Májusi hatállyal jelentős változás lépett életbe a teremgarázsokban található parkolóhelyek nyilvántartása, illetve azok sokszor nehézkes és bonyolult adásvétele tekintetében. Lehetőség nyílt egy-egy parkolóhely önálló ingatlanná minősítésére „álláshely” néven, amelyre esetleges értékesítési szándék esetén – a társasházi alapító okirat eltérő rendelkezése hiányában – már nem vonatkozik a garázstulajdonosok elővásárlási joga. Ezzel párhuzamosan az osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázsokban található, önálló ingatlanná nem minősített parkolóhelyek adásvételének folyamata is könnyebbé és gyorsabbá válhat azzal, hogy a jogalkotó a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog vonatkozásában jogszabályi szintre emelte az eddig csak a gyakorlatban alkalmazott hirdetményi értesítés lehetőségét. Tóth Angéla és Kasza-Tóth Krisztina, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának szakértői mutatják be a korábbi szabályozás problémáit és a közelmúltban életbelépő módosítás részleteit.
Az elmúlt évek egyik gyakori problémája volt a társasházakhoz tartozó, osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázsokban található parkolóhelyek adásvétele. A közös tulajdonra tekintettel ugyanis a teremgarázs tulajdonosait elővásárlási jog illeti meg, amennyiben valamely tulajdonostársuk kívülálló részére értékesíteni kívánja a tulajdoni hányadát, azaz a parkolóhelyét. Többnyire a parkolóhely adásvételére az eladó társasházban található lakásával együtt kerül sor, így az elővásárlási jog miatti értesítési kötelezettségből fakadó időigényes eljárás jelentősen lassítja a teljes ingatlanra vonatkozó adásvétel lebonyolítását.
A folyamat meggyorsítása érdekében – nagy számú tulajdonostárs esetén – szokássá vált, hogy az elővásárlási jog jogosultjait kizárólag hirdetőtáblára kitűzött irattal értesítették az eladók. Ez a földhivataloknál eltérő reakciót váltott ki: egyes esetekben elfogadták a kifüggesztésről szóló igazolás, míg máshol elvárás volt a jogosultak közvetlen, tértivevényes értesítése.
Egy bírósági ítélet szerint, ha nem került sor az elővásárlásra jogosultak külön-külön postai értesítésére, viszont az egyik jogosult más forrásból három éven belül értesült az adásvételről, az megtámadhatja az adásvételt, és gyakorolhatja elővásárlási jogát.
A döntés eredményezett némi bizonytalanságot a megtámadási határidőn belül köttetett szerződéseket, valamint a felek értesítést pótló nyilatkozatának alkalmazását illetően.
Tisztább és hatékonyabb keretek
A május 2-án hatályba lépett szabály többek között az így kialakult kérdéses eljárást tisztázza, ugyanis a módosítás lehetővé teszi a hirdetményi közlést garázsok esetében.
Tértivevény vagy átvételi elismervény helyett a garázsként nyilvántartott ingatlanokban fennálló tulajdoni hányad értékesítésénél ezentúl elegendő lesz az adásvételi szándékról szóló értesítést kifüggeszteni a társasház közös használatú helyiségében.
„Az új szabályozás jelentősen megkönnyíti az adásvétel lebonyolítását: megrövidíti az elővásárlásra jogosultak tájékoztatásának folyamatát, hiszen nem szükséges az eladónak akár hónapokat eltöltenie azzal, hogy egy-egy tulajdonostárs címét felkutassa és őket egyesével értesítse. Ez nem csak felgyorsítja az adásvételt, de az adminisztratív és pénzügyi terhek is jelentősen csökkennek” – mondta el Kasza-Tóth Krisztina, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának ügyvédjelöltje.
Fontos, hogy a hirdetményi értesítés csak a garázs tekintetében elfogadható, a többi társasházi albetét esetében nem. Ezzel előfordulhat, hogy a lakás miatt minden tulajdonostársat köteles megkeresni az eladó tértivevényes levél útján, míg a lakáshoz tartozó parkolóhely tekintetében elegendő egy hirdetményi értesítés – ez lényeges időbeli eltolódást jelent egy adásvételi szerződés megkötésekor.
Az álláshely mint önálló ingatlan
Az új jogszabály bevezette az „álláshely” fogalmát is, amely a parkolóhelyet már önálló ingatlannak, azon belül nem lakás céljára szolgáló helyiségnek minősíti.
„Ezzel lehetőség nyílik arra, hogy a parkolóhelyek külön-külön helyrajzi számot kapjanak, azaz a teremgarázs nem szükségképpen kerül közös tulajdonba. Ez megkönnyíti és meggyorsítja a parkolóhelyek adásvételének folyamatát, hiszen – amennyiben az alapító okirat eltérően nem rendelkezik – ebben az esetben elővásárlási jog sem illeti meg a társasházi tulajdonostársakat” – emelte ki Tóth Angéla, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának szenior ügyvédje.
Az újítás elsődlegesen a jelenleg és a jövőben épülő társasházak esetében könnyíti meg a tulajdonosok helyzetét, ugyanis nekik már az ingatlan-nyilvántartásba való felvételekor lehetőségük lesz arra, hogy az álláshelyeket önálló ingatlanokként jegyeztessék be.
A jelenleg is közös tulajdonban álló teremgarázsok esetében megoldás lehet a társasházi alapító okirat módosítása: a tulajdonostársak dönthetnek arról, hogy különálló albetéteket (álláshelyeket) hoznak létre az osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázs egyes állóhelyeiből (amennyiben azok a törvényi feltételeknek megfelelnek), az ezen álláshelyek megközelítésére szolgáló területek pedig feltételezhetően a tulajdonostársak közös tulajdonába tartozó épületrészek lesznek. Nehézséget jelenthet ugyanakkor, hogy az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.
Az új szabályozás részleteiről az ITT olvashatnak.
