Míg hazánkban 2010. március 29-én a Magyar Alkotmánybíróság határozatában alkotmányellenessé nyilvánította az építési vállalkozókat megillető jelzálogjogot, Németországban a szabályozás igen hatékony eszköz az építőipari körbetartozások elleni harcban.
A hazai törekvés lényege abban állt, hogy az építési vállalkozók követeléseik biztosítására jelzálogjogot jegyeztethettek volna be megrendelőik ingatlanára. Azonban az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a szabályozás jelenlegi formájában nem tartalmazott korlátozó feltételeket sem a beruházások jellege, sem értékhatára tekintetében, és a vállalkozókat kiemelten előnyös helyzetbe hozza. Ugyanakkor az Alkotmánybíróság döntésében leszögezte, hogy a szabályozás célja önmagában a jogbiztonságot célzó intézkedés volt a vállalkozói körbetartozások megszüntetésének előremozdításában.
Külföldön bevált
A döntés hatására az e|n|w|c nemzetközi jogi tanácsadó csoport kitekintést készített, melyben rámutat, hogy például Németországban milyen szabályozásokkal érték el, hogy ezt a jogbiztonságot szolgáló intézményt megfelelő módon tegyék a jogrendszer részévé és védjék mind a megrendelők, mind a vállalkozók érdekeit. A német jogalkotó több szabályozást is beiktatott jogrendszerébe: „Többek között az építési vállalkozó részére bejegyezhető jelzálogot a szerződő felek szerződésükben kizárhatják, így a megrendelőnek lehetősége van a szerződéses tárgyalások során szabadon dönteni afelől, hogy kívánja-e egy esetleges jelzáloggal megterhelni ingatlanát, vagy más jellegű biztosítékot kínál fel az építési vállalkozónak” – mondja Ladi Tímea, az e|n|w|c közösségi jogásza. – „Mindemellett a német építési vállalkozói jelzálogjog bejegyzésének szabályozása – ellentétben a hatályon kívül helyezett magyar rendelkezésekkel – nem teszi lehetővé az építési vállalkozó számára, hogy egyoldalúan, kizárólag a szerződés alapján a szerződés teljes összegére bejegyeztesse a jelzálogot.” – fűzi hozzá a szakember.
A vállalkozó védelmében
Az építési vállalkozó jogainak érvényesítésére a német polgári törvénykönyv azt a megoldást választotta, hogy amennyiben a felek szerződésükben nem zárták ki az építési vállalkozói jelzálogot, de a megrendelő nem járul hozzá annak bejegyzéséhez, úgy az építési vállalkozó – amennyiben bizonyítani tudja lejárt követeléseinek meglétét – a bíróság gyorsított eljárásban jogerős bírói végzés kiadását követően széljegyet jegyeztethet be a saját javára. Mindemellett rendes bírósági ítélet útján helyettesíttetheti a megrendelő hozzájáruló nyilatkozatát, és bejegyeztetheti a jelzálogot. A megrendelő tehát kizárólag olyan követelések tekintetében kénytelen elfogadni jelzálogot az ingatlanán, amely egy független bíró megítélése szerint léteznek és lejártak.
Ezen rendszer kialakításával a német jogalkotó lehetővé tette azt, hogy a megrendelő kifejezett hozzájárulása nélkül is létrejöhessen az építési vállalkozó jelzálogjoga. Ezzel jelentősen erősítette az építési vállalkozók helyzetét követeléseik behajtása területén, azonban a független bírói ellenőrzés közbeiktatásával létrehozott egy megfelelő védelmi mechanizmust a megrendelők védelmére, hogy azok ne legyenek kitéve a jelzálog terhének valójában nem is esedékes követelésekkel szemben.
Hazánkban is működhetne
A német rendszer a beiktatott védelmi mechanizmusaival együtt alkalmas arra, hogy az építési vállalkozók és a megrendelők érdekeit egyensúlyban tartva képes legyen a vállalkozói körbetartozások csökkentésére és a megrendelő teljesítési hajlandóságának növelésére, amely a magyar jogalkotót is vezérelte az alkotmányellenessé nyilvánított Ptk. szabály megalkotásakor.
„A fenti rendszerhez hasonló kontrollmechanizmusok beiktatásával a jogalkotó az alkotmányellenessé nyilvánított rendelkezés hiányosságainak korrekcióját könnyen orvosolhatná, és ezzel hatékonyan javíthatná a magyar építőiparban kialakult helyzetet” – hangsúlyozza Ladi Tímea.
