ingatlan eladás után fizetendő adó

Schoffi,

Ha nem keletkezett jövedelmed, akkor nem kell adót fizetni, és bevallani sem kell a NAV-nak semmit.

Nincs teendőd.

Elvileg.

Gyakorlatilag viszont egyáltalán nem számít, hogy mennyi az "értéke" az ingatlannak, bárhogyan is érted ezt.

Akkor nincs jövedelmed, ha kevesebbért adtad el, mint amennyiért szerezted. Ez utóbbit természetesen igazolni kell. A nevedre szóló számlával, adásvételi szerződéssel, bármilyen pénzügyi bizonylattal.

Ha ti építettétek, és nem nagyon van ilyened, akkor sajnos valószínű, hogy keletkezett jövedelmed.

Ha nem vallod be, mert szerinted nincs jövedelmed, akkor csak 6 évet kell várni, hogy elévüljön, és ezen idő alatt a NAV ne tartson nálad ellenőzést. Ha tart, akkor neked kell igazolnod az ingatlan bekerülési költségét.

Kedves Szakemberek!

Örökölt ingatlan értékesítésével kapcsolatban lenne kérdésem.
2020-ban szülőtől örökölt ingatlant adnánk el még 2021ben, amiben ingatlanrészem van.
Kérdésem:
A 15% SZJA-t meg kell-e fizetni a (rám eső) TELJES eladási ár után vagy levonható a bevételből az ingatlanrész hagyatéki végzésben szereplő értéke? Pl. Az ingatlanrész eladási ára 5 millió, hagyatéki végzésben szereplő értéke 4 millió. 5 millió után fizetek 15%ot vagy pedig 5-4=1 millió után? Fontos: szülőtől örökölt, nem vásárolt.

Másik kérdés: mentesülök-e a 15% SZJA megfizetése alól, amennyiben az ingatlan eladásából származó bevételt másik (drágább) ingatlan vásárlásra fordítom?
Ha igen, akkor mennyi időn belül kell ezt megtennem?

Nagyon szépen köszönöm a segítséget!

Üdvözlettel,

Dénes

yess

„Pl. Az ingatlanrész eladási ára 5 millió, hagyatéki végzésben szereplő értéke 4 millió. 5 millió után fizetek 15%ot vagy pedig 5-4=1 millió után?”

Nagy valószínűséggel az utóbbi. A jövedelem után kell szja-t fizetni, az pedig az örökölt érték és az eladási érték közötti pozitív különbség. A kiszámított adóalapból persze természetesen levonhatod az eladással felmerült költségeket.

„Fontos: szülőtől örökölt, nem vásárolt.”

Az teljesen mindegy, ez nem számít, ha eladod az örökölt ingatlant.

„mentesülök-e a 15% SZJA megfizetése alól, amennyiben az ingatlan eladásából származó bevételt másik (drágább) ingatlan vásárlásra fordítom?”

Ez egészen biztosan nem így van már nagyon sok éve. Az illeték kiszabásánál számíthatod be az eladott ingatlant és akkor nagy valószínűséggel nem kell illetéket fizetni, csakis az értékkülönbözet után.

Kedves Szomorú örökös!

Köszönöm szépen a választ. Teljesen igazad van. Nagyon köszönöm a segítséged! Időközben rátaláltam erre, hátha segítség lesz másnak is, így beillesztem:

6. 1. Megszerzésre fordított összeg
A megszerzésre fordított összeg

1. az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték;
2. a cserébe kapott ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben rögzített érték;
3. a kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során szerzett termőföld esetében a vételi jog gyakorlása során vételárként szereplő összeg;
4. helyi önkormányzattól vásárolt lakás estében a szerződésben szereplő tényleges vételár;
5. az építés, ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a hivatalos használatbavétel napjáig, a hivatalos használatbavételben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, ha nincs hivatalos használatbavétel, akkor a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa, bejegyzett élettársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték;

f) az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha
fa) a szerzési érték az a)-d) pont szerinti esetben nem állapítható meg,
fb) az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog
szerzése örökléssel, ajándékozással történt
azzal, hogyha az illeték kiszabása az átruházásból származó jövedelem adókötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik meg, öröklés esetén a hagyatéki
leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett
egyéb értéket, egyébként az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni, és az így megállapított adókötelezettséget az illeték-kiszabás alapján önellenőrzéssel később módosítani lehet;
g) ha az fb) pontban említett esetben az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket,
ga) örökléssel szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb
érték;
gb) ajándékozással szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a
bevételből.

yesss,

Igen, az értékbizonyítvány szerinti érték levonható, de pl. az ingatlanra eső közjegyzői díj is (mint a megszerzésre fordított költség). De ingatlanközvetítő, hirdetés, ügyvédi díj is.

drbjozsef,

Nagyon szépen köszönöm a választ!
Másik kérdésre lenne szíves megerősíteni a választ szakemberként?
Tehát SZJA-t kell fizetnem mindenképpen, akkor is, ha egy éven belül ingatlant vásárolok az összegből? Még ma is kaptam eltérő válaszokat, de attól tartok, hogy jól gondolom és kell SZJA-t fizetnem mindenképp.

Nagyon szépen köszönöm.

yesss

„Tehát SZJA-t kell fizetnem mindenképpen, akkor is, ha egy éven belül ingatlant vásárolok az összegből?”

Már nagyon sok éve nincs az a szabály, hogy ha a teljes összegből lakást vásárolsz, akkor nem kell adózni.

Szomorú örökös,

Köszönöm... Nagyon nehezemre esik elfogadni. Sajnos volt egy rész kivásárlás is, ami miatt nem járok túl jól. :(

yesss,

Igen. Ha öt éven belül van jövedelem lakáseladásból, akkor adót kell fizetni.

Üdvözletem!
Tulajdonjog fenntartással eladott ingatlan adóját mikor kell megfizetni? A NAV ügyfélszolgálatánál azt mondták, hogy maga az eladás számít, és a földhivatali érkeztetés, nem az, hogy megkaptam-e már a teljes vételárat és lekerült-e a nevemről. Az ingatlan örökölt, egyelőre a pénz fele sem érkezett be a hagyatéki végzésben szereplő árhoz képest, nemhogy a plusz, és elvileg adóköteles bevétel.
Mindamellett a vevő illetékét még nem szabták ki, mert "széljegyként van csak feltüntetve", és "mert még nem tulajdonos". Nem is az..
Mi ez a kettős mérce? Én fizessek adót, noha még tulajdonos vagyok - és egyelőre pluszjövedelmem sem keletkezett -, ő nem fizet, mert még nem tulajdonos? Vagy a NAV ügyfélszolgálat tudta rosszul? Mindegy, kifizetjük, csak jó lenne pontosan tudni. Több tulajdonos is van, az egyik gondnokság alatt; nem szeretnénk még pluszban a Gyámhivatallal is ujjat húzni, mert valamit rosszul tudunk.
Köszönöm.

Ez ilyen. (Nemrég még a vevőre is kiszabták az illetéket - aztán rájöttek, hogy az azért túlzás. Kis lépések...)

Üdvözlöm!
Szülők utáni örökölt ingatlant szeretném eladni és a gyermekem nevére ingatlant vásárolni.
Van teendő NAV felé?Kell valamilyen adót megfizetni?
Válaszát előre is köszönöm.

Az attól függ. Mikor szerezted az eladott ingatlant, mennyi volt a leltári értéke; most mennyiért adod el...
(Az nem lenne célszerű, ha az új lakásról szóló szerződésben a gyerek lenne a vevő.)

csavokaleb,

Ha te leszel a vásárló is, akkor a fizetendő vagyonszerzési illetéket csökkentheted az eladott lakásod értékével. Ha a gyerek a vevő, akkor nem.
Előbbi esetben, ha lezajlott, bármikor illetékmentesen ajándékozhatod a gyerekednek az ingatlant.

Üdvözlöm Önöket tisztelettel,
Jogi tanácsadást szeretnék kérni az alábbi ügyben: A saját ingatlanomba fogadtam egy embert (akivel párkapcsolatban vagyunk). Nincs bejegyzett élettársi viszony sem szerződés nem kötelezi vagy bármi más. Megengedtem neki hogy a tartozkodási címét ide jelentse.
A kapcsolatunk oly annyira megromlott hogy szeretném végét tenni, de, nem tudom milyen jogaim /jogai vannak. Milyen törvényes módon tudom őt felszolítani arra hogy hadja el a házamat ?
Milyen szakosodott ügyvédet keressek?
Nagyon szépen köszönöm előre segítségüket,

„Milyen törvényes módon tudom őt felszolítani arra hogy hadja el a házamat ?”
Írásban, szóban, ráutaló magatartással...

Kedves Szakértő!
Abban szeretnék segítséget kérni, hogy mi az anyagi vonzata (illeték, jövedelem adó) ház vételnél és eladásnál attól függően, hogy hány éve volt(ak) a tulajdonomban.
Röviden és egyszerű számokkal:
Vettem házaspárommal egy lakást (nem CSOK-al) fél éve kb. 36 m Ft-ért, amiből kb 15 m hitel volt. Ebben élünk. Közben örököltem egy másik lakást, aminek a hagyatéki végzését rövidesen megkapom kb. 55 m ér. Szeretnénk eladni a kettőt és egy nagyobbat venni kb 70 m-ért. Érdemes lenne a lakást, amiben élünk eladni 1 éven belül ill. magas lenne az adó / illeték ha nem várjuk ki 5 évet a lakás(ok) esetében?
Köszönöm a segítséget.

Attól függ. Ha nincs jövedelem, nincs adó. Ha van jövedelem, annak 15%-a az adó.
Az illetékkedvezmény egy eladás és egy vétel viszonylatában illet meg. Az kb. azt jelenti, hogy a te részed mentes lesz, a házastársadé pedig cca. 800K. (Az övét is le lehet nullázni, de annak elég nagy kockázata lenne rád nézve - szerintem nem éri meg.)

Köszönöm a választ!
Akkor,ha jól értem az örökségből vásárolt ingatlant a nevemre veszem és utána rögtön elajándékozhatom a gyermekemnek, így nem kell semmilyen adóval,illetékkel számolni.Az ajándékozás után nem kell a gyereknek vagyonszerzési illetéket fizetni?

Adó azért még lehet.

csavokaleb,

Ha az ingatlant öt éven belül örökölted, ÉS többért adod el, mint amennyi a hagyatéki végzés szerinti értéke, akkor a különbözet után (mínusz még néhány esetleges tétel, ha volt a fizetett illeték, a közjegyző díja, ügyvédi költség) kell adót fizetni, az örökléstől eltelt évektől függően még csökkenthető. Értelemszerűen, ha olcsóbban adod el, nincs adó.

A fenti eladási ár és az új ingaltan vételára közötti különbözet után kell 4% illetéket fizetned majd neked.

Egyenesági rokonok között minden ügylet, így az ajándékozás is illetékmentes. Nyilván ha ajándékozol, akkor jövedelem sincs, adó sincs.

Köszönöm a segítséget!

Kedves Tagok!

Az alábbi üggyel kapcsolatban kérhetnék a szakértőktől, véleményt.
Az ügy:

• magánszemélyként vásárolt ingatlan, férj, feleség ½ - ½ tulajdoni arányban
• vásárlás és ingatlan nyilvántartásba vétel éve: 2019
• Tulajdoni lapon: kivett lakóház udvar, HRSZ: XXXX
• Építés éve: 1939

Az ingatlan valójában és kialakításában is egy társasház tehát lépcsőház és 5 külön álló lakást tartalmazott, de mivel nem volt albetétesítve ezért jogi szempontból családi háznak számított. A helyi ingatlan adó is ennek megfelelően volt fizetve.
2021-ben a tulajdonosok társasházzá alakították, így létrejött 5db albetét (lakás) XXXX/A/1 – XXXX/A/5 HRSZ-ek a. Bővítés illetve egyéb építési engedélyhez, vagy egyszerűsített bejelentési eljáráshoz kötött tevékenység nem volt, így hatósági bizonyítványra nem volt szükség, valamint az ingatlanban rendeltetési mód váltás sem történt. Az egyes albetéteknél az alábbi jogcímek szerepelnek: Adásvétel 2019, Létesítés 2021 (itt alakult társasházzá)

A kérdések:

1. Értékesítés esetén mi számít szerzés évének? – véleményem szerint az adásvétel éve azaz 2019.
2. Albetétek egyes értékesítésekor (5 éven belül) mi a bekerülési érték? – az eredeti ingatlan 1/5-része? Vagy az vételár egyes kialakult albetétek a teljes ingtlan méretéhez viszonyított hányada?Vagy más metriuka alapján kell számolni?
3. Amennyiben az 5 db lakás (albetét) értékesítésre kerülne mondjuk egy éven belül, megvalósulna-e a sorozatjelleg? Hiszen 1 ingatlan került megvásárlásra, de 5 lakás kerül értékesítésre.

Köszönöm a válaszokat

GM79,

Nem vagyok szakértő, szerintem :

1. Egyértelműen 2019.
2. Megállapítani, bevallani neked kell, minden élethelyzetre nincs a törvényben konkrét szöveg, életszerűen kell meghatározni. Legfeljebb vitatkozik veled a NAV, ha nem ért egyet. Szerintem az albetéthez kerülő eszmei hányad + a közös maradék 1/5-öt kell kiszámolni mindegyik albetétnél, és ezzel arányban kell szétosztani a szerzéskori értéket.
3. Szerintem ez esetetekben nem érdekes. Az Áfa tv. 259.§ 18. pontja szerint új építésű, beépített de új, vagy építési telek számít. A ti ingatlanotok nem ilyen.

drbjozsef,

Köszönöm a választ.

A 03. pontal kapcsolaban többen nem értenek egyet velem/velünk , szerintük használt ingatlanra is vonatkozik a sorozattosság. De nekem az ide vonatkozó áfa törvény egyértelmű, leírja, hogy csak új ingatlan, vagy ép. telek.

Ami viszont jobban aggaszt az az, hogy a magánszemély két esetben vállhat Áfa alannyá:
a. Áfa tv. 6. § (4) bekezdése szerinti sorozatjellegű értékesítésre vonatkozó előírások alapján
b. Ha a magánszemély a saját nevében üzletszerűen értékesít ingatlant (tekintet nélkül annak helyére, céljára és eredményére) az Áfa tv. 5. § (1) be-kezdése és 6. § (1) bekezdése alapján válik áfaalannyá.
Ha magánszemély ÁFA alannyá válik akkor meg kell fizetnie a 27%-os ÁFÁ-t az ingatlan értékesítése után. Ennek értelmében ha a magánszemély gazdasági tevékenységet folytat ( pl. még ki sem kell, hogy merítse a sorozatjelleget) azaz ami most megy a piacon, hogy vesz egy ingatlant (ahol nem lakik) felújítja majd haszonnal eladja elviekben és az ÁFA törvény szerint azonnal ÁFA alannyá válik és be kell fizetnie a 27%-os ÁFÁ-t-. Szerintem nincs az országban olyan ember aki ilyen módon adózott volna.