A végrehajtási eljárás során az ingatlanokat beköltözhető állapotban kell árverezni. Előfordulhat azonban, hogy az árverés alkalmával az ingatlanban laknak. – Mi ilyenkor a teendő? Mik az ingatlanban maradó régi, és az azt megszerző új tulajdonos jogai és kötelezettségei?
Főszabály szerint a végrehajtási eljárás során az ingatlanokat beköltözhető állapotban kell árverezni. Ez esetben sikeres árverés esetén az új tulajdonos birtokba veheti az ingatlant. Erről a végrehajtó szükség esetén az árverezett ingatlan kiürítésével köteles gondoskodni, azaz a bentlakókat kiköltöztetheti. A törvény meghatározza azokat az eseteket, amikor az ingatlant lakottan kell árverezni. Lakottan történő árverezést az ingatlan becsértékékének megállapításánál figyelembe veszik, valamint ilyenkor a lakásban maradó lakót, törvényben meghatározott védelem illeti meg.
Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig – az erről szóló határozat rendelkezése szerint – a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.
Ez alól két kivétel van:
Az adós és a vele lakó személyek ideiglenesen mentesülnek a kiköltözési kötelezettség alól, ha a vételár kifizetése határidőben nem történt meg; ebben az esetben a teljes vételár kifizetésétől számított 30 napon belül kell kiköltözni az ingatlanból.
A végrehajtást foganatosító bíróság az adósnak a – becsérték közlésének kézhezvételétől számított 15 napon belül előterjesztett – kérelmére az ingatlan elhagyására egyszeri – legfeljebb az árveréstől számított 6 hónapos – halasztást adhat, ha az ingatlan lakóingatlan, és az adós a saját elhelyezését ideiglenesen sem tudja biztosítani.
Nincs helye halasztásnak, ha az adóst az eljárás során korábban rendbírsággal sújtották, vagy kérelmére, a bíróság a végrehajtást felfüggesztette.
A halasztás iránti kérelemben meg kell jelölni a halasztás indokát és a kérelem alaposságát valószínűsítő körülményeket, azt, hogy a kérelmező mely címről, illetve rövid úton milyen módon idézhető a meghallgatáson való megjelenésre, a kérelmet alátámasztó iratokat pedig csatolni kell. Ha a kérelem elbírálásához a kérelmező meghallgatása szükséges, a bíróság a meghallgatásra a kérelem beérkezésétől számított 8 napon belüli határnapot tűz ki, és erre a kérelmezőt azzal idézi, hogy távolmaradása (képviselőjének távolmaradása) a kérelem elintézésének nem akadálya. A kérelemről a beérkezését követő 8 napon belül, meghallgatás tartása esetén a meghallgatáson kell dönteni.
A kérelmet elutasító végzés ellen a kérelmező fellebbezhet. A fellebbezést a végzés kézbesítésétől számított 15 napon belül, meghallgatás esetén a végzés kihirdetésekor lehet bejelenteni. Fellebbezés esetén az árverés megtartható, de az árverési vevőt tájékoztatni kell. Ha a kiköltözésre a fentiek szerinti határidőkben nem került sor, a végrehajtó az árverési vevő kérelmére – szükség esetén rendőrség közreműködésével – haladéktalanul intézkedik az ingatlan kiürítése iránt.
Ha az adós vagy képviselője nincs jelen a végrehajtás foganatosításánál, a kiürítendő lakásban lévő ingóságokat a végrehajtó összeírja. Az ingóságoknak másik lakásban vagy másik helyiségben való elhelyezése után a lista egy példányát itt is el kell helyezni. Ha az ingóságok elhelyezése olyan lakásban történt, amelyet kizárólag a kötelezett vagy családtagjai használnak, a végrehajtás foganatosítása után a lakást le kell zárni, és le kell pecsételni. Ha a másik lakásban a kötelezett ingóságait vagy egy részüket nem lehetett elhelyezni, raktárban vagy más alkalmas helyiségben való elhelyezésükről – a kötelezett költségére és veszélyére – a végrehajtást kérő gondoskodik. A végrehajtást kérő az ingóságokat 30 napig köteles tárolni.
A végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását a december 1-jétõl március 1-jéig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély. Nincs helye halasztásnak az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése során, vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki.
A bírósági végrehajtásról szóló törvény meghatározza, hogy milyen esetekben kell lakottan árverezni az ingatlant. Önmagában tehát az a tény, hogy valaki lakik az ingatlanban, még nem jelenti azt, hogy lakottan kerül árverezésre, hanem ennek további feltételei vannak.
Lakottan kell árverezni az ingatlant,
- ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor,
- ha abban – kivéve, ha a haszonélvező is kötelezett – haszonélvező lakik,
- ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik,
- ha az adós és a végrehajtást kérő (több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő) a lakottan történő értékesítésben megállapodott, vagy
- ha a lakottan történő értékesítéssel valamennyi végrehajtást kérő egyetért – ha a végrehajtást kérők nem egyeztek bele a lakottan történő értékesítésbe, az adósnak a lakásban maradására vonatkozó korábbi szerződéses kikötések a hatályukat vesztik,
- ha abban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte, kivéve, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg.
Lakottan történő árverezést az ingatlan becsértékékének megállapításánál figyelembe veszik, azaz ebben az esetben a beköltözhető értéknél alacsonyabb összegben kerül meghatározásra az ingatlan becsértéke. Az árverési vevő pedig annak ismeretében veszi meg az ingatlant, hogy az lakott.
A bírósági gyakorlat szerint lakottan való árverezés esetén a lakásban maradó személyt, így a volt tulajdonost nem lehet jogalap nélkül lakáshasználónak tekinteni. Ez azt jelenti, hogy az új tulajdonos a bentlakót nem költöztetheti ki azon az alapon, hogy nem jogosult az ingatlanban való tartózkodásra. A bent maradót olyan jogok illetik meg, mintha az ingatlannak bérlője lenne. Ez persze adott esetben azzal is jár, hogy az ingatlan használatáért használati díjat kell fizetnie az új tulajdonosnak. Természetesen nincs használati díj, ha a bentlakó például haszonélvezeti joga alapján is jogosult az ingatlan használatára. Az új tulajdonos pedig ilyen esetben nem élhet a „rendes” felmondás jogával, ami határozatlan idejű bérlet esetén megilletné. A tulajdonos csak úgy szüntetheti meg a bentlakó volt tulajdonossal fennálló jogviszonyt, ha a bentlakónak cserelakást tud biztosítani vagy pedig a bentlakó a felmondásra okot ad, például: felszólításra nem fizeti meg a használati díjat, rongálja, nem rendeltetésének megfelelően használja az ingatlant.
