Megjelent a Kormány 179/2023. (V. 15.) korm. rendelete (a továbbiakban kormányrendelet) az ingatlannyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Új Inytv.) végrehajtásáról – számolt be rendkívüli hírlevelében a Magyar Ügyvédi Kamra. A jogászok által széles körben várt rendeleti részletszabályok az Új Inytv. 2024. február 1. napi hatálybelépést készítik elő, és lefektetik az elektronikus ingatlan-nyilvántartás keretrendszerének feltételeit.
A jelen cikksorozat első részében az okiratok kellékeinek szabályozását mutatja be a Kormányrendelet alapján Szalkai András, a KNP LAW ügyvédjelöltje.
Az Új Inytv. szerint
a papíralapú közokirat, illetve magánokirat csak abban az esetben szolgálhat az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául, ha az elektronikus okirattá lett alakítva a szerkesztő ügyvéd, a kamarai jogtanácsos vagy a közjegyző által.
Az okiratokkal kapcsolatos új szabályozás lényege, hogy bizonyos esetekben azokat ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell létrehozni.
A Kormányrendelet alapján ilyen elektronikus űrlapot kell létrehozni:
- a külön okiratban megadott bejegyzési engedély;
- bizonyos harmadik személyek hozzájárulása; és
- ügyleti meghatalmazott eljárása esetén.
A külön okiratban megadott bejegyzési engedély
Az Új Inytv. szerint a bejegyzési engedély külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakisággal rendelkező okiratban is megadható a jogosult által. Ebben az esetben a bejegyzési engedélyt az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerben kitölthető elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó személy előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítési szolgáltatással kell hitelesíteni.
Meghatározott harmadik személyek hozzájárulása
A Kormányrendelet szerint, ha egy jogügylet érvényes létrejöttéhez jogszabály, vagy a felek megállapodása alapján harmadik személy hozzájárulása szükséges, a jogügylet alapján jog vagy tény bejegyzésének akkor van helye, ha a hozzájárulást közokirat, illetve ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat tartalmazza.
Kivételt képeznek ez alól az alábbi esetek, amikor a jogosultak hozzájárulását ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó személy előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítési szolgáltatással kell hitelesíteni:
- elidegenítési tilalom;
- terhelési tilalom;
- elidegenítési és terhelési tilalom;
- tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog;
- lízingbeadához kapcsolódó lízingbevevői jog;
- közfeladathoz rendelt vagyonkezelői jog;
- kizárólagos gazdasági tevékenységhez kapcsolódó működtetési jog.
A Kormányrendelet ugyanakkor kitér arra, hogy a vagyonkezelői jog bejegyzéséhez a felsorolás szerinti jogok jogosultjainak hozzájárulása nem szükséges.
Az ügyleti meghatalmazás
Amikor az okiratot a nyilatkozattevő helyett ügyleti meghatalmazás alapján meghatalmazott írja alá, akkor a meghatalmazást ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó személy előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítési szolgáltatással kell hitelesíteni.
Az ügyleti meghatalmazásnak tartalmaznia kell:
- a meghatalmazó és a meghatalmazott személyes adatait és a minőségükre való utalást;
- az ingatlan pontos megjelölését és az érintett tulajdoni hányadot;
- a bejegyzeni vagy törölni kért jog vagy tény megnevezését;
- a jogváltozás jogcímét;
- a meghatalmazó nyilatkozatát, amely szerint meghatalmazza a meghatalmazottat, hogy helyette és nevében a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot aláírja, valamint hogy helyette és nevében az ingatlan-nyilvántartásban történő jogi képviselet ellátására közjegyzőt, illetve ügyvédet vagy kamarai jogtanácsost hatalmazzon meg.
Az ügyleti meghatalmazás az alábbi korlátozásokat tartalmazhatja:
- az ügyleti meghatalmazás szerinti eljárásra feljogosító dátumot mint határidőt;
- az ingatlan-nyilvántartási eljárásra jogosult jogi képviselő megnevezését;
- a meghatalmazóval szerződő fél személyére történő utalást a személyes adatok megadásával;
- amennyiben a felsorolt korlátozásokon felül a meghatalmazás további korlátozást tartalmaz, a jogi képviselő ezt is rögzíti.
Ugyanakkor a külföldön kiállított ügyleti meghatalmazást a magyar közjegyző nemperes eljárásban fogja rögzítieni az ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon.
Egyéb okirati kellékek
A Kormányrendeletben szereplő rendelkezés értelmében az aláírás akkor minősül az új Inytv. szerint nyilvánvalóan azonosíthatónak, ha az aláírásnál olvashatóan szerepel az ügyletet megkötő személy neve és ügyletkötői minősége, valamint képviselet esetén olvashatóan feltüntetésre kerül a képviseletet ellátó személy neve.
Egyértelműen fogalmaz a jogszabály a mellékletek tekintetében, hogy amennyiben a magánokirat mellékletet tartalmaz, akkor a melléklet valamennyi lapján szerepelnie kell a felek vagy arra az okiratban meghatalmazott fél kézjegyének. Abban az esetben pedig, ha idegen nyelven kiállított okirathoz a magyar nyelvű fordítást is szükséges csatolni, akkor ez a kötelezettség a kérelemre és az okirat mellékleteire is vonatkozik.
A részletszabályok megjelenésével kezdetét veheti a szakmai felkészülés és az új rendszernek megfelelő gyakorlati és technológia átállás.
Szalkai András, a KNP LAW ügyvédjelöltje:
