Kevés kellemetlenebb dolog létezik a világon, mint a nem fizető bérlőt kirakni az ingatlanból. Ráadásul sem a korábbi Ptk., sem annak bírói gyakorlata nem rendezte egyértelműen, hogy ilyenkor milyen összegű kártérítés illeti meg a bérbeadót. A jelenlegi Ptk. ugyan már szabályozza, hogy mit követelhet ilyenkor a pórul járt bérbeadó, azonban a részletszabályok korántsem kidolgozottak, és sok vitára adhatnak okot – véli a Jalsovszky Ügyvédi Iroda.
Mi volt régen?
A 2014 márciusáig hatályban lévő Ptk. bírói gyakorlata már rendezte annak a kérdését, hogy mi történik, ha egy adásvétel (például valamely nyersanyag megvásárlása) valamely szerződő fél szerződésszegő magatartása miatt nem jön létre, és a másik félnek az adott nyersanyagot egy más szállítótól kell beszereznie, adott esetben magasabb áron. Ilyen esetben a kárt szenvedett fél követelhette azt a veszteséget, amely az eredeti adásvétel, illetve az ennek helyébe lépő új ügylet (az ún. fedezeti szerződés) közötti árkülönbség miatt érte.
Nem volt egyértelmű, hogy mi történik akkor, ha a felek tartós jogviszonyt, például bérleti szerződést hoztak létre: milyen kártérítés illeti meg a bérbeadót akkor, ha a bérlő szerződésszegése miatt kénytelen felmondani egy, akár több év múlva lejáró bérleti szerződést.
Egyes álláspontok szerint a bérbeadót kártérítésként ilyenkor megillette a bérletből hátralévő időszakra jutó teljes bérleti díj összege, míg mások ennél lényegesen szűkebbre szabták a bérbeadó által érvényesíthető kártérítés összegét. Sok esetben okozott gondot továbbá a kárként érvényesíteni kívánt „elmaradt haszon” összegének meghatározása és igazolása is.
A jelenlegi Ptk. …
A két évvel ezelőtt hatályba lépett új Ptk. rendet kívánt teremteni a kérdésben. Mindamellett ugyanis, hogy fenntartotta a bérbeadó úgynevezett kárenyhítési kötelezettségét (azaz a bérleti szerződés felmondását követően a bérbeadó nem állhat karba tett kézzel, hanem minden ésszerű intézkedést meg kell tennie az ingatlan ismételt bérbeadása iránt), egyben kiterjesztette a fedezeti szerződésen alapuló kártérítés koncepcióját a tartós jogviszonyokra is. Így, ha a későbbiek során a bérbeadó az eredeti szerződés feltételeihez képest rosszabb feltételekkel tudja kiadni az ingatlant, úgy most már nem vitásan követelheti a különbözet megtérítését a szerződést szegő bérlőtől.
…és annak értelmezési kérdései
Bihari Levente, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint, amíg a fedezeti szerződés gondolata viszonylag könnyen alkalmazható adásvételi szerződéseknél, úgy az a bérleti szerződések körében számos problémát felvet. Nyilvánvaló kérdésként merült fel, hogy melyik szerződés minősül fedezeti szerződésnek. A válasz egyszerűnek tűnik: amelyik szerződéssel a bérbeadó az eredeti szerződés megszűnését követően bérbe adta ugyanazt az ingatlant. Mi a helyzet azonban akkor, ha az első újrabérbeadás rövidebb időre történt, mint a megszűnt szerződés? Ha az eredeti szerződés lejártáig nyolc év volt hátra, de az újonnan megkötött szerződésnek az időtartama öt év, akkor az ennek lejártát követően megkötött szerződés is fedezeti szerződésnek minősül-e?
Szintén kérdéses a kártérítés fizetésének időzítése. Egy bérleti szerződés alapján a bérbeadó a teljes bérleti díjhoz csak hosszú évek során jut hozzá. Követelheti-e mégis a bérbeadó előre, egy összegben a megszűnt és a fedezeti szerződés szerinti díjak különbözetét – vagy a kártérítés csak a fedezeti szerződés teljesítéséhez (tehát az új bérlő díjfizetési gyakoriságához) igazodhat és így a kártérítés is időszakonként, akár több éves időszakra elosztva lesz fizetendő? Más szavakkal, már a fedezeti szerződés megkötése is esedékessé teszi a kártérítést, vagy majd csak annak teljesítése?
Fontos szerepe lesz a bíróságoknak annak kimunkálásában is, hogy mennyire kell és lehet figyelembe venni a bérbeadó „ésszerű” eljárását a fedezeti szerződés megkötése körében, vagyis milyen mértékig vizsgálhatja a bíróság azt, hogy a bérbeadó a leginkább kedvező helyettesítő szerződést kötötte meg. Az adásvételi szerződésektől eltérően, ahol a vételár mint legalapvetőbb szempont vizsgálata már önmagában is könnyen eldöntheti a kérdést, egy több évre szóló bérleti szerződés esetén egyáltalán nem biztos, hogy pusztán a bérleti díj összege az, ami a legésszerűbb választást meghatározza. Egy hosszú távú partner kiválasztása tipikusan több, komplex tényező függvénye; gondoljunk csak arra, hogy egy nagy presztízsű bérlő becsábítása a bérbeadó irodaházába akár diszkontált bérleti díj mellett is számokban nehezen kifejezhető előnyökkel járhat.
Bihari Levente úgy látja, hogy a jelenlegi Ptk. nagy előrelépést jelentett a kérdésben, láthatóan továbbra sem teljesen egyértelmű, hogy adott esetben milyen kártérítés járhat a bérbeadónak, ha a bérlővel kötött határozott idejű szerződését felmondani kényszerül. Megnyugtató lehet viszont, hogy már csak a részletkérdésekre hiányzik a válasz, amit a bíróságok gyakorlata remélhetőleg minél hamarabb meg fog adni.
