A Pest Megyei Főügyészség egy budapesti, mintegy kétszáz lakásból álló lakópark építtetőjével szemben indított közérdekvédelmi pert a lakásvásárló magánszemélyek érdekében, mivel a cég az adásvételi szerződésekben tisztességtelen feltételeket alkalmazott. A bíróság az ügyészségnek adott igazat.
A perbe fogott vállalkozás Budapesten mintegy kétszáz lakásból álló lakópark építésébe kezdett, majd az épülő lakásokat 2016-tól kezdve – főleg magánszemélyek számára – folyamatosan értékesítette. A lakások már elérték a 85-98%-os készültségi szintet, amikor a vevők számára váratlan fordulat következett be. A cég munkaerőhiányra hivatkozva elkezdte egyoldalúan felbontani a szerződéseket, majd a lakások egy részét újra eladta.
A szerződések szerint a korábban befizetett vételárat viszont a volt vevők csak akkor kaphatták vissza, ha a cégnek sikerült újra értékesíteni az adott ingatlant.
A Pest Megyei Főügyészség megvizsgálta a szerződési feltéteket, különösen azt, hogy a megkötött szerződések alapján a cégnek volt-e jogszerű lehetősége a munkaerőhiányra vagy építőanyag hiányra hivatkoznia, valamint megtehette-e azt, hogy a felmondás után csak akkor fizeti vissza a vételárat, ha újra el tudta adni a korábban már eladott ingatlant.
Az ügyészség a vizsgálata eredményeként pert indított a vállalkozással szemben.
Az ügyészi kereset eredményeként a másodfokon eljáró Fővárosi Ítélőtábla – ahol már a Fővárosi Fellebbviteli Főügyészség képviselte az ügyészi álláspontot – jogerősen megállapította az ügyészség által megtámadott szerződési feltételek érvénytelenségét.
A jogerős ítélet szerint
tisztességtelen az a szerződési feltétel, amely alapján a cég munkaerőhiányra hivatkozással kizárhatta késedelmes teljesítése esetére a vevőket törvény alapján megillető jogokat.
A bíróság döntése értelmében azért tisztességtelen, mert egyoldalúan megkönnyíti a vállalkozás számára a késedelem mint szerződésszegés miatti károkért való felelősség alóli kimentést, egyúttal kizárja a fogyasztó jogszabályon alapuló, a vállalkozás késedelme esetére őt megillető objektív jogkövetkezmények gyakorlását, ezzel a fogyasztót kiszolgáltatott és bizonytalan helyzetbe hozza.
Az ügyészség keresetében kifogásolta, hogy a szerződés egy másik rendelkezése alapján
a vevők nem tudhatták, hogy az esetleges munkaerőhiány bekövetkezte esetén a szerződésük teljesen meg fog szűnni, vagy a szerződés teljesítését – a lakások átadását – az eladó fel fogja függeszteni.
A bírósági ítélet szerint a támadott kikötés volt azért tisztességtelen, mert a teljesítési képtelenséget is okozó körülmények bekövetkezte esetére a vállalkozás számára a lehetetlenülést és ezzel együtt a szerződés megszűnése jogkövetkezményének alkalmazását tette lehetővé.
Ezzel a fogyasztót olyan helyzetbe hozta, hogy a szerződés megkötésekor nem láthatta világosan előre, hogy a szerződésben nevesített kockázatok felmerülése esetén miként alakulnak a felek jogai és kötelezettségei, a feltételek bekövetkezte a lehetetlenülés folytán a szerződés megszűnését vagy a teljesítési határidő felfüggesztését eredményezte.
A szerződésben kifogásolható volt az a rendelkezés is, hogy
ha a vásárló bármely kötelezettségének teljesítésével késedelembe esik, úgy az a vállalkozás késedelmét kizárta.
A jogerős ítélet értelmében a támadott kikötés azért tisztességtelen, mert a fogyasztó bármely, akár elhanyagolható kötelezettségszegése esetére is lehetővé tette, hogy a vállalkozás a saját teljesítését a fogyasztó szerződésszegésére hivatkozással visszatartsa.
Az ügyészség tisztességtelennek tartotta azt a szerződési feltételt is, amely
feljogosította az eladót, hogy elállása esetén a vételárat csak az érintett ingatlan újbóli értékesítését követően fizesse vissza.
E szerződési feltétel kapcsán a Fővárosi Ítélőtábla azt állapította meg, hogy a támadott kikötés azért tisztességtelen, mert a fogyasztó szerződésszegése esetére a vállalkozás részére biztosított elállási jog és kötbér mint a szerződésszegés szankciója mellett a fogyasztónak visszajáró ellenszolgáltatás visszatérítését jövőbeni, bizonytalan, a fogyasztó számára előre nem látható és befolyásolható feltétel bekövetkezéséhez kötötte. Ezzel a fizetési határidejét nem határozza meg megfelelően.
Az ilyen, ügyészség által indítható közérdekű perek jogkövetkezménye az, hogy a bíróság jogerős ítéletében – amennyiben osztja az ügyészi keresetben foglaltakat – megállapítja a tisztességtelen általános szerződési feltételek érvénytelenségét. A közérdekű perben hozott ítélet hatálya – az érintettek minden egyéb jogcselekménye nélkül – a törvény erejénél fogva kihat minden, a vállalkozással szerződő magánfélre, tehát minden olyan egyedi szerződésre, amelyben a tisztességtelen kikötés megtalálható. A törvény szerint
az ilyen szerződési rendelkezésre jogosultságot alapítani és annak alapján teljesítését követelni nem lehet.
A fenti eset nem egyedüli. Az ügyészség azóta már újabb pert indított másik lakópark építő és értékesítő céggel szemben is, hasonló szerződési kikötés miatt. A lakások átadására az eredeti határidőben itt sem került sor. Ez a per még folyamatban van, a Pest Megyei Főügyészség keresetéről – első fokon – a Fővárosi Törvényszék fog döntést hozni.
