Tavaly nyáron fogadták el a csődtörvény módosítást, ami elsősorban a biztosítéki célú engedményezés és vételi jog (fiduciárius biztosítékok) felszámolásban való alkalmazását rendezte. Korábban az új Ptk. megtiltotta ezen a biztosítékok alkalmazását, majd cégek között ismét lehetővé tette. Most a jogalkotó közelíteni próbálja e biztosítékok érvényesíthetőségét a „bombabiztos” zálogjogok pozíciójához. – Szalóki Gergely ügyvéddel (Schönherr Hetényi Iroda) beszélgettünk.
Mi minden változott a csődtörvényben az elmúlt hónapokban?
A legfontosabb módosítás, hogy a csőd- és felszámolási eljárásban elismerésre kerültek a fiduciák, vagyis a vételi jog, az engedményezés, a tulajdonjog átruházás, amelyek biztosítéki céllal jönnek létre. Ennek lényege, hogy a fiduciák gyakorlatilag a zálogjoggal azonos elbánásban részesülnek a csőd- és felszámolási eljárás folyamán. Ezzel összefüggésben számos egyéb törvényt is módosítottak. Például a hitelbiztosítéki nyilvántartásról szóló törvényt (Hbnytv.), az egyes közjegyzői nem peres eljárásokról szóló törvényt, és – az önálló zálogjog bejegyzésének érdekében – az ingatlan nyilvántartásról szóló törvényt is (Inytv.); ezek azonban jórészt csupán technikai jellegű változások. Ugyancsak módosult a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény (Jht.), melynek alapján a jelzálog-hitelintézet nem vásárolhat meg nem teljesítő követelést, illetve ilyen követelésre fedezetet biztosító önálló zálogjogot sem szerezhet. Ezen túl változtak még kisebb mértékben a zálogtárgy értékesítésének a szabályai, illetve a követelésen fennálló zálogjog vonatkozásában egy konkrét rendelkezés is változott, mellyel egy meglévő bírói gyakorlatot kívánt megszüntetni a jogalkotó. Rendeződött továbbá valamennyire az alzálogjogosult és a zálogjogosulti bizományos helyzete a csőd- és felszámolási eljárásban.
Mit jelent az, hogy a csőd- és felszámolási eljárásban elismerésre kerültek a fiduciárius hitelbiztosítékok?
Ennek előzménye, hogy 2014-ben az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) a fiduciárius biztosítékok teljes tilalmát mondta ki, amit 2016 nyarán úgy módosítottak, hogy ilyen biztosíték kikötése csak fogyasztóval szemben tilos, míg cégek egymással szemben kiköthetik. Fogyasztókkal szemben egyébként ritkán került alkalmazásra ilyen biztosíték eddig is, egyedül a gépjármű finanszírozásban volt jellemző vételi jog kikötése. Tavaly a csődtörvényt (1991. évi XLIX. törvény – a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról) ezekhez a 2016 nyarán bevezetett Ptk.-beli változásokhoz igazították hozzá.
A módosításnak köszönhetően a vételi jog a zálogjoggal azonos elbírálás alá esik a csőd- és felszámolási eljárásban a kielégítési sorrendet illetően. Ha tehát van egy vételi jogom bejegyezve az adós ingó vagy ingatlan tulajdonán és elindul az adós ellen a felszámolás, akkor a felszámolás kezdő időpontjától kezdve a vételi jogom úgy fog viselkedni, mintha zálogjog lenne. Ténylegesen tehát nem arról van szó, hogy a vételi jog zálogjoggá válik, csupán a törvény olyan jogkövetkezményeket fűz hozzá, mintha zálogjog lenne. Ezek a fiduciárius biztosítékok a felszámolás kezdő időpontjától úgy fognak viselkedni a felszámolásban, mint a zálogjogok.
Fotó: Mohai Balázs / Jogi Fórum
Mi kell ahhoz, hogy a fiduciárius biztosíték érvényesítő legyen?
Fontos, hogy a fiduciákat be kell jegyeztetni a megfelelő nyilvántartásokba, azaz ingó esetén a hitelbiztosítéki nyilvántartásba, míg ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba. Bejegyzés nélkül a fiducia nem fog biztosítékot nyújtani a felszámolásban. Bekerült továbbá a törvénybe egy speciális megtámadási ok is, mely szerint megvizsgálják, hogy a felszámolás kezdő időpontját megelőző három éven belül történt-e kielégítés a fiduciából, s hogy a jogosult megfelelően elszámolt-e az adóssal szemben.
Például, ha vételi jog volt bejegyezve egy adós cég ingatlanán, majd a bank élt a vételi jogával és beszámította a követelést, majd három éven belül megindult a felszámolás az adós ellen, a felszámoló megvizsgálja a korábbi banki elszámolást. Ha az elszámolás nem volt megfelelő, akkor meg tudja támadni ezeket az ügyleteket. A felszámoló nyilván akkor fog élni ezzel a megtámadási joggal, ha úgy gondolja, hogy a bank az adóssal nem megfelelően számolt el. Ezen kívül, ha nem volt bejegyezve a biztosítéki jog, akkor a megtámadás feltételeinek fennállását vélelmezni kell, és a banknak a feladata ilyen esetben megdönteni a vélelmet.
A vételi jog jogosult beszámíthatja a követelését a felszámolásban?
Ha a vételi jog tárgyának az értékesítése megtörténik, akkor a hitelező dönthet úgy, hogy az ingatlant vagy más eszközt meg kívánja venni. Ha egy harmadik fél jelentkezik, hogy ő megvenné a vételi jog tárgyát, akkor a vételi jog jogosultja az elővásárlási jog szabályai szerint ezen a harmadik személy által kínált áron maga vásárolhatja azt meg. Mindkét esetben a követelését be tudja számítani, ha elsőranghelyű biztosítékkal rendelkezik.
Ezt a vételi jog jogosult és a zálogjogosult is megteheti?
Beszámítással mindketten élhetnek az értékesítés folyamán, de csak ha a biztosíték első ranghelyű. A kvázi elővásárlási joggal viszont csak a vételi jog jogosultja élhet.
Mi indokolta ennek a szabályozásnak a bevezetését?
Régóta mutatkozott erre igény a piac részéről. Az új Ptk. bevezetésével eltörölték a vételi jog biztosítéki célú alkalmazását. Most, hogy az a jogpolitikai irány, hogy a fiduciárius biztosíték nem feltétlenül ellenség, csak szabályozni kellene azt, újra megjelentek ezek a biztosítékok. A 90-es években, amikor alkalmazni kezdtek fiduciárius biztosítékokat, az egész jogi helyzet szabályozatlan volt. Pontosabban az alapul fekvő jogintézmények szabályozva voltak, csak a hitelbiztosítéki célt teljesen figyelmen kívül hagyták, ami sok visszaélésre adott lehetőséget. A 90-es évek végére alakult ki egy olyan bírói gyakorlat, ami egyértelműen megmondta, hogyan lehet vételi jogot jogszerűen használni biztosítéki célra. Így például a bírói gyakorlatban alakultak ki a vételi jog gyakorlásával kapcsolatos elszámolás részletszabályai. Erre nagy szükség volt, mert az adósok akkoriban feltűnő értékaránytalanságra hivatkozva sorra perelték a bankokat.
A mostani módosítás engedi fiduciával biztosítani a követeléseket, így visszavezetésekor egyértelmű volt, hogy a csődtörvényben is megfelelően szabályozni kell. Hiába lehetett korábban fiduciát csinálni, a Cstv. egyértelművé tette, hogy a fiducia semmit nem fog érni a felszámolásban. A vételi jognál a beszámítást korábban kizárta a törvény, míg az engedményezés biztosítéki célú alkalmazását a bírói gyakorlat lehetetlenítette el. A 2000-es években ezért olyan gyakorlat kezdett kialakulni, hogy duplikálták a biztosítékokat, így például ingatlanra zálogjogot és vételi jogot is alapítottak a hitelezők. A vételi jogot felszámoláson kívül gyorsan lehetett érvényesíteni, ha pedig felszámolásba fordult a cég, akkor meg ott volt a „bombabiztos” zálogjog. Most, hogy a fiduciárius biztosíték létezhet a gazdaságban, teljesen indokolt volt, hogy a csődtörvényt is módosítsák, hogy ha éles helyzet van, ne legyenek ellehetetlenítve ezek a biztosítékok.
A vételi jog és a zálogjog, mint biztosítékok azért korábban sem voltak teljesen egy súlyban. Sok hitelező gondolta, hogy a felszámolás előtt a vételi joga többet ér, mert gyorsabban érvényesítheti, míg a zálogjog egy végrehajtás, felszámolás során jelenthetett biztos pozíciót.
Lehet, de már ez sem teljesen így van. Az új Ptk.-ban ugyanis a zálogjog érvényesítésének szabályait nagyban liberalizálták; ha úgy tetszik, a fiduciák felé kezdték eltolni, és a szabályozás szintjén a főszabály az lett, hogy a zálogjogot végrehajtási eljáráson kívül érvényesítsék. A gyakorlat még mindig az persze, hogy jellemzően bírósági végrehajtás keretében érvényesítik a zálogjogokat, de a szabályozás logikája az, hogy a hitelező próbálja meg maga értékesíteni a zálogtárgyat, majd számoljon el megfelelően az adóssal. Ez az eljárás pontosan az, amit a vételi jog esetén csináltunk! Vagy ugyanígy a követelésen alapított zálogjog esetén: amikor úgy érvényesítem a zálogjogomat, hogy értesítem az elzálogosított követelés kötelezettjét, hogy a zálogszerződés alapján a kielégítési jogom megnyílt, és a továbbiakban nekem tartozik fizetni, az teljesen megfelel a követelés engedményezésnek, ahol ugyanezek a végrehajtási lépések. Míg a 90-es évek végén, 2000-es évek elején két szembenálló dimenziója volt a hitelbiztosítékoknak, most ezeket közelítette egymáshoz a jogalkotó.
Fotó: Mohai Balázs / Jogi Fórum
Ez várhatóan jó lesz a hitelezőknek?
A hitelezők vélhetően nem bánják ezt az új szabályozást. Egy zálogjogot ugyanúgy tudok majd végrehajtani most már, akár egy biztosítéki vételi jogot. Adhatok ajánlatot az adósnak, hogy mennyiért venném meg a biztosítéki ingatlant. Erre az adós nyilatkozhat, eladja-e nekem, s ha igen, beszámítom a követelésemet, majd elszámolok vele. A vételi jogot nagyjából ugyanígy kell végrehajtani.
Ha a két féle biztosítéki jogot ennyire közel hozták egymáshoz a szabályozást tekintve, a jövőben megéri majd a hitelezőnek mindkét jogot alapítani?
Megérheti, hogy a kettőt együtt használják. Alapvetően nem baj, ha a jogrendszerben ott van mindkét eszköz a polcon. Minden tranzakció más és más, a beruházó, illetve a hitelező dönti el, melyik felel meg jobban az adott helyzetben neki. Még ha a végrehajtásában nem is, de különbségek így is vannak a biztosítékok között.
A zálogjogosultra vonatkozó szabályok hogyan változtak a felszámolásban?
Az első ranghelyű zálogjogosult a zálogtárgyat megveheti, ha a ráfordítások, terhek megfizetését követően csak a vételár és a biztosított követelés közötti pozitív különbözetet fizeti meg, azaz beszámítással élhet. Az az egy feltétele van, hogy a követelése nem lehet függő, vitatott követelés. A rangsorban hátrébb álló zálogjogosultak továbbra sem számíthatják be a vételárba a követelésüket. Megvásárolhatják a zálogtárgyat, de nem élhetnek beszámítással. Volt olyan terve a jogalkotónak, hogy a hátrébb álló zálogjogosultnak is megadja a beszámítás lehetőséget, de akkor az elszámolásnál nagyon bonyolultak lettek volna a szabályok, ezért inkább ezt az egyszerűbb megoldást választották.
Hogy alakulnak az új szabályok a követelésen alapított zálogjog vonatkozásában?
2016-ban a Kúria kihozott egy elvi határozatot, ami gyakorlatilag lábon lőtte az ingatlanfejlesztéseket. Azt mondta ki a bíróság, hogy ha a felszámolási eljárás után válik esedékessé egy követelés, akkor arra már nem terjed ki a zálogjog. Az ítélet aggályos volt véleményem szerint, mert a Ptk. egyértelműen kimondja, hogy jövőbeni követelésekre is lehet alapítani zálogjogot. A Kúria ugyanakkor azt mondta, hogy a zálogjog csak akkor jön létre, ha rendelkezési jogot szereztek a zálogtárgy felett. Ha pedig még nem jött létre egy követelés, mert az jövőbeni, akkor a rendelkezési jogot még nem szereztem meg, tehát nem jött létre a zálogjog sem a követelés felett. Ha pedig nem jött létre zálogjog, akkor a felszámolásban már nem is jöhet létre. Magyarázat tehát volt rá, de sajnos a gazdasági realitás nagyon nem ez.
Egy ingatlan beruházási projektben, ha a bank egy irodaház felépítésére pénzt ad, a legnagyobb biztosítéka nem az ingatlan lesz, hanem a bérleti szerződésekből befolyó pénz mértéke. Ha jön egy beruházó, aki meg akarja vásárolni az ingatlant, majd üzemeltetni, akkor nem az ingatlan műszaki állapota fogja meghatározni az ingatlan vételárát, hanem az, hogy mennyi pénz folyik be a bérleti szerződésekből. Egy kereskedelmi ingatlannak a bevételtermelő képessége a legnagyobb értéke. S hogy mivel tudom a bérleti díj bevételt a legjobban biztosítani? Nyilván a bérleti díj követelésen alapított zálogjoggal. Ezek pedig – a bérleti jogviszony természetéből fakadóan – jövőbeni követelések lesznek. Ha felszámolásba fordul a fejlesztő, attól még a bérlők bent vannak, fizetik a bérleti díjat, s nekem, mint banknak nagyon is szükségem lenne erre a pénzre, érvényesíteni szeretném a biztosítékomat, s abból fedezni a kintlévőségemet.
A jogalkotó érezte, hogy nem megfelelő ez a fajta joggyakorlat, így beszúrt a törvénybe egy új pontot, ami egyértelművé teszi, hogy a felszámolási eljárás megindulását követően is, ha esetékessé válik egy követelés, arra is kiterjed a zálogjog. Feltéve persze, hogy az a jogviszony létezett már a felszámolás kezdő időpontja előtt.
Milyen egyéb változások történtek még a csődtörvényben?
A további módosítások érintik az alzálogjogosult és a zálogjogosulti bizományos belépését a felszámolási eljárásokba, ami korábban nem volt teljesen tisztázott. Ennek alapján az alzálogjoggal biztosított követelés szintén biztosított követelésnek számít, illetve a zálogjogosulti bizományos esetén az a követelés is biztosított, ami nem a bizományost illeti meg, hiszen éppen az a lényege a zálogjogosulti bizománynak, hogy a nála tartott zálogjog rajta keresztül valamennyi hitelező követelését biztosítja.
További lényeges változás volt még a körülírással meghatározott zálogtárgyra vonatkozó „50%-os” szabály hatályon kívül helyezése. Valamint nehezen elhanyagolható fontosságú a hitelezők számára a zálogtárgy értékesítését követően levonható költségek részletes szabályozása.
A módosítások óta van már mérhető gyakorlata az új szabályoknak?
Június 1-jén történtek meg a változások, így túl nagy gyakorlata nem alakul még ki az új szabályoknak. Egyébként sem várható óriási változás a felszámolási eljárásokban, kicsit át kell alakítania a felszámolónak a kalkulációját, hiszen, amikor zálogtárgyat értékesít, máshová fog rangsorolni követeléseket, de szerintem nem fogja a feje tetejére állítani az eddig megszokott menetét az eljárásoknak. Ami nagyobb kihívást jelenthet esetleg, az a fiduciárius biztosítékok csődtörvénybe emelésének következménye.
