A társasház a közös tulajdon speciális fajtája, létrehozásával olyan sajátos közösség jön létre, amely bizonyos, törvényben meghatározott körben a közösség nevében önállóan is felléphet, így szerződést is köthet. – Milyen szerződéseket köthet a társasház? Milyen ügyekben léphet fel önállóan?
Magyarországon a társasházakra vonatkozó első rendelkezés önálló törvénycikk formájában 1924-ben született. A jogi szabályozás sokat változott az idők folyamán, mígnem összeállt a jelenleg hatályos jogszabály, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, amely 2004. január 1-jén lépett hatályba.
A társasházi tulajdon sajátos tulajdoni forma – átmenet a jogi személyiséggel rendelkező, illetve a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok között. A társasház az új Ptk. efiníciója szerint akkor jön létre, “ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül” [új Ptk. 5:85. § (1) bekezdés].
A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet, azonban az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okirat tartalmazza azt is, hogy a társasházi tulajdonostársak egymás tulajdoni hányadára előbérleti, illetve elővásárlási joggal rendelkeznek, ha azt a tulajdonos ki akarja adni, vagy el akarja adni.
Az alapító okirat fontos és kihagyhatatlan eleme a felsorolása azon lakásoknak és egyéb helyiségeknek, amelyek az egyes lakók tulajdonában vannak. Szükséges rögzíteni a közös tulajdonú helyiségeket és azoknak a tulajdoni hányadok szerinti megosztását, mindazon adatokat továbbá, amelyek az ingatlan-nyilvántartás miatt elengedhetetlenek, így helyrajziszámokat vagy az ingatlan terheit (pl. jelzálogjog, haszonélvezet). Végül pedig fontos, hogy legyen elnevezése és címe a társasháznak.
Az okiratot érdemes ügyvéddel, közjegyzővel, vagy jogtanácsossal elkészíttetni, tekintettel arra is, hogy szükséges ellenjegyzés az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez. Amennyiben módosítani kell az alapító okiratot, azt csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával együtt lehet megtenni.
Az alapító okirat aláírása után alakuló ülést kell tartani, mégpedig két hónapon belül, ahol meg kell állapodni a közös képviselő személyéről, valamint egyéb járulékos kérdésekről, például a társasházi számlanyitásról.
A gyakorlati jellegű szabályokat nem az alapító okirat tartalmazza, erre vonatkozóan szervezeti és működési szabályzatot (szmsz) kell szerkeszteni. Ebben kell rögzíteni a társasház szerveit, a közös költséggel kapcsolatos tudnivalókat, az egyéb díjak és költségek megfizetésének rendjét, továbbá a házirendet, és a közgyűlés eljárási rendjét is.
Ha a társasház csak maximum hat lakásból áll, akkor az alapító okiratban kimondható, hogy a fent említett tárgykörökben a társasházi tv. rendelkezéseit kell alkalmazni. Ha ez nincs külön rögzítve, akkor a Ptk. szabályai fognak rá vonatkozni.
A társasházi közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, a közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Utóbbi legalább egy elnökből és két tagból áll. Abban a társasházban, amelyben huszonötnél több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
A törvény szerint az szmsz-ben sok más fontosnak ítélt, lényeges részletkérdés is rögzíthető és tisztázható. Például az is, hogy ha valaki kiadja a lakását bérbe, közölje a közös képviselővel a bérlő adatait, ha a bérlő fogja fizetni a közüzemi díjakat. Ez a többi lakó biztonságának szempontjából is fontos lehet, pédául akkor is, ha a közüzemi díjakat közösen fizetik. (Számos társasházban még közös a mérőóra, és arányosan osztják meg a költségeket.)
2011. januárjától már lehetőség van arra, hogy a közös költség hátralékkal rendelkező tulajdonos lakására jelzálog legyen bejegyezve a földhivatal nyilvántartásába, amennyiben már legalább három hónapja nem fizet. Ez megoldást jelenthet az évek óta nem fizető lakók adósságának rendezésére, biztosítva a tartozás behajthatóságát.
Lényeges mellékletét képezi a törvénynek egy hirdetményminta, amelyet a közös képviselőnek kell kifüggesztenie a társasházban, mindenki által látható helyre. A hirdetmény tárgya a rezsicsökkentéssel kapcsolatos, azaz, hogy a ház mennyit takarított meg az adott naptári félévben.
A társasház meghatározott ügyekben, a társasházközösség neve alatt önállóan jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat, perelhet és perelhető. Ebbe a körbe tartozik egyrészt az épület fenntartásával, valamint a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése, másrészt a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlása, és a közös tulajdon terheinek viselése. Ezen ügyekben tehát nem szükséges a társasház valamennyi tulajdonostársának személyes részvétele, nem kell például, hogy valamennyien perben álljanak, vagy egy adott szerződést mindenki aláírjon. Ehelyett ezekben az ügyekben a társasházközösség önállóan lép fel, és a közös képviselő képviseli. Ilyen ügy lehet például a közös költség tartozás behajtására irányuló eljárás, vagy a társasházi közös tulajdonban álló lakás (pl. házmesteri lakás) vagy egyéb helyiség (pl. üzlethelyiség, raktár) hasznosítása.
Szerződéskötési képességgel olyan ügyekben rendelkezik a társasház, amely az épület fenntartásával kapcsolatos, illetve amely a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körébe tartozik. Így a ház saját neve alatt nem köthet szerződést az olyan épületrészre, önálló lakásra vonatkozóan, amely az alapító okirat szerint külön tulajdonban van. Például nem adhatja bérbe és nem adhatja el a társasház saját neve alatt a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiséget. Csak olyan lakást vagy egyéb helyiséget adhat bérbe, vagy adhat el, amely az alapító okirat szerint társasházi közös tulajdonba tartozik (pl. házmesteri lakás). Szintén nem jogosult a ház arra, hogy saját neve alatt ingatlant szerezzen, például örököljön vagy vásároljon. Az ilyen ügylet nem tekinthető sem az épület fenntartásával kapcsolatos, sem a közös tulajdonnal kapcsolatos ügynek.
