szja örökölt ingatlan értékesítés után

Nagyon köszönöm a tájékoztatást!

Kedves József!
Köszönöm szépen a tájekoztatást, megerősítest.

Tisztelt Fórumozók!

Az alábbi példára vonatkozóan szeretném a segítségeteket kérni, hogy jól gondolom-e a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség megállapításának menetét. Példám a következő lenne:

2012 évben egyenes ágon, illetékmentesen örököltem (haláleset miatt) egy lakóingatlan 1/4-ed részét. Majd 2017-ben ismételt haláleset miatt megörököltem ugyanezen lakóingatlan további 1/4-ed részét. A 2017-es hagyatéki végzésben az egész ingatlan felbecsült értéke 20.000.000 forint volt. 2018-ban a lakóingatlan 20.500.000 forintos értéken eladásra került.

Számításaim szerint a 2012-es évben megszerzett 1/4-es tulajdonrész adómentes értékesítés alá esik már 2018-ban, mivel a lakóingatlan esetében az 5 éves időintervallumból kifutottam már. Ezért a 20.500.000 forint 1/4-ed részével kvázi nem kell foglalkozni, kizárólag a maradék 1/4-ed részével, viszont azt az összeget pedig csökkentem a becsérték 1/4-ed részével, és ennek a 15%-a lesz majd a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségem. Számszakilag egészen pontosan: (5.125.000 Ft - 5.000.000 Ft) * 15% = 18.750 Ft.

Helyesnek gondolom így, a példa megoldását, avagy valahol megbicsaklott a gondolatmenetem?

Köszönöm a segítséget!

Jó az.

Köszönöm a választ!

Tisztelt Tanácsadó!

Segítséget szeretnék kérni ingatlaneladás utáni SZJA ügyében. 2014-ben nővérem sajnos meghalt (férje, gyermeke nem volt). Közös tulajdonban volt egy ingatlanunk 1993 óta, az én nevemen 40 %, az övén pedig 60 %. Nővérem halálával 2014-ben megörököltem az ingatlan 60 %-át, melynek hagyatéki értéke (a 60 %-é) 7.200.000,- Ft volt. (itt is lenne egy kérdésem, a nővérem 2014. november 18-án halt meg, de a tulajdoni lapon az szerepel, hogy 2015-ben, a hagyatéki eljárás lezárta után került a nevemre a 60 %, ebben az esetben mi a mérvadó dátum?).
A hagyatéki illeték 327 e Ft volt. A nővérem nevén volt egy devizahitel, ahol én adóstársként szerepeltem, ezt 2015-ben végtörlesztettem, az összeg kb. 2,6 millió Ft volt (ezt az összeget a hagyatéki eljárásban is figyelembe vették illetékcsökkentő tételként). A felvett hitel összege 2006-ban 3,2 millió Ft volt, melyet a nővérem az ingatlan tetőcseréjére vett fel, ami 2006-ban meg is történt. 2015-ben az ingatlan felújításra került (nyilászárócserék, fűtéskorszerűsítés stb.), erről kb. 1 millió értékben van számlám. 2018-ban az ingatlant eladtuk 35 millió Ft értékben. Természetesen az lenne a kérdésem, hogy mennyi SZJA-t kell ezután fizetnem?
Szíves válaszát és segítségét előre is köszönöm!

Kriszta1966,

Öröklés jogcím esetén a tulajdonjog megszerzésének időpontja az örökség megnyílta, vagyis az elhunyt halálának a napja. Nem számít mi van bejegyezve a tulajdoni lapra, oda bejegyzik a bejegyzés alapjául szolgáló okirat jelzését is, azzal bármikor tudod bizonyítani (mármint a hagyatéki végzéssel, vagy akár a halotti anyakönyvi kivonattal) a helyes időpontot.
Vagyis a szerzés éve 2014.

A hitel SZJA szempontból nem számít. Meg örökölted mint tartozást, de mint "vagyont" is, "beépítve" a ház új tetőzeteként.

Adózni a kell a tulajdonrész arányos különbözet illetékkel é s értéknövelő beruházással csökkentett 30%-ának (az eltelt 4 év miatt) 15%-át.

Vagyis ((35M x 0,6) - 7.2M - 1M - 0,327M) x 0,3 x 0,15

Ha jól tévedek ez 561.285.- forint.

A saját 40%-od után nem kell adózni, mert 5 évnél régebben szerezted.

Az általad "felújítás"-nak nevezett 1millió forint csak akkor vonható le, ha az mind értéknövelő beruházásnak számít : ilyen például a komfortfokozat emelés, medenceépítés, de a nyílászáró csere és a fűtéskorszerűsítés is.

Az állagmegóvó, használatból eredő elhasználódás felújítása nem számít annak, azt akkor lehetne levonni, ha legfejljebb az eladás előtti 2 évben, legalább az eladási ár 5%-nyit kitevő összegű felújítás lenne. Nálad nincs annyi.

Kedves József!

Köszönöm szépen a választ! Akkor azt az 1 milliót, ami fűtéskorszerűsítés, ablakcsere volt, beszámíthatom, ugye? Ez 2015-ben történt ...
Azt szeretném még kérdezni, hogy az adóbevalláshoz be kell csatolni a számlákat is, vagy az csak akkor kell, ha bekérik?

Köszönöm szépen!

Kedves József!

Elnézést kérek, most vettem észre, hogy az 1 millió be lett számítva ... :)
Így már csak az a kérdés, hogy be kell-e nyújtani a számlákat az adóbevalláshoz, vagy csak akkor, ha ellenőrzik?

Köszönettel, Kriszta

Kriszta,

Semmit sem kell csatolni, csak kitölteni a megfelelő sorokat, az adásvételit, és a számlákat meg eltenni (úgy 7 évre, az adó elévülés spec szabályai miatt). Ha kell nekik, majd kérik (bár a NAV látja a szerződésedet is).

Nagyon szépen köszönöm a hasznos információkat! :)

Kedves Fórumozók!

• Ha az örökölt ingatlan a hagyatékban feltüntetett értéknél többért kerül eladásra (a megörökléstől számított 5 éven belül), akkor a különbözet után SZJA-t kell fizetni, ha jól értem.
• De van olyan kitétel, hogyha az örökös egy éven belül vesz egy (kizárólag) kisebb értékű ingatlant, akkor ezt mégsem kell megfizetni. Jól értem?
• Ez hogy működik akkor, ha egy ingatlannak két örököse van? Mindkettőjük mentesülhet az SZJA alól, hogyha a saját részüknél olcsóbban találnak ingatlant egy éven belül? Vagy csak az egyikőjük mentesülhet, de az ingatlan teljes eladási áránál kell olcsóbb ingatlant találniuk, nem csak a rájuk eső felénél? Nehéz ezt igazságosan elboltolni...

Köszönöm előre is

Nem jól érted. Évek óta nincs ilyen kedvezmény.

Köszönöm szépen! Elnézést, akkor elnéztem ezt.

Annyival egyszerűbb, akkor nem kell a kedvezményen osztozni. Az sem volna egyszerű testvérek között.

• Viszont a szerzés évének továbbra is az elhunyt egyenes ági hozzátartozó elhalálozásának éve tekinthető örökölt ingatlan esetében, nem?
• Illetve ha először az egyik (2014-es elhalálozás, ez már SZJA mentes ha minden igaz), aztán a másik egyenes ági felmenő (2018-as elhalálozás) tulajdonrésze lett örökölve, akkor azon részek külön-külön vizsgálandóak SZJA befizetés szerint nem?

Igen.

Köszönöm szépen! Nagyszerű hír, akkor egy része a problémának semmis szerencsére. Legalább a fele után nem kell SZJA-t fizetni.

Tisztelt Tanácsadó,

Örökölt ingatlan eladása után számoló SZJA ügyében kérném segítségét.
Testvérem 2015-ben hunyt el. Ekkor örököltem tőle 2 ingatlan részt 3 000 000 Ft és 4 350 000 Ft értékben. Az általam megfizetett illeték a két ingatlanra 643 311 Ft volt(ennek kiszámításánál figyelembe vették a 150 000 Ft-os temetési költséget és az 52 115 Ft-os közjegyzői díjat)
2018-ban értékesítésre került a 3 000 000 Ft-ra becsült ingatlan 4 500 000 Ft értékben.
Kérdésem az lenne hogy a teljes befizetett öröklési illetéket figyelembe vehetem az SZJA számításnál vagy arányosan nézzem csak a 3 000 000 Ft után fizetendő illeték "részt" (számításaim szerint:262 575 Ft). Amennyiben arányosan nézem úgy a befizetésre váró SZJA mértéke:111 368 Ft. Ennek kiszámítása így rendben van?
Válaszát előre is köszönöm!

Csak. De a számítás hibásnak tűnik, szerintem már a nagyságrend se jó.

Szerintem a számítás jó, csak elcsúszott az a tizedesjegy valahol. Pont 11.137.- forint lesz az az SZJA.

Junik,

Bocsánat, nálam csúszott el.
Mégiscsak jól számoltál, 111.368.- forint az SZJA.

KBS,

Nem lehet, hogy a másik ingatlan szerzési értékét nézted? A 3milliós lett eladva 4,5M-ért, nem a 4.35M-es.

Elnézést, elnéztem, úgy számoltam az idén adja el.

Sziasztok!
Egy örökölt ingatlan értékesítésének az adószámításával kapcsolatban kérném a segítségeteket.
A nagyszüleim családi házáról van szó, amit 2018-ban adtunk el, mint örökösök 9.900eF-ért. Ebből én 4.400eFt-ot kaptam. (8/18-ad rész)
A papa már 2001-ben meghalt, akkor 3/18-ad részt örököltem. Az akkori hagyatékiban a papa részének az értéke 1.050eFt-ért volt feltüntetve. Mivel ez 2001-es örökség, így tudomásom szerint ezután nem kell adózni.
A mama 2015-ben halt meg, az ő hagyatékában a ház része (3/6 - azaz fele volt az övé) 4.500eFt-Ft értékben volt feltüntetve. A mama után 5/18-ad részt örököltem.
Tehát összesen 8/18-ad rész az örökségem. Volt egy 66eFt-os illeték fizetésem is. Úgy tudom, hogy ilyenkor a bevétel és a költségek különbözetének a 60%-a után kell fizetni 15% szja-t.
Szerintetek mennyi a fizetendő adóm? Előre is köszönöm.

szallac,

Mi volt az 66ezer illeték? Ha a nagyszüleidtől örököltél, akkor az illetékmentes (akkor is, ha közvetve szülőd ajándékozásán "keresztül" örökölsz).

Nem lehet, hogy az a közjegyző díja volt? Ha igen, van róla nevedre szóló számlád?

(vagy ha a 66.000 illeték még a 2001-es örökléshez kapcsolódik, amikor még nem volt illetékmentes az egyenes ági öröklés, akkor az nem számít, mert az után valóban nem kell adózni, viszont ez nyilván nem számolható el a 2015-ös öröklésben)

drbjozsef

Igen, van nevemre szóló számla. De most nézem, hogy azt a Földhivatal adta ki, mert volt föld öröklés is és, annak a bejegyzésének a díja, Szóval akkor azt ne vegyük be a számításba.