Két héttel ezelőtt, szinte észrevétlenül született meg az a jogszabálymódosítás, amelynek révén megoldódhat az ingatlanpiac egyik „slágerproblémája”, a társasházban lévő gépkocsibeállók értékesítésének bonyolult folyamata. A változások május 2-án hatályba léptek, így már a piac szereplőin a sor, hogy a gyakorlatban is alkalmazzák az új rendelkezéseket. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője segít megérteni a változást.
Ami az enyém, az a tied is lehet
Az évek óta húzódó probléma arra vezethető vissza, hogy a társasházi teremgarázsokban található parkolóhelyek az ingatlan-nyilvántartásba tipikusan nem önálló ingatlanokként, hanem egy közös garázsként kerültek bejegyzésre, amely a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonában áll.
Ha valaki el akarta adni a parkolóhelyét, úgy máris szembe találta magát azzal a szabállyal, hogy a többi tulajdonost elővásárlási jog illeti meg. Az értékesítés folyamatába be kellett illeszteni a tulajdonostársak felhívását elővásárlási joguk gyakorlására, amely már 4-5 tulajdonostárs esetén is időt és költségeket jelent, de a több tucatnyi tulajdonossal rendelkező teremgarázsok esetén sem volt egyértelmű gyakorlat arra, hogy van-e kibúvó ezen szabály alól. Az értesítés megtörténtét ráadásul igazolni is kell, ellenkező esetben a földhivatal nem jegyzi be az új tulajdonost.
A jogszabályváltozás két irányból ragadja meg a problémát: egyrészt alternatívát kínál az újonnan épülő garázsok esetében, másrészt a már megépült ingatlanok értékesítése esetén is megkísérli elsimítani a gyakorlat bizonytalanságait.
Új lehetőség a beruházók kezében
„A társasházi beruházást fontolgatókat vagy annak korai szakaszában lévőket érintő jelentős újítás, hogy az egyes parkolóhelyek mostantól önálló ingatlanként, külön helyrajzi szám alatt nyilvántartásba vehetők”
– magyarázza Kerekes Gábor ügyvéd. „Ezzel a megoldással a parkolóhely külön tulajdonnak minősül: a többi parkolóhely tulajdonost tehát nem illeti meg elővásárlási jog, így az eladót sem terheli a kötelezettség, hogy az ajánlatot a garázs többi tulajdonosával is közölje. A könnyítéssel az eladók egy több hétig elhúzódó, időnként bizonytalan kimenetelű procedúrát spórolnak meg, a garázsok értékesítését lényegesen egyszerűbbé téve” -mondja a szakértő.
A praktikus könnyítésen túl, a tulajdonos szabadságát is növeli az új szabály: így valóban annak tudja eladni a parkolóhelyét, akit ő választott ki, és nem kényszerül arra, hogy az elővásárlási jog gyakorlása esetén valamelyik tulajdonostársával kerüljön szerződéses kapcsolatba.
A posta is fellélegezhet
A módosítás továbbá megoldást kínál a már megépült, közös tulajdonban álló társasházi garázsok értékesítése esetén is.
Az elmúlt évek gyakorlatában több megoldás is felmerült a nagyszámú, jellemzően ötvennél több, tulajdonostárs felhívására (pl. társasházi hirdetőtáblára történő kifüggesztés, közzététel a társasház Facebook csoportjában). A bírói gyakorlat azonban nem honorálta a kreativitást, és többnyire ragaszkodott ahhoz a megoldáshoz, hogy a tulajdonostársak tértivevényes levélben történő értesítésétől csak rendkívüli nehézség esetén lehet eltekinteni. A „rendkívüli nehézség” tartalma azonban esetről esetre dőlt el, így az eladók sokszor inkább a biztos, de költséges és időigényes megoldást választották.
Az új rendelkezések alapján
a jövőben elegendő, ha a parkolóhely eladója a társasházi közös képviselő nyilatkozatát csatolja a földhivatal részére, amely nyilatkozat igazolja, hogy a vételi ajánlat a társasház közös használatú helyiségében kifüggesztésre került.
A gyakorlat már ismerte és alkalmazta ezt a megoldást, azonban eddig leginkább az adott földhivatal jóindulatán múlott, hogy azt el is fogadták-e. A jogszabály által történő szentesítés most végre eloszlatja a korábbi bizonytalanságot, továbbá praktikus előnnyel is szolgál az eladók részére, hiszen nem kell nagyszámú tértivevényes levél megküldésével foglalkozniuk.
Mit hoz a jövő?
„Összességében véve a jogszabályváltozás észszerű, előremutató módon rendezi a gépkocsibeállók értékesítése esetén felmerült problémákat, mind a már létező társasházi ingatlanok, mind a jövőben létesülő garázsok esetében. Az egyes részletkérdések gyakorlati megoldása még homályos lehet, azonban az ingatlan-nyilvántartási hatóság várhatóan a következő hetekben a pontos részleteket illetően is tájékoztatást fog kiadni” – foglalja össze a Jalsovszky szakértője.
Kerekes Gábor ügyvéd, A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője:
