Társasházak jogásza!

"Az alapító okirat szerint"

Ez egy elfogadott, bejegyzett AO? Tehát ez már jogilag is társasház? Vagy még csak tervezet ez is?

Igen, bejegyzett társasház, amire a TH törvényt alkalmazzuk az AOI szerint. Nincs még SZMSZ.( eltelt az alapítástól 60 nap, amit a Th tv. előír, ha jól tudom)
A kérdés igazából arra irányul, hogy mi van abban az esetben, ha nem tudunk megegyezni az SZMSZ-ben? (pl. nem szeretném, hogy a közös tulajdont, amire kizárólagos használati jogot kapott üzleti céllal használja) Ezek a kérdések nincsenek szabályozva az alapító okiratban. Egy SZMSZ megszavazásánál ebben az esetben az egyszerű többség 2 fél esetén kizárt.
Mi van abban az esetben, ha nem lesz SZMSZ? Úgy tudom, hogy ezért bírságolhatnak is.

Köszönöm.

„Tht. 14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.”

Hatvan napon BELÜL kellett volna.

Ha van alapító okirat, akkor meg vannak határozva külön- és közös tulajdonok, ezek arányai, a tulajdoni hányadok.

Az egyszerű többséget igénylő kérdésekben a 4/5 (vagy amire szabályozva lett az AO szerint a közös részek függvényében, de feltételezem, jóval több mint 1/2) tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs lényegében egyedül dönthet.

Ha ez a kisebbségi tulajdonos lényegi és jogos érdekét sérti, bírósághoz fordulhat.

Egyébként az üzleti célú működést nem tilthatod meg, kivéve, ha szerencsejátékhoz vagy erotikus szolgáltatáshoz kapcsolódik. Benne van a Tht-ben. Miért eszerint működtök, ha el sem olvastátok?

Tisztelt drbjozsef!

Köszönöm a választ. A külön tulajdon 2/3-1/3. A közös tulajdon 1/2-1/2 arányban van meghatározva, tehát a szavazati arány 1-1. Ha egyszerűen nem lehet a másik tulajjal megegyezni, akkor írassak egy SZMSZ-t, aztán ha nem tetszik neki, akkor forduljon bírósághoz? Vagy mit csináljak??? Mert ugye az SZMSZ kéne...

Hogy számoltad ki az 1-1-et?

A közös tulajdon nem lehet 1/2-1/2. Hiszen az EGY. Úgy érted, a használata? Az más, nem érdekel senkit.

Mi van abban az AO-ban PONTOSAN? Albetétek? Hányadok?

Tisztelt drbjozsef!

1. sz lakás 1/1 tul hányadban külön tulajdon, a közös tulajdonból hozzá tartozó 1/2 tul. résszel,
2.sz.lakás: 1/1 tul hányadban külön tulajdon, közös hozzá tartozó 1/2 tul résszel

Konkrétan ez van az AOI-ban, összesen 2 tulajdonos van.

Szóval még mindig kérdés az SZMSZ, hogy 6 lakásosnál kisebb társasháznál kell-e, ha igen akkor hogy a fenébe oldjam meg?

A választ köszönöm.

Na, most akkor sz...r az alapító okirat, mivel nem a külön tulajdonok arányában határozta meg a közös tulajdont??? Nem én írtam, hanem ügyvéd.

Tisztelt drbjozsef!
Na, mostmár végképp nem hagy nyugodni a dolog. Ha az van az AOI-ban, hogy a " közös tulajdon tekintetében a tulajdonjog az egyes lakások mindenkori tulajdonosait a B fejezetben a külön tulajdonban lévő felsorolásnál feltüntetett hányadrész alapján illetik meg. A közös tulajdonból az eszmei hányadok a külön tulajdont képező albetétnek a teljes külön tulajdont képező alapterülethez viszonyított arány alapján lett meghatározva. A B fejezetben az egyik külön tulajdon 99, a másik 53 négyzetméter, akkor szerintem 651/1000 és 349/1000 arányban kellett volna meghatározni a külön tulajdonból megillető hányadokat és nem 1/2-1/2 arányban. Jól gondolom?

„közös tulajdon tekintetében a tulajdonjog”

Nem értem : a közös tulajdon azért közös tulajdon társasháznál, mert annak a tulajdonjoga a társasházé. Nem tartozik az albetétek tulajdonosaihoz. Legfeljebb használhatják.

Nézd, egyszerűsítsük le :

1. Ha két tulajdonosnál az egyiknek nagyobb a külön tulajdoni hányada, akkor az többségi tulajdonos, főszabály szerint az ő szavazata fog dönteni az egyszerű többséget igénylő kérdésekben. Pont. Mindegy mennyivel több, meg mi tartozik kihez a "közös"ből.
2. Ha a Tht. szerint működtök, akkor SZMSZ kell : Tht.13.§.

Tisztelt drbjozsef!
Na, így már világos. Értem.
Köszönöm!

Kedves Hozzáértők!

Szükség van-e hatósági bizonyítványra (használatbavételi engedélynek hívták régebben) az alábbi esetben?

1. Társasházi közös tulajdonban lévő raktárhelyiségek átépítésével a társasház létrehoz egy lakást. A lakás továbbra is marad társasházi közös tulajdonban. (tehát külön albetét (külön tulajdoni lap) létrehozása nem történik)
2. Ezt a lakást beírjuk az alapító okiratba (társasházi közös tulajdonként). Az alapító okiratot és annak földhivatalba történő beadását a közgyűlésen az összes létező tulajdonos igen szavazattal elfogadja.
3. Az alapító okiratot a társasház beadja a földhivatalba.

Kérdés: Hatósági bizonyítványt is be kell adni a földhivatalba? Vagy anélkül is elfogadja a földhivatal az alapító okirat módosítását?

Nagyon köszönöm a választ, előre is.

Én nem értem.

laci100,

Feltételezem építési engedély vagy egyszerűsített bejelentéssel végeztétek a munkálatokat. Előbbi esetén használatbavételi engedélyt, utóbbi esetében tudomásulvételi igazolás kell.

A hatósági bizonyítványt sose hívták használatbavételi engedélynek, az két teljesen külön dolog.

A módosított AO bejegyzése nyilván meg fog történni, annak az a feltétele, hogy az ügyvéd ellenjegyezze, a földhivatal az nem építési hatóság, ez megint két teljesen külön dolog. Ha szabálytalanul épült a lakás majd megbüntet a kormányhivatal.

Nem is azzal lesz ott a probléma. Hanem azzal, hogy önálló lakás. Bár ha nem veszik külön albetétre... Nekem nem tetszik.

Utánanéztem: Ha egyszerű bejelentéssel fog történni az építés, akkor nem kell sem használatbavételi engedély, sem tudomásulvételi eljárás. Hanem hatósági bizonyítvány kell. Mindez az 5. pontban olvasható: https://epitesijog.hu/…e-2019-10-24

Kérdés: Egyszerű bejelentés (és hatósági bizonyítvány) nélkül nem szabad építeni? Azért gondolom, hogy szabad, mert:
Társasházi közös tulajdonban lévő raktárhelyiségekben történne az építés, néhány ablak, ajtó, WC létesítés, semmi több. Komfort nélküli, egyszerű lakás kerülne kialakításra, minimális költségvetéssel. (A létrejövő lakás meg fog felelni a szabályoknak.)
Szerintem a társasház a saját helyiségeiben mindezt - egyszerű bejelentés (és hatósági bizonyítvány) nélkül - megteheti. Vagy nem?
Köszönöm

Üdv,

6 lakásos társasházban külsö nyílászárókat cseréltettünk (volna). Bár a társasházi okiratban nem szerepel az ablak-ajtó mint közös tulajdon, mi akkor is ugyanolyan stílusúakat vettünk mint ami volt, csak biztonságosabbakat (sajnos betörés történt nálunk a gagyi bejárati ajtó közremüködésével). Kiírtuk egy héttel elötte az üzenöfalra és minden postaládába bedobtunk egy felhívást. A munka napján a legnagyobb testü és hangú szomszéd és családja elállta a munkások útját, nem engedte be öket az épületbe. Arra hivatkozott, hogy itt az övé a legnagyobb tulajdoni hányad és ö nem engedélyez semmit. A munkásaim elmentek, mert nem akartak tettlegességet. A vita során beszéltem a közös képviselövel aki azt mondta, hogy ö ebben nem foglal állást, egyezzek meg a szomszéddal és hogy most nem is lehet gyülést összehívni, így csináljak amit akarok.

• Idöben, megfelelöen szóltam a munkálatokról?
• Ha a TH papírokban nem szerepel az ajtó-ablak, viszont az adásvételimben szerepel a lakáshoz tartozó x-y ablak-ajtó akkor jogom van kicseréltetni öket TH szavazás nélkül?
• Anyagi kár ért, a cég megtagadta a kialakult helyzet miatt a beépítéseket és így a garanciát is. A nyílászárókat magamnak kell elhoznom valahogy és mással beszereltetni. Plusz a kiszállás díját is ki kell fizetnem most nekik. Kb. 200-300 ezer forint kár ért az idökiesés mellett. Jogi úton kérhetek a TH-tól kompenzációt?

Köszönöm!

Julia82,

Ez egy tényleges társasház, van közös tulajdon, alapító okirat, a lakások külön albetétek, külön tulajdonosokkal?
(a leírásodból úgy hiszem igen, de fontos kérdés, csak azért kérdezem).

A társasház nyílászárói mindig (de jellemzően legalábbis) a külön tulajdonokhoz tartozik, felújítása, cseréje a lakás tulajdonosára tartozik.

Egyesek szerint a homlokzati nyílászárók a társasházé, de szerintem ez téves (pláne, ha az AO felsorolásában nincsenek benne), ezek cseréjébe a társasház nem, legfeljebb a települési önkormányzat szólhat bele, a településképi helyi szabályok alapján.

1. szerintem igen.
2. szerintem igen.
3. A társasháztól szerintem nem. Felszólíthatod a kár okozóját annak megtérítésére, a nagyhangú lakótársat, hiszen ő akadályozta meg a munkát. Ha nem fizeti ki, fizetési meghagyást bocsáttathatsz ki ellene, aminek ha ellentmond, polgári perben követelheted tőle a kár összegét.

Kedves drbjozsef,

Köszönöm a segítséget! Igen, valódi társasház. Van társasház alapító okirat (ebben van felsorolva mi közös, illetve a tervrajzon is jelölve van), osztatlan közös tulajdon, a lakásoknál mindenki külön tulajdonos, pl. a lakcímkártyánk szerint is mi vagyunk a fsz. 2.

Legközelebb úgy gondolom rendört fogok akkor hívni. A kérdés, hogy ök hogyan állnak majd ehhez .....

„A munka napján a legnagyobb testü és hangú szomszéd és családja elállta a munkások útját, nem engedte be öket az épületbe. Arra hivatkozott, hogy itt az övé a legnagyobb tulajdoni hányad és ö nem engedélyez semmit. ”

Jól kibabrált a Júliával az a legnagyobb testű tulajdonos társ.

Kártérítést kell kérni !! Igaz az útrögös, de bele kell kezdeni.

„ Legközelebb úgy gondolom rendört fogok akkor hívni.”
Nem rendőr kell hanem a jegyzőhöz birtok háborításért jogorvoslat és akadályoztatásért másutt jogorvoslat.

Amúgy kérdés megéri e lakni olyan társasházban ahol ilyen előfordulhat ??

„Jogi úton kérhetek a TH-tól kompenzációt? ”

kérdezi J..
Nem, csak az akadályozótól... a klántól, a falkától, de nem fogja kárpótolni az tuti !

Tisztelt Fórumozók!

Olyan problémám lenne, hogy 3 éve lakunk egy 6 lakásos társasházban és minden évben jeleztük a lakógyűlésen, hogy nem működik a kaputelefon megfelelően (nem hallani semmit benne; ha esik az eső, fúj a szél, akkor egész nap hangosan zenél). Megnézettük szakemberrel és nem a lakáson belüli telefonnal van probléma, hanem a külső központi egységgel. Mit lehetne tenni? Lehet jogi lépéseket tenni? Sajnos a szavazásokon a felső 3 lakásnak kisebb szavazati joga van, mert a tető miatt kisebbek a lakások…

Köszönöm a válaszokat előre!

Ben10

„minden évben jeleztük a lakógyűlésen, hogy nem működik a kaputelefon megfelelően (nem hallani semmit benne; ha esik az eső, fúj a szél, akkor egész nap hangosan zenél). Megnézettük szakemberrel és nem a lakáson belüli telefonnal van probléma, hanem a külső központi egységgel. Mit lehetne tenni?”

Ez nem jogi probléma elsődlegesen. Azzal a szakemberrel meg kellett volna javíttatni, számlát kérni róla a ház részére és közös költség fizetésekor ezt benyújtani a közös képviselő felé (magad uram, ha szolgád nincs). Egy kisebb javítás elvégzéséhez nem szükséges lakógyűlés.

A teljes csere nyilván már más kérdés, mert az nagyobb beruházás, ahhoz közgyűlési döntésre van valószínűleg szükség, az pedig az általad leírtak alapján nem lesz egyszerű.

Egyébként az a gyanúm szakemberként a leírás alapján, hogy van ott a lakáskészülékekkel is gond. Ha pedig cserére kerül sor, akkor tök mindegy, hogy a lakáskészülék jó, cserélni kell mindenképpen, mert minden rendszer többnyire kizárólag csak a sajátjával működik.

Magyarul: a központnak és a lakáskészüléknek kompatibilisnek (frekvencia) kell lennie egymással.

A kedvencem,mikor kihal Málcsi néni,az új tulaj felújitja a lakást,megveszi a legújabb olasz csodát kputelefonkészüléknek,aztán telefonál nekem,hogy csináltassam meg,mert nem tudnak hozzá bejutni.

A kérdés az,hogy a kaputelefonnal nyítod e az elektromos zárat a lakásból??

Ha nem, felesleges a csere a mobiltelefonok korában,lesétálsz és beengeded a vendéget.

Ha igen,akkor Sz.örökösnek van igaza,és a lakáskészüléked is rossz.

Azt ugyanis nem tudom elképzelni,hogy másik 5 tulaj is szalad ajtót nyítni a vendégnek 1 éve.

Köszi a válaszokat! A kaputelefonnal nyitom az elektromos kaput, az a funkciója működik is. A szakember azt mondta, hogy ilyen benti készüléket már nem lehet venni (2004-ben lettek cserélve) és mivel rendszeresen beázott a központi egység, ezért javítani sem lehet, mindenképpen cserélni kell. Nem csak én nem hallom a készüléken keresztül a beszédeket, hanem más lakó sem.
Ha jól értem, akkor mindenképpen a lakógyűlésen kell megszavaztatni a cserét…Azt hittem, hogy egy társasházban alap dolog, hogy normál módon működik a kaputelefon.