betartani és a közös képviselő alapvető kötelezettsége azok tulajdonostársakkal történő betartatása. Amennyiben a Társasház SZMSZ-e vagy házirendje tartalmazza a parkolás szabályozását és a kerékbilincs alkalmazásának szabályait és ezt a Közgyűlés elfogadta, az minden tulajdonostársra kötelező.

Az Önkormányzat kizárólag a közterületen történő parkolást szabályozhatja rendeletében. Az Önkormányzat jegyzője a parkolás kérdésében semmilyen hatáskörrel nem rendelkezik.

A Társasházi törvény 27/A. § (1) bekezdése szerint a társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. A jegyző a törvényességi felügyelet keretében ellenőrzi, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak, működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak. A jegyző törvényességi felügyeleti eljárás keretében a Társasház működésének törvényességét vizsgálja, és az nem terjedhet ki a polgárjogi jogviszonyokra. A jegyző eljárását bármely tulajdonostárs írásbeli kérelemmel kezdeményezheti és a kérelemhez csatolni kell az ingatlan tulajdoni lapját.

Érdekes, ezek szerint csak meg kellene szavaztatni és az SZMSZ-be bevenni, hogy helyszínen meglincselhetők a rossz helyen dohányzók, vagy szemetelők, és kész is a pogrom. Természetesen szigorúan nem közterületen, csak a társasházban.

Tényleg nem tiltja semmi, hogy más tulajdonára csak úgy kerékbilincset lehessen rakni, ha az nem közterületen van?

vazallus

A jegyző tévesen döntött, hiszen a Kúria mondta ki, hogy ha az SZMSZ ellentétes a jogszabályokkal, akkor arra ítéletet alapítani nem lehet. Ugyancsak kimondta, hogy a társasház hatósági felhatalmazás hiányában szankciót nem alkalmazhat! Fordulj bírósághoz!

Van olyan jogszabály, amely tiltja a magánterületen lévő kerékbilincselést? Szerintem legfeljebb olyan van, amely a közterületi kerékbilincselés jogát korlátozza.

Szankciót nem alkalmazhat? Pedig egy csomó szankciót szoktak alkalmazni, ha megszavazza a közgyűlés. Nem használhatja a liftet aki tartozik (gyakran elektronikus védelemmel), korlátozzák bizonyos döntésekbe a beleszólási jogát, meg ilyesmik.

Mondjuk ez így nekem sem tetszik.

Plusz, egy csomó jogszabály van, ami nem kizáró rendelkezés, hanem megengedő, főleg a Ptk-ban és a Tht-ban, ahol a törvény csak akkor számít, ha másban nem állapodtak meg a felek, de el lehet tőle térni, vagy közös akarattal, vagy többségi döntéssel.

Tisztelt Jogi Fórum!
Egy bp.-i társasházat igazgató I.B. elnökeként szeretnék késedelmi pótlék fizetésével kapcsolatos kérdést feltenni.
Van egy lakónk, aki 2009-ben kezdte el késve, vagy nem fizetni a közös költséget. Először csak hónapok, később negyed-, félévek maradtak befizetetlenül, végül olyan év is volt, amikor egy árva petákot sem utalt a ház számlájára. 2013-ban elfogyott a türelmünk és az évzáró közgyűlésen nagyon szigorúan kérdeztük meg, hogy mit szeretne tenni a (késedelmi pótlék nélkül) 700 ezer forintra rugó tartozásával, Fizet vagy végrehajtást (fizetési meghagyást) kérjünk? Vállalta, hogy törleszteni kezd, havonta befizeti a k.k. kétszeresét és így elkerüli a jogi procedúrát. Kihagyás nem lehet, amint mulasztást követ el, ügyvéd kezébe adjuk az intézést.
Eltelt öt hónap, majd megint kimaradt négy befizetés. konfrontáltuk ezzel a következő közgyűlésen, és azzal is, hogy az utána következő befizetésekkel sem mindig teljesítette a kétszeres törlesztési tempót. Néha csak egy-egy hónap, máskor egész negyedévek is kimaradtak ebből a „szigorúbb” periódusból, igaz érkeztek már sokszoros befizetések is.
Nagyon nehéz egy házban lakóval szemben a törvény teljes szigorát alkalmazni…de most komoly dilemmába kerültünk. 2017 decemberére a tőketartozást teljesítette ugyan, de a késedelmi pótlék jogosságát tagadja. Azt mondja, csak létező tartozás után számítható fel, neki pedig nincs tartozása. Hogy volt? Hát igen, de már nincs, és ezért nincs érvényesíthető követelésünk.
Ez így van?
A második kérdés abban az esetben érvényes, ha a háznak van érvényesíthető késedelmi pótlék-igénye, a törvény szerint is. Meddig számíthatjuk a kamatot és milyen technikával?
2014. júniusáig nem nagyon fizetett, ez tiszta ügy, a neten található kalkulátorok segítségével kiszámíthatjuk a 2017. végén fennálló hiányok után járó kamatot.
De mi a technika akkor, amikor 2014-től elkezdődtek a befizetések? A korábbi kamat hozzáadódik a tőkeösszeghez? És ez kezd el 2014-től 2017 decemberéig késedelmi pótlékot „termelni”?
Vagy a befizetések a korábban felhalmozott késedelmek pótlékát kezdik el csökkenteni, és majd csak ha ez elfogyott, akkor csökkennek a tőke évenkénti értékei (amelyhez minden hónap termel újabb közös költséget persze)?
A fizetés megkezdése leállította a késedelembe esés kamatozását három éve? Azaz a késedelmi pótlék 2014-es összege megdermedt és már csak ez követelhető? Vagy évről évre hozzáadódik a (havonta szaporodó és az esetleges befizetésekkel csökkentett) tőkéhez és e három utolsó évben is keletkezik késedelmi kamat?
Válaszukat előre is köszönöm
enestis

Muszáj még büntetni is ?!

Barátibb eljárás volna lemondani a késedelmi kamatról...
Pláne, hogy végül fizetett.

enestis

Ha az SZMSZ-ben nincs szabályozva és írásbeli megállapodást sem kötöttetek vele, akkor nem tudjátok behajtani.

Tisztelt Nonolet!
Nem, nem a büntetés a cél, hanem a törvényesség. És az egyenlő bánás.
Volt egy másik nagyadós is, aki 10 évig nem tudott fizetni, de néha ledolgozott tartozásokat. Ám amikor eladta a lakását, mindent kifizettek, a tartozást is, meg a késedelmi pótlékot is. Egyben, egyszerre.
Neki mit mondjunk, ha azt kérdezi: őt miért büntettük?

Tisztelt R. Dezső!
Van erre szabályozás az SZMSZ-ben is, és a megállapodás közgyűlésen történt, amiről jegyzőkönyv készült. Hitelesítették és nincs megtámadva sem a határnappal...ennek ugye három és fél éve.
Így több az esély?
A Th.trv. is szankcionálja a késedelembe esést, és a ház SZMSZ-e is kitér erre, igaz, míg a trv. három hónapot, az SZMSZ-ünk hatot ír. A szóban forgó adós öt év alatt halmozott fel 700 ezer forint elmaradást. Ez nagyon sok pénz...nagyon sok türelem, mondták a ház lakói.

enestis
Nem kellett volna türelmesnek lenni. Az SZMSZ-ben 24% évi kamatot kellett volna előírni és 3 hónap után FMH-t beadni.
Ha van közgyűlési határozat és nem tartotta be, fel kell szólítani írásban és ha nem fizet FMH-t kell beadni ellene.

Üdvözletem!
A társasházban ahol lakom 2016-ban, évközben végeztek különböző átalakítási munkákat. 2016 őszén, a fűtés beindulásakor tapasztaltam, hogy a hálószobában valamitől zaj keletkezett, ami miatt csak füldugóval lehetett ott aludni. Jeleztem az esetet a fűtőnek és a közös képviselőnek is. A fűtő alaposan körbejárta az esetet, szerinte a kicserélt strang-szabályozó szelep miatt keletkezik a zaj. Ő is szólt többször is a közös képviselőnek és egyben megkért engem, ha lehet bírjam ki ezt a fűtési idényt füldugós alvással, mert a szelep cseréjét csak a fűtés leállításával lehet megoldani. Ebbe belementem. Azóta már nincs meg a fűtőnk, ezért közvetlenül a közös képviselethez fordultam a panaszommal (azóta van egy kis levelezésünk már), de vagy nem is reagáltak a problémára, vagy mondvacsinált kifogásokat válaszoltak. Az idei fűtési szezonban azonban már füldugóval sem lehet a hálószobában aludni. Ezt is jeleztem, de hiába! Mit -és hol- lehet tenni, hová tudok segítségért fordulni, hogy a zaj megszüntetését elérjem?
A segítségüket előre is köszönöm!
alim

Zárd el a szelepet... ha tudod, RENDSZERESEN!

0.
Fordulj a lakógyűléshez, vetesd jegyzőkönyvbe a panaszod és kérj határidőt is.

HA nálad zajos, akkor nyilván másnál is!
Hisz a víz elviszi hangot messzire.
Ők támogatni fognak.

1.
Ez egyébként birtokháborítás a társasház részéről.

Ami miatt 1 éven belül a jegyzőnél indíthattál volna birtokvédelmi ügyet.
1 éven túl viszont már csak a bíróságon teheted.

Így jár aki jóindulatú-türelmes-hülye... tanulj belőle.

- -

Szóval, közgyűlés, határidő aztán bíróság, ha kell.

Kedves nonolet!

Köszönöm szépen a gyors válaszodat!

Sajnos tényleg nem érdemes jóindulatúnak lenni!

Akkor "elindulok" az általad tanácsolt úton!
Üdv.: alim

Tisztelt Fórum !
2017 augusztus 31 óta új k.k-je van a 18 lakásos Tháznak.A 2017 november 7.i közgyűlésen az egyik SZB tag (én voltam ) lemondott és mivel senki nem vállalta helyettem,jelenleg 1 személyes SZB.van. Van egy nagyon régi 2009-re vissza nyúló vitatható bonyolult tartozás ügye a háznak a Víz- Csatorna művekkel.Írásban határidős felszólítást nem kaptunk csak most 2018 január 2-án egy fizetési meghagyást a közjegyzőtől a Csatornázási Művek részéről.Az előző k.k-k sem intézkedtek érdemben. A jelenlegi k.k. nem hajlandó ,többszöri írásbeli és személyes szóbeli kérésünkre sem az ellentmondást megírni a közjegyzőnek.Mi panaszt tettünk és vizsgálatot kértünk a cégtől.A k.k. akinek munkájával egyébként sem vagyunk elégedettek azt mondja szerinte ki kell fizetni a közel 500000 Ft-os tartozást.Sőt várható a Vízművektől is egy közel 300000 Ft-os követelés . Ezeket az összegeket 2016 nvemberben állítólg tévedésből vissza utalták a háznak és most most vissza követelik. Mit tegyünk? A SzB személy + 2 -3 tulajdonos intézheti-e az ügyet, írhat -e a Közjegyzőnek. A határidő 15 nap és cselekedni kell !

1.
Cseréljetek közös képviselőt, ha ennyire elégedetlenek vagytok vele...

2.
"fizetni a közel 500000 Ft-os tartozást.Sőt várható a Vízművektől is egy közel 300000 Ft-os követelés . Ezeket az összegeket 2016 nvemberben állítólg tévedésből vissza utalták a háznak és most most vissza követelik."

Ha jár nekik akkor miért ne kéne megfizetni?!!!

Azt PONT NEKED mint (volt) számviteli tagnak
TUDNOD kéne gondolom, hogy jogos-e a követelés.

Végezzétek el a feladatod és derítsétek ki!!!!
(számviteli bizottság/lakógyűlés), hogy
jogos/nemjogos a pénzigény.

Azért ez max egy-két órás számla bogarászás vagy még annyi sem...

Aztán utána majd lehet a következő lépésen agyalni.

• fizetni

vagy

• ellentmondani

Tisztelt Fórum!
Kérem szíves tanácsát, kitől várhatok segítséget olyan ügyben, amikor a Lakásszövetkezet elnöke nem hajlandó az Alapszabályban rögzített kötelezettségeinek eleget tenni, konkrétan:

• kérésre, a sokszorosítás költségének vállalása mellett sem hajlandó kiadni másolatot a küldöttgyűlés jegyzőkönyvéről,
• a szövetkezeti tago(ka)t érintő levelekre nem hajlandó írásban válaszolni, holott ezt az Alapszabály előírja 1 hónapos határidővel (eddig öt levelemre várok választ, ezek között vam 2017.05.02-i keltezésű is!)
• küldöttgyűlésen szabálytalanul hozatott döntést olyan kérdésben, amely a meghívóban közölt napirendek között nem szerepelt...

Köszönettel várom szíves javaslatukat

Tisztelt Fórumozók!

14 emeletes panelházban lakom, ahol a kisebbik szoba és a fürdő közötti strangban megy a szellőző. Nyílása a fürdőszobában van. A szobában, a fürdővel közös falon beépített szekrény van, ami MÖGÜL elviselhetetlen szag (kb dögszag, cigaretta szaggal keveredve) árad a szobába. Érdekes módon a fürdőben ez nem érezhető, hiába van ott a szellőző nyílás.

Az alattam lakónak ugyan ez a problémája.

Mindketten, egymástól függetlenül jeleztük mind a gondnoknak, mind a közös képviselőnek a problémát, de azon kívül, hogy ígértek egy szellőző "átvilágítást" (jelentsen ez bármit is....), évek óta nem történik semmi.

A kérdésem az, hogy kihez fordulhatunk panasszal? Mi a teendőnk? A szellőző hallhatóan, érezhetően jól szív, huzatos, hangos.... és a nyitott oldalon szagtalan.
Mivel MÖGÜLE jön a szag,vélhetően a ház szerkezetében lehet valahol valami.
Ha kibontatom a beépített szekrényt, a ház biztosítója rendezi a káromat?

Teljesen tanácstalanok vagyunk, ráadásul részemről egy asztmás gyerek szobájáról van szó. Az a bűz vélhetően az egészségének romlásáért is felelős!

Köszönöm szépen előre is, ha hasznos tanáccsal tud valaki szolgálni.

Kedves Társasházi Jogász!
Több kérdéssel fordulnék Hozzátok, mivel a tt-ben nem találok erre vonatkozókat:

1. Lehet-e egy elfogadott közgyűlési határozatot a közgyűlésnek hatályon kívül helyezni? Avagy csak a bíróság helyezheti hatályon kívül, illetve szüntetheti meg?
2. Teljes körű, állandó meghatalmazással (gyermek a tulajdonos, szülő a meghatalmazott és haszonélvező) ugyan olyan jogokat lehet-e gyakorolni a társasház életében, mint a tulajdonosnak? Ha nem, akkor miben nem?

Köszönöm válaszotokat! :)

1. Miért ne?
2. Ezt a kérdést kicsit pontosítanod kellene.

cickamicka!
1.Lehet, leginkább úgy, hogy azzal ellentétes határozatot hoznak. Normál esetben a tulajdon közösség többségi döntései által adott keretek között zajlik a társasházi élet.
2. Az ált. meghatalmazás minden társasházi ügyre vonatkozik, kívétel nélkü.Ezért általános:)

@ Ráhi

Amennyiben a közös tulajdoni épületrész valamely műszaki hiányossága folytán a külön tulajdonba tartozó ingatlan (a lakásod) károsodik, illetve ilyen veszélyhelyzet áll fenn, akkor Te, mint tulajdonostárs akár bírósági úton is kikényszerítheted a társasházközösséget a szükséges munkálatok elvégzésére. (Ptk. 6:523)

Ha csak a közös tulajdonban lenne állagromlás és a társasház közösség elzárkózna a munka elvégzésétől avagy e körben nem tenne semmit, akkor a Ptk. 5:76. alapján Te is elvégeztetheted, és a költségeket adott esetben rá tudod terhelni a társasházra.

Az első esetben azt kell bizonyítanod, hogy a közös tulajdonban lévő épületrész műszaki állaga (karbantartásának nem megfelelő volta) következtében a lakásod károsodhat, avagy más károsodott is, míg a másik esetben a munka elvégzésének hiányában a közös tulajdonban (strangban) jelentős további állagromlás vagy életveszéllyel fenyegető helyzet következhetne be.

Javaslom ha - írásbeli felszólítást követően -nem kapsz olyan választ a közös képviselőtől, amely záros határidőn belül nem rendezné a problámát, akkor fordulj jogi képviselőhőz. (Olyanhoz aki jártas társasházi ügyekben.)

Hát senki nem tud segíteni, mit lehet kezdeni egy önkényeskedő lakásszövetkezeti elnökkel

Rá kell lépni a jogi útra... mégis mi mást lehetne?!

@ Blackjack21!

Köszönöm a válaszod.

A közös képviselővel ismét beszéltem, ő kitart amellett az álláspont mellet, h mivel a stangban futó szellőző jól működik (valóban), így a házat semmilyen felelősség nem terheli. Gyakorlatilag azt mondta, h panelben a büdös természetes, ha nem tetszik, menjek családi házba, vagy bontsak szekrényt, falat és szigeteljek.
Ő a födémnél alul felül purhabbal lezárást javasolta.
Építész ismerős viszont azt mondta, ahhoz a strang falait alkotó betonit lapokat kell megbontani, és utána ott fognak (a házban esetleg lakó) patkányok bejönni.....

Tudom, ez eddig főleg gyakorlati és nem jogi nyavalygás volt részemről, de a Te javaslatodnál ugyan ott akadtam el, ami az eredeti problémám volt.

A saját tulajdonrészem nem károsodik, "csak" az életminőségem, a közös tulajdonrész (strang) meg állítólag természetes, h büdös.

JOGILAG valóban nem vehetem rá a társasházat, hogy a büdös OKÁT felderítsék, megszüntessék?!

köszi előre is! :)