„Az új Polgári Törvénykönyv a költségviselés, a használat, a használat ellenőrzése, a bérleti díj és a törvényes zálog kapcsán nagyrészt fenntartja a korábbi szabályokat, emellett azonban komoly változásokat is végrehajt, amelyekre érdemes odafigyelni” – hangsúlyozza Ódor Dániel, a Taylor Wessing e|n|w|c nemzetközi ügyvédi iroda ügyvédje. A március 15-én hatályba lépett törvénykönyv többek között háromhavi bérleti díjnak megfelelő összegben maximalizálta a kaució mértékét lakóingatlan esetén és változtak a bérlemények átruházására vonatkozó szabályok is.
A bérlő számára kedvező rendelkezések
Az új szabályozás felmondási jogot alapít a bérlő részére abban az esetben, ha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és annak állapota az egészséget veszélyezteti. „A felmondás jogát a bérlő még abban az esetben is gyakorolhatja, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett volna” – tájékoztat Ódor Dániel. További előny a bérlő számára, hogy az új törvény már tartalmazza az eddigiekben csak a gyakorlatban működő karbantartási/javítási szabályt, melynek értelmében a bérlő a bérbeadót terhelő karbantartási vagy javítási munkálatokat elvégezheti a bérbeadó költségére, ha azokat a bérbeadó nem végzi el. A Taylor Wessing ügyvédje kiemeli, lakásbérlet esetén a bérleti szerződésben biztosítékként kiköthető kaució mértékét az új törvény háromhavi bérleti díjnak megfelelő összegben maximalizálja. Az ezt meghaladó biztosítékot a bíróság a bérlő kérésére mérsékelheti.
A korábbi tulajdonos felelőssége
Az új törvényben változatlanul szerepel az a szabály, mely szerint, a bérleti szerződés akkor is fennmarad, ha a tulajdonos eladja az ingatlant. Változás azonban, hogy ilyen esetekben a régi és az új tulajdonos egyetemlegesen köteles helytállni a bérlővel szemben minden, a bérbeadót a bérleti szerződés alapján terhelő kötelezettség teljesítéséért. „Ez szintén jelentős előny a bérlő számára, hiszen igényével a korábbi és az új tulajdonoshoz is fordulhat. Az eredeti tulajdonos számára viszont terhet jelent, hiszen a fenti kötelezettség alól gyakorlatilag csak a bérlő hozzájárulásával szabadulhat” – világít rá a szakjogász.
Szabályozott felmondási idők
Az új törvény, a korábbi szabályozásnál részletesebben rögzíti a felmondási időt. A szerződést napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra; heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján; havi bérleti díj kikötése estén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig; hosszabb időszakra kikötött bérleti díjesetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig lehet rendes felmondással felmondani.
Amennyiben a bérlő a fenti közlési időpontok után mondja fel a jogviszonyt, az nem a felmondás érvénytelenségét eredményezi, hanem azt, hogy a felmondást a következő időszakra kell érteni – összegez a szakértő. Változatlan marad az a szabály, mely szerint az új tulajdonos felmondhatja a határozatlan időre kötött bérleti szerződést, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy jelentős feltételei tekintetében megtévesztette.
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó külön törvény szabályai továbbra is alkalmazandóak – hívja fel a figyelmet a szakjogász. Ezek közül az egyik legjelentősebb előírás, hogy a bérleti szerződés felmondását megelőzően a lakbér fizetését elmulasztó bérlőt írásban fel kell szólítani a teljesítésre. A felszólítást követően a felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
A 2014. március 15. előtt létrejött bérleti jogviszonyokra továbbra is a korábbi szabályozást kell alkalmazni. A felek ugyanakkor megállapodhatnak abban, hogy ezekre a szerződésekre teljes egészében az új szabályozást rendelik alkalmazni.
