Új feltételekkel folynak az ingatlanárverések a végrehajtási szabályok márciusi módosítása óta. Több végrehajtási ügyben még a jogszabályváltozás előtt megkísérelték az értékesítést a végrehajtók, mégis sok árverést újra ki kellett írni. – Hogyan hatnak a gyakorlatban az új szabályok? Vajon képesek beváltani a hozzájuk fűzött reményeket?
Néhány hónappal ezelőtt megszaporodtak az árverési hirdetmények a végrehajtási ügyekben, annak a KDNP által kezdeményezett jogszabálymódosításnak köszönhetően, ami szigorúbb feltételekkel engedi meg az adós lakóingatlanának árverésre bocsátását. Az új szabályok magasabb összegben határozzák meg az árverésen vásárolható ingatlanok legalacsonyabb vételárát, így az ingatlan olcsón való megszerzése sokaknak állhatott érdekében még a törvénymódosítás előtt. A jogszabály indoklása szerint az ilyen érdekek haszonélvezői egyértelműen a hitelezők, többnyire bankok, ám úgy tűnik, a végrehajtási eljárásokban felmerülő visszásságok gyakran más szereplők malmára (is) hajtják a vizet.
A szabályozás legfontosabb változása, hogy a fogyasztónak minősülő adós lakóingatlanának árverezése esetén az ingatlanra csak a becsérték száz százalékának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt. A jogszabály korábban lehetővé tette, hogy már első árverésen a becsérték 70%-ért megvásárolható legyen az ingatlan. A módosítás a fogyasztók lakóingatlanának értékesítését helyezi szigorúbb védelem alá, a fogyasztónak nem minősülő lakóingatlanok pedig továbbra is megszerezhetőek a becsérték 70%-nak megfelelő összegért. Fogyasztó alatt a Vht. (a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény) a Polgári Törvénykönyv szerinti meghatározást veszi alapul, mely szerint, aki a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül eljáró természetes személyként kötötte a végrehajtás alapjául szolgáló szerződést, az kerül kedvezőbb helyzetbe a jelen rendelkezések szerint. A becsérték száz százalékán induló árverés kétségtelenül előnyösebb az adós szempontjából, de leginkább akkor, ha az ingatlan iránt mutatkozik érdeklődés az árverésen.
Az új rendelkezés biztosítani kívánja, hogy a lakóingatlanok legalább a forgalmi értéken kerüljenek értékesítésre – elkerülve ezzel a túl alacsony áron való elidegenítést -, valamint a fennálló követelések is a lehető legnagyobb mértékben térüljenek meg. A gyakorlatban megfigyelhető azonban, hogy amint frekventált helyen lévő ingatlan kerül árverés alá, akkor az árverési vevők száma is jelentős lesz, de legalábbis több érdeklődő fog vételi ajánlatot tenni. A korábbi szabályok szerint a becsérték alatt való megszerzésre lehetőség volt ugyan, ám egy jó adottságokkal rendelkező ingatlan több licitáló esetén szinte aligha kelhetett el a becsérték alatt. A mostani szabályok a becsérték száz százalékán indítják ugyanezt a licitet, ami persze magasabb áron való értékesítést eredményezhet, mint a korábbi rendelkezések idejében, elgondolkodtató ugyanakkor, hogy az átlagos vásárlók mennyire érdekeltek az árverésen való ingatlanszerzésben, ha az ingatlanok ugyanolyan áron kelnek el, mint a hagyományos ingatlanforgalomban, ahol a vevő a birtokba kerülés biztos ígéretével a tulajdonostól vásárolhatja meg a kiszemelt adottságokkal rendelkező házat, lakást, s nem kell extra kockázatokat vállalnia, mint a végrehajtásban való tulajdonszerzésnél.
A bírósági végrehajtásban árverés útján ingatlant szerzőnek tisztában kell lennie azzal, hogy esetleg csak nagyon sokára tudja a végrehajtó a birtokot a részére átadni, sok esetben ugyanis a korábbi tulajdonos nem együttműködő a kiköltözés kérdésében. Ezen felül a sikeres árverést, majd a vételárfelosztást, illetve a végrehajtó egyéb cselekményeit is mind megkifogásolhatják az eljárásban érdekelt felek, ami hosszú idővel meghosszabbíthatja a tényleges tulajdonszerzést.
A jogalkotó talán jóhiszeműen a végrehajtási árverések ingatlanforgalmát a piaci árakkal és feltételekkel azonos mederbe próbálja terelni, de mintha nem venne tudomást arról, hogy az eladósodás következtében végrehajtásra került ingatlanok értékesítése pont azért „üzemképes”, mert a piaci ár alatt szerezhetőek meg ingatlanok, magukban hordozva annak minden kockázatát. Az árverési tulajdonszerzés nem képes azonos vevői pozíciót biztosítani a tulajdonostól történő közvetlen adásvétellel.
A végrehajtási törvény szerint lakóingatlannak kell tekinteni a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlant (tulajdoni illetőséget) a hozzá tartozó földrészlettel, ha arra használatbavételi engedélyt adtak ki; valamint az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett lakó-, illetőleg gazdasági épületet, épületcsoportot és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttesét; ezen kívül pedig az ingatlan-nyilvántartásban üdülő rendeltetési jelleggel nyilvántartott ingatlant, ha az ingatlan címe megegyezik az adós lakóhely igazolására szolgáló személyazonosító okmányában megjelölt címmel és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben az ingatlanban volt.
Az ingatlanok elektronikus árverése azzal a céllal került korábban bevezetésre, hogy a bírósági végrehajtások hatékonyságát növelje, mivel ily módon szélesebb tömegek részére teszi lehetővé, hogy abban árverési vevőként részt vehessenek. Már ennek létrejötte mögött is a mostani jogszabályváltozással azonos indok állt, mely szerint a sok elektronikus licitálás által az ingatlanok többnyire a piaci forgalmi értéküknek megfelelő vételáron kelhetnek el, amely kedvező a végrehajtást kérők részére is, mert így nagyobb valószínűséggel tud a hitelezők követelése megtérülni. A licitnapló az egyes árverési hirdetményekhez tartozó, érvényes vételi ajánlatokat tartalmazza. A napló megtekintésével lehet nyomon követni azt, hogy az adott árverésen milyen ajánlatokat tettek, és mennyi az aktuálisan legmagasabb összegű ajánlat, amelynél magasabb összegű ajánlatot kell tennie a következő licitálónak. A közzétett legutolsó – tehát legmagasabb összegű, érvényes – ajánlat adatait bárki megtekintheti.
A módosítás előírja, hogy az elektronikus árverési rendszer akkor teszi közzé a vételi ajánlatot a licitnaplóban, ha a vételi ajánlat eléri a legalacsonyabb érvényes vételi ajánlat összegét.
A jogszabályváltozás alapján lehetőség van arra is, hogy a lakóingatlan a becsértéknél alacsonyabb értéken kerüljön értékesítésre. Erre akkor kerülhet sor, ha a felek mindegyike, tehát az adós és a végrehajtást kérő, több végrehajtást kérő esetén pedig mindegyik végrehajtást kérő beleegyezik az alacsonyabb érték összegébe, illetve kérniük kell, hogy a meghatározott érték legyen az árverésen a legalacsonyabb érvényes vételi ajánlat. A szabályozás naívan enged ezzel a száz százalékos becsértéken árverezés szigorából, figyelmen kívül hagyva a végrehajtási ügyekben tapasztalható azon gyakorlatot, ami szerint több végrehajtást kérő esetén a közös, minden jogosult általi egyetértés, hozzájárulás aligha lehetséges. A végrehajtást kérők között legtöbbször van a hierarchiában egy első jogosult – a devizahiteles eladósodások miatt többnyire bankok, követeléskezelők -, amely jogosultnak az ingatlan-nyilvántartásban első ranghelyen szereplő zálogjoga van bejegyezve az adós ingatlanán. Ezek a követelések jó esetben sem szoktak túl alacsonyak lenni, a legtipikusabb eset – még az elszámolást, forintosítást követően is -, hogy az ingatlan árverési vételára csak ennek az első jogosultnak a követelésére elegendő, valamint a végrehajtónak és az államnak járó, nem kevés összegű végrehajtási költségre, díjra. Mivel a végrehajtási költségek elsőbbséget élveznek a vételár beérkezését követően, elsőként azokat vonja le a végrehajtó, aki a jogszabályban tételesen meghatározott összegeket „leveszi”, s még azoknak az ügyeknek a tekintetében is törvényesen levonásra kerülnek végrehajtási költség összegek, melyekben a végrehajtást kérő semmilyen megtérülést nem kap. Csak ezeknek a költségeknek a levonása után kapja meg a vételár fennmaradó részét az első jogosult, akinek gyakran még ezután is marad nyilvántartott követelése az adóssal szemben. Ezek alapján nyilvánvaló, hogy azok a végrehajtást kérők, akik az első jogosult után következnének a kielégítési sorrendben, nem érdekeltek abban, hogy a jogszabály módosítás szerint közösen hozzájáruljanak az ingatlan alacsonyabb áron való értékesítéséhez.
A módosítás azt is rögzíti, hogy fogyasztó ingatlana vonatkozásában, abban az esetben tehető a lakóingatlanra legalább a kikiáltási ár 90%-ának megfelelő összeggel érvényes vételi ajánlat, ha a folyamatos árverezés iránti hirdetmény közzététele óta egy év eltelt, és a lakóingatlan még nem került értékesítésre. A jogszabály ezzel a becsérték száz százalékán való értékesítés alól ténylegesen ad egy menekülő utat arra az esetre, ha hosszabb idő elteltével sincs kereslet az ingatlanra nézve, s ekkor szinte majdnem a régi szabályoknak megfelelő összegre, a becsérték 80%-ra leengedi a legkisebb érvényes vételi ajánlatot. Erre azonban csak akkor kerülhet sor, ha a második árverés is sikertelen volt, a végrehajtást kérők nem vették át az ingatlant követelésük beszámítása fejében a Vht. szabályainak megfelelően, majd a végrehajtó folyamatos árverésre írta ki az ingatlant, s egy év eredménytelenül eltelik ezután is.
A jogszabályváltozás hatálybalépése óta több ingatlanárverési hirdetmény is megjelent immár az új, szigorított eljárási rend szerint. A módosítás érintette ugyanakkor a hatálybalépéskor folyamatban lévő azon végrehajtási ügyeket is, amelyekben azon túl, hogy a fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása iránt indult a végrehajtási eljárás, az ingatlanárverés kitűzésére még nem került sor, továbbá azon eljárásokat is, amelyekben már közzétételre kerültek az árverési hirdetmények, de a módosítással érintett rendelkezések hatálybalépése napjáig az árverésen nem érkezett a kikiáltási árat elérő érvényes vételi ajánlat. A végrehajtó az ilyen ügyekben módosította a már kiírt hirdetményeken az érvényes vételi ajánlat legkisebb összegét.
Mindezek fényében az első árverések lejárata után már némi statisztika birtokában több lehetőség lesz vizsgálni mindazt, amit a jogszabályváltozás megváltoztatott az árverések történetében.
