A bérleti szerződés a használati szerződések legnagyobb jelentőséggel bíró típusa, nem véletlen, hogy a hétköznapok során számtalan esetben kötünk ilyen jogügyletet.
dr. Mikó Ádám
Pontosan a szerződések tömeges előfordulása miatt fontos, hogy a szerződő felek tisztában legyek a bérleti jogviszony alapvető szabályaival és jogkövetkezményeivel. A jól megfogalmazott és a felek által kölcsönös egyetértésben kialakított szerződés segítségével ugyanis elkerülhetőek a jogviták, megelőzhető a hosszadalmas pereskedés.
A bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő pedig a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A bérleti szerződések fontos fogalmi eleme tehát a visszterhesség, vagyis a bérleti díj megfizetése, ez határolja el a bérleti szerződést a használati ügyletek ingyenes típusától, a haszonkölcsön-szerződéstől. Ha a szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan, a bérleti szerződésre további fontos rendelkezéseket tartalmaz a Polgári Törvénykönyv, valamint a Lakástörvény. Mindenekelőtt ki kell emelni azt az alapvető rendelkezést, hogy a lakás bérbeadásának érvényességéhez a bérleti szerződés írásba foglalása szükséges. Ha pedig a szerződést írásba kell foglalni, úgy fontos, hogy a felek a jogszabályokban foglalt és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben megállapodjanak. A lakásbérleti jogviszony tárgyának és időtartamának megjelölése mellett nagy jelentőséggel bír a bérleti díj és a rezsiköltségek rögzítése, a fizetési határidő és teljesítési mód pontos szabályozása. A bérleti szerződések lényeges, a bérbeadó biztosítékául szolgáló eleme az óvadék, hétköznapi szóhasználattal kaució kikötése.
A Polgári Törvénykönyv új rendelkezést tartalmaz a jogintézmény tekintetében, ugyanis ha az óvadék összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. A jogszabály egyúttal rendezi a bérleti jogviszony megszüntetésének kérdését, új határidőket és eljárási rendet fogalmaz meg a szerződések felmondása kapcsán. A hosszadalmas jogviták elkerülése érdekében került bevezetésre az a kisegítő szabály, amely rögzíti, hogy amennyiben a felmondás nem a törvényben foglalt határidők betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő bérleti időszak végére felmondottnak kell tekinteni. Kevesen ismerik ugyanakkor azt a lényeges rendelkezést, miszerint ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a tizenöt napos határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át. A jogszabályok tehát immár részletesen rendezik a bérleti szerződéssel kapcsolatos alapvető kérdéseket, ugyanakkor nem csupán a szerződések érvényessége fontos, hanem a belőlük eredő jogok és kötelezettségek érvényesítése is kiemelkedő jelentőséggel bír.
A bérleti szerződések megkötése során gyakran jár el közjegyző. A közjegyzői okirat jelentősége és előnye a hétköznapok során megkötött magánokiratokkal szemben abban nyilvánul meg, hogy a közjegyzői okirat, mint közokirat közvetlenül végrehajtható. Ez azt jelenti, ha valamelyik fél nem teljesít – így például a bérlő nem fizeti meg a bérleti díjat, vagy a szerződés megszűnését követően nem költözik ki a lakásból -, a másik félnek nem kell bírósághoz fordulnia és hosszú éveken keresztül pereskednie. Amennyiben tehát az egyik fél a közjegyzői okiratban vállalt kötelezettségeinek nem tesz eleget, a másik fél kérelmére a közjegyző a közokiratot végrehajtási záradékkal látja el. A végrehajtási záradék alapján a végrehajtó közvetlenül, peres eljárás nélkül végrehajtja a szerződésben foglalt kötelezettségeket. A közjegyzői okirat alapján tehát érvényre juthat a jog, vita nélkül.
Magyar Országos Közjegyzői Kamara
