A napokban bocsátottak társadalmi egyeztetésre egy új, még tárgyalás alatt álló jogszabálytervezetet, amely egyes törvényeknek „a gazdaság versenyképességének növelése érdekében” történő módosításáról szól, és amelynek gerincét a hatályos Polgári Törvénykönyv módosítására irányuló javaslatok képezik – hívja fel a figyelmet a Kapolyi Ügyvédi Iroda. A tervezet Ptk–t érintő főbb pontjai közé tartozik többek között az építményi jog magyar jogrendszerbe történő be-, illetve visszavezetésére irányuló szándék.
A Kapolyi Ügyvédi Iroda szakértője a korábban már a hazai jogrendszer részét képező jogintézmény tervezett szabályozását és lehetséges gyakorlati, gazdasági életre gyakorolt hatásait foglalja össze.
Az ingatlan-nyilvántartási jog teljeskörű megújításával párhuzamosan az építményi jog magyar jogba történő visszavezetésére tesz javaslatot egy új jogszabálytervezet, amelyet a napokban küldtek társadalmi egyeztetésre, és amelytől a gazdaság versenyképességének növelését remélik a törvényhozók.
“Ahhoz, hogy lássuk, ennek milyen beruházáskönnyítő és gazdaságélénkítő hatásai lehetnek, azt is át kell tekintenünk, mit is jelent az építményi jog, és melyek a legfontosabb jellemzői” – mutat rá Gortva Martin, a Kapolyi Ügyvédi Iroda ügyvédje.
Az építményi jog fogalma, jellemzői
Az új jogszabálytervezet szerint
az építményi jog jogosultja épületet létesíthet vagy hasznosíthat az ingatlanon, vagy annak felszíne alatt.
Ez azt jelenti, hogy egyaránt jogosult épület építésére, illetve ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, a felépült vagy fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére is. Az építményi jog egyaránt kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre és annak alkotórészeire. Az építményi jog forgalomképes jogosultság, átruházható és jogutódlás tárgyát is képezheti, a közös tulajdonra vonatkozó szabályok alkalmazása mellett egyidejűleg és együttesen több jogosultat is megillethet. Az építményi jog zálogjoggal, az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel megterhelhető, azonban ez nem egyenértékű az ingatlant terhelő jelzálogjoggal – emlékeztet rá a szakértő.
Az előterjesztés alapján
az építményi jog írásba foglalt szerződéssel, határozott időtartamra alapítható, és annak létrejöttéhez a szerződésen kívül a jognak a jogosult javára történő, ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges.
A törvényjavaslat lehetőséget biztosít arra, hogy
az ingatlan tulajdonosa saját maga, mint jogosult javára alapítsa meg az építményi jogot és azt önállóan zálogosítsa el.
Fontos kiemelni, hogy az építményi jog megszűnik, ha azt a jogosult tizenöt éven át nem gyakorolta, vagy abban az esetben, ha azt ötven évnél hosszabb időre alapították, a megalapítástól számított ötven év elteltével is. Szintén fontos hangsúlyozni, hogy az építményi joggal terhelt ingatlan átruházása vagy megterhelése az építményi jog fennállását nem érinti, illetve az építményi jog átruházása vagy annak megterhelése az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot szintén nem érinti. Ugyanígy kijelenthető, hogy az építményi jogon alapított zálogjog nem korlátozza az érintett ingatlan átruházását vagy biztosítéki jogokkal való megterhelését.
Az építményi jog alapján létesített épület a felek eltérő megállapodásának hiányában – melyre a jogszabály tervezete az épület és a föld elváló tulajdonára vonatkozó szabályok szerint lehetőséget biztosít – az érintett ingatlan alkotórésze marad abban az esetben is, ha az ingatlan tulajdonosa és az építményi jog jogosultja eltérő személyek.
A felépítmény tekintetében tehát az építéssel nem jön létre automatikusan önálló tulajdonjog.
Az építményi jog részletes tartalmát és terjedelmét az érintett felek az egyes jogszabályi keretek között (ide értve különösen az építési jogi, illetve ingatlan-nyilvántartást érintő előírásokat, így például a helyi építési szabályokat és a beépíthetőség mértékét) szabadon határozhatják meg. Azt azonban fontos kiemelni, hogy
önmagában a jog alapítása és bejegyzése a törvényjavaslat szerint nem feltételezi az építési engedély meglétét.
A jogintézmény alapítása a felek szabad megállapodása alapján történhet ellenérték nélkül, ingyenesen, vagy visszterhesen is. Utóbbi esetben az építményi jog jogosultja egyszeri és/vagy időszakonként visszatérő szolgáltatás, az úgynevezett építménybér teljesítésére köteles, melynek mértékét és esedékességét a felek a jogot alapító szerződésben kötelesek meghatározni.
Természetesen a fentiek több jogszabály, így az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény irányadó módosítását is indukálják, mely szerint, a törvényjavaslat elfogadása esetén az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódó bejegyezhető jogok köre kiegészül az építményi jog intézményével.
Gortva Martin kiemeli, hogy a jogintézmény legfőképpen a haszonélvezeti joggal állítható párhuzamba, azonban annál erősebb alapot és jogot biztosít a jogosult számára azzal, hogy a haszonélvezeti joghoz képest
a szabad használati és hasznosítási jogon túlmenően a szabad rendelkezés jogát is biztosítja mindazokra az építményekre és azok alkotórészeire, amely a jog alapján létrehozásra kerül.
A haszonélvezeti joghoz képest szintén többlet lehetőséget és előnyt jelent, hogy az építményi jog
átruházható és megterhelhető jog.
Az építményi jog gyakorlati, gazdasági életre gyakorolt jelentősége
A jogszabálytervezetben foglalt szabályok áttekintése után érdemes megvizsgálni, hogy ez a régi-új jogintézmény milyen lehetséges hatásokat gyakorolhat a gazdasági életre. Az előterjesztésben foglalt indoklás szerint a gazdasági növekedés és versenyképesség elé akadályokat gördít, hogy a különböző épületek, műszaki berendezések létesítésére irányuló beruházások finanszírozása problémákba ütközik. “A nehézséget az okozza, hogy a jövőben létesítendő épület, építmény, műtárgy, felépítmény nem terhelhető jelzálogjoggal, illetve azt ilyen joggal terhelhető hitelfedezetként nem is fogadják el, így az nem szolgálhat megfelelő hitelbiztosítékként a projekt megvalósítása során szükséges finanszírozáshoz” – világít rá a Kapolyi Ügyvédi Iroda ügyvédje.
Az előterjesztő minisztérium tipikus példaként említi e körben a naperőművi beruházásokat, hiszen ezek esetében a befektetés értékét nem kizárólag a létesítésre és beépítésre kerülő eszköz, hanem az adott földterülethez kapcsolódó erőművi engedély és a hosszútávú átvételi garancia jelenti. A szakértő szerint az építményi jog magyar jogba történő ismételt bevezetésével jóval egyszerűbbé válhat az ilyen beruházások finanszírozása a jelenleg használt rendszerekhez képest. A megújuló energiával kapcsolatos beruházásokhoz hasonlóan az építményi jog jelentősen megkönnyítheti a közterületeken, illetve azok alatt, vagy akár felett megvalósuló építési beruházások (például aluljárók, hidak, mélygarázsok, alagutak) finanszírozását, mely egyben élénkítheti a gazdasági életet is. A jogintézmény bevezetésének aktualitását indokolja továbbá, hogy ezzel párhuzamosan
folyamatban van az ingatlan-nyilvántartási jog teljeskörű megújítása is, mely megfelelő alapot és lehetőséget szolgáltat az építményi jog újbóli beépítésére jogrendszerünkbe.
