Az új Ptk. több mint egy éve teljesen új alapra helyezte a zálogjogi szabályozást, melynek alapvető változásai erőteljes kritikai észrevételekkel fűszerezett, jelentős vitatémává váltak szakmai körökben.
Kritikai észrevételek érték a zálogjogi szabályozást mind a technikai megoldások tekintetében, mind koncepcionális szinten. Egyszerű technikai problémára lehet példa, hogy a betéti társaságoknál nem lehetséges a zálogjog megalapítása, tekintettel arra, hogy a cégnyilvántartás szabályai egyszerűen nem teszik lehetővé a bejegyzést, annak ellenére, hogy az új Ptk. alapján elméletileg lehetséges a bt.-kben meglévő részesedés elzálogosítása.
A tisztán technikai problémáknál maradva, az új Ptk. talán egyik legpozitívabb fogadtatásban részesült újítása, a zálogjogosulti bizományos intézménye (azaz amikor több zálogjogosult – a zálogjog adminisztrálásának egyszerűsítése érdekében – kinevez egy bizományost, aki a zálogjogot valamennyi zálogjogosult nevében magánál tartja a zálogot), az ágazati szabályozás hiányosságainál fogva bizonyos esetekben teljesen alkalmatlannak bizonyul funkciójának betöltésére. Az új Ptk. szabályozása alapján a puszta tényt, hogy zálogjogosulti bizományost neveztek ki, be kell jegyezni. Ugyanakkor az egyes közhiteles nyilvántartásokra vonatkozó szabályozás (pl. ilyen a cégnyilvántartás is) nem teszi lehetővé a zálogjogosulti bizományos bejegyzését. Újabb érv szól tehát amellett, hogy az érintett nyilvántartások szabályozását újra kell gondolni.
Már inkább koncepcionális probléma az, hogy az új Ptk. alapján, amennyiben a hitelező átruházza a hitelszerződést egy harmadik személyre, a zálogkötelezettnek hozzá kell járulnia az átruházáshoz. Abban az esetben, ha a hozzájárulás beszerzése elmarad, akkor a hitelező elveszíti a zálogjogot. Ez pedig feleslegesnek tűnik – hiszen a hitelfelvevői oldalon, akiért a zálogkötelezett anyagi felelősséget vállal – változás nem következik be. Ugyanakkor ez a szabály jelentősen megnehezíti, hogy a bankok egyes hiteleket vagy akár teljes hitelportfoliókat átruházzanak. A szabályozás olyan irányú módosítása lenne kívánatos, amely a hozzájárulás beszerzésének kötelezettségét a hitelfelvevői oldalon bekövetkező változásokra szorítja vissza.
További koncepcionális probléma, hogy a követelésen alapított zálogjogra vonatkozó szabályok jelentősen sérthetik az elzálogosított követelés kötelezettjeinek üzleti érdekeit. Például egy bevásárlóközpont vagy irodaház bérlői igen kellemetlen helyzetben találhatják magukat, ha a bérbeadó a hitelét a bérlői díjakból származó bevételén alapított zálogjoggal biztosítja. Ugyanis a zálogjog létrejötte után a bérbeadó és az bérlő közötti bérleti szerződés módosítása (például a bérleti díj csökkentése vagy azzal kapcsolatban bármilyen kedvezmény nyújtása) hatálytalan a bankkal szemben, ha a bérlőt értesítették a zálogjogról. A bérlő szempontjából, aki nem részese, hanem pusztán elszenvedője a hiteljogviszonynak, ez azt jelenti, hogy amennyiben a bank végrehajtja a zálogjogát, akkor az eredeti bérleti szerződés feltételei szerint köteles a bank felé teljesíteni, nem pedig a kedvezőbb feltételek szerint. Az új Ptk. ez ügyben nem enged eltérést akkor sem, ha ezek a módosítások gazdaságilag ésszerűek vagy a bérlő fizetésképtelensége elkerülése érdekében történt, vagy ha a hitelező egyébként hozzájárult volna ezekhez a módosításokhoz. Szükségesnek mutatkozik a hitelezőnek megadni a lehetőséget, hogy a gazdaságilag ésszerű vagy szükséges módosításokhoz hozzájárulását adhassa.
Az Igazságügyi Minisztérium a kritikai észrevételek hatására egyeztetésekbe bocsátkozott a gazdaság szereplőivel annak érdekében, hogy fény derüljön a zálogjogi szabályozás olyan anomáliáira, amelyekre tekintettel szükséges lehet annak átdolgozása. A szakmai bízik abban, hogy az Igazságügyi Minisztériumnak a szakmával karöltve kifejtett erőfeszítései ésszerűbb és életszerűbb zálogjogi szabályozást eredményeznek.
