Amennyiben a szerződő felek szándéka szerint a per-, teher-, és igénymentesség alól bárminemű kivétel létezik, mert a jogszavatosságot az eladó nem teljeskörűen vállalja, azt a szerződésben a feleknek kifejezetten nevesíteniük kell – szögezi le az Alkotmánybíróság IV/69/2022. számú, bírói döntést megsemmisítő határozatában.
Az Alkotmánybíróság alaptörvény-ellenesnek nyilvánította és megsemmisítette a Győri Törvényszék támadott ítéletét.
Az eljárás alapjául szolgáló ügyben az indítványozó a mező- és erdőgazdálkodási földek forgalmáról szóló törvény 21. § (2) bekezdése szerinti elfogadó nyilatkozatot tett a jogszabály szerint közzétett ingatlan adásvételi szerződésre. A közzétett szerződésben az eladó (a későbbi alperes) szavatosságot vállalt az ingatlan per-, teher- és igénymentességéért. A hatóság az ingatlanra kötött adásvételi szerződést az elfogadó nyilatkozat alapján az eladó és az indítványozó között jóváhagyta. Az indítványozó számára ismertté vált, hogy az ingatlanon az adásvételi szerződés eredeti vevője 2037-ig bejegyzett földhasználati joggal rendelkezik, amelyre vonatkozóan az általa és az eladó által megkötött szerződés nem tartalmazott információt. Tekintettel arra, hogy az indítványozó az elfogadó nyilatkozata benyújtásakor a földhasználati jogról nem tudott, az adásvételi szerződésben kikötött szavatosság alapján kérte az eladótól az ingatlan tehermentesítését, amely a földhaszonbérlő nyilatkozata alapján lehetetlennek bizonyult, így az indítványozó vételár-csökkentés iránti igénye érvényesítése érdekében bírósághoz fordult.
Az elsőfokú bíróság a keresetnek helyt adott.
Az alkotmányjogi panaszban sérelmezett másodfokú ítéletével a Győri Törvényszék az indítványozó keresetét elutasította. Indokolásában arra hivatkozott, hogy egyrészt a közhiteles földhasználati nyilvántartás alapján az indítványozónak tudnia kellett volna, hogy a szóban forgó ingatlan földhasználati joggal terhelt, másrészt ezt a körülményt az eladó és a felesbérlő mint eredeti vevő között létrejött szerződésben nem is kellett lényeges körülményként feltüntetni.
Az indítványozó szerint a másodfokú bíróság ítélete megsértette a tulajdonhoz, az egyenlő bánásmódhoz és a tisztességes eljáráshoz fűződő alapjogait.
Az Alkotmánybíróság határozatában megállapította, hogy a Győri Törvényszék által választott jogértelmezéssel ellentétben valamely ingatlan per-, teher-, és igénymentességére vonatkozó, az eladó részéről önkéntesen megtett jogszavatossági nyilatkozat nem csak az ingatlanra vonatkozó „lényeges” feltételekre terjed ki. Ellenkezőleg:
ha a szerződő felek szándéka szerint a per-, teher-, és igénymentesség alól bárminemű kivétel létezik, mert a jogszavatosságot az eladó nem teljeskörűen vállalja, azt a szerződésben a feleknek kifejezetten nevesíteniük kell.
A támadott ítéletben az eljáró bíróság továbbá semminemű indokát nem adta annak sem, hogy egy jogi képviselő által készített szerződésben kifejezetten rögzített tény (az ingatlan per-, teher-, és igénymentessége) vonatkozásában miért az elővásárlási jogával élő, jogi képviselővel nem rendelkező indítványozónak felróható az, hogy ezen szerződéses nyilatkozat valóságát nem ellenőrizte. Az Alkotmánybíróság ezért megállapította, hogy a Győri Törvényszék támadott ítélete alaptörvény-ellenes, és azt megsemmisítette.
