Egy 2021. márciusában hatályba lépett kormányrendeletből fakadóan az ingatlan tulajdonosának ezentúl „kvázi” engedélyt kell kérnie a területileg illetékes polgármestertől, ha az ingatlanát a korábbiaktól eltérő rendeltetéssel szeretné hasznosítani. – Remes Attila és Kasza-Tóth Krisztina, a DLA Piper Hungary jogászai foglalták össze az ingatlan rendeltetésváltozására és a településképi bejelentési eljárásra vonatkozó legfontosabb tudnivalókat.
Az építmények rendeltetésének megváltoztatásához 2013-tól kezdődően csupán kivételes esetekben volt szükség hatósági döntésre. Kivételnek számított a helyi, illetve kerületi önkormányzatok által – saját belátásuk szerint – településképi rendeletben, településképi bejelentési eljárás lefolytatásához kötött rendeltetésváltozás, illetve az ún. plázastop szabályozáshoz kapcsolódóan külön kormányrendeletben részletesen szabályozott, 400 m2-nél nagyobb bruttó alapterületű építmények rendeltetésének kereskedelmi rendeltetésre történő változtatása, átalakítása.
A településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet módosítása értelmében 2021. márciusától a területileg illetékes polgármesternél településképi bejelentési eljárást kell kezdeményezni az építmények rendeltetésének módosítása vagy rendeltetési egysége számának megváltozása tekintetében.
Az immáron (ismételten) általános jelleggel alkalmazandó szabályok alapján az ingatlan tulajdonosának „kvázi” engedélyt kell kérnie az illetékes polgármestertől, amennyiben a korábbiaktól eltérő rendeltetéssel kívánja az ingatlanát hasznosítani. Azt ugyanakkor érdemes szem előtt tartani, hogy mindez azon esetekre vonatkozik, amikor a rendeltetés módosítása nem jár olyan építési tevékenységgel, amelyhez az építésügyi hatóság engedélyére lenne szükség, mert ilyen esetekben a településképi bejelentési eljárás helyett építésügyi engedélyezési eljárás lefolytatása szükséges.
A fenti jogszabálymódosításra tekintettel az önkormányzatoknak településképi rendeleteikben, a településképi bejelentési eljárás szabályain belül kellett rendelkezniük a rendeltetésmódosítás bejelentésének szabályairól, szükség esetén az addigi helyi szabályozás megfelelő kiegészítésével.
A településképi bejelentési eljárás megindításához az ingatlan tulajdonosának be kell nyújtania az adott ingatlan fekvése szerinti település (Budapesten az adott kerület) polgármesteréhez a helyi településképi rendelet melléklete szerint előkészített kérelmet és az ahhoz tartozó mellékleteket. A kérelem kötelező mellékletét képezi – egyebek mellett – a településképi követelményeknek való megfelelést igazoló építészeti-műszaki terv, valamint a településrendezési eszközökben szabályozott, a rendeltetésekre vonatkozó követelményeknek való megfelelést igazoló dokumentáció.
A településképi eljárásban jogszerű hallgatásnak van helye, ami azt jelenti, hogy amennyiben más engedély beszerzése nem szükséges, és a bejelentést követő 15 napon belül a polgármester nem hozza meg a döntést, a rendeltetésváltozás a polgármester döntése nélkül megvalósítható.
Természetesen ez nem jelenti azt, hogy erről ne születne írásos dokumentum: a polgármester rávezeti ezen szerzett jogot a településképi bejelentési eljárás lefolytatására irányuló kérelem tulajdonosnál lévő példányára, vagy a polgármesternél lévő példányról ad ki másolatot a tulajdonos részére.
Amennyiben a polgármester a rendelkezésére álló 15 napos határidőn belül döntést hoz, a döntése háromféle lehet:
- Tudomásul veszi a rendeltetésváltozást (ehhez feltételt is meghatározhat), ha a bejelentés megfelel a jogszabály által felállított tartalmi követelményeknek, és a rendeltetésváltozás összhangban áll a helyi építési szabályzattal.
- Megtiltja a rendeltetésváltozást, ha az nem felel meg a helyi építési szabályzatban foglalt követelményeknek.
- Megszünteti az eljárást, ha az előterjesztett kérelem nem felel meg a tartalmi követelményeknek.
Megemlítendő, hogy a polgármesterhez történő bejelentéssel és – ideális esetben – a rendeltetésváltozás tudomásulvételével még nem ér véget minden esetben a folyamat. A rendeltetésváltozást szükséges lehet átvezettetni az ingatlan-nyilvántartásban is, ehhez azonban nem elegendő a polgármester határozata.
A változás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez a rendeltetésmódosítás megvalósítását követően a polgármester által kiadott, a megvalósított új rendeltetést igazoló hatósági bizonyítványa szükséges, amelyet külön kell megkérni, és amely az építmény, valamint az építményen belüli önálló rendeltetési egység rendeltetésének módosítását és új rendeltetését, illetve – a rendeltetési egységek számának megváltoztatásakor – az építmény rendeltetési egységei számának megváltozását és az új rendeltetésszámát tartalmazza.
Amennyiben a rendeltetés megváltoztatására a településképi bejelentési eljárás lefolytatása nélkül kerülne sor, az a településképi rendeletben foglalt településképi követelmények megsértését jelenti. Ilyen esetekben a polgármester először egy figyelmeztető döntésben, megfelelő határidő tűzésével felhívja az ingatlan tulajdonosát a jogszabálysértés megszüntetésére, azaz a településképi bejelentési eljárás megindításához szükséges kérelem benyújtására. Amennyiben az ingatlan tulajdonosa a figyelmeztető döntésnek a kitűzött határidőn belül nem tesz eleget, akkor a polgármester kötelezést bocsát ki, és településkép-védelmi bírságot szab ki. Ugyancsak a településképi követelmények megsértésének minősül, ha az ingatlan tulajdonosa a polgármester tudomásulvételről szóló döntésétől eltérően hajtja végre a rendeltetés módosítását, vagy ha a tiltó döntés ellenére hajtja azt végre. Ebben a két esetben is a polgármester elsőként a jogszabálysértés megszüntetésére való felhívást intéz az ingatlan tulajdonosához, majd azt – az abban tűzött határidő eredménytelen leteltét követően – kötelezés és bírság követheti. A településkép-védelmi bírság legkisebb összege 100 ezer forint, felső határa önkormányzatonként változik (például egyes fővárosi kerületekben ez akár 1 millió forint is lehet).
A bemutatott jogszabálymódosítás, így a szigorúbbá tett eljárásrend nyilvánvaló célja egyfelől az ingatlan-nyilvántartás adatainak naprakészen tartása, másfelől a helyi építési szabályzatban, illetve a helyi településképi rendeletben foglaltak érvényesítésének elősegítése. A módosuló szabályokra tekintettel az ingatlan tulajdonosának a rendeltetés megváltoztatása előtt mindenképpen érdemes tanulmányoznia a helyi településképi szabályokat, az eljárás sikere érdekében szükség esetén akár szakértők bevonásával
