Egy ingatlan értékének meghatározásakor sokféle tényezőt kell mérlegelnünk. Sok egyéb mellett nem lehet figyelmen kívül hagyni az olyan adottságokat sem, mint az ingatlanból nyíló kilátás (a panoráma) vagy a helyiségek természetes megvilágítása (a benapozás). Világos tehát, hogy az ablakunkból elénk táruló balatoni naplemente sokat dob az ingatlanon, viszont sokszor nem egyértelmű, hogy cserébe mire is kell figyelnünk az építkezés során, hogy ne kerüljünk a dühös szomszédok követeléseinek kereszttüzébe.
Mit jelent a panorámajog?
Ne lepődjünk meg, ha a magyar jogszabályok egyáltalán nem tesznek említést a „panorámajogról”, ezt a fogalmat ugyanis az elmúlt évtizedek bírói gyakorlata alakította ki és töltötte meg tartalommal.
A panorámajog alapját egy rendkívül általános rendelkezés képezi.
A Ptk. szerint a tulajdonos az ingatlan használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná vagy jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A rendelkezés azonban a „zavarás” és a „veszélyeztetés” határainak kijelölését már a bíróságokra hagyta.
Egy ingatlan tulajdonosának tehát joga van az ingatlanából nyíló kilátáshoz, vagy ahhoz, hogy az ingatlan elzárt részeire a szomszédai ne lássanak be. Fontos azonban, hogy az előnyök mellett korlátok is vannak: az ingatlan nem sértheti a közeli ingatlanokból nyíló kilátást, belátást és az ingatlanok benapozottságát. Például egy beruházó nem építkezhet úgy, hogy a szomszédok a városra nyíló impozáns panoráma helyett az építkezés befejeztével már csak egy tűzfalat lássanak.
„A gyakorlatban felmerülő esetek ennél természetesen jóval összetettebbek. Nem csak a jogi minősítés okozhat nehézséget, hanem a sérelem számszerűsítése is. Utóbbi kérdésre az elmúlt évek során többnyire az ingatlanforgalmi szakértői vélemények jelentették a választ, amelyek iránytűként szolgáltak az ingatlanok piaci értékének vagy a bekövetkezett értékcsökkenés meghatározásának szempontjából”
-magyarázza Kerekes J. Gábor, a Jalsovszky ügyvédje.
Engedély birtokában is megállapítható a felelősség
A panorámajog igazi különlegességét annak megtévesztő, kicsit alattomos jellege adja: sok ingatlanfejlesztő előzetesen nem is számol ezzel a kérdéssel, csak amikor már bekövetkezett a baj. Ez részben érthető, hiszen teljesen életszerű az a gondolat, hogy ha a beruházó jogerős építési engedéllyel rendelkezik, akkor „biztonságban van”: az építési engedélynek megfelelő kivitelezés a vonatkozó jogszabályok betartásával történik, amire ráadásul a hatóság is rátette a pecsétjét.
A bírói gyakorlat azonban már másképpen látja ezt: az építési engedélynek megfelelő kivitelezés nem zárja ki az építtető kártérítési felelősségét.
Ilyenkor – függetlenül a jogszerű építkezéstől – az építtetőnek kártérítést kell fizetnie a szomszédok részére, ha az új épület a kilátás vagy a benapozottság elvételével jár.
Mielőtt azonban bárki arra gondolna, hogy egy jogi orosz rulettről van szó, mindenképpen szögezzük le: a kártérítési kockázat már a tervezőasztaltól kezdődően csökkenthető. Fontos, hogy már a kezdetektől fogva figyelemmel legyen a beruházó a környék épületeinek adottságaira és az új ingatlan környezetére. Érdemes felmérni, hogy az új épület közelében beszélhetünk-e egyáltalán panorámáról vagy egy sűrűn beépített területről van-e szó; a kivitelezéssel valójában szükségtelenül zavarjuk-e a szomszédainkat, vagy némi áttervezéssel a zavarás esetleg jelentősen csökkenthető.
Bizonyítás kérdése, hogy mit jelent szükségtelen zavarás
Ha a tervezés során elmaradt az új ingatlan környezetének alaposabb vizsgálata, akkor sem kell megijedni: egy felmerülő szomszédjogi igény nem jelent előre eldöntött jogvitát. A kártérítési igénnyel fellépő szomszéd oldalán ugyanis komoly bizonyítási teher van, hiszen bíróság előtt kell bizonyítania, hogy az új épület által okozott szükségtelen zavarás eredményeként csökkent az ingatlanának értéke.
„Egy panorámajogi vita kulcskérdése tehát, hogy megsértette-e a beruházó a szükségtelen zavarás tilalmát” – magyarázza a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője.
Mivel objektív alapon nem mérhető, hogy honnantól számít a zavarás „szükségtelennek”, így esetről esetre változhat a válasz.
Abban a tekintetben azonban egységes a bírói gyakorlat, hogy ha a beruházó olyan méretű és magasságú épületet alakított ki, amely egyébként helyben szokásos, és nem tér el jelentősen a településképtől, akkor nem állapítható meg a szükségtelen zavarás. A beruházó tehát nem köteles a szomszéd érdekeit a saját érdekei elé helyezni, elegendő, ha olyan építési módot választ, amely tekintettel van az épített környezet helyi sajátosságaira és nem okoz jelentős hátrányt a szomszédok számára.
