Januártól több lehetősége is lesz annak, aki megszabadulna terhessé vált osztatlan közös földtulajdonától! Az Országgyűlés elfogadta az osztatlan közös tulajdonú földek megszüntetésétől szóló törvényt, melynek célja a nem kívánt tulajdoni helyzetek megszüntetése és egy versenyképesebb magyar agrárgazdaság kialakítása. De milyen lehetőségeket kínál az új jogszabály?
Főként a ’90-es években zajló föld kárpótlások és a szövetkezeti részarány-tulajdon kiosztások vezettek az osztatlan közös tulajdonú földek létrejöttéhez, és a mezőgazdasági ingatlanok elaprózódásához. Míg a kárpótlási eljárások keretében jórészt kizárólagos (1/1) tulajdonként kerültek kimérésre a földek, röpke 20-30 év sokat változtatott a tulajdoni helyzeten, s a földművelést gyakran hírből sem ismerő emberek szembesülnek azzal, hogy távoli rokonokkal, vagy ismeretlen, esetleg már elhunyt személyekkel együtt osztatlan közös földnek a tulajdonosai.
Az Országgyűlés által július elején elfogadott, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény célul tűzi ki ennek a sokszor nem kívánt tulajdoni helyzetek a megszüntetését, és az európai szinten is versenyképes magyar agrárgazdaság kialakítását is.
Fontos tisztázni, hogy a tanya és a művelés alól kivett ingatlanok közös tulajdona nem szüntethető meg az új jogszabály által kínált lehetőségekkel. A törvény konkrétan meghatározza, milyen típusú ingatlanok megosztására van jogi lehetőség, így csak a szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület sorolható ide, mindegy azonban, hogy belterület vagy külterület ingatlanként szerepel a föld az ingatlan-nyilvántartásban. A művelés alól kivett ingatlanok közül azért néhány kivétel mégis akad, mert a kivett út, kivett árok és kivett csatorna minőségű ingatlanok, továbbá az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott jogi jellegű területekre kiterjednek a rendelkezések. Aki tehát osztatlan közös tulajdonát megszüntetni szeretné, először az ingatlan tulajdoni lapon szereplő elnevezést érdemes ellenőrizni, hogy a fenti felsorolásba beletartozik-e.
Az osztatlan közös földtulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával
A jogszabály elsősorban a tulajdonosok közötti megegyezést támogatja, amellyel az osztatlan közös tulajdonú föld megosztással történő megszüntetésére kerül sor. Ez az eljárás magába foglalja a megosztási folyamat megindítását, a tulajdoni hányadok önálló ingatlanokra osztását (azaz a tulajdonosok erről szóló megállapodást), az egyezség szerinti elektronikus térképvázlat elkészítését, a megosztott új ingatlanok földhivatali átvezetését.
A megosztást kezdeményező tulajdonostársnak először az illetékes földhivatalnál be kell jelentenie a megosztási eljárás megindítását, ami ezt követően a tulajdoni lap III. részében feljegyzésre kerül. A megosztási folyamat időtartama alatt az ingatlanon semmilyen más ingatlan-nyilvántartási változást nem lehet végrehajtani. Annak érdekében, hogy a feljegyzés visszaélésekre ne adjon alapot, a jogalkotó ennek a zárlatnak az időtartamát maximálja. A folyamatban lévő megosztási eljárások a kormányzati portál egy erre a célra kialakított felületére kerülnek fel, ami bárki számára megtekinthető lesz.
Az egyezségben elsősorban meg kell határozni a kiosztással kialakított ingatlanokat és azok tulajdonosait. A létrejött új ingatlanoknak rendeltetésszerű mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasnak kell lenniük. Nem lehet olyan módon létrehozni a területeket, hogy valamelyik tulajdonostárs a törvényi minimum alatti földterületet kapjon. Az egyezség során a tulajdonostársak úgy is megállapodhatnak, hogy a fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztást alakítanak ki. A tulajdonostársaknak arról is kell gondoskodniuk, hogy a megosztásra kerülő ingatlanon lévő jogok és tények az új ingatlanokra is átjegyzésre kerüljenek. A megosztással létrejött ingatlanokhoz út kialakítása is szükséges, így az út tulajdoni jogáról is rendelkezni kell, vagy szolgalmi jogot kell biztosítani az egyezség keretében.
Az új ingatlanok területének legkisebb egységét is meghatározza a törvény, így nem lehet akármilyen kisméretű földekre darabolni a közös tulajdont. Az egyezségben arról is rendelkeznek a felek, hogy az osztatlan közös tulajdont terhelő jogok a megosztást követően mely ingatlanokon álljanak fenn, de ennek megvalósításából természetesen nem hagyhatóak ki a bejegyzett jog jogosultjai, így azok hozzájárulását is meg kell majd szerezni. Nincs akadálya annak sem, hogy az egyezség során közös tulajdonú ingatlan is kialakításra kerüljön, ha abba az érintett tulajdonosok beleegyeznek.
A megosztási eljárás során a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti többsége elegendő az egyezség megkötéséhez, aminek hatálya viszont valamennyi tulajdonostársra kiterjed, tehát a folyamatban részt nem vevő kisebbségi tulajdonosokra is. A megosztás nem hatósági eljárás útján történik és nem is bíróság előtt, hanem az kizárólag a tulajdonostársak egyezségén alapul. A többségi tulajdon szerint létrejövő egyezség nem csak a kisebbségi tulajdonosokra fog kiterjedni, hanem azokra a tulajdonostársakra is, akik azért nem vettek részt a folyamatban, mert nem voltak elérhetőek.
A folyamattal létrejött egyezséget ügyvédi által ellenjegyzett megállapodásban kell rögzíteni. Az egyezségi okirat részét képezi egy elektronikus dokumentum, ami a megosztás térképi megjelenítését szolgálja, és amit a tulajdonosok az úgynevezett osztóprogram segítségével tudnak elkészíteni. Ez a program a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által üzemeltetett, az eljáró ügyvéd által hozzáférhető informatikai program. A rendszer lehetőséget nyújt az értékarányos és a területi alapú megosztás elvégzésére.
A tulajdonostársak mozgástere a megállapodása igen széleskörű, lehetőség van arra is, hogy egy tulajdonostárs további tulajdoni részeket is megszerezhessen.
Ha a megosztással csak a területi minimum alatti ingatlanok jönnének létre, akkor a megosztás nem lehetséges, ilyenkor egyik vagy másik tulajdonostárs kizárólagos tulajdonába kerülhet a terület, úgynevezett bekebelezéssel. Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor a legmagasabb vételárat fizető kebelezheti be a földterületet. Ha egyik tulajdonostárs sem kívánja bekebelezni az adott tulajdoni hányadot, akkor arra a megosztást kezdeményező tulajdonostárs lesz köteles. A bekebelezésre kerülő föld vételára nem lehet alacsonyabb az értékbecslésben megállapított értéknél.
Megszüntetés az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján
Az is előfordulhat, hogy a megosztandó ingatlan teljes területe nem éri el a területi minimumot. Ilyen esetben az előbbiekben írt megosztásnak nincs helye, és az ingatlant csak egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. Bármely tulajdonostárs kezdeményezheti a többi tulajdonostárs földjének a bekebelezését. Ha több tulajdonos is meg akarja szerezni a teljes tulajdont, akkor a törvény egy sorrendet ír elő, ahol első helyen a földet legnagyobb mértékben használó tulajdonos lesz. Ennek hiányában a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs szerezheti meg az ingatlant, ha pedig több egyenlő tulajdoni hányad van, akkor érdekesen alakul a sorrend, ugyanis ilyenkor – a fiatal generációk földhöz jutásának támogatására tekintettel – a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult megszerezni az ingatlant. A vételárat itt is az értékbecslésben lévő érték alatt nem lehet megállapítani. Ha a vételárat olyan személynek is teljesíteni kell, aki bizonytalan személyű, akkor a neki járó pénzt bírósági letétbe kell teljesíteni.
Van azonban a földszerzésnek egy maximuma is, akár ingatlan megosztás történik, akár egyetlen tulajdonostárs veszi meg a közös tulajdont. A törvény azonban csak a kívülálló személyeket korlátozza a földszerzésben, e szerint a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár – néhány kivételtől eltekintve – csak akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Ez a korlátozás az osztatlan közösben lévő tulajdonostársakra nem vonatkozik, ők elvileg bármekkora területet szerezhetnek a megosztandó földből, csupán annyi megszorítás van feléjük, hogy tulajdoni hányadát meghaladó részeket csak akkor szerezhet a tulajdonostárs, ha az adott osztatlan közös ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel, örökölte vagy közeli hozzátartozójától szerezte azt.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan kisajátítása útján
A törvény a fentieken kívül a közös tulajdonban álló föld kisajátításának lehetőségéről is rendelkezik. Fennállhat ugyanis olyan eset, amikor a tulajdonosok nagy száma miatt az egyszerű többség sem lenne kivitelezhető egy egyezséghez, s az osztatlan közös tulajdon megszüntetése csak állami beavatkozással, kisajátítás útján valósítható meg.
Ezt az ingatlan bármelyik tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervnél, és lényegében az ingatlan egészének az állam általi kisajátítása történhet meg a folyamat végén. Ennek az eljárásnak vannak azonban törvényi feltételei, nem lehet bármilyen ingatlan kisajátítását kezdeményezni. Csak olyan föld jöhet szóba, aminek vonatkozásában a törvény hatályba lépésétől számítva két éven belül háromszor is hiába kísérelték meg a megosztást, és a tulajdonosok száma is a törvényi előírásnak megfelelően kell lennie – 100 főnél több tulajdonos vagy a 30 főnél több és az ingatlan térmértékének és a tulajdonostársak számának aránya egynél kevesebb. Ha a jogszabályi feltételek fennállnak, még akkor sem kötelező az állami kisajátítás, arról a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv dönt véglegesen.
A földtulajdonosok adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezése
Egy további kérdéskör a hiányos adatokkal rendelkező vagy a már meghalt tulajdonos kapcsán felmerülő problémák. Előfordul sajnos mind a mai napig, hogy egy adott ingatlanon olyan tulajdonos van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásban, aki már nem él, a hagyatéki eljárás pedig valamiért nem terjed ki erre a tulajdonra. Az új törvény emiatt úgy rendelkezik, hogy az ingatlanügyi hatóság hivatalból át fogja nézni az ingatlan-nyilvántartásba földként bejegyzett ingatlanok tulajdonosainak természetes személyazonosító adatait, és ha olyan személy van bejegyezve, aki már nem él, de a bejegyzett személy halálának időpontja ismert, akkor hivatalból értesíti a jegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából.
Ha pedig a földhivatal beazonosíthatatlan személyeket talál az ellenőrzés során, akkor az illető adatainak kijavítása érdekében összeveti a tulajdoni lapon szereplő adatokat a papíralapú okirattárban fellelhető okiratok adataival, valamint a személyi adat- és lakcímnyilvántartásban fellelhető adatokkal. Ez utóbbi nyilvántartás napjainkban megbízhatóbb adatforrást jelent, mint a földhivataloknál a tulajdoni lapra felvezetett, gyakran elírt adatok (nevek, születési évek, stb.), ugyanakkor lehet olyan kimenetele az ellenőrzésnek, hogy a tulajdonos az alapján sem lesz beazonosítható. Abban az esetben, ha az említett eljárások nem vezetnek eredményre, a törvény alapján lehetőség van arra, hogy az ingatlanügyi hatóság hirdetmény útján derítse ki a tulajdonos személyét. Ha pedig a tulajdonos még így sem beazonosítható, úgy arról az ingatlanügyi hatóság hivatalból határozatot hoz.
A földhivatal köteles továbbá a törvény alapján feltárni azokat a földnek minősülő ingatlanokat is, amelyek tulajdonosa születési évétől számított 120 év már eltelt. Ha kiderül, hogy adott ingatlan esetén a tulajdonosként bejegyzett személy 120 évnél idősebb, és halálának ténye és időpontja is ismert, akkor szintén kezdeményezhető a hagyatéki eljárás. Az is előfordulhat ilyenkor, hogy a hagyatéki eljárás eredményeként kiderül, hogy nincs örökös, az ilyen ingatlan szükségképpeni örököse a Magyar Állam lesz.
Ha az adatfeltárások során a tulajdonost nem lehet beazonosítani, vagy az derül ki, hogy a tulajdonosként bejegyzett személy 120 évnél idősebb, de halálának ténye nem válik ismertté, illetve a hirdetményi úton közzétett felhívás sem vezet eredményre, akkor az ingatlanügyi hatóság hivatalból megállapítja azt, hogy a tulajdonos beazonosíthatatlan, illetve feljegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára a tulajdoni helyzet rendezetlenségének a tényét. Ilyen esetekben az érintett ingatlanok a törvény erejénél fogva kerülnek az állam tulajdonába. Ha viszont az állami tulajdonszerzés után valaki a fennálló korábbi tulajdonjogát igazolja, akkor kártalanításra tarthat igényt a tulajdonszerző állammal szemben.
