Társasházak jogásza!

Ilten egyszerű! Elméletben.

A gyakorlatban az összes tulajdoni hányad 50%+ többségének kell jóváhagynia a módositást.
Nem lesz könnyű.

„Mi az, amit nem vettem észre laikusként? ”

Ez nemcsak egy kúriai ítélet, hanem BH, amiben elvi éllel mond ki a Kúria dolgokat. A lényeget az összefoglalásban adják meg, az elején:
„A társasházi törvényben foglalt, a közgyűlés minősített többségű határozatát előíró szabályok egyoldalúan kógensek, a társasház közössége a Szervezeti és Működési Szabályzatban a törvényi előírásnál szigorúbb feltételeket támaszthat.”
A jogeset maga ennek az elvnek az egyik, nem pedig az egyetlen lehetséges alkalmazása. Ott az SZMSZ megváltoztatása, Nálad a közös képviselő leváltása a konkrét alkalmazás.
Mondhatnád, hogy a Kúria a minősített többséget igénylő határozatokról beszélt, a nem minősített többséget igénylőkről nem. De nem javaslom, hogy perre menj ezen az alapon. Mert az ellenfél azzal fog érvelni, hogy a többen benne van a kevesebb, amit már a régi rómaiak is... Ha az alapból szigorúbb szabályt lehet tovább szigorítani, akkor az enyhébbet is lehet. És szerintem ezzel nyerne.
A Kúria hosszú ideje, konzisztensen arról beszél, hogy a társasházi törvény minimumokat határoz meg, attól a tulajdonosok eltérhetnek, ha a minimumot teljesítik. Többet lehet, kevesebbet nem. A többségi előírásokon kívül, egy másik példa erre:
https://jogkodex.hu/doc/8402092

Röviden: Ha nem tetszik a rendszer, a közgyűlés módosítsa az SZMSZ-t.

Igy van.
Olvasd el mégegyszer amit leírtam.

Minden,ismétlem minden a társasház gyakorlati életét érintő lépést az szmsz-ben kell szabályozni.

Örülj neki hogy csak 2/3-ad az előirás.

Majordomus, Osztap: köszi a válaszotokat!

A belinkelt Kúria ítélet az SZMSZ megváltoztatásához szükséges szavazati aránnyal kapcsolatban említi az egyoldalú kógenciát, és a Tht. 14. § (1) bekezdésében tényleg ott van a "legalább" kitétel. De a közös képviselő megválasztásával kapcsolatban nem látok olyan pontot, ami hasonló eltérést engedne a Tht. 38. § (2) szerinti egyszerű többségtől. Mi az, amit nem vettem észre laikusként? Netán az a helyzet, hogy ezen az alapon meg lehetett volna támadni az SZMSZ-t megszavazó közgyűlési határozatot, de mivel senki nem tette meg 60 napon belül, ezért most már ez a szabály él?

Laikus
A társasházi törvény CXXXIII/2003.tv. 2004.március 1-i hatályabalépésével hatályon kivűl helyezte a a törvény hatálybalépése előtt létesitett Alapitó Okiratok a társasház működésére vonatkozó szabályait. A törvény életbelépíse utáni időszakra pedig mindezt az Szmsz hatáskörébe utalta. Azzal hogy 2004.december 31-ig minden társasház köteles negalkitni az szmsz-t s azt benyujtani a Földhivatalba.

"Csak" 43 db szmsz-t kellett elkészitenem és elfogadtatni a közgyűlésekkel.
.a lényeg az: ezt követően az Alapító Okiratok csak a közös és külön tulajdon felsorolását tartalmazzák.
Minden egyebet az szmsz-ben kell rögzíteni.
Ha abban az van hogy a kék szemúek ennyi közös költséet fizetnek,a barna szemüek meg a dupláját,akkor ez van.

Lehközelebbi módostásba beleírom hogy a közös képviselőt megilleti az első éjszaka joga...

Fogadd el,ez igy van.

műértő laikus,

Az SZMSZ ezen szabályai teljesen rendben vannak. Ismerkedj meg az egyoldalú kógencia fogalmával:
https://jogkodex.hu/doc/8515233

Üdv Hozzáértők,

Két kérdésem lenne hozzátok, mert nem vagyok biztos abban, hogy jók a megérzéseim, és csak egy egyszerű tulajdonos vagyok:

• a Tht. 38. § (2) "Ha e törvény másképpen nem rendelkezik ..." fordulata szerintem kizárja azt, hogy a társasház eltérjen az ott szereplő egyszerű többségtől. Ha a húsz éves SZMSZ mégis kétharmados többséget ír elő a közös képviselő váltáshoz, akkor is elég a feles többség?
• elő lehet írni olyat érvényesen az SZMSZ-ben, hogy a közös költség összege minden évben a hivatalos infláció mértékével emelkedik, vagy ez már nem fér bele a Tht. 13. § (2) b) szerinti "közös költség viselésére ... vonatkozó részletes szabályokba", és a konkrét mérték csak közgyűlési határozattal módosítható?

Igy van.

Ha belefutsz abba hogy egyvalaki megvesz 2 lakást akkor ugy ugráltok ahogy ő fütyül.

falsu,

Alapító okiratban. Amit aztán csak egyhangúlag lehet módosítani, tehát jól gondoljátok meg, mit írtok bele.
https://jogaszvilag.hu/…telmeket-is/

Még mindig kérdés számomra; PTK:
„5:78. § [Határozathozatal]
(1) A tulajdonostársak - ha eltérően nem rendelkeznek - szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben.”
Ha egy most alapítandó (15 éves) társasháznál (4 lakás) a tulajdonosok úgy tervezik, hogy majd a PTK szerint kívánják üzemeltetni a társasházat, akkor hol, mikor, hogyan lehet eltérően rendelkezniük, hogy ne szótöbbség legyen, hanem valami más?
Köszönöm!

Nem azon kell agyalni hogy mi jogos egy Alapító Okiratban.

Igy vetted meg a lakást,ahogy az alapítók eldöntötték.
Természetesen ha a társasház tulajdonosainak 100 %-át meg tudod erről győzni akkor lehet módositani az Alapitó Okiratot,de mire ezt keresztülviszed, addigra a postás kihozza az első nyugdijadat!

Ha a közös költséggel van gondod,ahhz csak az Szmsz-t kell módosittatnod ahhoz elég 50%+ tulajdoni hányad jóváhagyása is.

Az sem lesz egyszerű.

belmond,

Igen. A társasházi törvény szerint az alapító okiratban a tulajdonosok maguk döntik el, hogy hogyan határozzák meg a tulajdoni hányadokat, az SZMSZ-ben pedig, hogy a közös költséget milyen módon osztják fel egymás között. Szokások vannak, szabály nincs. Társasházi törvény 9. § b) és 13. § (2) b).
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Ha nem tetszik, lehet alapító okiratot és/vagy SZMSZ-t módosítani. Ha nincs meg rá a szükséges többség, akkor pedig el lehet adni a lakást.

Kérdésem, hogy az alapító okiratban az egyes albetétekben jogosan van feltűntetve a galéria, illetve jogos az ezáltal megnövelt alapterület és a hozzá tartozó közös költség?

Közgyűlési szótöbbség ide vagy oda,10 lakásos háznál azért az necces hogy 5 tulajdonos jelenik meg a közgyűlésen,abból 3 igennel szavaz,kettő meg nemmel. Ezzel el van fogadva a 15 milliós hőszigetelés. Mire vége a pernek addigra 20 millió lesz.

Szavazzatok írásban az közgyűési határozatnak minősül. Persze tartsátok be a törvényi előírást erre vonatkozólag.

Nem kell túlagyalni a kérdést.
Rendeljen el a közös képviselő irásbeli szavazást!

Ha az érvényes(min 51% szavazott) és eredményes(az összes tulajdoni hányad 51%-a igennel szavazott),akkor a pereskedő szomszéd eltolhatja a biciklit.

Ez nem tartozik a 100 %-s egyetértési kötelezettség körébe. Sima felújitás.

Én 40 milliós hiteleket vettem fel hőszigetelésre! a banknak szava sem volt,mert 94 %-os igen volt írásbeli szavazással.

Azért javaslom az íráésbelit mert abba nem lehet belekötni.

Karkera,

A dokumentum azért is hasznos, mert leírja, hogy milyen logika alapján kell elválasztani a rendes gazdálkodás körébe eső és az azt meghaladó kiadásokat. Egy perben én elsősorban ezzel érvelnék, és csak másodsorban azzal, hogy lám, a felsorolásban ott van a szigetelés is, ami pont a mi ügyünk.

Így van.

Ez jó hír.
Csak hogy jól értsem:
A belinkelt kúriai dokumentum 8. pontjában ez van „panelprogram, ha ennek körében külső szigetelés és nyílászárócsere történik - nem haladja meg a rendes gazdálkodás körét”. Ez egy eset volt a joggyakorlatban. És azt mondod, hogy eszerint elég a közgyűlés egyszerű többsége az erről szóló határozatnál, mert ez bármilyen társasházra is érvényes.
És nem lesz érvénytelen a határozat arra való hivatkozással, hogy a hőszigeteléshez az összes tulaj igenlő szavazata kellene (mert a szigetelés nem haladja meg a rendes gazdálkodás körét).
Ha ez így van akkor a többi kérdésem okafogyott.

Köszönöm

Karkera,

„Lehet tudni, hogy ha 10 lakásos társasházban hőszigetelni szeretnénk a ház homlokzatát, akkor kell -e minden tulajdonos igenlő szavazata az érvényes közgyűlési határozathoz?”
Nem kell. A társasházijoggyakorlat-elemző csoport véleménye elég. Irreleváns, hogy panelprogramban történt-e a hőszigetelés, mert a panelprogram csak a finanszírozást befolyásolta, a kritérium, ami alapján el kell dönteni, hogy egyhangúság kell-e, pedig az, hogy rendes gazdálkodás körét meghaladja-e a kiadás. Mindegy, hogy miből fizetik.
https://kuria-birosag.hu/…si-gyakorlat

„Ha a tulajdonosok egy része (saját forrásból) a ház homlokzatának csak egy részét hőszigeteli, az milyen jogi lépéseket vonhat maga után?”
Ez így nagyon tág. Ki tenne jogi lépéseket? Mit akarna elérni?

„Közgyűlési határozatot ugye ekkor nem lehet megtámadni, mert nincsen. ”
Pedig kéne, hogy legyen. A homlokzat és a főfalak társasházi közös tulajdon. Arra pedig nem lehet csak úgy bárkinek felaggatni dolgokat, ha úgy tartja úri kedve, még akkor sem, ha szigetelőpanelokat akar felaggatni. Határozat kell arról, hogy a társasház ehhez hozzájárul, közgyűlésen feles többség elég. Társasházi törvény 28. § (1) b)

„Beperelheti a házat mert közös tulajdont érintett a szigetelés és akár le is szedethetik azt később?”
Perelni nem tilos, persze. Kérdés, milyen esélye van annak, hogy sikerrel jár. Ha van határozat, szerintem csekély.

Tisztelt Fórum!

Lehet tudni, hogy ha 10 lakásos társasházban hőszigetelni szeretnénk a ház homlokzatát, akkor kell -e minden tulajdonos igenlő szavazata az érvényes közgyűlési határozathoz?
Az interneten csak olyat találtam, hogy a panelpogram keretében történő hőszigetelés nem minősül rendes gazdálkodáson kívül eső beruházásnak.
A ház homlokzata elég rossz már, néhol darabokban hullik a vakolat, amit kezelni kéne. Ez még a karbantartás keretébe tartozna, de ha már szigetelés is kerül a homlokzatra akkor már lehet, hogy 100% tulajdonosi hozzájárulás szükséges.
Van valakinek erről infója? (Pl. bírói határozat ezzel kapcsolatosan.)

Másik kérdésem:
Tegyük fel hogy, szükséges de nincs meg minden tulajdonos hozzájárulása. Illetve van egy tulajdonos aki imád pereskedni.
Ha a tulajdonosok egy része (saját forrásból) a ház homlokzatának csak egy részét hőszigeteli, az milyen jogi lépéseket vonhat maga után?
Közgyűlési határozatot ugye ekkor nem lehet megtámadni, mert nincsen. Beperelheti a házat mert közös tulajdont érintett a szigetelés és akár le is szedethetik azt később?

Köszönöm

Kezdjük az elején.

A kérdés az hogy a vállalkozó a munkát elvégezte e, s az szerepelt e a társasház éves költségvetésében?

Ez valószinű mert 464 ezer ft-nál magasabb összegről van szó,ennyi a minimálbér kétszerese. Ekkora összeget minimum hogy be kell tervezni a költségvetésésbe s jóvá kell hagynia a közgyűlésnek.
Ha ez megvan,nem támadható a kifizetés ha a munkát elvégezték.

A számvizsgáló bizottságnak nincs utasitási jogköre,csak ellenőrzési javaslattételi stb.
Ha a közgyűlés jóváhagyta a munkát,arról szerződés készült,a munkát elvégezték,a kifizetés nem tagadható meg.

Éppen ezért amit írsz,a sikkasztás és hűtlen kezelés úgy hülyeség ahogy van.

Ha nincs a költségvetésben,nincs közguűlési felhatalmazás a munkára (amit nem hiszek ekkora összegnél) ráadásul a számla tartalma em valós,akkor a közgyűlés határozata alapján dönthet a közös képvidelő felelősségre vonásáról. Vagy leváltják,és a vállalkozótól perlik az összeget,vagy nem váltják le és kötelezik az összeg visszaszerzésére. Ha nem sikerül akkor befizetésére is!

Milyen munkáról van szó,és mi volt a baj a számlával?

Üdvözletem mindenkinek!

Az alábbi esettel kapcsolatban szeretnék véleményeket kérni.

Társasházunk 24 lakásos társasház. A közös képviselő kifizetési jogát a társasház szervezeti és működési szabályzata tartalmazza, mely szerint a közös képviselő egy kedvezményezett részére évente maximum a minimálbér kétszeresének megfelelő összeget fizethet ki. Az ezt meghaladó összeg kifizetéséhez a társasház számvizsgáló bizottságának az engedélye szükséges.

A számvizsgáló bizottság megkapta az engedély kérését a közös képviselőtől egy minimálbér kétszeresét meghaladó összegű számla kifizetésére, azonban a számla befogadását a számla valótlan tartalma miatt közös képviselőnek megtiltotta.
A közös képviselő ennek ellenére a számlát két részletben mégis kifizette.

Milyen lehetőségünk van 1) Az összeg visszaszerzésére
2) Közös képviselő felelősségre vonására ( Indítható-e emiatt büntetőeljárás
ellene sikkasztás, vagy hűtlen kezelés elkövetése miatt.)

A válaszokat előre is köszönöm.

osztap

Ha tudnád mennyi vita van az erkélyekről,
ha sem a közös sem a külön tulajdonnál nincs feltüntetve az erkéky!

Egy erkély felújitása 350 ezer ft. Képzeld el ha egyszerre kezdenek el rohadni az üvegszorítók az 50 lakásban a társasháznak meg van 1millió ft-ja.

Én azt javaslom hogy legyen az erkély külön tulajdon,hiszen kizárólag a lakástulajdonos tudja használni,viszont kikötni hogy a felújitás egységesen a társasház szervezésében a tulajdonos költségén történik. Igy nem jut csődbe a ház.

falsu,

Szerintem érdemes ezeket közös tulajdonban tartani. Annak ellenére, hogy tudom, hogy sok társasházban csak az erkély tartószerkezete közös tulajdon.

A korlátnál különben örökké menne a vita, hogy miért festették Kovácsék hupikékre a korlátvasat, amikor a többi fekete, Szabó néni meg a sárga drótüveg helyett miért tett bele fehér opálüveget, meg ki döntse el, hogy balesetveszélyes-e az erkély, és javítani kell...

A járólapnál szerintem azért érdemes a közös tulajdont megtartani, mert egy nagy projektben olcsóbb és egyszerűbb megcsináltatni és javítani az egész ház összes erkélyét, mintha minden tulaj maga keresne a saját kis erkélyére mestert. Másrészt, ha valami gond a járólappal, amint írod, az érinteni fogja a társasházi közös tulajdont (a tartószerkezetet), és egy idő után az alatta levő erkélyt/lakást is. Egyszerűbb, ha a társasház felel az összes erkélyért.

Társasház alapítás során (15 éves épület) hogyan célszerű és miért?:

• az erkélykorlát közös vagy külön tulajdon?
• a (külön tulajdonú) erkély/terasz rétegrendje ( járólap-ragasztó-kent vízszigetelés-járó?beton-hőszigetelés (ha van...)-vasbeton lemez) meddig saját/közös tulajdon? Ha felfagy a járólap (ami gondolom külön) akkor újra kell vízszigetelni is, de a szigetelések közös szokott lenni...

Köszönöm!