Jogszerűtlen társasházban közös költség

Üdvözlet!
Több, mint 7 éve közös képviselet nélkül, a lakótársak eseti finanszírozásával működő társasházban keletkezhet-e visszamenőleg közös költség fizetési kötelezettség?
Már senki sem tudja, hogy mennyi volt az utolsó jogszerűen megtartott közgyűlésén meghatározott közös költség.
Most, hogy a tulajdonosok megbíztak egy képviselőt, az igyekszik rendbe tenni a társasházat, de egy nem jogszerűen összehívott és megtartott néhány évvel ezelőtti \"lakógyűlésen\" meghatározott mértékű összeget követel, 7 évre visszamenőleg.
Egy jogszerűtlenül működő - azaz nem működő - társasház egyáltalán támaszthat \"közös költség\" igényt? Ha igen, annak mi a jogalapja?

csonti1,

Egy részletesebb tényállás sokat segítene. Mert egyfelől lehet mondani, hogy vitathatod a közös költség megállapításának szabályosságát, meg hivatkozhatsz elévülésre, akár perben is védve az igazad. Másfelől viszont, a társasház a tulajdonosok közössége, ezért ha nincs pénz, de jönnek a kiadások, akkor azt szét fogják dobni a tulajdonosok között, és egyszeri befizetést kell tennetek. Egy beázás vagy csőtörés nem fog a jogerős ítéletre várni.

Érdemes volna kideríteni, hogy mi a közös képviselő meg a többi tulajdonos logikája. Például: Mire kell ez a sok pénz hirtelen? Akartok-e pénzt beszedni elköltözött tulajoktól? Miért pont hét év?

A jogalap egyébként a Ptk és a társasházi törvény. A Ptk. 5:75. § egy jó kezdet. Nincs olyan passzus, hogy szabálytalanul működő társasház nem szedhet közös költséget. Pont azért, mert az a Ti közös tulajdonotok költségeinek fedezésére van. Azok meg felmerülnek, akkor is, ha a Tht. valamelyik passzusának nem feleltek meg.

Ebben sok igazság van.
De kezdjük az elején.

Évekig nem volt közgyűlés! A képviselő abból tud kiindulni amit talál az iratok között.
Az utolsó információ,egy 7 évvel ezelőtti közguűlés ami szerinted szabálytalan volt. Miért? Milyen szabályt sértettek meg? Szakértő vagy? Nem.
Teljesen mindegy hogy szabálytalan volt a közgyűlés!
.
Ha annak döntéseit 60 napon belül nem támadta meg senki a bíróságon,akkor az jogvesztő hatályu.
Azaz,mint a hadseregben,mindig az utolsó parancsot kell végrehajtani.
Esetünkben a 7 évvel ezelőtti döntést.
.
Viszont a pénzkövetelések 5 év után elévülnek a társasházban.
.
Vagyis.: be kell fizetnetek a 7 évvel ezelőtt megállapitott összeget,de 5 évre visszamenőleg.
A jogalap a társasházi törvény és a társasházi szmsz,ami biztos hogy van!

A részletek megismerését követően tehát az alábbiakról van szó:
A két egyforma épületből álló, épületenként 4-4 lakást tartalmazó társasházat 1998-ban alapították. Az egyik tulajdonos volt a közös képviselő.
2013-ban az egyik épület úgy döntött, hogy különválnak a másiktól. Az egyik épületben egy külsőst, míg a miénkben egy tulajdonost bíztak meg az ügyek vezetésével. Azonban az eredeti társasház nem szűnt meg, mert nem szűntették meg, a telekosztásra, új társasház(ak) alapítására nem került sor. 2013-ban ugyan készült egy jegyzőkönyv egy lakógyűlésről a mi épületünkben, ez azonban csak a szükséges tennivalókat tartalmazta. Mivel az eredeti társasház nem szűnt meg, ez nem tekinthető közgyűlésnek, a jogszabályban meghatározott társasházi közgyűlésnek nem felet meg. A szakadár épületünk lakói ekkor döntöttek 150 forint négyzetmézet mértékű „közös költség” előírásáról. Az én jogelődömnek számító korábbi tulajdonos ugyan a jegyzőkönyvet aláírta, ugyanakkor leszögezte, hogy a „közös költség” fizetését mindaddig nem teljesíti, míg az új társasház meg nem alakul, vagy a régi formában nem biztosítják a további jogszerű működését. A befizetéseket egyébként a „közös képviselő” saját bankszámlájára kellett volna teljesíteni... Kijelentette, hogy a mindennapos költségekből (közös világítás, szemétszállítás, eseti kertrendezés, stb.) rá eső költségeit kész megfizetni, csak a közös képviselőségre kiválasztott lakótárs elszámolását várja.
Semmi sem történt évekig, 2016-ban ez az elődöm törvényességi felülvizsgálattal fordult a jegyzőhöz, aki megállapította, hogy a társasház jogellenesen működik az önjelölt lakótársat felszólította a törvényesség helyreállítására. A 60 napos határidő eredménytelenül zárult, azonban a jegyző nem fordult bírósághoz. Hamarosan ez az önjelölt képviselő meghalt, egy másik lakótárs lépett a helyébe.
2017 óta vagyok tulajdonosa a lakásnak, de azóta sem szűnt meg az eredeti társasház, ugyanakkor nem is működik, soha sem volt közgyűlés, ez a társasház soha sem kért tőlem közös költséget, az „újnak” pedig - egyetértve elődömmel - nem fizettem.
2022 végén arról tájékoztattak, hogy a másik épület megválasztott egy közös képviselőt, aki összehívott egy „közgyűlést” külön a mi házunknak, melynek egyetlen napirendi pontja volt: az ő megválasztása. Tekintettel arra, hogy ez a megoldás -azzal negyütt, hogy a korábbi, nem igazán zökkenőmentes 8 lakásos társasházhoz való visszalépés- minden képpen a jogszerű társasházi működés felé mutatott, magam is a közös képviselő megválasztására szavaztam, hiszem a szétválás nem jött létre, így csak az eredeti keretek közötti működés a jogszerű.
Ennek az újonnan megválasztott közös képviselőnek az első dolga az volt, hogy felszólított engem a 2013 óta nem fizetett közös költség tartozásom rendezésére. Mértékeként pedig a „szakadár épület” 2013-as lakógyűlésén -nem közgyűlésen!- meghatározott összeget követeli.
Álláspontom szerint a követelés részben elévült, másrészt a mértéke nem lehet ennyi, hiszen ezt az összeget nem a 8 lakásos társasház közgyűlése határozta meg. Még csak nem is a 8 lakásos társasház részközgyűlése (részközgyűlés megtartásának a lehetősége nincs is benne az SZMSZ-ben). Arról, hogy a 8 lakásos társasház legutolsó jogszerűen összehívott és megtartott közgyűlésen elfogadott közös költség mértéke mennyi, nincs információm.
Nos, itt a kérdés: kinek és mennyivel tartozom?

osztap

Nem vitatom a Ptk. 5:75. § helytállóságát, ugyanakkor ez nem a társasház intézményére, hanem a közös tulajdon költségeinek a viselésére kötelez. Kész vagyok a rám eső tényleges költségek megfizetésére, azonban ennek az alábbi hozzászólásban részletezett okokból nem tartom jogszerűnek a „közös költség” címén történő követelését, hiszen teljesen más a követelés jogalapja.

csonti1,

Ez a részletesebb leírás sokat segít. Ha a tulajdoni lap szerint a nyolclakásos társasház létezik, és az SZMSZ a részközgyűlést nem ismeri, akkor a helyzet világos: A társasház létezik, nyolc lakással, és közös képviselője az, akit a nyolc lakás tulajdonosai a társasházi közgyűlésen megválasztottak. Attól, hogy négy "szakadár" lakás tulajdonosai úgy döntöttek, hogy nem vesznek részt a társasházi közgyűlésen, esetleg a "másik épület" (azaz az egész társasház) közös képviselője nem hívta meg őket, az ott hozott határozatok kötelezik őket (de megtámadhatják bíróságon, mint minden határozatot). Most van egy új közös képviselő, akit a tulajdoni lapon szereplő társasház közgyűlése megválasztott. Az irreleváns, hogy a "szakadárok" külön mit csináltak.

A Tht. szerint a közös költség viselésének szabályairól az SZMSZ, az éves összegről pedig közgyűlési határozatok rendelkeznek. Kérd meg a közös képviselőt, hogy mutassa meg a határozatok könyvét (a tulajdoni lapon szereplő társasházét, nem a "szakadárokét"). Az SZMSZ-ből és a határozatok könyvéből megtudod, hogy melyik évben mennyi közös költséget kellett fizetni. Ami akkor keletkezett, amikor Te voltál tulajdonos (ha az SZMSZ másként nem rendelkezik), ÉS még nem évült el, azt kifizeted a tulajdoni lapon szereplő társasháznak (ha követeli, késedelmi kamattal együtt), a többit megtagadod. A leírásod alapján a 2013-as "szakadár" lakógyűlést nem venném figyelembe, mert az nem volt a társasház közgyűlése. Ha a közös képviselő máshogy gondolja, próbálja meg behajtani a különbözetet, és majd a bíróság dönt. Ha a másik három "szakadár" lakónak fizetési igényei lennének, akkor forduljanak a közös képviselőhöz, ne hozzád.

Miért nem teszel ismételten bejelentést a jegyzőnél? A működés változatlanul nem törvényes, ha pl. nem hívnak meg a tulajdoni lapon szereplő társasház közgyűléseire, nem küldenek jegyzőkönyvet, stb. Az eljárásról olvasgasd a vonatkozó rendeletet.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

A társasházi törvény egyébként nem rendelkezik a kiválásról, ellentétben a lakásszövetkezeti törvénnyel. Ettől még nem tilos, de első körben érdemes lenne megnézni, hogy a helyi építési szabályzat szerint lehetséges-e, pl. telekméret, lakóegységek száma, stb. Lehet, hogy fél óra kereséssel kiderül, hogy a kiválást el kell felejteni. A legegyszerűbb megoldás az lehet, hogy részközgyűléseket írtok bele az SZMSZ-be, elkülönítitek a gazdálkodást, de marad az egy közös képviselő.

Igy van. Nekem is van olyan társasházam,ahol a 7 lépcsőháznak én vagyok a közös képviselője,de mindegyik részkörzetként működik,önálló kezelővel.
.
Csonti
.
Nem kell ezen agyalni.
Most van új közös képviselőtök.
Gondolom van már költségvetés,és megállapított közös költség is. Azt gondosan fizesd be.
.
Várd meg míg a közös képviselő Fizetési Meghagyást bocsát ki ellened a közjegyzővel.
Annak mondjál ellent, akkor perré alakul. A bíróság majd eldönti hogy kinek és mennyit kell fizetned.
.
Előre jelzem, hogy a pert el fogod veszíteni,mert ahogy osztap levezette,a társasházat működtetni kell s azt a pénzt nejed is be kell fizetned.

De. A bíróság által megitélt összeg a fele sem lesz annak,mint amennyit tőled most követelnek. Ebbe bőven belefér a perköltség is.
Ügyvédre em lesz szükséged!

A Jegyzőhöz lehet fordulni de csak június 30-ig,mert utána a társasházak átkerülnek a Cégbírósághoz.
A társasházi törvény csak a társasház megszűnéséről rendelkezik a kiválásról nem.

jó napot útba igazítást szeretnék kérni jogos-e a , hogy a közös képviselő egy 10-emeletes társasházban lévő lezárt lépcsőházi folyosón közös költséget akar szedni a vele szembe lévő folyóson ami nincs lezárva ott pedig nem,az volna kérdésem hogy ez jogszerű-e a közös képviselő részéről.

Közös költséget nem a folyosón szokás szedni, hanem az irodában, vagy át lehet utalni, vagy be lehet fizetni csekken.

jozsef.s,

Azt, hogy ki, mennyit, mi után fizet közös költséget, azt nem a közös képviselő dönti el.
Annak megállapítása kizárólag a közgyűlés hatáskörébe tartozik. A közgyűlés bárhogy szabályozhatja a közös költséget, tetszőlegesen határozhatja meg annak számítási módját, természetesen a kisebbség jogos érdekét nem sértve.
Kérd meg a közös képviselőt, mutassa meg az erről szóló határozatot.

Egyébként hogy a fenébe ne lenne jogos (nem jogszerű, az nem ettől függ, hanem a fentiektől) : ha jól értem, aki lezárja a folyosó egy részét, azt ő úgy értelmezi - és ezek szerint a közgyűlés többsége is -, hogy annak kizárólagos használójává válik, tehát természetes, hogy a társasháznak ezért többlet díjat fizet. Én biztos így döntenék, naná. Úgyhogy fogadni mernék, hogy nálatok is ez történt, és van is ilyen határozata a közgyűlésnek.
(ha jól sejtem, te nem vagy egy közgyűlésre járogató típus)

József
.
Ez marhaság.
Valamit félreértettél.

A közös költség mértéke egyforma a társasházban.
Ezt a közgyűlés határozza meg,amiről te isvértesitést kaptál a határozatot követő 8 napon belül,mert ez kötelező.

Olvasd el a jegyzőkönyvet.
.

Kedves Majordomus!
A társasházunk ellen törvényességi eljárás zajlik, mert a társasház a nem lakás célú helyiségek tekintetében nem térhetett volna el a közös ktsg.. tulajdoni hányad szerinti fizetésétől, mert az nem volt benne az SZMSZ-ben. A közös képviselő most úgy módosította az SZMSZ-t, hogy "a közgyűlés jogosult a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai által fizetendő költségeket a a lakástulajdonosok által fizetendő költségekhez képest kisebb díjalap figyelembevételével meghatározni. Felújítási alap képzése esetén pedig csak a lakástulajdonosokat terheli hozzájárulási kötelezettség a felújítási alapba,"

A Tt. 24. paragrafusban az áll, hogy a "közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját" az SZMSZ ben meg kell határozni.

Az a kérdésem, hogy ez a módosításmennyire felel meg a Tt. előírásának, ugyanis a szöveg jelzi ugyan az eltérést, de véleményem szerint nem tartalmaz sem költségnemet, sem pedig számítási módot.
köszönettel.

„A közös képviselő most úgy módosította az SZMSZ-t”
Ez lehetetlen.

Amúgy : nem felel meg, mert a Tht. 13.§ szerint a "részletes szabályokat" kell tartalmaznia.

Kedves drbjózsef
Úgy értettem, hogy a tervezetet módosította, ami szavazásra lett bocsátva.

FERJOZ,

Még a közgyűlés előtt jelezd neki, hogy ez így nem lesz jó. A társasház DÖNTÉSHOZÓ szerve a közgyűlés, a közös képviselő csak a végrehajtó. Közösen a házban a többiekkel beszéljétek meg mi legyen benne, és azt terjessze be szavazásra a közgyűlésre. Ne ő módosítsa. Nincs neki köze hozzá. Javaslatot persze ő is tehet, de minek, ha az tövényellenes?
Jelezd azt is, hogy ha így lesz beterjesztve, és a te nem szavazatod ellenére elfogadná a közgyűlés, akkor a törvényességi felügyeleti szervhez, a jegyzőhöz fogsz fordulni, és kérni a határozat megsemmisítését, mert az a Tht. 13.§-ába ütközik.

Ha a többséget így sem tudod meggyőzni, akkor persze felesleges az egész, széllel szemben nem lehet. Vagy legalábbis nem nagyon érdemes. A társasházak már csak ilyenek.

"Ne ő módosítsa. Nincs neki köze hozzá"

drb.
Ez hülyeség.
Az Szmsz tervezetének összeállitása,szakmai ellenőrzése,a tervezet kiadása,a tulajoktól érkező javaslatok beépitése vagy vitára(szavazásra) bocsátása kizárólag a közös képviselő jog és hatásköre.
Az más kérdés,hogy tervezet nem lehet ellentétes a ház érdekeivel,ezért azt nem szabad megszavazni. Ezért jó a tánácsod a megelőzést és a következményeket illetően.

Köszönöm szépen, hasznos tanácsokat kaptam, illetve választ a kérdésemre.
Üdv
Ferjoz

Majd számolj be a meccs eredményéről.

Bocs, egyéb okból nézegettem ezt a beszélgetést, de találtam egy mondatot, ami felkeltette a figyelmemet: "A Jegyzőhöz lehet fordulni de csak június 30-ig,mert utána a társasházak átkerülnek a Cégbírósághoz."

Ezek szerint volt ilyen terv, hogy a törvényességi felügyeletet elveszik, és aztán visszaléptek, vagy ez másról szólt?

Bocs az offolásért, de ez nagyon meglepett.

Nem csak volt,van is,de harmafszorra is elhalasztották. Legutóbb 2025.februárra...

Köszönöm a választ.