Ingatlan Adás - vétel

sziasztok, kérdeznék két kérdést, az első, hogy hogyan tudok eladni olyan ingatlant (eladóként), ami nem az enyém (még). Árverésen vettem egy lakást, de 2 hónap haladékot kaptam a végrehajtótól a kifizetésre, és nincs még a földhivatalban a nevemen, még csak az árverési jegyzőkönyvem van, és szeretném eladni (haszonnal), és a vételárból fizetném ki a végrehajtót? Hogyan szerződjek, hogyan szerződhetek eladóként olyanról, ami nem az enyém? Vagy mondhatom, hogy az árverési jegyzőkönyv olyan mint egy adásvételi szerződés, ezért már én vagyok a tulajdonos, csak még nem vagyok bejegyezve? Értitek mit akarok. Hogyan tudom haszonnal eladni, és az eladáskori vételárból kifizetni a végrehajtót?

Másik kérdésem. Létezhet-e olyan közjegyzői hiteles másolat, hogy abban az eredeti iratból ki van takarva valami? Várjatok, elmagyarázom. Szeretnék az árverési jegyzőkönyvről csináltatni egy hiteles másolatot, de úgy, hogy az én vételáram ki van takarva, de a közjegyző hitelesítené, hogy minden más, ami nincs kitakarva az tényleg egyezik az eredetivel és valós és hiteles ami nincs kitakarva?

Lécci lécci lécci kérlek válaszoljatok.

"Hogyan szerződjek, hogyan szerződhetek eladóként olyanról, ami nem az enyém?"

Sehogyan.
Senki sem adhat több jogot másnak mint amivel maga is rendelkezik.

A közjegyzőnek elmondod és tanusitja hogy a másolat adatai az eredetivel egyeznek.

kedves Majordomus, köszönöm a válaszodat.

DE, MIÉRT nem adhatom el, ha egyszer az árverést már megnyertem? És ha direktben nem adhatom el, akkor valami cseles igérvényes szerződést nem köthetek, hogy ő ígéretet tesz, hogy amint átkerül a nevemre a földhivatalban, akkor kötelezi magát a vásárlásra? Tehát, érted, hogy a végeredmény ugyanaz, csak legfeljebb nem adásvételi szerződésnek hívják. Tényleg nagy szükségem lenne a segítségre...

A másik válaszodnál szerintem nem olvastad el a kérdést teljesen, mert nem arra válaszoltál. Hogy tehát egy belejavított okiratról kéne hiteles másolat, nem az igazi okiratról, hanem egy olyanról, amiből kihúztam az árat, és hogy hiteles másolat kellene, amit valaki aláír, és le is pecsétel, hogy ezt igazoljuk, hogy okés, nem hazudás, csak ki van húzva az ár.

felvehetek foglalót arra az ingatlanra, amit árverésen megnyertem, de nincs átírva a földhivatalban, mert hogy ugye még ki sem fizettem? DE MIÉRT NEM?

FluimucilÁbel

„DE, MIÉRT nem adhatom el, ha egyszer az árverést már megnyertem?”

Mondjuk azért nem, mert az árverés akkor zárul le, ha ki is fizetted az ingatlant és át is írták a nevedre.
Addig nem rendelkezel a tulajdonjogával, MERT NEM A TIÉD AZ INGATLAN.
Mondjuk inkább úgy, hogy rosszhiszemű tulajdonos-jelölt vagy, aki gyakorlatilag üres zsebbel licitált.

De szerintem te most csak tesztelsz bennünket! :-D

Köszönöm a választ.

Nem, nem tesztellek. Nem, nem vagyok rosszhiszemű. Rosszindulatú az igen, de rosszhiszemű az semmiképpen.

Van rá fedezetem, van egy ettől nagyobb értékű lakásom, ami albérletbe volt kiadva, és azt ki is űrítettem az albérlőktől, hogy el tudjam adni, de valami nem úgy alakult ennél a licitálásnál, hagyjuk hogy mi, és azért akarom eladni az újat. Először úgy volt, hogy a régit adom el, és az újat tartom meg, de valami nem stimmel, ez most nem tartozik ide, meg nem akarom, hogy az érintettek ráismerjenek az esetre. A lényeg a lényeg, hogy nem üres a zsebem, de továbbra is azt kérdezném, hogy hogyan oldjam meg, hogyan hidaljam át, hogyan szerződjek le, milyen típusú szerződéssel szerződjek le, hogy GYAKORLATILAG el tudjam adni a kifizetés előtt. Értem, hogy hivatalosan, tehát adásvételi szerződéssel nem lehet, de akkor máshogy. Valahogy. Igérvény. Vagy papíron kölcsönt ad, addig, amíg kifizetem a lakást, és utána, amikor én is kifizettem, akkor nem a pénzt adom vissza a kölcsönre, hanem a lakást. Vagy valami ilyesmi. Kérlek segítsetek szakértelemmel.

Köszi köszi köszi.
Lécci lécci lécci.

FluimucilÁbel,

Te most nem vagy tulajdonos, csak a földhivatali bejegyzéssel leszel az, ezért most nem tudod átruházni a tulajdonjogot. De most köthetsz olyan szerződést a vevőddel, amiben vállalod, hogy megveszed a lakást, majd utána eladod neki, ő meg vállalja, hogy fizet neked. Ez valamennyire hasonló a határidős ügyletekhez, amik pl. a tőzsdén bárki számára elérhetők. Ott is eladhatok ötven mázsa búzát jövő decemberre, hiába nincs most egy szem búzám sem. Az én gondom, hogy addigra legyen.

A gyakorlatban az okozhat gondot, hogy a vevőd nem akar majd a Te kezedbe pénzt fizetni, amíg nincs a neveden az ingatlan és nem vagy birtokon belül. Félhet néhány dologtól, például, hogy (i) lelépsz a pénzzel anélkül, hogy kifizetnéd a végrehajtót, vagy (ii) valaki végrehajtási kifogással él vagy megtámadja az árverési vétel földhivatali bejegyzését a bíróságon, és évekbe meg egy rakás perköltségbe kerül, mire a nevére kerül az ingatlan. Ezen túl, (iii) nem mutathatod meg a vevőnek a lakást, mert nem adják birtokodba, amíg a végrehajtó nincs kifizetve. Emellett (iv) a kiürítés is egy komoly kockázat lenne a vevőnek, bár gondolom, ha a mostanában árverezték lakást, az üres (veszélyhelyzeti szabályok).

Esetleg úgy lehet az (i) kockázatot csökkenteni, hogy a vevőd direkt a végrehajtónak utalja az árverési vételárat (érdemes leellenőrizni a végrehajtónál, hogy a végrehajtó elfogadhatja-e ezt, pénzmosási szabályok miatt), a hasznodat meg csak akkor fizeti ki, ha ő birtokba léphet, mint egy normál adásvételnél. Vagy rá tudod beszélni, hogy adjon kölcsönt neked, és cserébe jelzálogot jegyeztessen be a meglévő (gondolom tehermentes) lakásodra. A többinél szerintem csak azt lehet rendezni a szerződésben, hogy Te vagy a vevő viseli a kockázatot.

Ezért, ha én lennék a vevő, méretes árengedményt kérnék a normál piaci árhoz képest a többletkockázatok miatt, és szerződést biztosító mellékkötelezettségek gazdag listáját kötném ki. És készülj fel rá, hogy ha valami nem úgy sül el, ahogy eltervezed, röpködni fognak a milliós kártérítési igények.

Hiteles másolatnak az eredetivel egyeznie kell, azért hiteles másolat. De a közjegyző tanúsíthat tényt (pl. bemutattad neki a jegyzőkönyvet, amiben szerepeltek x, y, és z állítások). De a fentiek miatt, nehezen látom, hogy lehet azt elkerülni, hogy a vevőd ne tudja meg, mennyiért vetted az ingatlant az árverésen. Esetleg ügyvédi/közjegyzői letétekkel, ha a végrehajtó elfogadja az abból való teljesítést (pénzmosási szabályok)?

De a fő gond az lesz, hogy vevőt találj. Mert ennyi macerát nem szeretnek a vevők, pláne, ha egy vadidegennel kell mindezt végigcsinálni. Egyszerűbb keresniük egy másik lakást.

Ha a másik lakásod tehermentes, esetleg próbálj meg arra áthidaló kölcsönt, vagy (végső esetben) szabad felhasználású jelzáloghitelt felvenni. Persze, ha már fut a két hónapod, ezt nem lesz könnyű lezongorázni.

„ Hogy tehát egy belejavított okiratról kéne hiteles másolat, nem az igazi okiratról, hanem egy olyanról, amiből kihúztam az árat, és hogy hiteles másolat kellene, amit valaki aláír, ”

Hogy lenne egy csonka valami hiteles ? !

Ábel !

nagyon köszönöm a válaszokat.

Hogyan lehet ilyen áthidaló kölcsön, vagy szabadfelhasználású jelzálog valamit felvenni? Melyik bank ad ilyet? Igen tehermentes, sőt van még azon kívül is tehermentes ingatlanom, csak az nincs kiűrítve.

Nincs jövedelmem, vagyis nagyon kicsi fix havi jövedelmem van, mert albérletekből tartom el főleg magam. Ez nem gond a banki hitelnél?

FluimucilÁbel

„valami nem úgy alakult ennél a licitálásnál, hagyjuk hogy mi......Először úgy volt, hogy a régit adom el, és az újat tartom meg, de valami nem stimmel, ez most nem tartozik ide.....milyen típusú szerződéssel szerződjek le, hogy GYAKORLATILAG el tudjam adni a kifizetés előtt.”

Ha fontos és lényeges részleteket hallgatsz el, akkor nem fogsz jó választ kapni sosem. Egy a lényeg, hogy jelenleg van egy lakástulajdonod, amit ki tudja, mikor tudsz majd eladni. Ergo valóban üres a zsebed. Sőt nekem az a gyanúm, hogy többe kerülne az új lakás, mint amire számítottál, de az árverés bizony ilyen játék, nem konkrét a vége sohasem. Egy a lényeg, hogy amíg nem szerepelsz tulajdonosként a tulajdoni lapon, addig felejtsd el az egész ügyet. Sőt azt az előleget is, amit árverés kezdetekor kifizettél, mert félek, hogy azt is bukni fogod.

Nem az árral van a baj. Az ár jó, még most is nagyon jó. Bőven a piaci ár alatt van. Mással volt, van baj, és NEM lényegi az információ. Nem üres a zsebem, ez csak likviditási gond. El tudnám adni több meglévő ingatlanomat is (egyet kiűrítettem az albérlőktől), de már nem kell az új ingatlan, ezért ha ki is fizetném, visszajönne később belőle a pénz, hiszen akkor is eladnám ha kifizetném, és akkor ott állnék sok pénzzel a zsebemben, és nem lenne meg az a lakás, ami az enyém volt, és viszont kellene.

A lényeg, hogyan lehet ilyen áthidaló kölcsönt, vagy szabad felhasználású jelzálogos kölcsönt vagy mit szerezni? A teljes vagyonom, az összes ingatlanom értéke sokszorosa, kb. 10-szerese mint ennek a most licitált ingatlannak az értéke. A helyzet tényleg az, hogy most már nem kell, és nem szívesen adok el olyasmit, ami megvan, és viszont a jövőben viszont kellene. Ennyi. Fedezetem van bőven (kb. 10-szeres), de likviditási gondom van.

A jogi megoldások érdekelnének.

FluimucilÁbel,

Szinte mindegyik banknak vannak ilyen termékei. Esetleg keress egy hitelközvetítőt, mert ők látják az egész piacot.
A bankok jövedelmet mindig fognak nézni, az jogszabályi kötelezettség. Hogy a Te esetedben konkrétan mekkora jövedelmet és milyen igazolást kérnek, abban a banki ügyintéző/hitelközvetítő tud segíteni.

Egy másik lehetőség a kölcsön magánszemélytől, ha van olyan rokon-barát, aki hajlandó Neked kölcsönt adni, az ingatlanjaidat meg elfogadja fedezetként.

Ha egyik sem megy, akkor van két hónapod, hogy eladd a másik ingatlanodat.

Szomorú örökösnek igaza van: Ha nem tudod a végrehajtót időben kifizetni, bukod az előleget. Sőt, ha később újra árverezik a lakást, és ott alacsonyabb áron kel el, mint amennyivel Te megnyerted, akkor azt a különbözetet is Neked kell kifizetni.

Ez nem jogi probléma: szokatlan jogi helyzet, de kezelhető, amint alább írtam, HA megvan az akarat benned is ÉS a vevődben is. Neked egy gazdasági problémád van: nem találsz vevőt, aki úgy fizetne neked, hogy nincs a neveden a lakás, nem tudod megmutatni belülről, és esetleg valaki más még lakik benne. Illetve, nem biztos, hogy van elég (legális, rendszeres) jövedelmed, hogy banki hitelt kaphass.

Köszönöm köszönöm köszönöm.

Még nem kezdtem el vevőt keresni, de annyira jó árban van, hogy szerintem simán fogok találni. Itt nekem nem a vevő a problémám, hanem hogy hogy papírozzuk le, és hogy én is védve legyek, meg ő is megbízzon és ide merje adni a pénzt, ami után csak 1 hónappal később kerül tulajdonba és birtokon belülre. Az ingatlan lakatlan, birtokba adható, sőt szerintem én is be tudok menni és meg is tudom mutatni. (5 éve lakatlan, de nagy értékű). Úgy értem, hogy én is védve legyek, hogy pl. ha első körben a pénzét csak úgy adná, hogy ráiratom a régi lakást, akkor félő, hogy nem adja vissza, amikor az új lakás a nevemre kerül. Ha viszont semmit sem adok neki a pénz átadásakor, akkor meg puszira nem ad ide 20 millát. Szóval, olyan jogi megoldást keresek, aminek a végén kijön az, hogy ő a tulajdonos, én megkapom a pénzt, és abból a végrehajtó is ki lesz fizetve.

A hitelközvetítőt meg fogom próbálni. Lehet, hogy az albérleti bevételeket is elfogadják jövedelemnek, pláne, hogy adóbevalláson is be van vallva és le van adózva!!!!

Azt írtad, hogy "nem találsz vevőt, aki úgy". Nem nem nem egyáltalán nem. Találok én vevőt, csak gondban vagyok a lepapírozással, és a vevő meg fogja tőlem kérdezni, hogy jó, de hogyan papírozzunk, és mi a garancia neki. Vevőt fogok én találni, csak még nem kerestem.

Újraárverezésnél amúgy szerintem nem kell fizetni a különbözetet. Ingóságnál valóban kell fizetni a különbözetet, de ingatlannál ezt megszüntették, és ha csak újból be nem vezették, akkor ingatlannál ilyen már nincs. Vht paragrafust tudsz te erre?

A másikat (vagy a többi ingatlant) tényleg nem akarnám eladni, mert ugye sürgős eladásnál nyomott az ár, meg ugye a végén úgyis visszakapom a pénzemet, és akkor vissza kéne vásárolnom az eladott ingatlanomat, mármint a régit, amit csak kényszerből adtam el.

Az ingatlanban nem lakik más, be is lehet szerintem jutni ablakon-ajtón, 5 éve lakatlan, de 20 millát így is megér.

FluimucilÁbel

Amíg nem fizetted ki az árverésen megnyert ingatlant, addig csak van egy papírod, ami alapján te vagy az első, aki kifizetheti, de az a papír bizony semmilyen tulajdonjogot nem jelent számdra.

„olyan jogi megoldást keresek, aminek a végén kijön az, hogy ő a tulajdonos, én megkapom a pénzt, és abból a végrehajtó is ki lesz fizetve”

Eladni a kifizetés előtt? Na azt máris felejtsd el tulajdoni lap bejegyzés nélkül! Vegyél fel valamilyen szabad felhasználású hitelt, kb. az az egy esélyed van, hogy kifizesd. És akkor még mindig ott lesz az adózás kérdése eladás után. Szerintem tipikus magyar vagy, aki „utána” gondolkodik.

„Találok én vevőt, csak gondban vagyok a lepapírozással, és a vevő meg fogja tőlem kérdezni, hogy jó, de hogyan papírozzunk, és mi a garancia neki.”

Tavaly tavasszal én is úgy adtam el a korábbi autómat, hogy még egy zárt végű lízing-konstrukcióban volt. Nem állt rendelkezésemre a kiváltásához szükséges összeg. Végül az új tulajjal megegyeztem, foglalót fizetett és én elintéztem a kiváltást. Egy hét múlva már vihette is a kocsit. De megsúgom, korábban egy agresszív barom akkor is belém kötött, hogy miért árulom egyáltalán az autót, ha még nincs is a tulajdonomban...pedig bizony az más helyzet volt, mert az autó kizárólagos használatomban volt és üzembentartóként voltam ugyebár bejegyezve rá, én fizettem az összes költségét. Te ezt erről a kérdéses ingatlanról még egyáltalán nem mondhatod el.

„Az ingatlan lakatlan, birtokba adható, sőt szerintem én is be tudok menni és meg is tudom mutatni.”

Azt a jelenlegi törvények birtokháborításnak neveznék egészen pontosan és csak tovább rontanád vele a jelenleg is eléggé pocsék helyzetedet.

@Ábel!
Ha tényleg jó az ingatlan, bizonyára sok-sok érdeklődőd lesz. De ugye tudod, hogy az érdeklődő =/= vevő? Vevőd így egy sem lesz. De miért? Hát mert, mihelyst előadtad neki az elmeböffenetedet, sarkon fordul azzal, hogy hülyítsd a nénikédet. Az összes. De miért az összes? Hát mert egy sem lesz olyan hülye, hogy pénzt tegyen egy ilyen gyanús ügyletbe. Jó-jó, mi ércsük, hogy ez árverési vétel, és ez így működik, de ezt csak mi (a fórum) ércsük, olyannyira, hogy sokszor még az árverési vevők se értik (szerintem te se). Hát miből gondolod, hogy egy bérből és fizetésből élő érdeklődőnek te ezt meggyőzően el tudod magyarázni?
Már tanácsolták: menj be egy bankba, ad elő, hogy kell neked ennyi-ennyi kölcsön, ne kérdezzék mire, zálognak felajánlod három értékesebb ingatlanodat, oszt' jónapot! Abból kifizeted az árverési vételárat, ezzel tiéd lesz az ingatlan, és már dőlhetnek is hozzád az érdeklődők, akik egyre többet kínálva egymást fogják elküldeni az anyjukba, nem pedig Ábelkát (akinél talán csak az alzás zöld takony örvend nagyobb közutálatnak, más senki).

FluimucilÁbel,

Ha én lennék a vevőd, akkor - a keményen lealkudott ár mellett - kérném kb. a következőket: (i) kölcsönszerződést kössünk, hogy adjak Neked 10-15% éves kamatra, maximum féléves futamidőre annyit, amennyi elég a végrehajtó kifizetésére, de nem többet. A pénzt ne Neked fizessem, hanem a végrehajtónak. Igen, szeretném látni az eredeti jegyzőkönyvet, az árral. A kölcsön biztosítására jelzálogot jegyeztessünk be a tehermentes lakásodra (lakásaidra), maximum 60% hitel/lakásérték arány mellett. (ii) Előszerződést kössünk lakás adásvételére, azzal, hogy a kölcsön a vételárba beszámít. Érezhető mértékű, a vételárból levonható késedelmi kötbér arra az esetre, ha a végleges adásvételi megkötésével vagy a birtokbaadással késel. Meghiúsulási kötbér arra az esetre, ha a végleges szerződés megkötését megtagadod. Kötbéreknél részletesen listáznám a kockázatokat, amik előre láthatók (pl. végrehajtási kifogás, földhivatal nem jegyez be), hogy a kötbér alól ne tudd magad kimenteni.

De ezt én kérném. Lehet, hogy a Te vevőd vajszívű lesz.

Újraárverezés: Igazad van.

Üdvözlet. Szeretnék egy kis segítséget kérni.

Adott egy ingatlan. Tulajdoni lap szerint 1 tulaj: 4/6-od, 2tulaj: 1/6-od, 3tulaj: 1/6-od részben tulajdonosok.
1 és 2-es tulaj az 1/6 -1/6-od részüket AJÁNDÉKOZÁSSAL szeretnék 1 tulajnak „átadni”.
Az ingatlanon jelzálogjoggal terhelt hitel van (kb 13.000.000) Elidegenítési tilalommal.
Szeretné 1-es tulajdonos értékesíteni az adott ingatlant, már, mint 1/1 tulaj.
Lenne vevő (kp-s)
Milyen lehetőségei vannak.

Köszönöm

Vagy hozzájárul a jelzálogjogosult vagy nem.

Üdvözlöm! 2019-ben vettem egy lakást 16 millióért. Most eladom 33-ért, hozzáteszek, és veszek egy nagyobbat. Kérdésem: ilyen esetben is kell adót fizetnem az eladás után, és ha igen, mennyit? Előre is köszönöm a válaszokat.

kicsigini,

Igen, kell.
A másik lakásvásárlás mér nem számít az adózásnál. Az az illetékfizetésnél számíthat.

A 33-16=17 millió jövedelmednek a 60%-ának (2019, eltelt 4év miatt) 15%-a lesz az adó. Vagyis 1,53millió.

Esetleg a jövedelemből még levonhatod a kifizetett illetéket, ügyvédi költséget, ingatlanközvetítőt, ilyeneket, ha van róla számlád.

11.06-os posztomat folytatnám. Azon az ingatlanon, amelyiknek én vagyok a tulajdonosa, és most 33 millióért eladom, az anyám a haszonélvezője. Neki is kell adóznia utána?

kicsigini,

Mondjuk úgy, pluszban nem.

Ha az adásvétel előtt lemond ingyenesen a haszonélvezeti jogáról, akkor neked nem kell illetéket fizetned (mert egyenesági rokon vagy), de a lent részletezett adót kell fizetned. Az ingyenes lemondás miatt édesanyádnak nincs jövedelme, nincs adó.

Ha az adásvételben visszterhesen mond le a vevő javára a haszonélvezetről, akkor a Te a haszonélvezet értékével csökkentheted a jövdelmedet, neki viszont a haszonélvezet értékének megfelelően kell adót fizetnie, kettőtöknek együtt ugyanannyit, mint a másik esetben.

Kivéve esetleg, ha a haszonélvezet alapítása nem 2019-ben volt.

Ha ingyen lemond róla, kell illetéket fizetnie? Neki hogyan éri meg a legjobban?

kicsigini,

Adót az fizet, aki ELAD valamit, és ebből jövedelme keletkezik.
Illetéket pedig az, aki a vagyont SZERZI.

Édesanyád a lemondásakor az illetéket neked kellene fizetned, mint a vagyoni értékű jog megszerzését (hiszen annak törlésével nő az ingatlanod értéke), de mivel egyenesági rokonok között minden ügylet (eladás, ajándékozás, öröklés) illetékmentes, ezért nem kell fizetned illetéket.
(Édesanyádnak akkor kellett illetéket fizetnie, amikor szerezte ezt a haszonélvezetet, de ha a te lakásodon szerezte, tehát egyenesági rokonától, akkor a fentiek szerint szintén nem kellett akkor illetéket fizetnie)

Üdv!
Folyamatban van egy ingatlan eladása, amin már végrehajtás van. Az ingatlan vételára 19 millió lett. A végrehajtóval megtörtént a megállapodás, hogy 15 millió fejében elengedik a tartozást, amire 3 hónapot adtak. Az adásvételibe bele lesz foglalva, hogy a vevő rendezi a végrehajtó felé a tartozást, a fennmaradó részt a családnak az adásvételi szerződés aláírása napján kifizetik. A kérdésem az lenne, hogy a család tartozása a végre hajtóval szemben már az adásvételi szerződés aláírása napján megszűnik? Ez gyakorlatilag egy átvállalás, vagy csak akkor, ha a vevő valósan rendezte a végrehajtó felé a megállapodott összeget? Ha 3 hónapon belül nem rendezi a vevő a tartozást, akkor a családnak van valamilyen teendője?
Valamint még az a kérdés, hogy a kiköltözést mikortól kell megtenni? Már az adásvételi aláírásakor, amikor a család részét kifizetik vagy csak akkor, ha a végrehajtó felé is rendezték az ügyet? Általában mennyi idő szokott lenni az átadási idő/ kiköltözés?

Előre is köszönöm!