Sokáig nem volt egységes a bírósági gyakorlat arra nézve, hogy meddig terjed a felek szerződési szabadsága a lakás-, illetve a helyiségbérleti szerződések kapcsán. A mára kialakult gyakorlat azonban a helyiségbérletre vonatkozó szerződéseknél nagy szabadságot enged a szerződő feleknek. De mit is jelent ez pontosan? Horváth Lili, az act Bán és Karika Ügyvédi Társulás szakértője összegezte a legfontosabb tudnivalókat.
Ahhoz, hogy a szabályozás érthetőbbé váljon, fontos különválasztani a lakásbérleti szerződéseket a helyiségbérleti szerződésektől. Helyiségbérleti szerződést a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérlésére lehetséges kötni. Arra vonatkozóan, hogy mi minősül nem lakás céljára szolgáló helyiségnek a helyiség rendeltetéséből kell kiindulnunk. Minden helyiség nem lakáscélú helyiségnek minősül, amelyet valamilyen gazdasági célra használnak, például azon helyiségek, amelyek ipari, mezőgazdasági, kereskedelmi, oktatási, kutatási, egészségügyi és más gazdasági célra szolgálnak. Lakásbérleti szerződést ezzel szemben csak a lakás céljára szolgáló helyiség bérlésére köthetnek a felek.
A lakás- és helyiségbérleti szerződésekre a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) háttérszabályozásán kívül a Lakástörvény, mint speciális jogforrás az irányadó.
Az említett két törvény kommentárja és számos bírósági döntés következményeként az a joggyakorlat alakult ki, hogy
a helyiségbérletre (és bizonyos körben a lakásbérletre) vonatkozó szabályok eltérést engedők, azaz a felek szabadon eltérhetnek azoktól a törvényi rendelkezésektől, ahol ezt a törvény kifejezetten nem tiltja.
Azonban,
ha a szerződő felek nem rendelkeznek az eltérésről, akkor a törvényi szabályozás a szerződés részévé fog válni, anélkül, hogy ebben a felek külön megállapodtak volna.
A Ptk. és a Lakástörvény fő szabálya az, hogy a határozatlan idejű szerződést rendes felmondással, indokolás nélkül, a törvényes felmondási idővel lehet felmondani. A határozott idejű szerződések alapvetően rendes felmondással nem mondhatók fel, itt a felmondást indokolni kell, és az indoknak súlyos szerződésszegésnek kell lennie, viszont azonnali hatállyal megtehető. A gyakorlatban általában a felek ezen szabályoknak megfelelő szerződést kötnek. A fenti szabályok értelmében azonban létrehozható olyan szerződés is, ami bár határozatlan idejű, de a feleknek indokolni kell a felmondást, viszont azonnali hatállyal megtehetik azt. Sőt elképzelhető olyan szerződés is, ahol bár a felek határozott időre kötnek szerződést, mégsem kötelesek indokolni a felmondást, de a Ptk. szabályaival ellentétben bizonyos mértékű felmondási időt, nem pedig azonnali hatályú felmondást kötnek ki.
A felek eltérhetnek a Ptk. és a Lakástörvény viszonylag szigorú szabályaitól. Megállapodhatnak rövidebb felmondási időben, a törvényben nem részletezett felmondási okokban, sőt akár azt is kiköthetik, hogy nincs szükség előzetes felszólításra a szerződésszegés miatti felmondáshoz. Adott esetben megállapodhatnak abban is, hogy egy bizonyos, meghatározott időtartamig nem lehet a szerződést felmondani. Ezenkívül lehetőség van arra is, hogy olyan kérdéseket szabályozzanak a felek szerződésükben, amelyeket a jogszabályok nem részleteznek.
A viszonylag nagy szerződési szabadságnak azonban gátat szabnak a szerződésekre vonatkozó általános korlátok, amiket érdemes szem előtt tartani bármely szerződése megkötése előtt. A teljesség igénye nélkül ilyenek például a jó erkölcsbe ütköző vagy tisztességtelen szerződési kikötések, illetve a jóhiszemű és tisztességes joggyakorlás követelménye is.
“Irodánk számos vállalkozásnak segített már olyan helyiségbérleti szerződések kialakításában, amelyben a felek szerződési szabadsága nagymértékben érvényesült, így széleskörű tapasztalattal állunk jelenlegi és potenciális ügyfeleink rendelkezésére az ezzel kapcsolatos folyamatokban és gondoskodunk arról, hogy szerződési feltételek megfeleljenek a legújabb gyakorlatoknak is” – zárja sorait Horváth Lili, az act Bán és Karika Ügyvédi Társulás szakértője.
