ingatlan eladás után fizetendő adó

Van egy 1717 m2-es külterületi ingatlan. A lányom és a nevelt fiam nevén.

1000 m2-t szeretnék megvenni belőle, ez egy üres telek lenne.

A gyerekek nevén maradó rész 717 m2 ezen van egy gazdasági épület.

Mennyi illetéket kell fizetnem?

Köszönöm szépen a segítségedet!
T.É

Félek, itt sok félreértés van, nem ártana ha ezt átbeszélnétek az ügyvéddel:

1. A 3,2 milliót nem tudom, hogy mi alapján lett megállapítva, ez nem jogszabályon hanem a felek megállapodásán alapszik. Lehet ellenérték fejében és ellenérték nélkül is lemondani a haszonélvezeti jogról. Esetedben az utóbbi szerintem célszerűbb lenne, mert akkor nem lenne nálad adókötelezettség, csak a fiadnál.
2. A fiadnak mindenképpen adóznia kell, hiszen ő az ingatlan tulajdonosa, ő az eladó. Önadózással fogja majd megállapítani ezt jövőre.

Bocsánat az érthetetlenségemért, de nem igazán látom át ezt. Illetékfizetési kötelezettségem nem lesz, ez ok. De az adó ebben az esetben hogy oszlik meg? Mi terheli a gyereket és mi engem? Kérhetem, hogy ezt konkrétan írd le számokkal? Úgy tudom, hogy a haszonélvezeti összeg az eladási ár 10%-a. Nekem hogy jött ki a 8 millióra 3,2 millió?
Holnap mennénk aláírni a szerződést, de amíg nem látom át rendesen, hogy kinek mit kell fizetni, mit kell bevallani, addig nem hozom a gyerekemet olyan helyzetbe, amiből esetleg később gondja lesz. Gondolom ez a lakáseladás az önadózást is magában fogja majd foglalni?
Nagyon hálás vagyok a segítségért!

Ebben a felállásban nincs ilyen eset. Ha lemondasz róla, az egy ajándékozásnak tekinthető, ami után nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség, de az adózást nem befolyásolja.

Abban az esetben is, ha lemondok az összegről? A szerződést író ügyvéd nem az én megbízásomból van szerződésben. Akkor most mit javasolsz? Melyik esetben nem kell mind a két oldalról adóznom?

Ez azért "kissé" más történet, mint amit az előbb mondtál. A különbség annyi, hogy itt a fiad is adózni fog (a különbözet után) és Te is (a haszonélvezeti jog megváltása kapcsán kapott összeg után - ezt egyébként nem tudom miért írtátok be a szerződésbe). 1 éven belüli lakásvásárlásnak semmi hatása nincs az szja fizetési kötelezettségre (már vagy 11 éve) illeték szempontjából annyi a jelentősége, hogy a fiadnak ha vesz egy drágább lakást, akkor csak a különbözet után kell fizetnie az illetéket.

Kedves Kovács Béla Sándor,
Ismételten a segítségét szeretném kérni. A lentebb említett ingatlant 5,3-ért vettem és most 8 m.-ért tudom eladni. A fiam nevére vettem az én haszonélvezeti jogommal. A vevő ügyvédje által megírt előszerződésben az van, hogy a haszonélvezeti jogom kifizetésre kerül 3,2 m.értékben. Gondolom ez egy előírás, nem tudtam erről. Lemondok erről a jogról, így a gyerek kapja az egész összeget, ami után szerintem egyenesági rokonság miatt nincs illeték. SZJA-t, mint ahogy írta is, a haszon után(2,7 m)kell majd fizetnünk. Szeretnénk egy másik ingatlant venni, ezért nem tudom melyik variáció a jobb megoldás adózás szempontjából. Ha lemondok a haszonélvezeti jogdíjról és kifizetjük a közel 400 e forint SZJA-t,vagy ha kifizet a gyerek, én ez után adózom. Ebben az esetben 4,8 millió "marad" neki, a lakást pedig 5,3-ért vettük. Illeték és SZJA szempontjából, ha ismételten befektetnék ezt az összeget, melyikkel járok jobban? Válaszát és segítségét megköszönve: T.É

Kedves Kovács Béla Sándor,
Köszönöm válaszodat!

Téves tájékoztatást kaptál, vagy félreértetted. Bizony, kb. 400 ezer forint személyi jövedelemadót fogsz fizetni.

Üdvözlöm!
2015-ben 5,3 millió forintért vásároltam ingatlant. Családi okok miatt a lakás eladásra kerül 8 millió forintért. Azt a tájékoztatást kaptam, hogy ha egy éven belül ismét lakást vásárolok, akkor nem kell adóznom utána. A neten viszont azt olvasom, hogy a különbözetből 15%-os adót kell befizetnem.Az egy éves intervallumnak csak az illetéknél lesz szerepe új lakásvásárlás esetén. Milyen esetben nincs adófizetési kötelezettségem akkor? Esetleg, ha ebben az évben megtörténik a lakásvásárlás?

Válaszát megköszönve:
T.Éva

62. § (1) Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:

1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
2. az értéknövelő beruházásokat;
3. a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

(2) A megszerzésre fordított összeg

1. az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték;
2. a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték;
3. a kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során szerzett termőföld esetében a vételi jog gyakorlása során vételárként szereplő összeg;
4. helyi önkormányzattól vásárolt lakás estében a szerződésben szereplő tényleges vételár;
5. a 60. § (3) bekezdése szerinti ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig, a használatbavételi (fennmaradási) engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, a használatbavétel tudomásulvételének, illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napjáig, a 60. § (4) bekezdése szerinti esetben a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték;
6. az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha

fa) a szerzési érték az a)-d) pont szerinti esetben nem állapítható meg,
fb) az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog szerzése örökléssel, ajándékozással történt
azzal, hogy amennyiben az illeték kiszabása az átruházásból származó jövedelem adókötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik meg, öröklés esetén a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket, egyébként az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni, és az így megállapított adókötelezettséget az illeték-kiszabás alapján önellenőrzéssel lehet módosítani;

7. ha az fb) pontban említett esetben az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket,

ga) örökléssel szerzett ingatlan esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték;
gb) ajándékozással szerzett ingatlan esetében

1. az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből, figyelembe véve, hogy az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetében - az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minősül,
vagy
2. az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetén választható az átruházásból származó bevételből az e) pont szerinti érték, továbbá a ráépítéssel, létesítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időpont(ok)hoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpont(ok) szerinti szerzési érték(ek) arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi érték minősül.
(3) Ha a megszerzésre fordított összeg a (2) bekezdés rendelkezései szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.
(3a) Ha az ingatlan értékesítése - kivéve, ha a magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg - gazdasági tevékenység [3. § 46. pont] keretében történik, az (1)-(3) bekezdés rendelkezései szerint megállapított jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül.
(4) Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az (1)-(3) bekezdés szerint kiszámított összeg (e § alkalmazásában: számított összeg). Ezt követően a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás - a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve -,

1. a hatodik évben történik, a számított összeg 10 százalékával,
2. a hetedik évben történik, a számított összeg 20 százalékával,
3. a nyolcadik évben történik, a számított összeg 30 százalékával,
4. a kilencedik évben történik, a számított összeg 40 százalékával,
5. a tizedik évben történik, a számított összeg 50 százalékával,
6. a tizenegyedik évben történik, a számított összeg 60 százalékával,
7. a tizenkettedik évben történik, a számított összeg 70 százalékával,
8. a tizenharmadik évben történik, a számított összeg 80 százalékával,
9. a tizennegyedik évben történik, a számított összeg 90 százalékával,
10. a tizenötödik évben vagy később történik, a számított összeg 100 százalékával.

(5)
(6) A (4)-(5) bekezdés rendelkezéseitől eltérően, az ingatlanügyi hatóság nyilvántartása szerint

1. lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet (ideértve azt is, amelyet a lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel),
2. lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog

átruházása esetén a jövedelem a számított összeg

1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

(7) Az Szja tv. 2008. január 1-je előtt hatályos rendelkezései szerint lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakás átruházása esetén a (6) bekezdés alkalmazásában számított összegbe be kell számítani a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget, ha az ilyen lakás átruházása a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében vagy azt követő negyedik naptári év utolsó napját megelőzően történt.
(8) Nem kell jövedelmet megállapítani az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházására tekintettel megszerzett bevétel után, ha azt a bevételt az adózó a természetes személyek adósságrendezéséről szóló törvényben szabályozott bíróságon kívüli adósságrendezési megállapodás, bírósági adósságrendezési egyezség vagy adósságtörlesztési határozat alapján teljes egészében a tartozásai megfizetésére fordítja. Abban az esetben, ha a bevételt a magánszemély csak részben fordítja a tartozásai megfizetésére, akkor azt a jövedelemrészt kell megállapítani, amely a tartozások megfizetésére fordított bevétel és a teljes bevétel különbözete alapján meghatározható.
62/A. § (1) Ha a termőföldből átminősített ingatlan átruházásából származó bevételnek a bevételből - a 62. § (1) bekezdése szerint - levonható költségeket meghaladó része (e meghaladó rész a továbbiakban: hozam) nagyobb, mint az ingatlan tulajdonban tartásának időszakára kiszámított szokásos hozam, akkor is, ha az értékesítés gazdasági tevékenység [3. § 46. pont] keretében történik, az adó alapja

1. a szokásos hozam, és
2. a hozam a) pont szerinti összeget meghaladó részének a háromszorosa,

azzal, hogy az átruházásból származó jövedelem megállapításához a 62. § (4) és (6) bekezdése nem alkalmazhatók.
(2) Ha a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti termőföldből átminősített ingatlant tulajdonában tartó társaságban részesedéssel rendelkező magánszemély tag részesedését ellenérték fejében átruházza, illetve azt a társaságból kivonja, az árfolyamnyereséget, illetve a vállalkozásból kivont jövedelmet növeli a részesedés tulajdonban tartásának időszakára kiszámított szokásos hozamot meghaladó árfolyamnyereség, vállalkozásból kivont jövedelem kétszerese.
(3) E § alkalmazásában

1. szokásos hozamnak

aa) termőföldből átminősített ingatlan átruházása esetében a levonható költségek 0,3 százalékának a tulajdonban tartás naptári napjaival megszorzott összegét,
ab) részesedés átruházása, kivonása esetén a részesedés megszerzésére fordított érték (ideértve a részesedéssel kapcsolatos járulékos költségeket is) 0,3 százalékának a tulajdonban tartás naptári napjaival megszorzott összegét
kell tekinteni, azzal, hogy a tulajdonban tartás naptári napjainak számítása során a megszerzésről, illetve az átruházásáról szóló okirat keltének napját kell - e napokat is beszámítva - irányadónak tekinteni, továbbá azzal, hogy részesedés átruházása (kivonása) esetén a régebben szerzett részesedés átruházását kell feltételezni;

2. termőföld az a termőföldnek minősülő földrészlet, amely külterületen található;
3. termőföldből átminősített ingatlan a művelési ág változás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséről szóló döntés meghozatalának a napjától számított öt éven keresztül az az ingatlan, amely a művelési ág változás átvezetése eredményeként az ingatlan-nyilvántartásban termőföldből művelés alól kivett területté vált (ideértve az ingatlan alrészletében bekövetkező ilyen változást is), kivéve, ha a termőföld tulajdonjogának megszerzésére a termőföld végleges más célú hasznosításának engedélyezéséről szóló ingatlanügyi hatósági döntés jogerőre emelkedése napját legalább öt évvel megelőzően került sor.

(4) E § rendelkezéseit nem kell alkalmazni, ha a magánszemély a termőföldből átminősített ingatlant örökléssel szerezte és erről a bevallásában nyilatkozik.
63. § (1) Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.
(2) Ha a jövedelem bevallására nyitva álló határidőt megelőzően az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely - visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli - megszerzésére használja fel (ideértve azt az esetet is, ha a férőhely biztosítása egyösszegű térítési díj előre történő megfizetésével történik), és ezt a tényt adóbevallásában feltünteti, az (1) bekezdés rendelkezése szerint megállapított és bevallott adót (vagy annak a felhasznált jövedelemmel arányos részét) nem kell megfizetnie.
(3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint megállapított, bevallott és megfizetett adó mértékéig az ingatlan átruházását követő első és második adóévről szóló adóbevallásában a magánszemély adókiegyenlítésre jogosult, amelyet a felhasználás évéről szóló adóbevallásában megfizetett adóként érvényesíthet a (4)-(5) bekezdés rendelkezései szerint.
(4) A (3) bekezdésben említett adókiegyenlítés az e § szerint megállapított jövedelemből az adó megfizetése után, az adóévben a (2) bekezdés szerinti célra felhasznált résznek és a megfizetett adó megállapítása tekintetében hatályos (1) bekezdés szerinti adókulcsnak a szorzata.
(5) A (4) bekezdésben említett összeg nem lehet több, mint az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem bevallott és megfizetett adója, az ingatlan átruházását követő második évben csökkentve a (3)-(4) bekezdés alapján a megelőző évi adóbevallásban már érvényesített adókiegyenlítéssel.
(6) A (2) bekezdés szerinti célra történő felhasználás igazolására a férőhely megszerzése alapjául szolgáló okirat, az összeg felhasználását igazoló okirat, a rokonsági fokot bizonyító közokirat, valamint az élettársi kapcsolatra vonatkozó teljes bizonyító erejű magánokirat szolgál, amelyre az adózás rendjéről szóló törvénynek az elévülésre, illetőleg a bizonylatmegőrzésre vonatkozó szabályait alkalmazni kell.
(7) Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik), az (1) bekezdés szerinti adót mérsékelheti, vagy elengedheti.

Semmiféle 10%-ot nem látok.

Akkor itt nem alkalmazhato a 10%os koltsegelszamolas? Ennek a "25%a jovedelem" hol tudok pontosan utana nezni, hanyas paragrafus? A 25% jovedelem utan szamolando a 15%os szja? Nagyon koszonom

Annak a költségét le lehet vonni. De tudni kell igazolni. Az adóhatóság nemigen fogad el mást, mint számlát.
Jobb híján marad az, hogy az eladási ár 25%-a a jövedelem.

Értéknövelő beruházás történt. Egy 70-es években épült lakasrol van szo, aminek viz csatorna áram vezetékek cseréjétol kezdve nyilaszarok cseréje klimatizalasa tortent meg... Tobb millio forintos beruhazas.

Ki mondta, hogy egyáltalán el lehet számolni "költöttünk rát"? Egy házra költeni kell, ez ilyen.

Öt éven belül adtuk el és keletkezett jövedelem, ez kimaradt, elnézést :)
Gondolom magánszemélyként az áfával sem kell foglalkoznunk, igaz?
Olyan kérdésem lenne még, hogy itt az szja bevallásnál mivel számláink nincsenek, mert butuskák voltunk és nem kértünk, de elég sokat költöttünk rá, lehet-e a 10%-os bizonylat nélküli költségelszámolást alkalmazni?
Köszönöm szépen!

Nem kell.

Üdvözlöm! Ingatlan eladása után ehot kell fizetni? Ha igen azt is az szja bevallással egy időben vagy az még most aktuális az eladás után? Koszonom szepen!

A hagyatéki eljárás is érdekes volt. Egy éven beül (sajnos) kétszer örököltünk ugyanazon ingatlanból. A két értéknél is igen nagy a különbség, de a valós érték jóval magasabb. Vagyis, ha én akarnám megvenni, és kifizetni a többi örököst, megfelelne :)

Az első hagyatékin maga a közjegyző ajánlotta fel, hogy írjuk bele, hogy keveselljük az értéket. A másik meg kifejezetten kötözködésnek tartotta, hogy megemlítettem.

A hagyatéki eljárás is érdekes volt. Egy éven beül (sajnos) kétszer örököltünk ugyanazon ingatlanból. A két értéknél is igen nagy a különbség, de a valós érték jóval magasabb. Vagyis, ha én akarnám megvenni, és kifizetni a többi örököst, megfelelne :)

Az első hagyatékin maga a közjegyző ajánlotta fel, hogy írjuk bele, hogy keveselljük az értéket. A másik meg kifejezetten kötözködésnek tartotta, hogy megemlítettem.

Erős a gyanúm, hogy önellenőrzés nem. De rákérdezek. Egyre hosszabb a listám adó ügyileg. De majd csak jövő héten.

Felmerül bennem a kérdés, hogy lehet-e önellenőrzést benyújtani, ha a szerzés mentes az illeték alól?

„ Csakhogy a nav az örökösnek semmit sem küld”
Fizetési meghagyás? Korábban akkor is küldték, ha "nulla" volt a fizetendő összeg. Pont ezért. A hagyatéki eljárásban ugyanis az értékkel szemben csak észrevételt tehet az örökös, de jogorvoslat nincs.

Lehet, hogy keletkezett egy csúnya joghézag.

Béla, régebben azt tanácsoltad, hogy ha nagyon alacsony étéket állapít meg a nav a hagyatéki eljárás során, akkor az ellen lehet valamit kezdeni. Csakhogy a nav az örökösnek semmit sem küld, csak a közjegyzőnek. Hogyan lehet a nav értékbecslését felülbíráltatni?