Társasházak jogásza!

A lakógyűlésre a meghívót már 15 nappal az összejövetel előtt meg kell küldeni a tulajdonosoknak? - mikor változott a törvény ezen része?

Kedves györ1!

a 15 nap csak az SzMSz megtárgyalása során igaz. A többi esetben 8 nap.
De vészhelyzet esetén rövidebb is lehet. Mondjuk üres a társasház kasszája;-)

Hogyan tud tulajdonos a társasházban a tetőre parabolét felszereltetni az Ő által választott szolgáltatóval?
Mi szabályozza a feltételeket?

Köszönöm válaszukat.

Kedves Mufurc! Itt a neten találtam a következőt, ebben láttam a közgyűlés összehívásának a megváltoztatott határnapjait. Na, akkor ez az egész él, vagy nem?

A társasházi törvény Változásai 2011.

Az országgyűlés, a 2010. évi CLXXVII. törvénnyel módosított a 2003. évi CXXXIII. törvényt. A módosítás 2010. december 30-án jelent meg a Magyar Közlönyben és a kihirdetéstől számított 3. napon, 2011. január 2-án lépett hatályba, tehát ezt követően kell alkalmazni. A jelentősebb módosítások röviden összefoglalva:

I. Nem lakás célú külön tulajdonú helyiség használata

A társasház Szmsz nélkül is megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait, ha az ilyen helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni.

A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma – így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló, vagy tiltó határozatot is hozhat, amelynek azonban tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát tartalmazó magatartások részletezését és indokolását.

Mindezekhez kapcsolódóan a törvény feljogosítja az önkormányzatot, hogy városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján meghatározza a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetőleg ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.

II. Jelzálogjog bejegyzése

A korábbi hat hónapnak megfelelő hátralék helyett már a három hónapnak megfelelő hátralék esetén lehetővé teszi az adós ingatlan-tulajdonára történő jelzálogjog bejegyzést és ennek ismétlését. Továbbá, az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény módosításával lehetővé teszi a jelzálogjog bejegyzését az adós személyi azonosító jelének feltüntetése nélkül.

III.Tulajdonos által kezdeményezett közgyűlés összehívása

A közgyűlést, ha a tulajdonostársak annak összehívását kezdeményezik, a törvényben meghatározott határidőn belüli időpontra össze kell hívni, tehát nem elegendő a meghívó határidőn belüli kiküldése. A közgyűlés összehívására vonatkozó 15 és 8 napos határidők 30 és 15 napra módosulnak

IV. Közgyűlési jegyzőkönyv tartalma

A közgyűlésről jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell különösen azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza.

V. Közös költség + szolgáltatási díj hátralék iránti igény érvényesítése

Közös képviselő köteles közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. Ezen igények érvényesítése iránti perben a tárgyalást - ha egyéb intézkedésre nincs szükség - legkésőbb a keresetlevélnek a bírósághoz történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye nincs.

VI.Építési hatósági eljárásbeli képviselet

Építésügyi hatósági eljárásban - amennyiben a társasház közössége ügyfélnek minősül - annak képviseletére az (1) bekezdésnek megfelelően a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) jogosult, azonban az új építmény építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító, továbbá a társasház kérelmére hozott építési engedélyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell.

VII. Számvizsgáló Bizottság kiszervezése

Ha a feladatok ellátása számvizsgáló bizottság vagy a felhatalmazható tulajdonostárs hiánya miatt nem biztosítható, e feladatok ellátásával - a szervezeti-működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén - a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.

VIII. Gazdasági ellenőrzést segítő személy – 2011. 01- 02-tól nem kötelező

Nem kötelező az gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybevétele, ha:

1. az ellenőrzési feladatok ellátása az SZB kiszervezése alapján biztosított,
2. a számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy
3. a közös képviselő, az intézőbizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy társasházkezelői vagy ingatlankezelői szakképesítéssel rendelkezik és megfelel az e törvény 52-55. § szerinti feltételeknek.

A 15 és 30 nap akkor úgy tűnik, hogy a tulajdonosok által kért közgyűlésre vonatkozik, és nem a kk. által összehívottra. :-)
Számomra érthetetlen, hogy miért nyúltak ezekhez a határnapokhoz. Ha a tulajdonosok kérik az összehívást, - gondolom - annak nyomós oka van. Miért bűntetik a tulajdonosokat, hogy ennyit kell várniuk. Bizonyára a kk.-nek is kell időt adni a közgyűlésre a felkészüléshez. De nem lég a 8 és 15 nap?

Kedves györ1!

Érdemes magát a módosított törvényt olvasni ;-)

(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével
rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra
tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az
intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli
időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15
napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén
az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott
bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.
36. § (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni

Én is úgy látom, hogy a képviseleteket védik a "felesleges" zaklatástól ;-)

Mufurc_nagyon
Nem jól látod! A módosítás jelentős könnyebbség a tulajdonosoknak, hiszen a módosítás előtt nem volt törvényileg elrendelve a kötelezően összehívandó közgyűlés időpontja. Akár egy évet is várhatott vele a k.k. Most 30 napon belül ki kell írnia!

Kedves RD!

Igen én is ismertettem ezt a "trükköt".
De azt úgy kellett csinálni, hogy kitűzöm x a harmadikon hónapra, mert ha hallgat az ütk akkor jogszerűen léphet a tulajdonos.

Nincs más gyors lehetőség mint a többség megszerzése.

A nehezítés a SzVB bevonásában van, mely a régi változatban nem volt.

Mufurc_nagyon
Próbáld meg egy 368 lakásos házban! Sok sikert!

Kedves RD!

Hát ez az!
Ezért kell meggondolni, hogy milyen megbízási szerződéssel, SzVB-gal indít a társasház.

A tulajdonosok érdektelensége csak egy nyugdíjas "kekec" segítségével győzhető le, aki "jó" dumával és türelemmel végig látogatja a közgyűlésen résztvevő tulajdonosokat támogatás és "megbízás" érdekében.
Egy tényleges munkavégzőtől csak igen erős érdeksérelem folytán "várható" el. ;-)

Hát igen, a legfontosabb a szvb! Sokat tud segíteni, ha jól választ a kk. , ha jól választanak a lakótársak. Érdeke a kk.-nek, hogy az szvb kivitelezze a "tervekeket", segítsen a megvalósulásban. Szerintem vannak olyan szvb tagok, akik nem tudom miért, de nem a társasházuk, hanem a kk. érdekeit segítik megvalósulni. Személyes tapasztalat, miért van ez?

Társasháztól bérlek lakást. Joga van-e az ib tagjainak a tájékoztatásom és tuttom nélkül bemenni a lakásba amikor én nem vagyok otthon?
A minap erre tettek kisérletet -számításuk szerint dolgoztam - a kulcs forgatásra nyitottam ajtót?

A társasház maga a bérbeadó?
Egyébként nyilván egyeztetniük kell veled az ellenőrzés előtt.

Nincs joga, csak ha előre értesít.

Köszönöm a válaszokat!
(Igen, a társasház tulajdona a lakás és az intéző bizottság kötött velem szerződést - egyben intézi a lakással kapcsolatos ügyeket.)

Kedves Fórumozók!

Ez év májusában vásároltam meg egy 2008-ban épült társasház külön albetétű tetőterét, az építtetőtől.
Az szerepel az adásvételiben, hogy készül egy külön birtokbaadási jegyzőkönyv, amely aláírásától viselem én az ingatlan terheit.
A földhivatal már bejegyezte a tulajdonjogomat (az eladó lemondott a tul.jog fenntartásáról), de a birtokbaadás az eladó különféle vállalt teljesítéseinek elmaradása miatt még nem történt meg.
A közös képviselő viszont a tulajdonjog átírása óta rajtam követeli a közös költséget, ami 260ft/m2

Elkértem az alapító okiratot és az SzMszT.
A következő levél érkezett:

"Mellékelten megküldöm a Társasház Alapító okiratát és SZMSZ-tervezetét. A tervezet elfogadása nem történt meg, mert a beruházó nem kívánt foglalkozni a kérdéssel.
Személyes beszélgetés során jeleztük, hogy az alapító okirat is hibás, mert a tetőtér esetében nem számítottak hasznos alapterületet, így a nagy alapterületű részhez aránytalanul sokat rendeltek a közös tulajdonból. Az alapító okirat kijavítása - melynek költsége a beruházót terhelné - a mai napig sem készült el.
Az ingatlan-nyilvántartáshoz benyújtott SZMSZ-e nincs a háznak."

Kiderült, hogy a komplett tetőtér (139 m2 br-96 m2 nettó) bruttó alapterületét az alapító okirat 1.90 belmagasság feletti nettónak veszi. És persze, így 139 m2 után számolják a közös ktséget, egy hibás alapító okirat alapján, elfogadott SzMSz nélkül... És már a jelzálog-bejegyeztetéssel riogatnak, holott még nem vettem birtokba!

Kérdéseim:
1 -mikortól fizetem én a közös ktséget?
2 -alapító okirat , ha külön tulajdont érintő hibát tartalmaz, hogy javítható?
3 -köteles vagyok-e érvényes SzMSz nélkül egyáltalán bármit is fizetni?

Köszönöm!

A közös költséget a tulajdoni lapra való bejegyzéstől számítottan kell fizetni. A fizetés az SZMSZ-ben csak szabályozva van, de fizetni a Társasházi trv. alapján kell. Szóval ne várd meg a jelzálog bejegyzést. Az eladót tudod perelni a birtokba nem adásért.

Köszönöm a választ!
És az alapító okiratot ilyen esetben is csak közgyűléssel lehet módosíttatni?
Azaz mindaddig a bruttó m" után fizetem a közös ktséget, amíg az alapító okiratban nincs a ttér "nettósítva"?

Igen. A közös képviselő csak az AO-tot tudja figyelembe venni.

És ez esetben nekem kell módosíttatnom az AO-t? Az kb mekkora költséggel jár?

Ügyvédi munkadíj+lakásonként 6.600.-

De ezt is behajthatod, a téves adatot adón!

Kedves Deckwood!

Mielőtt perre menne, azért hasonlítsa össze az adásvételi szerződésben és az alapító határozatban lévő adatokat. (esetleg megegyeznek, s akkor ...)
A 30% br - netto egy kicsit soknak tűnik.

Ami a th jelenlegi ütk-ját illeti megérett a leváltásra. Az SzMSz-t a képviseletnek kellett volna közgyűlés elé vinni. Tudni illik ő felel a th jogszerű működéséért. (2008 építés ;-) 2011 írunk.)

A th közös költségét az éves elszámoló közgyűlés határozza meg határozatában.

A fizetendő "javítási" költségeket össze kell vetni a közösklts. különbözettel.

Esetleg lehet egy rendkívüli közgyűlésen a tulajdonosok hozzájárulását kérni a nettó nm utáni fizetésre (esély 0,01%)

A per klts. az összeg 6 %-a + ügy véd + 2 év.
Egyáltalán az építtető létezik még? A legtöbbje már 2 év után eltűnik.

Kedves Mufurc!

Az építtető ellen most zajlik a felszámolás...Már azon gondolkodtam, mivel van még 4 eladatlan lakás,ami a cég nevén van, h a felszámolóbiztos aláírását kérem a közgyűlés összehívásának kezdeményezéséhez. Így meglenne a 10%+1.
Vagy a tetőtérbeépítés után, a használatbavételi engedélyhez amúgy is módosíttatni kellene az alapító okiratot? Mert akkor 2-szer talán felesleges költség...

Kedves Deckwood!

Hát.!?
Ha jól értem a tetőteret úgy vette meg, hogy az nem volt beépítve.

A leányzó fekvése így megváltozik. Álláspontom szerint így a teljes Br terület a költségviselés alapja.
Amennyiben beépítik , megkapja a lakhatási engedélyt és változik az AH. Minden problémája megoldódik.
Az az érzésem, hogy nem tudunk mindent ebben az ügyben.